Enligt utkastet till ändringar av flera artiklar i marklagen från 2024, som utarbetats av jordbruks- och miljöministeriet , är ett av de anmärkningsvärda innehållen förslaget att utfärda markanvändningsrättighetsintyg (röda böcker) för mark som köpts med handskrivna avtal mellan 2014 och 2024 för att lösa juridiska frågor och skydda folkets rättigheter.
I verkligheten har ett stort antal transaktioner i mer än ett decennium, trots allt strängare lagregler om överföring av markrättigheter, fortsatt att genomföras med hjälp av handskrivna dokument, utan notariebekräftelse eller certifiering, eller utan nödvändiga rättsliga villkor.
Som ett resultat kan många markköpare inte få ägarintyg, stöter på svårigheter när de tar upp lån, överför äganderätt eller ständigt riskerar tvister.
Om det nya förslaget formaliseras på ett kontrollerat sätt förväntas det därför införa dessa eftersläpande transaktioner i det officiella förvaltningssystemet, vilket bidrar till transparensen på fastighetsmarknaden.
Fru Ngoc, en fastighetsmäklare i Lam Dong-provinsen, sa att det på många platser i Central Highlands-regionen fortfarande är ganska vanligt att köpa och sälja mark med hjälp av handskrivna dokument, särskilt jordbruksmark . Många hushåll med etniska minoriteter tvekar att kontakta administrativa myndigheter eller är inte bekanta med juridiska förfaranden, så de genomför ofta enkla transaktioner med hjälp av handskrivna dokument. "Säljaren skriver bara överlåtelsedokumentet, och köparen måste sedan själv hämta lagfartsbeviset", sa fru Ngoc.
I många fall har mark köpts och sålts flera gånger med hjälp av handskrivna avtal, men de rättsliga förfarandena har ännu inte slutförts.
Många stora tomter i provinserna har ännu inga marktitel (illustrativ bild).
Ur ett juridiskt perspektiv anser advokat Tran Duc Phuong från Ho Chi Minh-stadens advokatsamfund att det är nödvändigt att noggrant förstå dessa transaktioners natur för att undvika förvirring i tillämpningen av lagen.
Enligt advokaten Phuong är den vanliga termen "mark med handskrivna dokument" bara ett vardagligt uttryck och återspeglar inte helt det juridiska begreppet i gällande bestämmelser.
Han menade att den korrekta frasen borde vara "enligt lagstadgade bestämmelser", eftersom varje markanvändningsfall kommer att ha olika erkännandevillkor.
Advokat Phuong analyserade marklagens bestämmelser över olika perioder och uppgav att det för närvarande finns tre huvudgrupper av ärenden relaterade till markregistrering och utfärdande av markanvändningsrättigheter.
Det första fallet gäller markanvändare som innehar något av de dokument som anges i marklagarna från olika perioder, såsom marklagen från 2003, 2013 eller 2024. Dessa fall kvalificerar för första markregistrering och utfärdande av ett markcertifikat.
Det andra fallet involverar en förvärvare som tar emot marken från en person med giltiga dokument enligt föreskrift. Enligt klausul 5, artikel 137 i marklagen från 2024 kan förvärvaren fortfarande beviljas ett markcertifikat om de har dokument som styrker köpet och överföringen.
Det här är den typ av transaktion som folk ofta kallar "handskrivna avtal", vilket betyder kontrakt som inte är notariebekräftade eller autentiserade. Transaktionen måste dock dokumenteras skriftligen; muntliga överenskommelser accepteras inte.
Det tredje fallet gäller markanvändare som inte innehar några dokument enligt marklagen, inklusive tidigare användare. Trots detta tillåter lagen fortfarande initial markregistrering och prövning av utfärdande av markanvändningsintyg om villkoren för stabil användning är uppfyllda för varje period.
Enligt advokaten Phuong missförstår många människor idag att det räcker med att bara köpa och sälja med handskrivna dokument för att överföra äganderätten och uppdatera ändringar på ägarbeviset. "Detta är en felaktig förståelse och kan leda till ytterligare tvister", sa han.
För även i fall av överföringar av markanvändningsrätter där ett lagfartsbevis har utfärdats men inte är notariserat eller autenticerat, måste alla procedurer fortfarande följas i enlighet med gällande lagbestämmelser.
Advokat Phuong menar dock att om den ändrade marklagen förlänger tidsfristen för erkännande av markregistrering i fall utan dokument, bör den inte begränsas till den 1 juli 2014.
Enligt honom bör man överväga att förlänga tidsfristen till ett senare datum, såsom den 1 januari 2026, för att definitivt lösa den stora volymen av befintliga transaktioner, istället för att vänta i många år till på efterföljande lagändringar.
Tvister är oundvikliga.
Vissa menar att legalisering av handskrivna transaktioner oundvikligen kommer att väcka oro för risken för överträdelser eller tvister. Enligt advokaten Tran Duc Phuong är dock marktvister oundvikliga i praktiken, och sådana farhågor bör inte användas för att begränsa människors rätt att registrera sig och erhålla markcertifikat.
Ännu viktigare är att om befintliga transaktioner införlivas i ett förvaltningsramverk kommer det att bidra till att frigöra markresurser som har varit "frysta" i många år på grund av bristande rättslig behörighet.
När markanvändningsrättigheter erkänns fullt ut kommer människor att ha lättare att genomföra transaktioner, låna kapital och investera i produktion, samtidigt som det bidrar till en mer transparent och stabil fastighetsmarknad.
Källa: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
Kommentar (0)