Kapitalavsättning för fastigheter

Fastighetsmarknaden går in i en period av betydande omstrukturering då kreditflödena inte längre är lika spridda som tidigare. Kredittillväxten överstiger vida inlåningstillväxten, vilket ökar likviditetstrycket, vilket tvingar tillsynsmyndigheter att reglera penningflödena på ett mer selektivt sätt.

Grafik: HONG ANH

Många ekonomiska experter menar dock att det, istället för att likställa alla fastighetssegment med risker, är nödvändigt att utforma separata kreditmekanismer för segment som tillgodoser verkliga bostadsbehov, samtidigt som man öppnar upp fler medel- och långfristiga kapitalkanaler för att minska beroendet av bankkrediter.

Selektiva fastighetsinvesteringsflöden

Den vietnamesiska fastighetsmarknaden visar tecken på återhämtning efter en lång period av stagnation. Transaktionerna förbättras gradvis, efterfrågan på bostäder ökar igen och accelererade infrastrukturinvesteringar har lett till en betydande efterfrågan på kapital från både företag och husköpare. Till skillnad från föregående period frigörs dock inte längre kreditflödena urskillningslöst, utan regleras strängare, med prioritet till säkra segment med verklig efterfrågan.

Enligt Nguyen Phi Lan, chef för prognos- och statistikavdelningen samt chef för monetär och finansiell stabilitet (Vietnams statsbank), uppgick den utestående krediten i hela systemet per den 14 maj till cirka 19,4 miljoner miljarder VND, en ökning med 18,3 % jämfört med samma period förra året, medan kapitalmobiliseringen ökade med cirka 14,9 % och nådde cirka 18,1 miljoner miljarder VND. Det stora gapet mellan kredit och kapitalmobilisering skapar ett betydande tryck på banksystemets likviditet. I detta sammanhang fortsätter Vietnams statsbank att styra kapitalflöden till produktions- och affärssektorer, prioriterade industrier och nya tillväxtfaktorer som digital omvandling, grön omvandling, cirkulär ekonomi samt vetenskap och teknik.

När det gäller fastigheter upprätthålls kreditgivningen fortfarande men med strängare riskkontroll. Lan betonade att tillsynsmyndigheter måste reglera kapitalflöden på lämpligt sätt mellan branscher och sektorer eftersom överprioritering av en viss sektor kommer att göra det svårt för många andra sektorer, särskilt små, medelstora och mikroföretag, att få tillgång till kapital.

Enligt Vietcombank Securities (VCBS) kommer fastighetskrediten sannolikt att fortsätta växa under 2026, men i en långsammare och mer selektiv takt jämfört med 2025, på grund av Vietnams statsbanks strikta kontroll över krediter som beviljas högrisksektorer. Från början av 2026 har tillsynsmyndigheten krävt att kreditinstitut säkerställer att fastighetskredittillväxten inte överstiger den totala kredittillväxttakten för hela banksystemet.

Enligt Vietcombank Securities (VCBS) kommer fastighetskrediten sannolikt att fortsätta växa under 2026, men i en långsammare och mer selektiv takt jämfört med 2025, på grund av Vietnams statsbanks strikta kontroll över krediter som beviljas högrisksektorer. Från början av 2026 har tillsynsmyndigheten krävt att kreditinstitut säkerställer att fastighetskredittillväxten inte överstiger den totala kredittillväxttakten för hela banksystemet.

Faktum är att Vietnams statsbank fortsätter att underlätta tillgången till kapital för fastighetssektorn, vilket framgår av den fortsatt starka tillväxten av fastighetskrediter. Enligt byggnadsministeriet uppgick den totala utestående krediten för fastighetsverksamhet per den 28 februari till cirka 2 235 biljoner VND, en ökning med 11,7 % jämfört med fjärde kvartalet 2025 och en betydande ökning med 43 % jämfört med samma period förra året. Många företag rapporterar dock att det är betydligt svårare att få tillgång till kapital under denna tid.

Ordföranden för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA), Le Hoang Chau, berättade att kredittillväxtplanen för 2026 ligger på cirka 15 %, vilket är lägre än 19,1 % föregående år, samtidigt som marknadens kapitalefterfrågan fortfarande är mycket hög. Detta skapar betydande press.

