När vi går in i 2026 kommer den första och viktigaste faktorn som omformar lägenhetsmarknaden att vara utbudet.
Med en förväntad ökning av utbudet, särskilt från sociala bostäder, och en tydlig förskjutning av investeringar mot verkliga bostadsbehov, ses 2026 som året då marknaden går in i en ny cykel: mindre överhettad men mer hållbar.
Socialt boende blir en "reglerventil".
Inför 2026 kommer utbudet att vara den första och viktigaste faktorn som omformar lägenhetsmarknaden. Efter år av att ha hämmats av juridiska hinder, långa investeringsförfaranden och företagens försiktiga stämning på grund av höga räntor, upplever marknaden en stark återhämtning. Perioden 2024-2025 har sett en tydlig återhämtning i antalet projekt och produkter som lanserats på marknaden, vilket banar väg för ett rikligare utbud under 2026, särskilt inom det segment som tillgodoser verkliga bostadsbehov.
Enligt bedömningar på fastighetsforum i slutet av 2025 kommer fastighetsmarknaden att se ett tillskott på över 100 000 enheter enbart under 2025, en ökning med mer än 22 % jämfört med 2024, med nästan 90 000 enheter i nytt utbud. Projektens omfattning blir också större både vad gäller yta och investeringsvärde. Det är värt att notera att i detta utbudslandskap framstår sociala bostäder som en nyckelkomponent, inte bara för att ta itu med sociala välfärdsfrågor utan också som en "regleringsventil" för hela lägenhetsmarknaden.
Många experter tror att 2026 kommer att bli året då det sociala boendet får större skjuts än någonsin, både vad gäller kvantitet och implementeringshastighet. Det sociala boendet förväntas öka kraftigt under 2026, i takt med att kommuner och förvaltningsmyndigheter aggressivt tar bort byråkratiska hinder och förkortar processer för att få ut produkter till marknaden snabbare.
Enligt Ho Ngoc Tung, biträdande generaldirektör för Sky Realty Joint Stock Company, ligger skillnaden i nästa cykel i att: "År 2026 kommer utbudet av sociala bostäder att börja dyka upp, och det kommer att vara snabbare än kommersiella bostäder, eftersom regeringen och städernas folkkommittéer med förfarandena för sociala bostäder skapar mycket gynnsamma förutsättningar för att snabbt få ut produkten på marknaden." När hundratusentals sociala bostäder läggs till, inte bara i Hanoi eller Ho Chi Minh-staden utan även i satellitprovinser och städer, kommer lägenhetsmarknaden att ha ytterligare en viktig pelare som bidrar till att minska efterfrågetrycket på det kommersiella bostadssegmentet.
I verkligheten varierar priset på sociala bostäder i större städer för närvarande från över 20 miljoner till nästan 30 miljoner VND/m², vilket är 2,5–3 gånger lägre än för kommersiella bostäder i samma område. Denna skillnad skapar inte bara bostadsmöjligheter för medel- och låginkomstgrupper, utan tvingar också den kommersiella marknaden att justera sin produktstrategi. När köpare har fler alternativ som passar deras överkomliga priser kommer konkurrensen inte längre att kretsa kring förväntningar på prisökningar, utan kring verklig användbarhet, bekvämligheter och hållbarhet.
Under de senaste två åren har lägenheter blivit "ryggraden" på den urbana bostadsmarknaden.
Lägenhetspriserna har sjunkit men inte sjunkit nämnvärt.
En av de största frågorna inför 2026 är om lägenhetspriserna kommer att förbli lika "heta" som de var 2024-2025. Faktum är att lägenheter under de senaste två åren har blivit "ryggraden" i den urbana bostadsmarknaden och står för cirka 60-70 % av de totala transaktionerna i Hanoi och Ho Chi Minh -staden. Utbudet, som varit undertryckt under många år, i kombination med en stadigt ökande efterfrågan på bostäder och investeringskapital som söker säkra hamnar, har drivit upp lägenhetspriserna kraftigt, med i genomsnitt 30-50 % och till och med 40-60 % i många primära projekt, särskilt i high-end- och lyxsegmenten.
Denna snabba ökning sätter dock också gränser för nästa cykel. Enligt Nguyen Anh Tuan, styrelseordförande för Phuong Dong Investment Joint Stock Company, ökade lägenhetspriserna med 40–60 % beroende på segment under cykeln 2024–2025. Han tror att det fortfarande finns utrymme för tillväxt år 2026, men att den inte kommer att vara lika stark som tidigare.
