กฎหมาย 3 ข้อเกี่ยวกับที่ดินและที่อยู่อาศัย: ขจัดสิ่งกีดขวางออกทันที

หนึ่งในเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดไว้และความคาดหวังของ สภาแห่งชาติ ในการอนุญาตให้กฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ก่อนกำหนด 5 เดือน (ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025) คือการปรับปรุงขั้นตอนและแก้ไขข้อบกพร่องเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและที่ดินสำหรับธุรกิจและประชาชน

อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ กระบวนการที่เกี่ยวข้องกับที่ดินหลายอย่างหยุดชะงักลงนับตั้งแต่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้

ผู้คนต่างกระวนกระวายใจ

หลังจากลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อต้นเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 (ซึ่งเป็นช่วงที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้) เมื่อวันที่ 5 สิงหาคม นายวี. ผู้พักอาศัยในหมู่บ้านวิงห์ล็อค เอ (อำเภอ บิ่ญจั๊ญ จังหวัดโฮจิมินห์) ได้ยื่นเอกสารการจดทะเบียนต่อสำนักงานทะเบียนอำเภอ และแบบฟอร์มคำนวณภาษีได้ถูกส่งไปยังหน่วยงานสรรพากรเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม

อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปกว่าหนึ่งเดือนแล้ว หน่วยงานสรรพากรก็ยังไม่ได้ออกหนังสือแจ้งภาษีเพื่อส่งต่อให้สำนักงานทะเบียนที่ดินเพื่อดำเนินการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ

นายวี. กล่าวว่า ในขณะที่ลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ เขาได้ให้คำมั่นกับผู้ซื้อว่าจะอัปเดตข้อมูลการเป็นเจ้าของภายใน 20 วัน เนื่องจากการดำเนินการด้านเอกสารล่าช้า ผู้ซื้อจึงกดดันเขาอย่างมากให้แก้ไขปัญหาหรือคืนเงิน

"ตลอดเดือนที่ผ่านมา การอ่านข่าวเกี่ยวกับหน่วยงานด้านภาษีและทรัพยากรที่ประสานงานกันไปมา ส่งรายงาน และขอความคิดเห็นเกี่ยวกับข้อบกพร่องต่างๆ ทำให้ฉันรู้สึกกระวนกระวายและวิตกกังวล"

นายวีกล่าวอย่างโกรธเคืองว่า "ขั้นตอนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างรวดเร็ว แต่กระทรวงและหน่วยงานท้องถิ่นกลับจัดการประชุมครั้งแล้วครั้งเล่า ในขณะที่ประชาชนและธุรกิจต่างพลาดโอกาสและได้รับความเสียหายในทุกด้าน"

ในทำนองเดียวกัน นาย TQD ซื้อบ้านในอำเภอภูญวนเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2567 แต่หลังจากยื่นเอกสารการลงทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วกว่าหนึ่งเดือน เขายังไม่ได้รับผลใดๆ ทำให้แผนการทั้งหมดของเขาต้องหยุดชะงัก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายดีซื้อบ้านหลังนี้ในราคา 14,000 ล้านดอง เขาตั้งใจจะกู้เงิน 10,000 ล้านดองจากแหล่งภายนอกอย่างรวดเร็วเพื่อชำระหนี้ และจากนั้นจะกู้เงินจากธนาคารเพื่อชำระส่วนที่เหลือ

แม้ว่าใบสมัครขอสินเชื่อจะไม่สมบูรณ์ และธนาคารได้ดำเนินการประเมินมูลค่าและอนุมัติเสร็จสิ้นแล้ว แต่ก็ไม่สามารถจ่ายเงินได้ ส่งผลให้คุณดี. กำลังประสบปัญหาในการชำระดอกเบี้ยเงินกู้โดยไม่รู้ว่าจะได้รับเงินคืนเมื่อใด

นายดีกล่าวว่า "อัตราดอกเบี้ยรายวันของเงินกู้จากผู้ให้กู้ที่ไม่เป็นทางการสูงถึงหลายสิบล้านดอง ในขณะที่ทางการตัดสินใจหาทางแก้ไขนั้นล่าช้า ทำให้ประชาชนต้องแบกรับภาระหนักนี้"

เนื่องจากปัญหาทางการเงิน นางสาวพีแอล (อาศัยอยู่ในเขต 12 นครโฮจิมินห์) จึงต้องขายที่ดินสองแปลงในเขต 12 ในราคา 6 พันล้านดอง เนื่องจากที่ดินทั้งสองแปลงติดจำนองกับธนาคาร เธอจึงต้องยืมเงินกว่า 4 พันล้านดองจากคนรู้จักเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนการปลดจำนองที่ดินให้เสร็จสมบูรณ์