Förutom kredittryck ökar även stigande räntor bördan på marknaden. Även om nominella räntor tenderar att minska, är den faktiska kapitalkostnaden för fastighetsföretag fortfarande hög på grund av begränsad tillgång till kapital. Phan Duy Hung, senioranalytiker på Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, varnade också för att risken med refinansiering finns för fastighetsutvecklare i resorts eller de som står inför juridiska problem.

Kredit kan inte tillämpas enhetligt.

En av de mest diskuterade frågorna idag är kreditfördelningen till fastighetsmarknaden. Enligt experter skapar tillämpningen av en relativt enhetlig kreditmekanism på alla fastighetssegment stora problem, vilket gör det svårt för många projekt som tillgodoser verkliga bostadsbehov att få tillgång till kapital. OBC Holdings generaldirektör, Tran Van Hieu, menar att grupperingen av alla fastighetssegment i en enda kreditkorg har snedvridit kapitalkostnaderna och direkt påverkat människors tillgång till bostäder.

Sociala bostäder eller prisvärda bostäder som tillgodoser verkliga bostadsbehov kan inte tåla samma räntor och kreditgränser som spekulativa eller exklusiva semesterfastigheter. ”En enhetlig kreditpolicy skapar inte bara en obalans i kapitalkostnaderna utan bidrar i slutändan direkt till försäljningspriset, vilket gör drömmen om att äga ett hem alltmer utom räckhåll”, delade Hieu vidare. Chau delade samma åsikt och menade också att fastigheter bör kategoriseras för att ge lämplig kredit istället för att likställa alla segment som riskabla. Sociala bostäder har en säkerhetsnivå på upp till 99 %, medan prisvärda bostäder och industrifastigheter också tillhör lågriskgruppen.

För närvarande granskar Vietnams statsbank förslag relaterade till fastighetsklassificering för att utveckla mer lämpliga kreditmekanismer i framtiden. Under ett möte med Vietnams statsbank i slutet av april 2026 bad premiärminister Le Minh Hung banksektorn att undersöka och klassificera varje typ av fastighet för att tillämpa lämpliga kreditgränser, samtidigt som man uppmuntrar utvecklingen av sociala bostäder och industriområden.

Många chefer för kommersiella banker betonade också det "selektiva" elementet i fastighetsutlåning. VPBank-ordföranden Ngo Chi Dung uppgav att det viktiga inte är huruvida man ska investera i fastigheter eller inte, utan att välja rätt segment. VPBank prioriterar kapital till bostadsprojekt som möter verkliga behov, särskilt sociala bostäder och mellansegmentet, samtidigt som finansieringen begränsas till resortprojekt eller spekulativa segment i den högre prisklassen.

Techcombanks ordförande Ho Hung Anh uppgav också att banken endast väljer att finansiera projekt med god likviditet, fullständig juridisk dokumentation och kunder med tydlig finansiell kapacitet. Samtidigt betonade SHB:s ordförande Do Quang Hien att SHB:s kapital för närvarande är fokuserat på infrastrukturprojekt, sociala bostäder, ungdomsbostäder och industriella fastigheter – segment som anses ha verklig efterfrågan och god absorptionsförmåga.

Bankkredit ses som en avgörande "pelare" för fastighetsmarknaden. Många menar dock att ett överdrivet beroende av banklån gör marknaden sårbar för fluktuationer i räntor och penningpolitik.

Bankkrediter ses som en avgörande "pelare" för fastighetsmarknaden. Många menar dock att ett överdrivet beroende av banklån gör marknaden sårbar för fluktuationer i räntor och penningpolitik. Dr. Can Van Luc, chefekonom på BIDV, menar att det på lång sikt är nödvändigt att utveckla andra kapitalmobiliseringskanaler, såsom företagsobligationer, fastighetsinvesteringsfonder (REITs) och bostadsfonder, för att minska trycket på banksystemet.

Den nuvarande utmaningen för fastighetsmarknaden handlar inte bara om att lätta på kreditgivningen, utan ännu viktigare, att allokera kapital selektivt, prioritera segment som tillgodoser verkliga behov, samtidigt som institutionella reformer främjas och juridiska problem som hindrar projekt löses. Enligt HoREA-statistik finns det faktiskt fortfarande cirka 4 500 projekt i hela landet som står inför juridiska hinder, vilket "fryser" över 2,5 biljoner VND i investeringskapital.

Enligt tidningen Nhan Dan

Källa: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html