Skyhöga bostadspriser: De rika håller fast vid marken, de unga håller fast vid… bekymmer

(CLO) Vietnams fastighetsmarknad har fortfarande stor potential och utrymme för utveckling, men döljer risken för en bubbla när bostadspriserna ökar snabbt, vida överstiger realinkomsterna och ökar klyftan mellan de som äger fastigheter och de som inte kan äga ett hem.

De rika äger mark, de unga äger… bekymmer

Enligt rapporten från Vietnams mäklarförbund (VARS) visar den vietnamesiska fastighetsmarknaden alltmer sin stora och viktiga roll och får särskild uppmärksamhet från människor, investerare och beslutsfattare.

Enligt den allmänna statistikbyrån (numera den allmänna statistikbyrån, finansministeriet ) har bygg- och fastighetsbranschens genomsnittliga bidrag till landets totala BNP under de senaste åren varit cirka 10 %. Av detta står fastighetsbranschen direkt för cirka 3,5 %, vilket bidrar med i genomsnitt cirka 0,5 procentenheter till BNP-tillväxten.

Bygg- och fastighetsbranschens genomsnittliga bidrag till Vietnams BNP är dock bara cirka 50 % jämfört med andra länder i regionen.

Obalansen mellan utbud och efterfrågan har drivit upp bostadspriserna, särskilt lägenheter i storstäder. (Foto: CP)

Fastighetsandel i förhållande till totala ekonomiska tillgångar har bara nått cirka 21 % – betydligt lägre än andelen på 35 % i utvecklade länder. Marknaden har således fortfarande stort utrymme för utveckling på medellång och lång sikt.

Den nuvarande utvecklingsprocessen visar dock många tecken på ohållbarhet, särskilt obalansen mellan produktstrukturen och majoriteten av människornas betalningsförmåga. Under de senaste tre åren, även om bostadsutbudet har ökat, är det mesta koncentrerat till det övre segmentet, med högt värde och tillgodoser huvudsakligen investeringsbehov, inklusive spekulation.

Även i förortsområden, där efterfrågan på prisvärda bostäder förväntas tillgodoses, överstiger de faktiska försäljningspriserna fortfarande vida människors genomsnittsinkomst. Samtidigt är den verkliga efterfrågan på marknaden fortfarande koncentrerad till segmentet för prisvärda bostäder.

Obalansen mellan utbud och efterfrågan har drivit upp bostadspriserna, särskilt lägenheter i storstäder, och etablerat en ny prisnivå som vida överstiger inkomstökningstakten. Detta begränsar inte bara människors tillgång till bostäder utan riskerar också att bilda en prisbubbla.

Att äga ett hem blir allt svårare för människor. För en tvårumslägenhet som kostar cirka 5 miljarder vietnamesiska dong skulle en familj som tjänar 50 miljoner vietnamesiska dong/månad behöva ungefär åtta år om de spenderade all sin inkomst på att köpa ett hus, och upp till 25 år om de följde principen om att boendekostnaderna inte får överstiga en tredjedel av deras inkomst.

Även sociala bostäder, som är för låginkomsttagare, är inte längre "billiga". En lägenhet på 60 m2 kostar cirka 1,5 miljarder VND, vilket innebär att ett hushåll med den maximala inkomsten enligt reglerna (40 miljoner VND/månad) fortfarande måste spara i cirka 10 år, eller ännu längre om man använder ett lån.

Som ett resultat ökar klyftan mellan den grupp som äger tillgångar och den grupp som inte äger tillgångar. De som äger fastigheter fortsätter att dra nytta av ökningen av markvärdet, medan de som inte äger ett hus riskerar att behöva hyra ett hus under lång tid, trots ansträngningar att förbättra sina inkomster. Utan snabba lösningar kan klyftan mellan rika och fattiga till och med vara "fixerad" i många generationer, vilket direkt påverkar social trygghet och hållbar urbanisering.

Lösningar behövs för att "bromsa" den heta tillväxten av bostadspriserna.

VARS anser att för att fastighetsmarknaden ska kunna fortsätta växa hållbart måste det finnas en lösning för att "bromsa" den snabba tillväxten av bostadspriserna genom att rensa utbudet av prisvärda bostäder. När utbudet är tillräckligt stort kommer marknadspriserna att självreglera sig enligt den verkliga balansen mellan utbud och efterfrågan.

För det första, påskynda färdigställandet av rättssystemet och förbättra verkställighetskapaciteten på lokal nivå. Hanteringen av flaskhalsar i samband med sanering av mark måste ske transparent och effektivt, vilket förkortar projektens genomförandetid samtidigt som människors rättigheter säkerställs.

Det måste finnas en lösning för att "bromsa" den snabba ökningen av bostadspriserna. (Illustrationsfoto/CO)

Samtidigt är det nödvändigt att överväga att avskaffa förordningen om att ta ut ytterligare 5,4 %/år på förseningsavgifter för markanvändning och snarast offentliggöra en tydlig metod för att fastställa markanvändningsavgifter för att minska projektutvecklingskostnaderna och skapa utrymme för sänkningar av bostadspriserna.

För det andra är det nödvändigt att diversifiera kapitalkanalerna för fastighetsmarknaden för att minska beroendet av bankkrediter. Omstrukturera företagsobligationsmarknaden för att bli en effektiv kapitalkälla på medellång och lång sikt. Samtidigt är det nödvändigt att främja bildandet av en nationell bostadsfond och utveckla fastighetsinvesteringsfonder (REITs).

För det tredje måste sociala bostäder och projekt för prisvärda bostäder prioriteras i planeringen och ha incitamentsmekanismer. Stadsutveckling måste kopplas till transportinfrastruktur, särskilt vägnät, tunnelbana och motorvägar för att utöka stadsutrymmet och minska trycket på markpriserna i centrum. Samtidigt är det nödvändigt att utveckla en professionell hyresmarknad, vilket minskar mentaliteten att "man måste äga ett hus för att stabilisera livet".

För det fjärde är det nödvändigt att undersöka och offentliggöra uppsättningar av kriterier och standarder för övervakning och tidig varning om utvecklingen på fastighetsmarknaden, som grund för att bedöma, klassificera och övervaka marknadsenheternas verksamhet.

Genom detta indexsystem kan förvaltningsorgan snabbt upptäcka tecken på "avvikelse", såsom spekulation, obalans mellan utbud och efterfrågan, onormala prishöjningar eller lokal likviditetsminskning, för att vidta lämpliga ingripanden och justeringsåtgärder.

Att bygga upp denna proaktiva övervakningsmekanism kommer att bidra till att förebygga risker och stabilisera marknaden tidigt och på distans, istället för att bara hantera problem när de har blivit uppenbara, orsakar kedjereaktioner och är svåra att kontrollera.

Dessutom är det nödvändigt att påskynda uppbyggnaden och färdigställandet av en enhetlig, synkron och transparent databas över mark-, bostads- och fastighetsmarknaden i hela landet.

Detta kommer att bli en viktig informationsinfrastruktur som hjälper statliga förvaltningsmyndigheter, forskningsorganisationer och företag att övervaka, analysera, prognostisera och driva marknaden snabbt och korrekt.

”Införandet av ett öppet, sammankopplat datasystem mellan ministerier, sektorer och orter – inklusive information om planering, transaktioner, värden, rättslig status och förändringar i markanvändning – bidrar inte bara till att förbättra effektiviteten i övervakning och beslutsfattande, utan bidrar också till ökad transparens, minimerar risker, förhindrar spekulation, prismanipulation och skyddar människors och företags legitima rättigheter”, betonade VARS.

Källa: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html