Risken för stigande markpriser "hotar" utvecklingen. Del 2

Förseningen med att fastställa årliga och engångspriser för markarrenden har påverkat investeringsmiljön, påverkat produktion och affärsplanering och hindrat bolånefinansiering för investeringar, särskilt för storskaliga investeringsprojekt med betydande kapital (såsom LNG-lagrings- och hamnprojektet, värmekraftverken Son My I och II, och tillverkningsprojektet för vindturbinsblad...). Utan en snabb och beslutsam politik kommer detta att påverka investeringsmiljön och provinsens investeringsattraktionsresultat negativt, konstaterade den provinsiella industriparksstyrelsen.

Ena sidan är otålig, den andra är försiktig.

Medan NovaWorld Phan Thiet väntar på specifika markpriser för att "frigöra" ytterligare byggaktiviteter för att färdigställa sitt ekonomiska och turismstädområde i slutet av 2025, väntar även nya industriparker i Ham Tan på att specifika markpriser ska fastställas innan mark kan hyras ut. Först då kan byggandet fortsätta enligt den planerade tidsplanen. Till exempel är Tan Duc Industrial Park planerad att påbörja byggnationen under andra kvartalet 2023, men det anses svårt att genomföra på grund av förseningar i processen att fastställa, värdera och godkänna specifika markpriser (för bostads- och jordbruksmark inom bostadsområden). Detta kräver många revideringar och tillägg, vilket påverkar ersättning och omlokaliseringsinsatser. För närvarande har industriparkens investerare lämnat in en ansökan om marktilldelning/arrendering som omfattar 61,17 hektar. Marktomternas icke-sammanhängande karaktär kommer dock att göra det svårare att tilldela/arrendera mark och få bygglov. Beträffande Son My I Industrial Park har investeraren tilldelats 76,78 hektar mark i den första fasen av den provinsiella folkkommittén. För att kunna fortsätta byggnationen krävs dock ett specifikt markpris för att kunna teckna ett arrendeavtal. Tidigare organiserade Naturresurs- och miljödepartementet en anbudsprocess och tecknade ett kontrakt med ett konsultföretag (TMS Consulting Co., Ltd.) för att fastställa arrendepriset. Efter ett flertal uppmaningsbrev rapporterade konsultföretaget att förseningen med att fastställa det specifika markpriset för Son My I industripark berodde på begränsad och svår undersökning och informationsinsamling för att fastställa intäkter och kostnader relaterade till värderingen av industriparksprojekt, och otillräckliga bevis för att fullt ut styrka kraven i cirkulär 36/2014/TT-BTNMT daterad 30 juni 2014 från naturresurs- och miljöministeriet . Därför skickade TMS Consulting Co., Ltd. den 5 april 2023 ett dokument där de begärde att relevanta enheter skulle hjälpa till med att granska information för markvärderingsändamål, tillsammans med ett utkast till en förklarande rapport om värderingsresultaten. Och än idag väntar vi fortfarande på... resultaten.

I slutet av april 2023 lämnade därför den provinsiella industriparkens förvaltningsnämnd in en rapport där de begärde att relevanta funktionella myndigheter skulle stödja Tan Duc industripark i att slutföra förfarandena för att påbörja byggandet under andra kvartalet 2023, från det att det specifika markpriset fastställdes så att investeraren kunde teckna ett arrendeavtal för de 61,17 hektaren. På liknande sätt lämnades planen för Son My 1 industripark, som omfattar över 76,7 hektar, in till den provinsiella folkkommittén för godkännande i maj 2023 på begäran av IPICO Company, så att företaget kunde betala markhyra, teckna arrendeavtal och organisera byggandet av industriparkens infrastruktur i detta område.

Det är värt att notera att investerare i industriparker som har utfört markkompensation och röjningsarbeten och förberett sig för investeringar alla önskar arrendera mark i en klumpsumma. Relaterade projekt som LNG-lagring och hamnanläggning, Son My I-värmekraftverksprojektet och Son My II-värmekraftverksprojektet, som omfattar cirka 300 hektar mark, har också ett behov av ett engångsarrendeavtal. Samtidigt, enligt information från den provinsiella industriparkens förvaltningsstyrelse, har fyra projekt (med en yta på 4,72 hektar) i Ham Kiem I industripark och ett projekt (med en yta på 2,41 hektar) i Ham Kiem II industripark godkänts av den provinsiella folkkommittén för en engångsarrendeavgift för mark, men investerarna har ännu inte betalat arrendeavgiften i en klumpsumma, en försening som har varat i tre år. Investerarnas önskan om ett engångsarrendeavtal för mark underlättar att attrahera sekundära investerare och förenklar redovisning och låneansökningar för projektgenomförande.

