Räntorna ökar, kassaflödet blir "svårt": Fastigheter går in i screeningcykeln igen

(CLO) Efter en lång period av gynnsamhet från billiga kassaflöden står fastighetsmarknaden inför nya utmaningar i takt med att räntorna visar tecken på att stiga.

Räntorna stiger gradvis

Efter att ha legat på en låg nivå under en lång period har sparräntorna hos många banker tyst ökat på kort sikt, vilket har lett till en uppåtgående trend för utlåningsräntorna.

Även om statsbanken har bibehållit sin likviditetsstödspolicy och inte har signalerat någon åtstramning av penningpolitiken – eftersom den inte har återupptagit kanalen för att ta ut pengar via statsskuldväxlar sedan juni – är räntenivån för närvarande under stor press.

Det återkommande inflationstrycket och den försiktiga förvaltningstrenden hos stora centralbanker runt om i världen har minskat utrymmet för att upprätthålla låga räntor.

Räntorna stiger gradvis. (Foto: CSD)

I det sammanhanget står fastighetsmarknaden, en sektor som är starkt beroende av kredit, inför ett stort test för återhämtning och utveckling.

Enligt rapporten från Vietnam Association of Realtors (VARs) visar verkligheten att när räntorna ökar kraftigt är den första och mest uppenbara effekten minskad likviditet på marknaden. Husköpare, särskilt de som använder lån, kommer att behöva ompröva sina ekonomiska planer.

Samtidigt är fastighetsinvesterare mer försiktiga med sina planer på portföljexpansion, eftersom förväntad lönsamhet sannolikt inte kommer att kompensera för ökade kapitalkostnader.

Samtidigt står projektutvecklingsföretag inför en dubbel risk: de finansiella kostnaderna ökar medan efterfrågan minskar, vilket leder till att kassaflödet saktar ner och nytt utbud krymper. När utbudet minskar stagnerar transaktionerna, och priserna har därför svårt att upprätthålla samma uppåtgående momentum som under föregående period.

Med sin karaktäristiska höga finansiella hävstångseffekt är fastigheter den investeringskanal som påverkas mest direkt och djupt av räntefluktuationer. Tidigare upplevde den vietnamesiska marknaden en kraftig nedgång under perioden 2011-2013, då utlåningsräntorna översteg tröskeln på 18-20 %/år.

Många företag och investerare var tvungna att sälja av tillgångar för att minska förlusterna, vilket fick marknaden att "frös" under en längre tid, med fastighetspriser som i många områden föll med 30–40 %, även i centrala området.

En del av anledningen kommer från investeringsmentaliteten att förlita sig på kortfristiga lån, medan fastighetsprojekt och tillgångar har långa investeringscykler. När kapitalkostnaderna ökar plötsligt störs kassaflödet och risken för illikviditet är nästan oundviklig.

Pressen kommer också från förmånliga bostadslån. Under senare år har många investerare och affärsbanker, för att stimulera marknaden, lanserat bostadslånepaket med förmånliga räntor från endast 5,5 %/år, till och med räntefria, med amorteringstid upp till 5 år. Denna policy hjälper ett stort antal människor och investerare att få tillgång till billigt kapital för att äga fastigheter.

Förmånsperioden är dock bara tillfällig. Om den allmänna räntenivån stiger när man går in i perioden med rörlig ränta kommer återbetalningstrycket att öka kraftigt.

VAR:er tror att många kunder befinner sig i en situation där ”de inte har betalat något kapital, men räntan har fördubblats”. När marknadslikviditeten är låg blir det svårt att sälja vidare produkter för att minska förluster, och risken för kundförluster kan återvända till kreditsystemet.

Fastighetsbranschen under stort tryck

VAR:er bedömer: Fastighetsföretag är för närvarande den grupp som drabbas mest av stigande räntor. Å ena sidan måste de bära högre finansiella kostnader för lån för att genomföra projekt; å andra sidan minskar köpkraften på marknaden när människor har svårt att få lån för att köpa hus.

Samtidigt har kanalen för att mobilisera kapital genom företagsobligationer ännu inte helt återhämtat sig. Nyutgivningen är fortfarande försiktig, medan mängden förfallande obligationer är fortsatt hög, vilket tvingar många företag att hantera kassaflödet genom att sälja av markfonder, försena byggprojekt eller förhandla med entreprenörer och banker för att förlänga betalningstiden.

Fastighetsbranschen är under stor press i takt med att räntorna stiger. (Foto: ST)

Särskilt med tanke på att majoriteten av utbudet är framtida projekt, gör störningarna i kundernas kassaflöde den finansiella pressen ännu större.

När kreditkostnaderna ökar, andra kapitalmobiliseringskanaler ännu inte är utvecklade och många investerares finansiella kapacitet är begränsad, riskerar många projekt att skjutas upp eller försenas, vilket påverkar köpares och sekundära investerares förtroende.

Långvariga höga räntor påverkar inte bara pågående projekt, utan försvagar även möjligheten att expandera markfonder och starta nya projekt.

Faktum är att banker tenderar att höja räntorna under perioder av marknadsnedgång på grund av höga risker. Vid den tidpunkten väljer många företag att "sitta still" istället för att expandera investeringar, för att begränsa förluster – särskilt i samband med eskalerande mark- och byggkostnader.

Som ett resultat riskerar bostadsutbudet att minska avsevärt på medellång sikt. Dessutom påverkar stigande räntor indirekt även offentliga investeringar och infrastrukturkostnader.

I takt med att råvarupriser, arbetskraftskostnader och kostnader för markröjning ökar, försenas framstegen i många viktiga transportprojekt. Detta påverkar direkt förväntningarna på prisökningar i områden som en gång förutspåddes att "dra nytta av infrastruktur", vilket försätter många sekundära investerare i en svår position.

Trots många utmaningar är de långsiktiga utsikterna för Vietnams fastighetsmarknad fortsatt positiva, tack vare den stora efterfrågan på bostäder och den starka urbaniseringen.

"I takt med att ekonomin fortsätter att växa upprätthåller segment som bostäder, industrifastigheter, kontor för uthyrning och detaljhandel fortfarande en stabil efterfrågan", bedömde VAR:erna.

Vietnams mäklarförening (VARS) anser att husköpare i den nuvarande perioden bör utnyttja möjligheten när räntorna fortfarande är låga och utbudet återhämtar sig.

Användningen av lånat kapital bör dock kontrolleras på en säker nivå, som inte överstiger 50 % av fastighetsvärdet, för att undvika risker när räntorna kan vända. Köpare bör också prioritera att välja projekt med välrenommerade investerare, stark finansiell kapacitet, juridiska garantier och byggframsteg – särskilt med bostadsprodukter som bildas i framtiden.

Källa: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html