Marknaden för auktionsmark svalnar efter en galen feber för mer än ett år sedan

Efter batcherna markauktion År 2024 var marknaden mycket het i Hanois förorter. Marknadens dragningskraft håller för närvarande på att avta. Många investerare som "innehar" auktionerad mark vill sälja sina varor, och accepterar till och med att "minska förluster".

I motsats till den livliga miljön 2024 har markauktionerna i Hanois förorter visat en avtagande trend sedan början av året. På många platser har priserna sjunkit avsevärt.

Till exempel auktionerades 34 tomter i Thach That-distriktet (gammalt) ut i mitten av året med det högsta vinstpriset på mer än 56 miljoner VND/m², en minskning med 3,3 gånger jämfört med sessionen i december 2024 (det högsta vinstpriset var mer än 185 miljoner VND/m²).

På liknande sätt såldes 9 tomter i Phuc Tho-distriktet (gammalt) till det högsta priset på 47 miljoner VND/m², en minskning med nästan 40 % jämfört med sessionen i september förra året. Denna session hade mer än 100 deltagare, en minskning med mer än en tredjedel jämfört med föregående session.

Många auktionerade objekt har svalnat. (Illustrationsfoto)

Herr Nguyen Tien Thuat, en fastighetsmäklare i Hoai Duc kommun, sa att han annonserar två tomter från den tidigare ägaren, försäljningspriset är bara något högre än det vinnande priset på 5-10 miljoner/m², men på flera månader har ingen frågat.

För närvarande har Mr. Thuats företag ett antal auktionerade tomter i distrikten Hoai Duc, Thanh Oai och Quoc Oai (gamla) som investerare har lagt ut till försäljning sedan början av 2025. Antalet transaktioner är dock mycket litet, med endast 5 tomter som handlas till samma pris som de investerare som vann och köpte tillbaka dem tidigare.

Enligt Thuat erbjöd investerarna i själva verket alla en prisskillnad på 200-300 miljoner VND/tomt för en yta på 90-110 m², men de kunder som köpte erbjöd alla ett lägre pris. Efter många höjningar och sänkningar beslutade investerarna att sälja till samma pris som de tidigare köpt. Anledningen till att dessa investerare behövde sälja omedelbart var att datumet för att betala ränta och amortering till banken hade kommit men de hade ännu inte vänt kassaflödet, så detta kunde betraktas som ett "förlustbegränsande" drag för att bevara kapitalet.

Enligt herr Thuat finns det för närvarande fyra tomter i Hoai Duc med ett vinnande auktionspris på cirka 85 miljoner VND/m². Markägaren vill sälja till samma pris och köparen betalar skatten, men de kunder som kommer för att fråga klagar alla på att priset är för högt och vill sänka det med 200–300 miljoner VND/tomt.

” I mitten av förra året, när marknaden för auktionsmark hettade upp, hoppade många investerare in för att köpa med vinst, men några månader senare vände marknaden, likviditeten saktade ner och dessa investerare tvingades sälja för att återvinna kapital för att betala av banklån ”, sa Thuat.

Tran Ngoc Anh, en fastighetsmäklare i Hanoi, sa också att många investerare som har auktionerat ut tomter sedan augusti och september 2024 för närvarande har tvingats sänka försäljningspriset för att bli av med varorna.

Till exempel säljs för närvarande en tomt på 61 m² i det gamla Thanh Oai-distriktet, med ett vinnande pris på cirka 70 miljoner VND/m², motsvarande cirka 4,25 miljarder VND/tomt, med förlust för cirka 4 miljarder VND.

Eller en annan tomt i det gamla Hoai Duc-distriktet hade ett vinnande pris på cirka 85 miljoner VND/m², men nu har det också sjunkit till cirka 80 miljoner VND/m².

Enligt Ngoc Anh har många auktionerade markområden grundläggande infrastruktur men det finns ingen framtida anslutningsplan för att utöka regional förbindelse, så det finns inte mycket potential för prisökningar.

Spekulanter köper och väntar på att priserna ska öka i enlighet med marknadstrenderna, utan att utvärdera markens potential. Så när marknaden kollapsar hamnar de i en "bombhållningssituation" och tvingas sänka priserna för att minska förlusterna.

Faktum är att marknadspriset i områdena kring de auktionerade tomterna ligger runt 50-60 miljoner VND/m2, även i vissa bostadsområden inklusive byggkostnader ligger priserna på 100-110 miljoner VND/m2, medan de auktionerade tomterna ligger på 80-120 miljoner VND/m2. Om investerare äger dessa tomter kommer de att ha köpt dem till priset minst 3 år senare.