Varför befinner de sig i en tvångsposition?

Representanter från departementet för naturresurser och miljö uppgav att förseningen i värderingen av specifika markvärden (tillämpas på projekt med markvärden som överstiger 20 miljarder VND) beror på flera orsaker. Enligt cirkulär 36 från ministeriet för naturresurser och miljö finns det fem metoder för markvärdering, men de tre vanligaste metoderna – överskott, inkomst och jämförelse – har använts under lång tid. Baserat på information från flera fall är dock konsultföretagen oroade över att dessa metoder inte är helt tillförlitliga när de tillämpas på specifika projekt, särskilt när insatsfaktorerna inte beaktas ordentligt, vilket leder till felaktiga resultat. Till exempel, med den jämförande metoden har området i fråga historiskt sett varit jordbruksmark utan transaktioner, vilket gör jämförelse omöjlig. På liknande sätt kräver överskotts- och inkomstmetoderna att man fastställer utvecklingsintäkter, investeringskapital per enhet, enhetspriser etc., vilket är mycket komplext. Därför har konsultenheterna upprepade gånger reviderat planerna, och departementet har bistått dem, men de erhållna resultaten är ännu inte övertygande. Eftersom antaganden och uppskattningar är nödvändiga, och dessa projekt alla har mycket stora områden, kan risken för fel mellan olika personer, även mycket små, leda till betydande förluster. Dessutom reviderar ministeriet för naturresurser och miljö även cirkulär 36, med fokus på värderingsmetoder.

Det är också en av anledningarna till att den provinsiella folkkommittén nyligen skickade ett dokument till ministeriet för naturresurser och miljö där de begärde att premiärministern skulle överväga och leda inrättandet av en arbetsgrupp bestående av medlemmar från ministeriet för naturresurser och miljö, byggnadsministeriet , finansministeriet och andra relevanta ministerier och myndigheter för att stödja och vägleda Binh Thuan-provinsen i att fastställa markpriser i allmänhet och i synnerhet för Ocean Valley Tourist Complex-projektet. För närvarande har centralregeringen utfärdat ett dokument där man går med på att stödja Binh Thuan i den specifika markvärderingen för NovaWorld Phan Thiet-projektet…

Enligt en representant från departementet för naturresurser och miljö är markvärderingen i industriområden enklare jämfört med NovaWorld Phan Thiet. Under rådande omständigheter behövs dock fortfarande en specifik värderingsberäkning med hjälp av centralregeringen för större säkerhet. Hindren relaterade till specifika markpriser för stora projekt i provinsen kommer att lösas så snart som möjligt.

Det officiella brevet från den provinsiella folkkommittén till ministeriet för naturresurser och miljö betonade också att den nuvarande markvärderingsprocessen är extremt komplex eftersom den involverar många sektorer och områden som reglerar parametrar relaterade till investeringar, planering, byggnation, mark, finans, bank och marknad. Detta kräver att de som utför uppgiften har allmän kunskap och erfarenhet inom många områden för att fullt ut förstå innehållet i värderingsmetodiken för lämplig implementering, värdering och utvärdering. Samtidigt saknar personalen vid den provinsiella avdelningen för naturresurser och miljö tillräcklig erfarenhet inom specialiserade områden som prissättning, finans och byggnation för att möta kraven från det nuvarande komplexa värderingsarbetet. Därför ber den provinsiella folkkommittén ministeriet för naturresurser och miljö att föreslå för premiärministern att överväga och leda inrättandet av en arbetsgrupp för att stödja och vägleda Binh Thuan-provinsen i att fastställa markpriser i allmänhet och för Ocean Valley Tourist Complex-projektet i synnerhet, så att projekten kan genomföras och tas i drift snart, vilket bidrar till den socioekonomiska utvecklingen i området.

Källa: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html