Marknadsförändringar

När vi nu passerar de tre första kvartalen av 2024 är det tydligaste tecknet på återhämtning att marknaden börjar återhämta sig med företag som kontinuerligt lanserar nya projekt. Marknaden står dock fortfarande inför många utmaningar under fjärde kvartalet.

Fastighetsmarknaden i söder förväntas möta många utmaningar under fjärde kvartalet.

Marknaden börjar återhämta sig.

Under de första åtta månaderna 2024 visade marknaden betydande tecken på återhämtning jämfört med perioden 2022–2023, men denna återhämtning var ojämn över alla segment.

Tomtsegment

På marknaden i Ho Chi Minh-staden och omgivande områden under de första åtta månaderna 2024 registrerade tomtmarknaden 14 projekt lanserade (3 nya projekt, 11 projekt i efterföljande försäljningsfaser).

Leveransen till marknaden uppgick till 787 produkter, en minskning med 46 % jämfört med samma period 2023 (1 454 tomter).

Konsumtionsgraden för nya leveranser nådde cirka 30 %, vilket motsvarar 237 lyckade transaktioner, en minskning med 58 % jämfört med samma period 2023 (559 transaktioner).

Radhus/Villa-segmentet

I augusti 2024 lanserades 16 projekt på radhus- och villmarknaden i Ho Chi Minh-staden och dess omgivningar (3 nya projekt, 13 projekt i efterföljande försäljningsfaser).

Marknadsutbudet uppgick till 1 333 produkter, vilket är en fördubbling jämfört med samma period 2023 (659 produkter).

Konsumtionsgraden för nya leveranser nådde 61 %, vilket motsvarar 817 framgångsrikt genomförda produkter, en 3,5-faldig ökning jämfört med samma period 2023.

Lägenhetssegment

Lägenhetssegmentet i Ho Chi Minh-staden och dess omgivande områden registrerade 30 projekt som lanserades under de första åtta månaderna, inklusive 7 nya projekt, medan resten är efterföljande faser av tidigare lanserade projekt.

Nytillskottet på marknaden uppgick till 5 378 enheter, en minskning med 24 % jämfört med samma period 2023, främst bestående av efterföljande projektfaser, främst koncentrerade till Ho Chi Minh-staden och Binh Duong .

Absorptionsgraden nådde 76 % av det nyligen lanserade utbudet, med 4 086 lyckade transaktioner, en minskning med 22 % jämfört med samma period föregående år.

Fastigheter i semesterorter

För semesterfastighetssegmentet har marknaden inte visat många tecken på förbättring på kort sikt. Även om utbudet har ökat i vissa segment (resortvillor och lägenheter) är konsumtionen fortfarande ganska blygsam och koncentrerad till endast ett fåtal projekt.

För bostadssegmentet har försäljningspriserna på primärmarknaden inte fluktuerat nämnvärt jämfört med början av året. Likviditeten på sekundärmarknaden visar tecken på återhämtning, men detta är till stor del koncentrerat till projekt som har överlämnats, har fullständig juridisk dokumentation och är bekvämt belägna nära stadens centrum. Inom semesterfastighetssegmentet har försäljningspriserna på sekundärmarknaden fallit kraftigt, där många investerare accepterar förluster på 20 %, eller till och med 30 %, men likviditeten är fortfarande mycket svår.

Marknadsutmaningar under fjärde kvartalet

Den globala ekonomiska tillväxten under 2024 förväntas avta jämfört med 2023. Världsbanken (WB) förutspår en global ekonomisk tillväxt under 2024 på 2,4 %, den lägsta på tre år i rad. Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling (OECD) uppskattar den globala BNP-tillväxten under 2024 till 2,9 %, lägre än de 3,1 % som uppgick till 2023.

När det gäller handel förutspår Internationella valutafonden (IMF) att världshandelns tillväxt kommer att nå 3,3 % år 2024, vilket är lägre än genomsnittet på 4,9 % för perioden 2000–2019. Ökade handelsspänningar och geoekonomisk fragmentering förväntas fortsätta att tynga den globala handelstillväxten under 2024, då länder införde cirka 3 000 restriktioner under 2023 (jämfört med 1 100 restriktioner under 2019).

Samtidigt, i slutet av 2023, nådde den totala globala skulden 313 biljoner dollar, och skuldkvoten var så hög som 330 %. Detta är rekordhöga och alarmerande för den globala ekonomin.

När det gäller marknaden har obalansen mellan utbud och efterfrågan varit ett ihållande problem under det senaste decenniet. Nytt utbud finns främst i exklusiva och lyxiga segment, och det finns brist på prisvärda bostäder och sociala bostäder för att möta de faktiska bostadsbehoven hos majoriteten av befolkningen. Dessutom, även om marknadsefterfrågan har ökat, är den fortfarande låg (både på primär- och sekundärmarknaden). Flera faktorer har bidragit till den långsammare återhämtningen på fastighetsmarknaden än väntat, där investerarnas "avvaktande" attityd anses vara den viktigaste faktorn som hindrar återhämtningsprocessen. Detta visas tydligt av det faktum att bankinsättningarna under årets första tre månader, trots låga inlåningsräntor, nådde rekordhöga 14 biljoner VND.

