Markprisrisken "hotar" utvecklingen. Del 2

[annons_1]

Förseningen med att fastställa årliga markhyror och engångshyror har påverkat investeringsmiljön, vilket påverkar produktion och affärsplanering, bolån för investeringslån, särskilt för investeringsprojekt med stora ytor och stort investeringskapital (LNG-hamnlagerprojektet, Son My I-värmekraftverksprojektet, Son My II-värmekraftverksprojektet och vindkraftsfläktbladsproduktionsprojektet...). Om det inte finns någon tidig och beslutsam policy kommer det att påverka investeringsmiljön och provinsens resultat när det gäller investeringsattraktioner, kommenterade den provinsiella industriparkens förvaltningsstyrelse.

Ena sidan är otålig, den andra sidan är försiktig.

Medan NovaWorld Phan Thiet väntar på specifika markpriser för att "låsa upp" många aktiviteter för att fortsätta bygga och färdigställa ett ekonomiskt turistområde i slutet av 2025, väntar även nya industriparker i Ham Tan på specifika markpriser för att hyra. Härifrån kommer det att finnas en grund för byggnation enligt den skisserade färdplanen. Till exempel kommer Tan Duc Industrial Park att påbörja byggnationen under andra kvartalet 2023, men det anses svårt att genomföra eftersom arbetet med att fastställa, värdera och godkänna fastställandet av specifika markpriser (för bostadsmark och jordbruksmark i bostadsområden) fortfarande är långsamt och kräver många revideringar och kompletteringar, vilket påverkar kompensations- och saneringsarbetet. För närvarande har investeraren i industriparken lämnat in en ansökan om marktilldelning/markarrende med en yta på 61,17 hektar. Icke-angränsande tomter kommer dock att göra det svårt att tilldela/arrendera mark och ansöka om bygglov för att påbörja byggnation. Vid Son My I Industrial Park tilldelades investeraren mark av den provinsiella folkkommittén i den första fasen med en yta på 76,78 hektar. För att genomföra byggnationen är det dock också nödvändigt att ha ett specifikt markpris för att teckna ett arrendeavtal. Tidigare organiserade Naturresurs- och miljödepartementet en anbudsgivning och tecknade ett kontrakt med en konsultenhet (TMS Consulting Co., Ltd.) för att fastställa arrendepriset. Efter många brådskande dokument rapporterade konsultenheten förseningen i slutförandet av fastställandet av specifika markpriser för Son My I industripark på grund av att undersökningen och informationsinsamlingen för att fastställa intäkter och kostnader för värderingsarbete relaterat till industriparksprojekt var mycket begränsad och mötte många svårigheter, inte tillräckligt underlag för att fullt ut bevisa enligt bestämmelserna i cirkulär 36/2014/TT-BTNMT daterad 30 juni 2014 från ministeriet för naturresurser och miljö . Därför skickade TMS Consulting Company Limited den 5 april 2023 ett dokument där de begärde att relevanta enheter skulle stödja granskningen av information för markvärdering, tillsammans med ett utkast till rapport som förklarar värderingsresultaten. Och fram till nu väntar vi fortfarande på... resultat.

Därför rapporterade den provinsiella industriparkens förvaltningsstyrelse i slutet av april 2023 till relevanta funktionella myndigheter att stödja Tan Duc industripark för att slutföra förfaranden för att påbörja byggnationen under andra kvartalet 2023, från att fastställa specifika markpriser för investerare till att teckna markarrendeavtal på ett område på 61,17 hektar. På liknande sätt gäller Son My 1 industripark, som är över 76,7 hektar och lämnades in till den provinsiella folkkommittén för godkännande i maj 2023 på begäran av IPICO Company, så att enheten kan betala markarrende, teckna markarrendeavtal och organisera byggandet av industriparkens infrastruktur på detta område.

Det är värt att notera att investerarna i industriparkerna som har utfört kompensations- och saneringsarbeten, och förberett sig för investeringar, alla vill hyra mark omedelbart. Även relaterade projekt, såsom LNG-gashamnens lager, Son My I-värmekraftverksprojektet och Son My II-värmekraftverksprojektet, som har en markyta på cirka 300 hektar, har ett behov av att hyra mark omedelbart. Enligt information från den provinsiella industriparkens förvaltningsstyrelse finns det för närvarande fyra projekt (med en yta på 4,72 hektar) i Ham Kiem I-industriparken och ett projekt (med en yta på 2,41 hektar) i Ham Kiem II-industriparken som har godkänts av den provinsiella folkkommittén för att betala markhyra omedelbart, men som ännu inte har löst frågan om att industriparkens investerare ska betala omedelbart, vilket har varat i tre år. Investerarnas önskan att hyra mark omedelbart är att underlätta attraktionen av sekundära investerare samt att redovisa och låna kapital för att genomföra projektet.

Varför hamna i en så pressad position?

Representanten för departementet för naturresurser och miljö sa att den specifika markvärderingen (tillämpad på projekt med markvärde över 20 miljarder VND) är långsam av många anledningar. Enligt cirkulär 36 från ministeriet för naturresurser och miljö finns det 5 metoder för värdering, men de 3 vanligaste metoderna är överskott, inkomst och jämförelse. Men genom information från ett antal fall är konsultenheterna oroade över att dessa metoder inte är garanterade om de tillämpas på varje specifikt projekt, särskilt om ingångsfaktorerna inte är stabila, vilket leder till felaktiga resultat. Till exempel, jämförelsemetoden, att området alltid har varit jordbruksmark, det finns ingen transaktion så det kan inte jämföras. Eller så måste överskotts- och inkomstmetoderna bestämma utvecklingsintäkter, investeringskapitalränta, enhetspris... vilket är mycket komplicerat. Därför har konsultenheterna gjort det om och om igen, departementet har hjälpt konsultenheterna men resultaten är inte övertygande. Eftersom det är nödvändigt att anta och uppskatta, och dessa projekt är alla mycket stora i areal, kan risken för fel mellan en person och en annan, även mycket liten, skapa en stor förlust. Dessutom reviderar ministeriet för naturresurser och miljö cirkulär 36, med fokus på värderingsmetoder.

Det är också en av anledningarna till att den provinsiella folkkommittén just har utfärdat ett dokument där man begär att ministeriet för naturresurser och miljö ska föreslå premiärministern att överväga och leda inrättandet av en arbetsgrupp bestående av medlemmar från ministeriet för naturresurser och miljö, byggnadsministeriet, finansministeriet och relaterade ministerier och grenar för att stödja och vägleda Binh Thuan- provinsen i att fastställa markpriser i allmänhet och i synnerhet vid Ocean Valley Tourism Complex-projektet. För närvarande har centralregeringen utfärdat ett dokument där man går med på att stödja Binh Thuan i att bedöma specifika markpriser vid NovaWorld Phan Thiet-projektet...

Enligt en representant för departementet för naturresurser och miljö är markvärderingen i industriparker enklare jämfört med NovaWorld Phan Thiet. I den nuvarande situationen är det dock också nödvändigt att ha en specifik värderingsberäkning med hjälp av centralregeringen för att vara mer säker. Så snart som möjligt kommer undanröjandet av hinder relaterade till specifika markpriser för stora projekt i provinsen att lösas.

Det officiella meddelande som den provinsiella folkkommittén skickade till ministeriet för naturresurser och miljö betonade också att det nuvarande arbetet med markvärdering är mycket komplicerat eftersom det involverar många sektorer och områden som reglerar parametrar för investeringar, planering, byggnation, mark, finans, bank, marknad... vilket kräver att den som genomför det har allmän kunskap och erfarenhet inom många områden för att fullt ut kunna förstå innehållet i värderingsmetoden för att implementera, värdera och utvärdera på lämpligt sätt. Samtidigt har personalen inom provinsens naturresurs- och miljösektor inte mycket erfarenhet av specialiserade områden som pris, finans, byggnation... för att möta kraven i det mycket komplicerade värderingsarbete som det ser ut idag. Därför föreslog den provinsiella folkkommittén att ministeriet för naturresurser och miljö rekommenderar premiärministern att överväga och leda inrättandet av en arbetsgrupp för att stödja och vägleda Binh Thuan-provinsen i att fastställa markpriser i allmänhet och i synnerhet Ocean Valley Tourism Complex-projektet, så att projekten snart kan driftsättas och utveckla den lokala socioekonomin .

[annons_2]
Källa