I en kommentar till den nuvarande situationen för markauktioner sa ledaren för ett auktionsföretag också att situationen har svalnat avsevärt jämfört med tidigare. Till exempel kunde en auktion tidigare ha 1 000 ansökningar. Men nu har det minskat till några hundra. Det vill säga, i genomsnitt, tidigare deltog det cirka 40–50 ansökningar per tomt i auktionen, men nu är det bara cirka 10–20 kunder per tomt. Och priserna är också närmare verkligheten, situationen med annullering av handpenning existerar inte längre.

Markauktionerna skärps

Enligt experter skärps markauktionerna så det finns inte längre någon virtuell feber.

I en kommentar till nedkylningen av markauktioner analyserade vissa fastighetsexperter att markpriserna vid tidigare auktioner hade pressats upp för högt och att likviditeten blev ett stort problem när de vida översteg sitt verkliga värde. Auktionsvinnarna skulle få svårt att sälja vidare eftersom de inte kunde hitta köpare, särskilt i samband med höga bankräntor och att fastighetsmarknaden står inför kapitalutmaningar.

En annan anledning kan vara att köparna har "vaknat" efter de skenande markpriserna, investerare är inte längre intresserade av att betala ett för högt pris för att köpa en tomt och sedan behöva jobba hårt för att sälja den med vinst. Eftersom de alla ser att det nuvarande priset är för orealistiskt, om de inte hittar en köpare inom en månad, måste de förverka sin handpenning, så de är mer försiktiga.

Dessutom har förortsområdena i Hanois områden, såsom Hoai Duc, Thanh Oai eller Phuc Tho, oftast ojämn infrastrukturutveckling. Dessa områden kan vara attraktiva på kort sikt, men markpriserna drivs upp för högt, vilket inte matchar marknadens faktiska köpkraft, vilket leder till en långvarig situation där man "innehar mark och väntar på rätt tidpunkt", vilket minskar attraktiviteten hos auktionerad mark.

Dessutom, auktionerad mark Marken är i sig speciell, köparen måste betala hela beloppet inom kort tid, ingen sen betalning är tillåten. När det vinnande priset är för högt har investeraren lite utrymme att göra vinst. Om det inte finns någon plan att exploatera, bygga eller utveckla projektet är den auktionerade marken bara ett rött papper i kassaskåpet.

Samtidigt, enligt Nguyen Tien Thuat, är en av anledningarna till att markauktionerna har avtagit att reglerna för auktioner blir allt strängare. Förutom att höja handpenningen föreskriver den reviderade lagen om fastighetsauktioner, som trädde i kraft i början av året, att överträdare kan förbjudas att delta i auktioner i upp till fem år, och till och med kan åtalas. Tack vare detta, till skillnad från den tidigare situationen med konkurrens om köp och försäljning, har en rad handelsplatser och "provisoriska" mäklarkontor stängts på många auktionsplatser för mark.

Dessutom har myndigheterna skärpt inspektionen och hanteringen av spekulativt beteende och manipulation av auktionsverksamhet. Dessutom har nya regler om att höja utgångspriser, öka insättningar och strikt hantering av övergivande av insättningar börjat träda i kraft.

Pham Duc Toan, VD för EZ Propert, analyserade att markpriserna i tidigare auktioner har pressats upp för högt och att när de överstiger det verkliga värdet blir likviditeten ett stort problem. Auktionsvinnarna kommer att ha svårt att sälja vidare eftersom de inte kan hitta köpare, särskilt i samband med höga bankräntor och att fastighetsmarknaden står inför utmaningar med kapitalkällor.

" Dålig likviditet kan vara den direkta orsaken till att markauktionerna gradvis avtar ", kommenterade Toan.

En annan anledning kan vara att köparna har "vaknat" efter den kraftiga ökningen av markpriserna. " Vissa investerare är inte längre intresserade av att betala ett för högt pris för att köpa en tomt och sedan behöva arbeta hårt för att sälja den med vinst. Eftersom de alla ser att det nuvarande priset är för orealistiskt, om de inte hittar en köpare inom en månad, måste de förverka sin handpenning, så de har blivit mer försiktiga ", tillade Toan.

Dessutom sade Toan att infrastrukturutvecklingen i Hanois förortsområden är ojämn. Dessa områden kan vara attraktiva på kort sikt, men om markpriserna drivs upp för högt kommer de inte att matcha marknadens faktiska köpkraft, vilket leder till en långvarig situation där man "innehar mark och väntar på rätt tidpunkt", vilket minskar attraktiviteten hos auktionerad mark.

Källa: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html