Stigande räntor: Ett test för fastighetsmarknaden.

Vietnams fastighetsmäklarförening anser att de nuvarande räntorna är under betydande press. I detta sammanhang står fastighetsmarknaden, en sektor som är starkt beroende av kredit, inför ett stort test för sin återhämtning och utveckling.

Återkomsten av inflationstryck, i kombination med den försiktiga penningpolitiken hos stora centralbanker världen över, har minskat utrymmet för att upprätthålla låga räntor. (Foto: PV)

Fastigheter är ofta den sektor som gynnas mest av fluktuationer i kassaflödet. Efter en lång period av låga räntor har sparräntorna hos många banker i tysthet stigit för kortfristiga löptider, vilket har lett till en uppåtgående trend i utlåningsräntorna. Även om Vietnams statsbank fortsätter att upprätthålla en likviditetsstödspolicy och inte har signalerat en åtstramning av penningpolitiken, eftersom den inte har återupptagit den penningabsorberande kanalen genom statsskuldväxlar sedan juni, är räntorna för närvarande under betydande press.

I verkligheten, när räntorna stiger kraftigt, är den första och mest uppenbara effekten en minskning av marknadslikviditeten. Husköpare, särskilt de som använder lånat kapital, kommer att ompröva sina finansiella planer. Samtidigt är fastighetsinvesterare mer försiktiga med att utöka sina portföljer, eftersom den förväntade avkastningen kanske inte uppväger den ökade kapitalkostnaden.

Samtidigt står projektutvecklingsföretag inför en dubbel risk: stigande finansieringskostnader samtidigt som efterfrågan minskar, vilket leder till ett långsammare kassaflöde och ett krympande utbud av nya produkter. När utbudet minskar saktar transaktionerna ner, vilket gör det svårt för priserna att upprätthålla den uppåtgående trenden som observerats under föregående period.

Fastighetsmarknaden är en sektor som är starkt beroende av kreditpolicyer. (Foto: PV)

På grund av sitt starka beroende av skulder är fastigheter den investeringskanal som påverkas mest direkt och djupt av räntefluktuationer. Tidigare upplevde den vietnamesiska marknaden en kraftig nedgång mellan 2011 och 2013, då utlåningsräntorna översteg 18–20 % per år. Många företag och investerare var tvungna att sälja av tillgångar för att minska förluster, vilket orsakade en långvarig marknadsstopp och ett fall i fastighetspriserna på 30–40 % i många områden, även i centrala områden.

En del av anledningen härrör från en investeringsmentalitet som förlitar sig på kortfristiga lån, medan fastighetsprojekt och tillgångar har långa investeringscykler. När kapitalkostnaden plötsligt ökar störs kassaflödet och risken för illikviditet är nästan oundviklig.

Press kommer också från förmånliga bolåneräntor. Den förmånliga perioden är dock bara tillfällig. När räntorna blir rörliga, om den allmänna räntenivån stiger, kommer pressen att återbetala skulden att öka kraftigt. Många kunder befinner sig i en situation där de inte har återbetalt något kapital men räntan har fördubblats. När marknadslikviditeten är låg blir det svårt att sälja fastigheten vidare för att minska förluster, och risken för kundförluster kan återvända till kreditsystemet.

Fastighetsföretag står inför en dubbel risk när räntorna stiger. Å ena sidan måste de bära högre finansieringskostnader för projektutvecklingslån. Å andra sidan minskar köpkraften på marknaden eftersom människor har svårt att få tillgång till lån för att köpa hus.

Samtidigt har utgivningskanalen för företagsobligationer ännu inte helt återhämtat sig. Nyemissioner är fortfarande försiktiga, medan volymen av förfallande obligationer fortfarande är hög, vilket tvingar många företag att hantera sitt kassaflöde genom att sälja mark, försena byggplaner eller förhandla med entreprenörer och banker för att förlänga betalningsvillkoren.

Det påverkar inte bara pågående projekt, utan ihållande höga räntor försvagar också förmågan att utöka markreserver och initiera nya projekt. Som ett resultat riskerar bostadsutbudet att minska avsevärt på medellång sikt.

En annan konsekvens är den indirekta effekten på offentliga investeringar och infrastrukturkostnader. Stigande priser på råvaror, arbetskraft och markförvärv saktar ner framstegen i många viktiga transportprojekt. Detta påverkar direkt förväntningarna på prisuppgång i områden som tidigare förutspåtts "dra nytta av infrastruktur", vilket försätter många sekundära investerare i en svår position.

Trots många utmaningar är de långsiktiga utsikterna för Vietnams fastighetsmarknad fortsatt positiva, tack vare en stark grund av genuin bostadsefterfrågan och urbanisering. I takt med att ekonomin utvecklas fortsätter segment som bostäder, industri, kontor och butiksfastigheter att upprätthålla en stabil efterfrågan.

Vietnams fastighetsmäklarförening föreslår att husköpare bör dra nytta av de nuvarande låga räntorna och det återhämtande utbudet. Följaktligen bör användningen av lånat kapital kontrolleras på en säker nivå, som inte överstiger 50 % av fastighetsvärdet, för att undvika risker om räntorna vänder. Köpare bör också prioritera projekt från välrenommerade utvecklare med stark finansiell kapacitet, lagefterlevnad och byggframsteg, särskilt för framtida bostadsprojekt.

Källa: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html