Marknadsförändringar

Inför tredje kvartalet 2024 är det tydligaste tecknet att marknaden börjar återhämta sig i takt med att nya projekt kontinuerligt lanseras av företag. Under fjärde kvartalet står marknaden dock fortfarande inför många svårigheter.

Fastighetsmarknaden i södra USA förväntas möta många svårigheter under fjärde kvartalet.

Marknaden börjar återhämta sig

Under de första åtta månaderna 2024 noterade marknaden betydande tecken på återhämtning jämfört med perioden 2022–2023, men ojämnt mellan segmenten.

Marksegmentet

På marknaden i Ho Chi Minh-staden och omgivande områden under de första 8 månaderna 2024 registrerade marksegmentet 14 projekt som öppnades för försäljning (3 nya projekt, 11 projekt i nästa öppningsfas).

Marknadsutbudet nådde 787 produkter, en minskning med 46 % jämfört med samma period 2023 (1 454 tomter).

Absorptionsgraden för nya leveranser nådde cirka 30 %, motsvarande 237 framgångsrikt handlade produkter, en minskning med 58 % jämfört med samma period 2023 (559 transaktioner).

Radhus-/villasegmentet

I augusti 2024 registrerade radhus- och villmarknaden i Ho Chi Minh-staden och omgivande områden 16 projekt till salu (3 nya projekt, 13 projekt i nästa öppningsfas).

Marknadsutbudet uppgick till 1 333 produkter, en fördubbling jämfört med samma period 2023 (659 produkter).

Absorptionsgraden för nya leveranser nådde 61 %, vilket motsvarar 817 framgångsrikt handlade produkter, en ökning med 3,5 gånger jämfört med samma period 2023.

Lägenhetssegment

Lägenhetssegmentet i Ho Chi Minh-staden och omgivande områden registrerade 30 projekt som öppnades till försäljning på 8 månader, inklusive 7 nya projekt, resten är nästa fas av tidigare öppnade projekt.

Nyutbudet på marknaden uppgick till 5 378 enheter, en minskning med 24 % jämfört med föregående år 2023, mestadels i nästa fas av projekt, främst koncentrerat till Ho Chi Minh-staden och Binh Duong .

Konsumtionsgraden nådde 76 % av det nya utbudet på marknaden, med 4 086 framgångsrika transaktioner, en minskning med 22 % jämfört med föregående år.

Fastigheter i semesterorter

För semesterfastighetssegmentet har marknaden inte visat många tecken på förbättring på kort sikt. Även om utbudet har ökat i vissa segment (resortvillor och lägenheter) är konsumtionen fortfarande ganska blygsam och endast lokalt koncentrerad i vissa projekt.

För bostadssegmentet har den primära försäljningsprisnivån inte fluktuerat mycket jämfört med början av året. Likviditeten på sekundärmarknaden visade tecken på återhämtning, men koncentrerades främst till projekt som har överlämnats, har slutfört juridiska förfaranden och är bekvämt belägna med anslutning till stadens centrum. För semesterfastighetssegmentet har den sekundära försäljningsprisnivån minskat kraftigt, många investerare accepterar en förlust på 20 %, till och med 30 %, men det är fortfarande mycket svårt att likvidera.

Marknadsutmaningar under fjärde kvartalet

Den globala ekonomiska tillväxten under 2024 förväntas minska jämfört med 2023. Världsbanken (WB) förutspår att den globala ekonomiska tillväxten under 2024 kommer att nå 2,4 %, den lägsta på tre år i rad. Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling (OECD) uppgav att den globala BNP-tillväxten under 2024 kommer att nå 2,9 %, lägre än 3,1 % under 2023.

När det gäller handel förutspår Internationella valutafonden (IMF) att världshandelns tillväxt kommer att nå 3,3 % år 2024, vilket är lägre än genomsnittet på 4,9 % under perioden 2000–2019. Ökade handelsspänningar och geoekonomisk fragmentering förväntas fortsätta att tynga den globala handelstillväxten under 2024, eftersom länder införde cirka 3 000 restriktioner under 2023 (1 100 restriktioner under 2019).

Samtidigt kommer den totala globala skulden att uppgå till 313 biljoner dollar och den globala skuldkvoten i förhållande till BNP att nå 330 %. Detta är rekordhöga och alarmerande för den globala ekonomin.

När det gäller marknaden har obalansen mellan utbud och efterfrågan varit ett svårt problem för marknaden under det senaste decenniet. Nytt utbud finns främst i exklusiva och lyxiga segment, och det saknas prisvärda bostäder och sociala bostäder för att tillgodose de verkliga bostadsbehoven hos majoriteten av människorna. Dessutom har marknadens efterfrågan ökat, men är fortfarande låg (både primär- och sekundärmarknaden). Det finns många anledningar till varför fastighetsmarknaden har återhämtat sig långsammare än väntat, där investerarnas "vänte"-mentalitet anses vara den främsta orsaken till återhämtningsprocessen. Detta visas tydligt i det faktum att även om mobiliseringsräntorna förblir låga, nådde mängden bankinsättningar under årets första tre månader fortfarande en rekordhög nivå, upp till 14 miljoner miljarder VND.

