Statsbanken: Inget förbud mot utlåning för att köpa framtida bostäder

[annons_1]

Nyligen utfärdade statsbanken cirkulär 22/2023 som ändrar och kompletterar cirkulär 41/2016 som reglerar bankernas kapitalsäkerhetskvot.

Detta cirkulär träder i kraft den 1 juli i år, med många nya innehåll. Det finns viss oro för att de nya reglerna kommer att orsaka svårigheter för husköpare.

Marknaden är specifikt oroad över att när cirkuläret träder i kraft kommer det inte att tillåta kommersiella banker och utländska bankfilialer att låna ut till privatpersoner för att köpa "ofärdiga kommersiella bostäder för överlämning (dvs. kommersiella bostäder som bildas i framtiden") med säkerhet (pantsättning) i själva huset. Därför måste privatpersoner som vill låna kredit för att köpa "framtidsbildade" kommersiella bostäder genomföra andra säkerhetsåtgärder eller säkra det med andra tillgångar.

Statsbanken bekräftade dock att den nya förordningen inte begränsar framtida bostadsköpares rättigheter och inte strider mot gällande bestämmelser.

Färdigställda hus kommer att få låg riskklassificering.

Mer specifikt föreskriver klausul 10, artikel 2 i statsbankens cirkulär 41/2016: "Ett lån med säkerhet i fastigheter är ett lån till en individ eller juridisk person för att köpa fastigheter, genomföra ett fastighetsprojekt och är säkrat av fastigheten eller fastighetsprojektet som bildas av lånet i enlighet med lagens bestämmelser om säkrade transaktioner".

Cirkulär 22/2023 ändrar eller kompletterar inte detta innehåll. Organisationer och individer som behöver köpa ett hus och garantera (bolån) detta framtida hus kommer att tillämpa en riskkoefficient på 30–120 % beroende på garantikvoten beräknad utifrån förhållandet mellan lånesaldot och säkerhetens värde. Om det inte finns någon information om garantikvoten är riskkoefficienten 150 %.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Cirkulär 22/2023 begränsar inte rätten att köpa framtida bostäder (Illustration: Tran Khang).

Samtidigt ändrade och kompletterade klausul 1, artikel 1 i cirkulär nr 22 klausul 11, artikel 2 i cirkulär nr 41 om bostadslån, vilka är lån med säkerhet i fastigheter för privatpersoner att köpa hus.

Mer specifikt måste fastighetslån för privatpersoner för att köpa hus uppfylla följande villkor:

För det första är källan till skuldåterbetalning inte källan till hyresintäkterna som genereras från lånet.

För det andra har huset färdigställts för överlämning enligt husköpekontraktet.

För det tredje har banker och utländska bankfilialer fullständiga lagliga rättigheter att hantera belånade hus när kunder inte kan betala tillbaka sina skulder enligt bestämmelserna i lagen om säkerhet i transaktioner och bostadslagen.

För det fjärde måste huset som bildas genom detta bolån värderas oberoende (värderat av en tredje part eller av en avdelning oberoende av bankens eller den utländska bankfilialens kreditprövningsavdelning) med försiktighetsprincipen (värdet är inte högre än marknadspriset vid tidpunkten för lånebeviljandet) i enlighet med bankens eller den utländska bankfilialens regler.

För lån för att köpa sociala bostäder, köpa bostäder inom ramen för statliga stödprogram och projekt, fastställs de enligt bestämmelserna i bostadslagen och uppfyller de ovan nämnda villkoren (första, tredje, fjärde).

Angående denna förordning förklarade statsbanken att bolån kommer att omfatta: Bolån för att köpa hus som uppfyller de föreskrivna villkoren, inklusive villkoret för färdigställande för överlämning, och lån för att köpa sociala bostäder, köpa hus inom ramen för regeringens stödprogram och projekt. Riskkoefficienten som tillämpas på bolån varierar från 20–100 %, beroende på garantikvot och inkomstkvot.

För lån för att köpa sociala bostäder, köp av hus inom ramen för regeringens stödprogram och projekt, finns det inget behov av att uppfylla villkoret att huset är färdigställt för överlämning och riskkoefficienten är lägre än andra bolån på endast 20–50 %, för att genomföra regeringens policy att uppmuntra sociala bostäder.

Statsbanken uppgav att villkoret för ett färdigställt hus enligt ett köpekontrakt endast gäller för bolån (som är föremål för en lägre riskkoefficient än andra fordringar med säkerhet i fastigheter).

Om en organisation eller individ har behov av att bygga eller köpa en framtida bostad och belånar den framtida bostaden, kommer det att vara ett lån med säkerhet i fastigheter enligt klausul 10, artikel 2 i cirkulär 41 och motsvarande riskkoefficient enligt klausul 10, artikel 9 i cirkulär 41 kommer att tillämpas.

"Denna förordning begränsar således inte organisationers och individers rätt att köpa framtida bostäder och strider inte mot gällande bestämmelser", bekräftade statsbanken.

Tidigare, i en kommentar till cirkulär 22/203 från statsbanken, sa Le Hoang Chau - ordförande för Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) - att ovanstående förordning inte tillät kommersiella banker och utländska bankfilialer att låna ut till personer för att köpa ofärdiga kommersiella bostäder för överlämning (dvs. kommersiella bostäder som bildas i framtiden) som är säkrade (belånade) av själva huset.

Enligt honom kan denna förordning, om ovanstående detaljer inte ändras omedelbart innan cirkuläret träder i kraft, leda till negativa konsekvenser, orsaka svårigheter och hindra fastighetsmarknadens normala funktion, vilket negativt påverkar marknadens återhämtning och utvecklingsprocess både på kort och lång sikt.

HoREA föreslog att en förordning skulle läggas till som tillåter kreditinstitut att låna ut till individer för att köpa framtida kommersiella bostäder med säkerhet (pantsättning) i själva huset. Denna förordning gäller både köp av kommersiella bostäder och sociala bostäder, med tillgängliga bostäder eller framtida bostäder.

[annons_2]
Källa