I en vidare analys påpekade Tuan att mellanprissegmentet på cirka 60–70 miljoner VND, eller högst 80 miljoner VND, år 2026 kommer att ligga i linje med nuvarande trender och locka många köpare eftersom det fortfarande finns utrymme för ytterligare prisökningar. "Om vi driver upp priserna för högt kommer antalet potentiella investerare att begränsas avsevärt", betonade han. Detta återspeglar en viktig verklighet: marknadens köpkraft är i allt högre grad beroende av realinkomst, snarare än att vara starkt beroende av kortsiktiga prisuppgångsförväntningar.
Ho Ngoc Tung delar samma uppfattning och tror att 2026 kommer att bli året då spekulationsaktiviteten minskar kraftigt. Minskningen av spekulation betyder inte nödvändigtvis en minskad efterfrågan, utan snarare en tydlig förskjutning mot genuina husköpare. Tung förutspår: ”Under 2026 kommer de verkliga användarna, de som faktiskt bor i fastigheten, att stå för den stora majoriteten av marknadens efterfrågan, cirka 60 %. Spekulanter eller tillgångssamlare kommer att stå för en låg andel, cirka 30 % eller mindre.” När efterfrågan på faktiska bostäder råder är det osannolikt att marknaden kommer att upprätthålla en ”prisökning”, men den kommer att ha en mer stabil grund och vara mindre volatil inför makroekonomiska chocker.
Sammantaget är det osannolikt att 2026 blir ett "hett" år i den meningen att det kommer att bli explosiva prisökningar och spekulationer.
Överlevnadsutmaningen på lägenhetsmarknaden.
Mitt i stigande utbud och nedkylningspriser ligger den största utmaningen för lägenhetsmarknaden år 2026 i produktomstrukturering. Marknaden är inte längre en kapplöpning om snabba försäljningar eller att skapa prishöjningar, utan tvingar byggherrar att återgå till kärnfrågan: vem tillgodoser produkterna och vilka behov tillgodoser de?
Enligt Nguyen Anh Tuan kostar en mellanklasslägenhet för närvarande cirka 5 miljarder VND med priser från 60–80 miljoner VND/m². Detta sätter stor press på unga köpare. "Med en lägenhet som kostar cirka 5 miljarder VND kan ett par, om de lånar cirka 70–80 % av lägenhetens värde, behöva betala cirka 30–40 miljoner VND i ränta varje månad", förklarade han. Förutom försäljningspriset blir därför betalningspolicyer, flexibla betalningsplaner och räntestöd avgörande faktorer för marknadens absorptionsförmåga.
Herr Tuan tror att marknaden år 2026 kommer att ha två parallella produktgrupper: färdiga projekt som tillgodoser omedelbara bostadsbehov och nylanserade projekt där köpare är villiga att vänta på bättre prisnivåer.
Samtidigt betonade Ho Ngoc Tung den avgörande roll som sociala bostäder spelar för att omforma marknaden. "Sociala bostäder är en kanal som minskar efterfrågan på bostäder och samtidigt reglerar prisnivån på lägenhetsmarknaden", konstaterade han. När prisskillnaden mellan sociala bostäder och kommersiella bostäder på samma plats når 2,5–3 gånger, tenderar köpare att överväga sina alternativ mer noggrant, vilket tvingar kommersiella byggherrar att omräkna pris- och värdeekvationen.
Inte bara företag utan även tillsynsmyndigheter förväntas spela en ledande roll i den nya cykeln. Att fortsätta undanröja hinder för avstannade projekt, förbättra institutioner och starkt utveckla sociala bostäder och prisvärda kommersiella bostäder anses vara nyckeln till en sund marknadsfunktion. I takt med att utbudet förbättras, investerarnas förtroende gradvis återvänder och likviditeten ökar, kommer lägenhetsmarknaden att gå in i en mer hållbar utvecklingsfas, nära kopplad till verkliga bostadsbehov och långsiktiga strategier för stadsutveckling.
Sammantaget är det osannolikt att 2026 blir ett "hett" år i den meningen att det kommer att gå upp i pris och spekulation. Istället kommer det att bli ett år av konsolidering, där lägenheter kommer att fortsätta spela en central roll på den urbana bostadsmarknaden, men deras attraktionskraft kommer att ligga i deras förmåga att möta verkliga levnadsbehov, överkomliga priser och integrerad infrastruktur och bekvämligheter.
I en cykel där fastigheter alltmer sammanflätas med frågor om välfärd och hållbar utveckling ligger svaret på frågan "Är lägenheter fortfarande mycket efterfrågade?" förmodligen inte i pristemperaturen, utan i kvaliteten på utvecklingen.
Källa: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
Kommentar (0)