ในขณะเดียวกัน เนื่องจากผู้ซื้อก็ขอสินเชื่อจากธนาคารด้วยเช่นกัน คุณแอลจึงช่วยเหลือผู้ซื้อในขั้นตอนต่างๆ ที่จำเป็น ธนาคารตกลงที่จะจ่ายเงินกู้เมื่อการชำระภาษีโอนกรรมสิทธิ์และขั้นตอนการจดทะเบียนเสร็จสมบูรณ์แล้ว

เมื่อนางสาวแอลยื่นใบสมัครที่สำนักงานสรรพากร เธอได้รับแจ้งว่าเนื่องจากคณะกรรมการประชาชนเมืองกำลังจะออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ เธอจึงควรรอชั่วคราวเพื่อให้การคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปตามบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่

อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบัน กระบวนการคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ยังคงหยุดชะงัก ทำให้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ "ติดอยู่ในสถานการณ์ลำบาก"

“ดิฉันมีปัญหาเรื่องเงิน จึงขายที่ดินไป ดิฉันไม่คิดว่าหลังจากขายที่ดินไปแล้ว เรื่องมันจะยิ่งยุ่งยากขึ้นไปอีก ดิฉันหวังว่าทางจะคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ให้เร็วๆ นี้ เพื่อที่ดิฉันจะได้ดำเนินการขายที่ดินให้เสร็จสิ้น” นางแอล. กล่าว

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีแนวโน้มชะลอตัวลง เนื่องจากแม้หลังจากการซื้อขายเสร็จสิ้นแล้ว ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์และการจดทะเบียนทรัพย์สินก็ยังไม่แล้วเสร็จ - ภาพ: กวาง ดินห์

ซึ่งยิ่งเพิ่มความยากลำบากให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ขณะเดียวกัน นาย Tran Duc Thuan (กรรมการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขต 7) กล่าวว่า บริษัทของเขามีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เกือบ 20 รายการที่ติดขัดอยู่ในขั้นตอนการชำระภาษี

นายถวนกล่าวว่า ธุรกรรมทั้งหมดก่อนและหลังวันที่ 1 สิงหาคมหยุดชะงัก ส่งผลให้ธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์ "ค้างอยู่" ขณะที่ธุรกรรมใหม่ก็หยุดชะงักเช่นกันเนื่องจากความยากลำบาก โดยผู้คนงดเว้นการซื้อขายในช่วงเวลานั้น

"เราคิดว่ากฎหมายใหม่จะเปิดตลาดและทำให้การทำธุรกรรมง่ายขึ้นสำหรับประชาชน แต่กลับทำให้เรื่องต่างๆ ยากขึ้นสำหรับพวกเขาเสียอีก"

นายถวนเล่าว่า "ตอนแรกทางกรมสรรพากรบอกว่าจะมีรายการราคาที่ดินใหม่ภายใน 1-2 สัปดาห์เพื่อใช้คำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ แต่ตอนนี้เรารอมามากกว่า 1 เดือนครึ่งแล้วก็ยังไม่มีความคืบหน้าอะไรเลย ทุกสัปดาห์เราต้องไปสอบถามที่กรมสรรพากรเพราะลูกค้าคอยเร่งเราอยู่ตลอด"

นายตา จุง เกียน (นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์) กล่าวว่า มีหลายกรณีที่ผู้ขายมีความจำเป็นอย่างมากที่จะต้องขายบ้าน แต่สุดท้ายแล้วขั้นตอนต่างๆ ก็ไม่เสร็จสมบูรณ์ และผู้ซื้อก็ไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารและจ่ายเงินให้ผู้ขายได้ครบ 100%

ในบางกรณี ลูกค้าขายบ้านเพื่อนำเงินไปชำระค่าใช้จ่ายในการย้ายไปอยู่ต่างประเทศ โดยมีเที่ยวบินกำหนดไว้ในวันที่ 15 กันยายน ดังนั้นพวกเขาจึงเริ่มขั้นตอนการขายตั้งแต่ต้นเดือนสิงหาคม 2024

เอกสารที่ได้รับการรับรองและเงินมัดจำเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่กระบวนการคำนวณภาษีกลับหยุดชะงัก ทำให้ผู้ขายไม่แน่ใจว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อไป ผู้ขายจึงต้องเดินทางไปต่างประเทศตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน ในขณะที่กระบวนการชำระภาษียังคงค้างอยู่

นายเกียนกล่าวว่า "ลูกค้ารับทราบว่า หากเกิดปัญหาใด ๆ ขึ้นในภายหลัง พวกเขาจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการเดินทางไปกลับเพื่อแก้ไขปัญหา เนื่องจากพวกเขาไม่ทราบว่ากระบวนการนี้จะใช้เวลานานแค่ไหน"

นอกจากนี้ ตามที่นายเคียนกล่าว ในความเป็นจริง มีหลายกรณีที่ผู้คนต้องกู้ยืมเงินจากแหล่งภายนอกเพื่อชำระหนี้สินที่มีอยู่ เพื่อให้ได้โฉนดที่ดินและดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์ หากผู้ซื้อกู้ยืมเงินจากธนาคารเช่นกัน แต่ธนาคารไม่สามารถเบิกจ่ายได้ ก็จะทำให้ผู้ขายตกอยู่ในสถานการณ์ที่ลำบาก บังคับให้พวกเขายังคงเป็นหนี้เมื่อขายบ้าน

นายฟาม ตรอง ฟู กรรมการบริษัท ไทเทเนียม เรียลเอสเตท แมเนจเมนท์ กล่าวว่า ความล่าช้าของขั้นตอนการออกและต่ออายุใบอนุญาตการใช้ที่ดิน รวมถึงการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ทำให้ประชาชนไม่สามารถทำธุรกรรมซื้อขายได้ และส่งผลให้ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ประสบปัญหาเช่นกัน

นายฟู กล่าวว่า "ทางการจำเป็นต้องแก้ไขอุปสรรคในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์อย่างรวดเร็ว หรือใช้มาตรการชั่วคราว ไม่ควรปล่อยให้การทำธุรกรรม 'หยุดชะงัก' เหมือนที่เป็นมานานกว่าหนึ่งเดือนแล้ว"

นาย Tran Khanh Quang กรรมการบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment Company กล่าวว่า ภาคธุรกิจคาดหวังว่าการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างรวดเร็วจะช่วยขจัดอุปสรรคในตลาดและส่งเสริมการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว กลับมีปัญหาเกิดขึ้นที่ยิ่งเป็นอุปสรรคต่อการทำธุรกรรมมากขึ้น

นายกวางกล่าวอย่างโมโหว่า "แต่ละท้องถิ่นนำไปใช้ในรูปแบบที่แตกต่างกัน ทำให้ประชาชนและธุรกิจต้องแบรับผลกระทบ"

ภาพถ่าย: ฮ. ฮานห์ แสดงให้เห็นผู้คนกำลังดำเนินการเรื่องที่ดินและทรัพย์สินในเขตบิ่ญถั่ญ นครโฮจิมินห์

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังไม่ได้แสดงความคิดเห็นใดๆ

ตามความเห็นของทนายความ Ngo Huynh Phuong Thao (สำนักงานกฎหมายการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย) การปรับตารางราคาที่ดินให้สะท้อนมูลค่าตลาดเป็นสิ่งจำเป็น แต่การปล่อยให้ประชาชนและธุรกิจติดอยู่ในขั้นตอนทางราชการที่ยุ่งยากนั้นเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้

ที่น่าสังเกตคือ ในขณะที่หลายพื้นที่ยังคงดำเนินการพิจารณาคำขอใช้ที่ดินโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K และรายการราคาเดิม แต่นครโฮจิมินห์กำลัง "รอ" การประกาศใช้รายการราคาที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่

นางสาวเถา กล่าวว่า "การรอคอยบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ไม่เพียงแต่ทำให้ประชาชนดำเนินการเรื่องที่ดินได้ยากขึ้นเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อการดำเนินงานของธุรกิจ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งส่งผลเสียต่อความเร็วในการพัฒนา เศรษฐกิจ ของนครโฮจิมินห์" เธอจึงเสนอแนะว่าควรใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมต่อไปในระหว่างที่รอการประกาศบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่

นายเลอ ซวน ธาน สมาชิกสภาแห่งชาติและประธานสมาคมทนายความจังหวัดคั้ญฮวา เสนอแนะว่า ในฐานะหน่วยงานที่ให้ความช่วยเหลือรัฐบาลในการร่างกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมควรริเริ่มเสนอต่อรัฐบาลหรือจัดการประชุมระดับชาติเพื่อรับฟังความคิดเห็นจากกระทรวง ภาคส่วน และท้องถิ่นเกี่ยวกับอุปสรรคต่างๆ เพื่อหาแนวทางแก้ไขและให้คำแนะนำอย่างทันท่วงที

ตามที่นายธานกล่าว กฎหมายที่ดินปี 2024 ระบุว่า บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายฉบับเดิมจะใช้บังคับจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 ดังนั้น หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดสามารถปรับเปลี่ยนเพื่อให้สะท้อนราคาตลาดในท้องถิ่นได้

ในกรณีอื่นๆ บัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมจะยังคงถูกนำมาใช้ต่อไป และจะมีการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่เพื่อใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป

ดังนั้น จึงเป็นเรื่องปกติอย่างยิ่งที่บางพื้นที่จะไม่ปรับราคาที่ดิน ในขณะที่บางพื้นที่ปรับราคา

นายธานกล่าวว่า "กฎหมายได้มอบอำนาจหน้าที่นี้ให้แก่หน่วยงานท้องถิ่น หากนครโฮจิมินห์เห็นว่าบัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมต่ำเกินไปและอาจก่อให้เกิดความเสียหาย ก็ต้องเร่งดำเนินการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับแก้ไขใหม่โดยเร็ว เพื่อลดขั้นตอนต่างๆ ให้ประชาชนสะดวกยิ่งขึ้น"

ทนายความ ตรัน ดึ๊ก ฟอง (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) แย้งว่า ในระหว่างที่รอการประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ นครโฮจิมินห์ต้องใช้บัญชีราคาฉบับเก่าไปก่อน และหน่วยงานด้านภาษีต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางปกครองเพื่อประชาชน

นอกจากนี้ กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ยังอนุญาตให้ใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ดังนั้น จนกว่าจะมีการประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับปรับปรุง บัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมจึงยังคงมีผลบังคับใช้ต่อไป

"หากยังไม่มีรายการราคาใหม่ ก็ควรใช้รายการราคาเดิม ทำไมต้องหยุดกระบวนการทางปกครอง ทำให้ประชาชนได้รับความเสียหาย?"

นายฟองกล่าวว่า "เนื่องจากหน่วยงานท้องถิ่นกำลังระงับการพิจารณาคำขอเพื่อขอความเห็น กระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงจำเป็นต้องให้ความเห็นที่เป็นเอกภาพอย่างรวดเร็ว เพื่อให้หน่วยงานท้องถิ่นสามารถดำเนินการต่อไปได้ ประชาชนไม่สามารถนั่งรอให้หน่วยงานต่างๆ แลกเปลี่ยนความคิดเห็นกันแบบนั้นได้"

กรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ได้ยื่นข้อเสนอเร่งด่วนอีกครั้งหนึ่งแล้ว

ประชาชนเดินทางมาดำเนินการเรื่องที่ดินและทรัพย์สินที่สำนักงานทะเบียนที่ดินอำเภอฟู่ญวน นครโฮจิมินห์ - ภาพ: TTD

เมื่อวันที่ 16 กันยายน กรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ได้ยื่นคำร้องเร่งด่วนต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพื่อขอให้จัดการประชุมเพื่อแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานนี้เสนอให้เทศบาลจัดการประชุมเพื่อหาข้อสรุปและกำหนดมาตรฐานการบังคับใช้เอกสารทางกฎหมาย เช่น ตารางราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน อัตราส่วนร้อยละสำหรับการคำนวณค่าเช่าที่ดิน เป็นต้น เพื่อให้หน่วยงานด้านภาษีสามารถคำนวณภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินได้อย่างรวดเร็ว

ตามข้อมูลจากกรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ สำหรับเอกสารการจดทะเบียนที่ดินที่ออกตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 จนถึงก่อนวันที่นครโฮจิมินห์ออกคำสั่งปรับบัญชีราคาที่ดิน จะใช้ระเบียบว่าด้วยบัญชีราคาที่ดินของนครโฮจิมินห์สำหรับช่วงปี 2563-2567

จากสถิติของกรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ ระหว่างวันที่ 1-27 สิงหาคม หน่วยงานได้รับคำขอทั้งหมด 8,808 คำขอ ซึ่งรวมถึงคำขอเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน 346 คำขอ และคำขอเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน 277 คำขอ

นอกจากนี้ ยังมีแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จำนวน 5,448 ฉบับ และแบบแสดงรายการภาษีสำหรับกรณีที่ไม่มีภาระผูกพันทางการเงินอีก 2,737 ฉบับ อย่างไรก็ตาม การที่ไม่มีการเผยแพร่รายการราคาที่ดิน ทำให้เกิดความล่าช้าอย่างมากในการดำเนินการเกี่ยวกับคำขอที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

จากการตรวจสอบของหนังสือพิมพ์ต๋วยเตร พบว่า ปัจจุบันสำนักงานสรรพากรหลายแห่งกำลังเผชิญกับเอกสารที่ดินค้างจำนวนมาก นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 โดยบางสำนักงานมีเอกสารค้างอยู่ถึง 400-500 ฉบับ หัวหน้าสำนักงานสรรพากรในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์กล่าวว่า พวกเขาต้องรอบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ก่อนจึงจะสามารถคำนวณภาษีได้ ดังนั้น เจ้าหน้าที่สรรพากรจึงทำได้เพียงอธิบายสถานการณ์ให้ประชาชนทราบ และไม่สามารถทำอะไรได้มากกว่านั้น

อย่างไรก็ตาม สำนักงานสรรพากรบางแห่งระบุว่า พวกเขามีความยืดหยุ่นในการจัดการกรณีที่เกี่ยวข้องกับการโอนทรัพย์สิน มรดก และของขวัญ ซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน สำหรับกรณีที่ต้องเสียภาษี ประชาชนต้องรอต่อไป เนื่องจากไม่มีทางเลือกอื่นใดอีกแล้ว

นายเหงียน วัน ดินห์ (ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม):

หลายพื้นที่ยังคงประสบปัญหาอยู่

แม้ว่ากฎหมายทั้งสามฉบับจะมีผลบังคับใช้มานานกว่าหนึ่งเดือนแล้ว แต่ดูเหมือนว่าจะยังคงมีความไม่สอดคล้องกันระหว่างหน่วยงานที่ร่างกฎหมายกับหน่วยงานท้องถิ่นที่นำไปปฏิบัติ เจ้าหน้าที่ในบางท้องถิ่นยังไม่เข้าใจมุมมองของหน่วยงานที่ร่างกฎหมาย ส่งผลให้เกิดความลังเลและความสับสนในการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องตารางราคาที่ดิน ซึ่งเป็นพื้นฐานในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน

แม้จะมีพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนที่กำหนดแนวทางของกฎหมาย แต่การนำไปปฏิบัติยังคงเป็นเรื่องยากมาก ดังนั้น แม้ว่ากฎหมายใหม่จะมีผลบังคับใช้มานานกว่าหนึ่งเดือนแล้ว แต่ท้องถิ่นส่วนใหญ่ยังคงมองหาแนวทางปฏิบัติที่เหมาะสม แม้กระทั่งการออกระเบียบที่เกี่ยวข้อง เช่น การประเมินราคาที่ดินและการอนุมัติราคาที่ดิน ในความเป็นจริง มีโครงการเพียงไม่กี่โครงการที่ได้รับการแก้ไขภายใต้กฎหมายใหม่ เนื่องจากท้องถิ่นต้องสร้างขั้นตอนการจัดการเรื่องที่เกี่ยวข้องขึ้นใหม่

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง ตูเยน (หัวหน้าภาควิชากฎหมายเศรษฐกิจ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ฮานอย):

เราจำเป็นต้องมีกลไกเพื่อปกป้องเจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมาย!

เพื่อให้เห็นประสิทธิผลที่ชัดเจนของกฎหมายทั้งสามฉบับ จำเป็นต้องใช้เวลามากขึ้นเพื่อให้กระทรวง ภาคส่วน และท้องถิ่นต่างๆ บรรลุข้อตกลงร่วมกันในการนำไปปฏิบัติ ตัวอย่างเช่น กฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดหลักการห้าประการในการกำหนดราคาที่ดิน โดยหลักการแรกคือ ราคาที่ดินควรถูกกำหนดตามหลักการตลาด ไม่ใช่ตามราคาตลาด

หลายท้องถิ่นเข้าใจการประเมินมูลค่าที่ดินโดยอิงจากราคาตลาด ทำให้การนำไปปฏิบัติเป็นไปได้ยากเนื่องจากราคาตลาดผันผวนทุกวัน "ความไม่ชัดเจน" นี้เอื้อต่อการเก็งกำไร ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นได้ง่ายผ่านการประมูลและทำลายตลาด ในการบังคับใช้กฎหมาย นอกเหนือจากหลักการตลาดท้องถิ่นแล้ว หลักการอีกสี่ประการที่เหลือจะต้องนำไปใช้ตามขั้นตอนทางกฎหมายที่ถูกต้องด้วย

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องมีกลไกในการคุ้มครองเจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายในบริบทปัจจุบัน ในขณะเดียวกัน ต้องรับประกันความเป็นอิสระขององค์กรประเมินราคาที่ดินและหน่วยงานตัดสินใจกำหนดราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินต้องสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของผู้ใช้ที่ดิน รัฐ และนักลงทุน การปั่นราคาที่ดินให้สูงขึ้นโดยไม่พิจารณาปัจจัยอื่นจะทำให้การเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดินเป็นไปได้ยากมาก

แหล่งที่มา: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm