Samarbetar utvecklaren med banken?
I verkligheten har många projekt, innan de säljer hus till kunder, haft hela projektet belånat till banken. Istället för att släppa bolånet innan de säljer till kunderna, gjorde byggherren inte det och har inte återbetalt skulden än idag, vilket har lett till att banken har utmätt de boendes bostäder. Även i många höghus, efter att ha sålt husen till kunderna, fortsätter byggherren att belåna dessa hus till banken för att låna pengar till andra ändamål. Först när de inte kan återbetala skulden och banken utmäter för att återkräva kapitalbeloppet och räntan inser de boende sanningen. Därför kan individuella ägarbevis för varje lägenhet inte utfärdas.
Ett hyreshus i Ho Chi Minh-staden använder de boendes ägarbevis som säkerhet för banklån.
En boende vars hem plötsligt blev utmätt frågade: ”När privatpersoner lånar pengar granskar bankerna säkerheter mycket noggrant och kontrollerar deras juridiska status, värde och dokumentation... Jag förstår inte varför byggherrar enkelt kan använda redan sålda lägenheter som säkerhet och ändå komma förbi bankens rutiner?” Detta är också en fråga som många människor ställer sig när de bevittnar denna paradoxala situation.
I verkligheten, enligt reglerna, måste byggherren, när ett fastighetsköpekontrakt med en kund tecknas, frigöra pantsättningen om fastigheten är pantsatt till en bank. När huset överlämnas till kunden för inflyttning måste huset besiktigas och bedömas uppfylla alla krav. Efter en viss period är byggherren ansvarig för att erhålla ägarintyget (rosa boken) för kunden. Det är reglerna, men i verkligheten säljs och överlämnas många flerbostadshus, även de som ännu inte besiktigats och bedömts uppfylla alla krav för inflyttning, eller till och med de som saknar brandsäkerhetscertifiering, eller projekt som byggts olagligt, fortfarande till kunder. I synnerhet är praxisen att "sälja lägenheter i förtid" en av anledningarna till risken att de boende förlorar sina hem. Mer specifikt, redan innan projektet är slutfört, och även innan förfarandena är slutförda, med endast marken tillgänglig, börjar många byggherrar sälja. Köpare kan betala i en klumpsumma eller i omgångar beroende på projektets framsteg. Således, medan projektet officiellt är registrerat i byggherrens namn, tillhör fastigheten faktiskt kunden. I många fall är bankerna medvetna om att byggherren redan har sålt husen till kunderna men blundar ändå och låter byggherren belåna fastigheterna för att låna pengar.
Advokat Nguyen Mau Thuong, biträdande direktör för Hoang Thu Law Firm, sa: "Det finns fall där byggherren har pantsatt fastigheten i förväg och sedan sålt den till kunder utan kundernas vetskap. Det finns också fall där byggherren redan har sålt husen till kunderna och sedan pantsätter projektet till en bank för att låna pengar. Eftersom försäljningskontrakten inte är registrerade hos någon myndighet utan endast lagras hos företaget, är banken omedveten om fastigheten faktiskt har sålts av byggherren. Det är också möjligt att byggherren avsiktligt dolde detta, i kombination med otillräcklig bankvärdering, vilket har lett till att lån beviljats byggherren trots att dessa lägenheter faktiskt har sålts."
"Under byggnationen saknade byggherren kapital och pantsatte markrättigheterna och framtida tillgångar (husen) till banken. Köparna hade ingen möjlighet att veta att lägenheterna de köpte var pantsatta. Helst borde banken som innehade pantsättningen ha offentliggjort denna information så att folk skulle veta. Först efter att byggherren hade släppt pantsättningen borde köparna skriva under köpekontraktet. Men här kringgick byggherren lagen genom att vagt underteckna samarbetsavtal eller avtal som lovade att köpa och sälja. Nu när saken har uppdagats är det köparna som lider alla förluster. Det faktum att fastigheten var pantsatt till banken och att byggherren ändå sålde den till kunder bevisar uppenbarligen att byggherren lurade kunderna. Byggherren måste hållas straffrättsligt ansvarig. Även banken är ansvarig i det här fallet; det kan inte frias", analyserade advokaten Nguyen Mau Thuong.
Herr Le Hoang Chau, ordförande för fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden
Husägare måste utfärdas ägarbevis.
Vid en analys av de juridiska aspekterna uppgav Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, att fastighetslagen från 2006 inte var lika sträng som fastighetslagen från 2024, eftersom lagen endast förbjöd utvecklare att olagligt anskaffa och förskingra kapital från köpare och hyresgäster. Lagen tillät också att projekt marknadsfördes efter färdigställande eller i framtiden.
"Civillagen föreskriver dock att en tillgång inte kan säljas två gånger. Om hela byggnaden har pantsatts till en bank kan den inte säljas till kunder. Om utvecklaren fortsätter att sälja den pantsatta egendomen till kunder bryter de mot lagen. Banken är också skyldig eftersom den, när den accepterar ett pant, måste förvalta den pantsatta tillgången; den kan inte hävda att utvecklaren inte sålt den till kunder. Särskilt om den pantsatta tillgången är en framtida bostadsfastighet måste den noggrant övervakas för att säkerställa att lånemedlen används och betalas ut för det avsedda ändamålet. Således är banken skyldig och ansvarig; medan köparen är en oskyldig part, ett offer", analyserade Chau och tillade: "Om utvecklaren fullt ut upplyste om att projektet var pantsatt och kunden ändå köpte det, är kunden ansvarig. Omvänt, om utvecklaren dolde pantsättningen och ändå sålde projektet till kunder, är kunden ett offer. I det fallet där en lägenhet har sålts till en kund men sedan pantsatts, är utvecklaren skyldig och banken är också skyldig." Det fanns också ett fel på grund av otillräcklig bedömning. I det fallet är kunden oskyldig och skyddad. Därför behöver staten utfärda markägarintyg till kunderna; byggherren och banken bör hantera ärendet själva eller stämma varandra.
"Vi har lämnat sådana rekommendationer sedan 2013, men än idag har folket fortfarande inte fått sina legitima rättigheter skyddade", betonade Le Hoang Chau.
Advokat Vu Anh Tuan (Ho Chi Minh Citys advokatsamfund) bekräftade också: Det är bedrägligt för en byggherre att sälja fastigheter till personer samtidigt som fastigheten används som säkerhet för ett banklån. Banker och köpare måste lämna in en anmälan mot byggherren till polisen och väcka civilrättsliga stämningar mot byggherren i domstol för att skydda sina kunder. När en bank stämmer en byggherre kommer husköparna, som parter med därmed sammanhängande rättigheter och skyldigheter, att få sina rättigheter beaktade och lösta av domstolen. Om byggherren utreds och åtalas i ett brottmål kommer dessutom de civilrättsliga aspekterna som involverar banken och husköparna att behandlas; det kan inte ske någon beslagtagning av kundernas egendom.
Det är känt att det hittills finns cirka 60 000 hus i Ho Chi Minh-staden som ännu inte har utfärdat ägarbevis. Många av dessa projekt involverar byggherrar som belånat de boendes bostäder för att låna pengar från banker men misslyckats med att betala tillbaka lånen, vilket resulterade i att bankerna undanhöll ägarbevisen. Nyligen höll även Ho Chi Minh-stadens folkråd ett möte för att fråga folkkommittén om dess ansvar för att förvalta flerbostadshus och utfärda ägarbevis. Följaktligen finns det, utöver byggherrars och bankers överträdelser, också ett visst ansvar från myndigheternas sida för deras slappa hantering och verkställighet, som till och med visar tecken på att mörka och tolerera felaktigheter. Därför är det nödvändigt att separera hanteringen av överträdelser av byggherrar och banker från utfärdandet av ägarbevis till husköpare.
[annons_2]
Källa: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
Kommentar (0)