När det gäller rättsliga åtgärder fortsätter svårigheterna med projektlicensiering att sätta press på företag såväl som på nya utbud till marknaden, vanligtvis under årets första tre månader. Dessutom har den rättsliga uppgörelsen på senare tid inte gjort några större framsteg, särskilt för projekt med utspridd mark. Enligt statistik finns det för närvarande, bara i Ho Chi Minh-staden, 126 projekt som påverkas av rättsliga framsteg och byggframsteg relaterade till utspridd offentlig mark. Även om denna fråga har reglerats i dekret 148/2020/ND-CP eller för närvarande marklagen 2024, har den inte kunnat klargöras och lösas helt och hållet. Dessutom har beräkningen av markanvändningsavgifter fortfarande många problem, vilket är orsaken till 60–70 % av de rättsliga problemen med projekt på senare tid i hela landet.

Marklagen, bostadslagen och fastighetsaffärslagen har antagits, men det finns fortfarande behov av vägledande cirkulär och förordningar för att säkerställa ett effektivt genomförande i praktiken.

När det gäller kapital står många fastighetsföretag inför svårigheter, särskilt de med hög obligationsskuld. Enligt statistik uppgår antalet företagsobligationer som förfaller 2024 till mer än 300 000 miljarder VND, varav fastighetsobligationer ensamma utgör mer än 130 000 miljarder VND.

Detta är en enorm siffra i den nuvarande svåra likviditetssituationen på fastighetsmarknaden. Dessutom är projektets juridiska status stagnerad, vilket gör det svårt för företag att få tillgång till nya lån från banker.

Marknadsförändringar

För att fastighetsmarknaden ska återhämta sig är det absolut nödvändigt att ha stöd av positiva signaler från ekonomin. Följaktligen förväntas Vietnams ekonomiska tillväxt under 2024 uppgå till 6–6,5 %, med en strävan att nå 7 % enligt resolution nr 108/NQ-CP från det ordinarie regeringsmötet i juni 2024 och regeringens onlinekonferens med lokala myndigheter. Detta skapar momentum för ekonomin i allmänhet och fastighetsmarknaden i synnerhet.

Dessutom är den positiva signalen från import- och exportomsättningen också en anmärkningsvärd ljuspunkt då det totala värdet av import- och exportvaror för hela landet under de första åtta månaderna 2024 nådde 511,11 miljarder USD, en ökning med 16,7 % jämfört med samma period 2023. Av detta uppgick exporten till 265,09 miljarder USD, importen till 246,02 miljarder USD och handelsöverskottet till 19,07 miljarder USD. Därigenom skapas ett handelsöverskott och landets valutakällor ökar.

På kapitalmarknaden är de inhemska utlåningsräntorna, även om de ökar något, fortsatt låga enligt statsbankens anvisningar.

Ur ett marknadsperspektiv kan återhämtningsscenariot för fastighetsmarknaden observeras tydligare i stadskärnor, befintliga nya stadsområden, tätbefolkade områden, kompletta bekvämligheter eller typer av kommersiella fastigheter som kan utnyttja kassaflödet från uthyrning...

Om man betraktar den nuvarande marknaden är transaktionsvolymen huvudsakligen koncentrerad till prisvärda bostäder som tillgodoser den reella efterfrågan på bostäder, vilken alltid är på en hög nivå i storstäder, bekvämt belägna med anslutning till centrum, med fullständiga juridiska dokument samt tydliga byggprojekt. Detta återspeglas delvis i den enastående transaktionsvolymen av lägenheter i klass B och C i Ho Chi Minh-staden och angränsande provinser, vilket motsvarar 62 % av den totala konsumtionen av nytt utbud på hela marknaden under årets första fem månader.

Detta beror delvis på att investerare noggrant tillämpar försäljningspolicyer med många incitament som gynnar kunderna, betalningsplaner, stöd för amortering och räntefria perioder, öppning av gåvor etc. för att stimulera marknadsefterfrågan i samband med allmänna svårigheter.

Den låga efterfrågan kan komma att fortsätta fram till slutet av året. Följaktligen kommer bostadssegmentet i stora, tätbefolkade städer som Ho Chi Minh-staden och Hanoi att fortsätta att dra till sig marknadsuppmärksamhet och sprida sig till angränsande provinser. I synnerhet kommer lägenhetssegmentet att behålla sin ledande position inom utbud och konsumtion på hela marknaden, medan marksegmentet och angränsande radhus/villor i befintliga, tätbefolkade bostadsområden med synkron infrastruktur också förväntas ha anmärkningsvärda ljuspunkter under den kommande tiden.

Även om turistnäringen har visat positiva tecken, med totalt 11,4 miljoner internationella besökare under de första åtta månaderna 2024, en ökning med 45,8 % jämfört med samma period 2023, är återhämtningen av semesterfastigheter fortfarande inte riktigt i proportion till varandra. Dessa fastighetssegment kommer fortfarande att stå inför många utmaningar, återhämtningstakten är långsam och det är osannolikt att det blir ett genombrott på kort sikt.

Efter att ha gått igenom den oundvikliga anpassningsperioden från 2020 till början av 2023 har fastighetsmarknaden haft solida språngbrädor för hållbar utveckling på lång sikt. Följaktligen kommer marknaden under de sista månaderna av 2024 sannolikt att fortsätta ha vissa ljuspunkter, men kommer fortfarande att ligga på en måttlig nivå. Tydligare tecken på förbättring förväntas synas under perioden mellan mitten av 2025 och början av 2026, när den nuvarande eftersläpningen är helt löst.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html