Prisfluktuationer på den regionala marknaden när stora projekt uppstår har skapat priser på konstgjord mark, vilket tvingar konsultföretag att välja beräkningsmetoder för att säkerställa att den mark som provinsen hyr ut till investerare har rätt pris. Stora projekt som väntar på dessa markpriser i provinsen presenterar komplexa problem ur många olika perspektiv.
Det är kritiskt.
Ocean Valley Tourist Complex-projektet i Tien Thanh kommun, Phan Thiet stad, även känt som NovaWorld Phan Thiet-projektet, av Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., är ett massivt projekt som sträcker sig över 1 000 hektar och sträcker sig längs 7 km kustlinje. Hittills har fas 1 varit i drift och erbjuder ett brett utbud av bekvämligheter som det 5-stjärniga Movenpick Resort Phan Thiet, det 4-stjärniga Radisson Resort Phan Thiet, en 36-håls PGA-golfbana, nöjesparken Circus Land, Bikini Beach Square and Park, Sport Complex och en kedja av restauranger och kaféer. Det har lockat nästan 150 000 besökare för boende, rekreation och underhållning på senare tid. Följaktligen har en rad stödjande industrier som betjänar invånare och turister, såsom minihotell, restauranger, närbutiker, mat- och dryckesställen, kaféer, skönhetssalonger, tvättservice etc., redan dykt upp, är för närvarande i drift och förbereder sig för att dyka upp enligt investerarnas affärsplaner efter att fastigheterna har överlämnats. Särskilt den 19 maj fortsätter återlanseringen av NovaWorld Phan Thiet Economic and Tourism City att skapa en attraktiv affärsmiljö, stimulera investerare och samtidigt skapa många jobb för arbetare. Dessutom förmedlar det förväntningarna, som den provinsiella folkkommittén bedömde: "Om hela projektet tas i bruk kommer det inte bara att skapa ett vanligt turistmål för Binh Thuan-provinsen, utan den tillhörande transportinfrastrukturen kommer också att bidra till att sammankoppla och bilda ett stort transportsystem för provinsen, vilket underlättar genomförandet av investeringsprojekt."
För att omstarten ska bli så effektiv som förväntat måste dock projektets juridiska hinder lösas så snart som möjligt. Tidigare i maj 2023 lämnade Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company in en begäran till provinsledningen om stöd för att lösa de juridiska frågor som Novalands projekt i Binh Thuan står inför, eftersom de befann sig i en kritisk situation. Bankerna höll på att sälja intäkter och projektlån på grund av ofullständiga juridiska förfaranden för projektet, förvärrat av dagliga räntebetalningar på upp till 50 miljarder VND. Företaget begärde specifikt en snabb lösning på två viktiga frågor: att företaget skulle kunna välja att betala markanvändningsavgifter i en enda betalning under 50 år enligt lag, och att ett rimligt markpris skulle fastställas snarast möjligt så att företaget kan betala markanvändningsavgifter och slutföra de juridiska förfarandena för projektet och försäljningen.
Att fastställa specifika markpriser är inte en ny fråga; det betraktas som en påminnelse om att påskynda projektets slutförande enligt den fastställda tidsplanen senast i slutet av 2025. Det är dock också en fråga som provinsiella myndigheter har varit mycket oroade över och har samordnat sina ansträngningar för att lösa. Ändå har det funnits olika åsikter och hinder i tillämpningen av regleringar, särskilt för ett projekt av så stor skala och mångsidig användning som NovaWorld Phan Thiet, vilket saknar motstycke i Binh Thuan-provinsen. Därför skickade den provinsiella folkkommittén i slutet av mars 2023 ett dokument till ministeriet för naturresurser och miljö med en begäran om vägledning för att lösa svårigheter med att fastställa specifika markpriser för beräkning av markarrendeavgifter för Ocean Valley Tourist Complex-projektet.
Många hinder
Ovanstående dokument visar att Ocean Valley Tourist Complex-projektet har beviljats markarrenden av den provinsiella folkkommittén med en total yta på 963 hektar i åtta faser. För närvarande förbereder företaget ansökan för den nionde markarrendefasen, som täcker en yta på 4,74 hektar. Under denna process har den provinsiella folkkommittén gått med på att tillfälligt tillämpa markpriset från markpristabellen multiplicerat med markprisjusteringskoefficienten (koefficient K) för att bestämma markpriset för beräkning av markarrendeavgifter för det arrenderade markområdet i flera dokument från 2017 till idag. Följaktligen har företaget tillfälligt betalat markarrendeavgifter till den provinsiella budgeten, efter avdrag för förskottsbetalningar för ersättning, röjning och omplacering, vilket lämnar ett saldo på 139,33 miljarder VND.
Det specifika markpriset för projektet som godkänts av den provinsiella folkkommittén har dock ännu inte fastställts. För närvarande har den provinsiella markförvaltningsavdelningen avtalat med ett konsultföretag för att fastställa markpriset för projektet. Genom analys och utvärdering av projektets omfattning och karaktär, samt marknadsförhållandena inom värderingsområdet, har konsultföretaget föreslagit att överskottsmetoden, enligt artikel 6 i cirkulär nr 36/2014 från ministeriet för naturresurser och miljö, ska tillämpas för värdering. Vissa svårigheter har dock uppstått. En av dem är att fastställa värderingstidpunkten, eftersom klausul 3, artikel 108 i marklagen från 2013 anger: "Tidpunkten för att beräkna markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter är den tidpunkt då staten beslutar att tilldela mark, arrendera mark, tillåta ändring av markanvändningsändamål eller erkänna markanvändningsrättigheter." Samtidigt mottog projektet beslut om markarrende från den provinsiella folkkommittén vid åtta olika tidpunkter, från 2014 till 2021. Dessutom godkändes projektets detaljerade byggplan i skala 1/500 vid en specifik tidpunkt. Värderingen vid olika tidpunkter har lett till skillnader mellan värderingsdatumet och datumet för godkännande av den detaljerade byggplanen i skala 1/500, vilket gör det svårt att tillämpa den rättsliga grunden och processinformationen. Dessutom är vissa av projektets värderingar gjorda före ikraftträdandet av marklagen från 2013. Därför finns det olika åsikter om den rättsliga grunden för värderingsmetoden, behörigheten att genomföra den och den specifika markvärderingen vid den tidpunkten.
Utöver den föreslagna vägledningen om ovanstående innehåll begärde den provinsiella folkkommittén även att ministeriet för naturresurser och miljö skulle ge specifik vägledning om investeringskapitalsatser; normer och enhetspriser; och metoder för att beräkna byggprisökningar i de fall där utfärdandedatumet för investeringskapitalsatser och investeringsberäkningar inte sammanfaller med värderingsdatumet. Dessutom behövs specifika kriterier för att fastställa graden av likhet mellan jämförbara tillgångar; metoder för att bevisa likheten mellan jämförbara tillgångar och de värderade tillgångarna; och grunden för att bestämma ökningstakten i hyres- och försäljningspriser för tillgångar med långa konjunkturcykler… Detta beror på att projektet är storskaligt med många komplexa investerings- och affärsposter, inklusive några unika affärsposter som ännu inte finns i Binh Thuan-provinsen. Om en lösning snart kan hittas angående det specifika markpriset för beräkning av markarrendeavgifter, och om NovaWorld Phan Thiets verksamhet kan underlättas i tid, kommer det därför inte bara att gynna det ledande företaget i området utan också bestämma livskraften hos ett nytt och attraktivt turistmål, vilket hjälper Binh Thuan att nå en ledande position inom semesterorter i regionen. Dessutom kommer det att öppna upp för en lämplig metod för markprissättning, vilket gör det möjligt för stora industriområden som den i Ham Tan att påbörja byggnation…
Beträffande framstegen med att godkänna specifika markpriser har den provinsiella folkkommittén rapporterat till den provinsiella partikommitténs ständiga kommitté för behandling i rapport nr 218/BC-UBND daterad 26 oktober 2022 och rapport nr 186/BC-UBND daterad 16 september 2022. Följaktligen samlar Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company för närvarande in ytterligare information för att slutföra värderingsresultaten. Flera företag i provinsen samarbetar och tillhandahåller information för att stödja fastställandet av markpriset för projektet.
[annons_2]
Källa
Kommentar (0)