Stigande räntor, ett test för fastighetsmarknaden

Vietnams fastighetsmäklarförening uppgav att den nuvarande räntenivån är under stor press. I det sammanhanget står fastighetsmarknaden, en sektor som är starkt beroende av kredit, inför ett stort test för återhämtning och utvecklingsprocessen.

Återkomsten av inflationstryck och den försiktiga förvaltningstrenden hos stora centralbanker i världen har minskat utrymmet för att upprätthålla låga räntor. (Foto: PV)

Fastigheter är ofta den sektor som gynnas mest när kassaflödet fluktuerar. Efter en lång period av låga nivåer har sparräntorna hos många banker i tysthet ökat på kort sikt, vilket har lett till en uppåtgående trend i utlåningsräntorna. Även om statsbanken har bibehållit sin likviditetsstödspolicy och inte har signalerat en åtstramning av penningpolitiken när den inte har återupptagit kanalen för att ta ut pengar via statsskuldväxlar sedan juni, är räntenivån för närvarande under stor press.

Faktum är att när räntorna stiger kraftigt är den första och mest uppenbara effekten minskad likviditet på marknaden. Husköpare, särskilt de som använder lån, kommer att ompröva sina finansiella planer. Samtidigt är fastighetsinvesterare mer försiktiga med sina planer på portföljexpansion, eftersom den förväntade lönsamheten sannolikt inte kommer att kompensera för den ökade kapitalkostnaden.

Samtidigt står projektutvecklingsföretag inför en dubbel risk: de finansiella kostnaderna ökar medan efterfrågan minskar, vilket leder till att kassaflödet saktar ner och nytt utbud krymper. När utbudet minskar stagnerar transaktionerna, och priserna har därför svårt att upprätthålla samma uppåtgående momentum som under föregående period.

Fastighetsmarknaden är en sektor som är starkt beroende av kreditpolicyn. (Foto: PV)

Med den karaktäristiska egenskapen att använda hög skuldsättning är fastigheter den investeringskanal som påverkas mest direkt och djupt av räntefluktuationer. Tidigare upplevde den vietnamesiska marknaden en kraftig nedgång under perioden 2011-2013, då utlåningsräntorna översteg tröskeln på 18%-20%/år. Många företag och investerare var tvungna att sälja av tillgångar för att minska förluster, vilket fick marknaden att "frös" under en lång tid. Fastighetspriserna i många områden minskade med 30-40%, även i centrala området.

En del av anledningen kommer från investeringsmentaliteten att förlita sig på kortfristiga lån, medan fastighetsprojekt och tillgångar har långa investeringscykler. När kapitalkostnaderna ökar plötsligt störs kassaflödet och risken för illikviditet är nästan oundviklig.

Pressen kommer också från förmånliga bostadslån. Förmånsperioden är dock bara tillfällig. Om den allmänna räntan ökar när man går in i perioden med rörlig ränta kommer pressen att återbetala skulden att öka kraftigt. Många kunder hamnar i situationen att "inte betala någon amortering men räntan har fördubblats". När marknadslikviditeten är låg blir det svårt att sälja vidare produkter för att minska förluster och risken för kundförluster kan återvända till kreditsystemet.

Fastighetsföretag står inför dubbla risker när räntorna stiger. Å ena sidan måste de bära högre finansiella kostnader för lån för att genomföra projekt. Å andra sidan minskar köpkraften på marknaden när människor har svårt att få lån för att köpa hus.

Samtidigt har mobiliseringskanalen för företagsobligationer ännu inte återhämtat sig helt. Nyutgivningen är fortfarande försiktig, medan mängden förfallande obligationer är fortsatt hög, vilket tvingar många företag att hantera kassaflödet genom att sälja av markfonder, försena byggprojekt eller förhandla med entreprenörer och banker för att förlänga betalningstiden.

Den långvarigt höga räntan påverkar inte bara pågående projekt, utan försvagar även möjligheten att utöka markfonder och starta nya projekt. Som ett resultat riskerar bostadsutbudet att minska avsevärt på medellång sikt.

En annan konsekvens är den indirekta effekten på offentliga investeringar och infrastrukturkostnader. När råvarupriser, arbetskraftskostnader och markröjning ökar, saktas framstegen för många viktiga transportprojekt ner. Detta påverkar direkt förväntningarna på prisökningar i områden som förutspåddes att "dra nytta av infrastruktur", vilket försätter många sekundära investerare i en svår position.

Trots många utmaningar är de långsiktiga utsikterna för Vietnams fastighetsmarknad fortsatt positiva, tack vare den starka efterfrågan på bostäder och urbaniseringen. I takt med att ekonomin växer kommer segment som bostäder, industrifastigheter, kontorslokaler och detaljhandel att upprätthålla en stabil efterfrågan.

Vietnams fastighetsmäklarförening anser att bostadsköpare för närvarande bör utnyttja möjligheten när räntorna fortfarande är låga och utbudet återhämtar sig. Följaktligen bör användningen av lån kontrolleras på en säker nivå, som inte överstiger 50 % av fastighetsvärdet, för att undvika risker när räntorna kan vända. Köpare bör också prioritera att välja projekt av välrenommerade investerare med stark finansiell kapacitet, juridiska garantier och byggframsteg, särskilt med bostadsprodukter som skapas i framtiden.

Källa: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html