När det gäller rättsliga åtgärder fortsätter hinder för projektlicensiering att sätta press på företag och utbudet av nya projekt som kommer in på marknaden, särskilt under årets tre första månader. Dessutom har betydande framsteg gjorts när det gäller att lösa rättsliga frågor, särskilt för projekt som involverar utspridd mark. Enligt statistik påverkas för närvarande 126 projekt enbart i Ho Chi Minh-staden av rättsliga och byggrelaterade förseningar relaterade till utspridd offentlig mark. Även om denna fråga regleras av dekret 148/2020/ND-CP och den nuvarande marklagen 2024, har den ännu inte helt lösts. Dessutom är beräkningen av markanvändningsavgifter fortfarande problematisk och står för 60–70 % av de rättsliga projekthinder som finns i hela landet på senare tid.

Marklagen, bostadslagen och fastighetsaffärslagen har antagits, men vägledande cirkulär och förordningar behövs fortfarande för att säkerställa ett effektivt genomförande i praktiken.

När det gäller finansiering står många fastighetsföretag inför svårigheter, särskilt de med hög obligationsskuld. Enligt statistik kommer mängden företagsobligationer som förfaller 2024 att uppgå till över 300 000 miljarder VND, varav fastighetsobligationer ensamma står för mer än 130 000 miljarder VND.

Detta är ett mycket stort antal med tanke på den rådande svåra likviditetssituationen på fastighetsmarknaden. Dessutom har projektens juridiska förfaranden fastnat och företag har svårt att få nya lån från banker.

Marknadsförändringar

För att fastighetsmarknaden ska återhämta sig är positiva signaler från ekonomin oumbärliga. Följaktligen är Vietnams ekonomiska tillväxtprognos för 2024 6–6,5 %, med en strävan att nå 7 % enligt resolution nr 108/NQ-CP från regeringens ordinarie möte i juni 2024 och onlinekonferensen mellan regeringar och kommuner. Detta skapar momentum för ekonomin i allmänhet och fastighetsmarknaden i synnerhet.

Dessutom är positiva signaler från import- och exportomsättningen anmärkningsvärda, där det totala värdet av varor importerade och exporterade över hela landet under de första åtta månaderna 2024 uppgick till 511,11 miljarder USD, en ökning med 16,7 % jämfört med samma period 2023. Av detta uppgick exporten till 265,09 miljarder USD och importen till 246,02 miljarder USD, vilket resulterade i ett handelsöverskott på 19,07 miljarder USD. Detta skapade ett handelsöverskott och ökade valutareserverna för landet.

Samtidigt är de inhemska utlåningsräntorna på kapitalmarknaden, även om de visar en liten ökning, fortfarande låga i linje med Vietnams statsbanks riktlinjer.

Ur ett marknadsperspektiv kan återhämtningsscenariot för fastighetsmarknaden observeras tydligare i centrala stadsområden, befintliga nya stadsområden, tätbefolkade områden med fullständiga bekvämligheter eller kommersiella fastighetstyper som kan generera hyresintäkter ...

Om man betraktar den nuvarande marknaden är transaktionerna främst koncentrerade till prisvärda bostäder som tillgodoser verkliga bostadsbehov, och andelen är fortsatt hög i större städer med bekväma lägen med anslutning till stadskärnan, fullständig juridisk dokumentation och tydliga byggförlopp. Detta återspeglas delvis i den enastående transaktionsvolymen av B- och C-klassiga lägenheter i Ho Chi Minh-staden och angränsande provinser, som står för 62 % av det totala nyutbudet som konsumeras på hela marknaden under årets första fem månader.

Detta uppnåddes delvis tack vare att utvecklare noggrant implementerade försäljningspolicyer med många incitament som var gynnsamma för kunderna, flexibla betalningspolicyer, stöd för respitperioder på amortering och räntebetalningar från banker, gåvor på öppningsdagen etc., i syfte att stimulera marknaden mitt i de allmänna svårigheterna.

Den låga efterfrågan kommer sannolikt att bestå till slutet av året. Följaktligen kommer bostadsfastigheter i stora, tätbefolkade städer som Ho Chi Minh-staden och Hanoi att fortsätta attrahera marknadens uppmärksamhet och sprida sig till angränsande provinser. Inom detta segment kommer lägenheter att behålla sin dominerande position och leda både utbud och konsumtion på hela marknaden. Tomter och radhus/villor i befintliga, tätbefolkade bostadsområden med integrerad infrastruktur förväntas också visa lovande tecken under den kommande perioden.

Även om turistnäringen visar positiva tecken, med 11,4 miljoner internationella besökare under de första åtta månaderna 2024, en ökning med 45,8 % jämfört med samma period 2023, har återhämtningen av semesterfastigheter inte varit motsvarande. Dessa fastighetssegment kommer att fortsätta att möta många utmaningar, med en långsam återhämtningstakt och små utsikter till betydande tillväxt på kort sikt.

Efter en oundviklig anpassningsperiod från 2020 till början av 2023 har fastighetsmarknaden lagt en solid grund för en hållbar långsiktig utveckling. Följaktligen kommer marknaden under de sista månaderna av 2024 sannolikt att fortsätta visa vissa positiva tecken, men kommer fortfarande att ligga kvar på en måttlig nivå. Mer betydande tecken på förbättring förväntas synas i mitten av 2025 - början av 2026, när nuvarande utestående problem är helt lösta.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html