Projektöverföringen är fortfarande avstängd.

Detta var experternas bedömning vid seminariet: Lagar inom finansiell verksamhet gällande överföring, kapitaltillskott och investeringar i fastighetsprojekt i Vietnam, organiserat av Föreningen för forskning och konsultverksamhet om policy och lag för investeringsverksamhet i Vietnam den 30 maj.

För att sälja projektet måste de bryta mot lagen.

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för Vietnams fastighetsförening, är hela det politiska systemet för närvarande mycket beslutsamt att undanröja hinder för projekt. Men regleringen som kräver att projekt uppfyller sina ekonomiska skyldigheter innan de överförs helt eller delvis orsakar svårigheter för företag.

Eftersom förvärv av ren mark kräver en enorm investering från företag. När de väl börjar genomföra har många investerare slut på pengar eftersom lagen kräver att projekt måste ha markägarintyg för att vara berättigade till lån. Därför tvingas många investerare sälja sina projekt i förtid.

Men när projektöverföringar stöter på svårigheter kringgår företag reglerna genom att överföra företagsaktier. Vid den tidpunkten förändras "kärnan" i verksamheten, och den nya ägaren är i huvudsak köparen av projektet. Detta kryphål är inte i sig fel eftersom lagen inte förbjuder överföring av företagsaktier, men det medför vissa risker senare.

För närvarande kan många projekt inte överföras på grund av alltför strikta regler.

FOTO: DINH SON

Enligt Dr. Ho Trung Phuoc, tidigare medlem av den ständiga kommittén för Binh Thuans provinsiella partikommitté, har Ho Chi Minh-staden ensamt för närvarande över 100 projekt som står inför juridiska hinder och inte uppfyller villkoren för överföring, med hundratusentals miljarder dong bundna. Detta gör det omöjligt för dem som vill sälja att göra det, och omöjligt för dem som vill köpa att göra det också.

Grundorsaken härrör från konflikter inom den juridiska "matrisen". Mer specifikt tillåter investeringslagen överföringar efter godkännande av investeringsplanen, medan fastighetsaffärslagen och marklagen från 2024 kräver uppfyllande av ekonomiska skyldigheter. Detta skapar en juridisk "gråzon": investeringar är tillåtna, men tillgången till mark hindras.

Lagen kräver också att ny infrastruktur färdigställs innan mark kan överföras, men procentsatsen är inte specificerad. Dessutom finns det en flaskhals i markvärderingen, där markvärderingsprocessen drar ut på tiden i all oändlighet och det saknas flexibla marknadsbaserade prissättningsmekanismer, vilket leder till att kapital binds och projekt stannar av.

Köparen betalar istället markavgiften.

Mot bakgrund av denna situation menar advokaten Truong Anh Tu, ordförande för TAT Law Firm, att fastighetsfusioner och -förvärv inte längre bara är en överföring av tillgångar, utan i många fall har blivit en överföring av hela projektets "juridiska minne". Detta är också anledningen till att juridiska aspekter blir det främsta filtret för kapitalflöden.

"Tidigare var kreditinstitut främst intresserade av värdet på säkerheter, men nu vill de veta hur markanvändningsrättigheterna förvärvades, i vilken utsträckning ekonomiska skyldigheter har uppfyllts, om projektet involverar offentliga tillgångar och om dessa äganderätter kan upprätthålla stabilitet vid förändringar i den rättsliga miljön", sa advokaten Truong Anh Tu.

När dessa frågor blir centrala i due diligence-processen börjar juridiska risker direkt återspeglas i transaktionens värde. Ett projekt med en komplex juridisk historia kommer att bli föremål för en större rabatt. Ett projekt med ofullständiga finansiella förpliktelser kommer att ta längre tid att få tillgång till finansiering. Ett projekt med en oklar juridisk historia kommer att genomgå en mer rigorös och långvarig due diligence-process.

Med andra ord, juridisk risk finns idag inte längre i advokatrapporter utan översätts till monetära termer genom kapitalkostnad, utbetalningsvillkor, belåningsgrad och värdering av själva projektet.

På ett djupare plan, enligt Truong Anh Tu, är det marknaden för närvarande saknar inte nödvändigtvis mark eller kassaflöde. Investerare är bara riktigt redo för det långsiktiga perspektivet när de tydligt förstår sina rättigheter, sina skyldigheter och om dessa rättigheter fortfarande kommer att vara skyddade efter många år.

Det är också därför den största nyheten på fastighetsmarknaden för fusioner och förvärv inte längre handlar om kapplöpningen om att äga mer mark, utan om att bygga mer transparenta, stabila och pålitliga äganderätter. Det är den mest djupgående förändringen som just nu sker på den vietnamesiska fastighetsmarknaden.

För att övervinna dessa svårigheter har många lösningar föreslagits.

FOTO: DINH SON

För att lösa de hinder som dessa projekt står inför föreslog Dr. Bui Dang Dung, vice ordförande i nationalförsamlingens finans- och budgetutskott, att man skulle studera en mekanism som skulle göra det möjligt för kreditinstitut att tillhandahålla garantier eller upprätta spärrkonton. Följaktligen skulle medel från köparen kunna användas direkt för att betala markrelaterade finansiella skyldigheter gentemot staten för säljarens räkning. Denna lösning skulle hjälpa till att lösa upp projekt som för närvarande har stannat på grund av den tidigare investerarens oförmåga att betala skatter, samtidigt som det säkerställs att staten uppbär skatter korrekt och fullständigt.

Det är nödvändigt att snabbt slutföra den rättsliga ramen för utvecklingen av fastighetsinvesteringsfonder (REITs) och private equity-fonder. Dessa kommer att ge en solid finansiell grund och fungera som professionella köpare för att konsolidera fragmenterade projekt genom kapitalöverföringar, vilket minskar ett överdrivet beroende av bankkrediter.

Samtidigt bör detaljerade och konsekventa riktlinjer för markvärderingsmetoder enligt den nya marklagen utfärdas. Tydlig markvärdering kommer att hjälpa företag att korrekt fastställa alternativkostnader, vilket snabbt värderar förvärv och minskar långa förhandlingstider.

"Administrativa förfaranden efter överföringen behöver förenklas. Processen för att byta investerare på investeringsbeviset och markägarbeviset bör implementeras genom en enda mekanism, vilket förkortar väntetiden så att kapital kan flöda till projektets rekonstruktion snabbare", föreslog Bui Dang Dung.

Källa: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm