3 กฎหมายอสังหาฯ : ขจัดอุปสรรคทันที

เป้าหมายประการหนึ่งที่รัฐบาลกำหนดและความคาดหวังของ รัฐสภา เมื่อให้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 5 เดือน (ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568) คือ การทำให้ขั้นตอนต่างๆ ง่ายขึ้นและแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยและที่ดินสำหรับธุรกิจและบุคคล

อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะนครโฮจิมินห์ ขั้นตอนการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินหลายอย่างถูก "ระงับ" นับตั้งแต่กฎหมายนี้มีผลบังคับใช้

คนกำลังนั่งอยู่บนกองไฟ

การลงนามโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นเดือนสิงหาคม 2567 (เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้) เมื่อวันที่ 5 สิงหาคม นาย V. ซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยใน Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh City) ได้ยื่นเอกสารการจดทะเบียนไปยังสำนักงานทะเบียนเขต และแบบฟอร์มการคำนวณภาษีได้ถูกโอนไปยังหน่วยงานภาษีตั้งแต่วันที่ 14 สิงหาคม

อย่างไรก็ตาม ผ่านไปกว่า 1 เดือนแล้ว กรมสรรพากรยังไม่ออกหนังสือแจ้งโอนภาษีให้สำนักทะเบียนดำเนินการจดทะเบียนโอนชื่อให้ผู้ซื้อให้เสร็จสิ้น

คุณวี. กล่าวว่าเมื่อลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ เขาได้ให้คำมั่นกับผู้ซื้อว่าจะอัปเดตข้อมูลการเปลี่ยนชื่อภายใน 20 วัน เนื่องจากกระบวนการดำเนินการล่าช้า ผู้ซื้อจึงกดดันให้เขาต้องแก้ไขปัญหาหรือคืนเงิน

"ตลอดเดือนที่ผ่านมา ฉันรู้สึกใจร้อนมากจนไม่สามารถนั่งนิ่งเฉยได้ เมื่ออ่านรายงานข่าวและเห็นหน่วยงานด้านภาษีและทรัพยากรต่างๆ โต้ตอบกันไปมา รายงานและขอความเห็นเกี่ยวกับข้อบกพร่อง"

“ขั้นตอนการซื้อขายและการโอนต้องได้รับการแก้ไขอย่างรวดเร็ว แต่แทนที่จะรอให้กระทรวงและท้องถิ่นจัดการประชุมครั้งแล้วครั้งเล่า ประชาชนและธุรกิจกลับพลาดหลายสิ่งหลายอย่างและประสบกับความสูญเสียสารพัด” นายวี. รู้สึกขุ่นเคือง

ในทำนองเดียวกัน นาย TQĐ. ซื้อบ้านในอำเภอฟู่ญวน เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2567 แต่หลังจากยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วกว่าเดือน เขาก็ยังไม่ได้รับผล ทำให้แผนการทั้งหมดของเขาต้องล่าช้าออกไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณ D. ซื้อบ้านหลังนี้ในราคา 14,000 ล้านดอง เขาวางแผนจะรีบกู้เงินจากภายนอก 10,000 ล้านดองเพื่อชำระหนี้ให้หมด แล้วจึงกู้เงินจากธนาคารมาชำระหนี้คืน

เอกสารยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แม้ว่าธนาคารจะประเมินมูลค่าและดำเนินการกู้ยืมเสร็จสิ้นแล้วแต่ยังไม่สามารถเบิกจ่ายได้ ดังนั้น คุณ ด. จึงต้องดิ้นรนเพื่อแบกรับดอกเบี้ยเงินกู้จากภายนอกโดยไม่ทราบว่าจะต้องชำระคืนเมื่อใด

“อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากภายนอกอยู่ที่วันละหลายสิบล้าน ในขณะที่หน่วยงานต่างๆ ตัดสินใจล่าช้าในการแก้ไขปัญหานี้ ประชาชนก็ต้องแบกรับภาระอันหนักอึ้ง” นายดี กล่าว

เนื่องจากขาดเงินทุน คุณพีแอล (อาศัยอยู่ในเขต 12 นครโฮจิมินห์) จึงต้องขายที่ดินสองแปลงในเขต 12 ในราคา 6 พันล้านดอง เนื่องจากที่ดินทั้งสองแปลงถูกจำนองไว้กับธนาคาร เธอจึงต้องกู้ยืมเงินมากกว่า 4 พันล้านดองจากคนรู้จักเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนขอสินเชื่อบ้านแบบ Red Book ให้เสร็จสมบูรณ์

ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อบ้านก็กู้ยืมเงินจากธนาคารเช่นกัน คุณ L. จึงได้ช่วยเหลือผู้ซื้อในการดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ธนาคารตกลงที่จะจ่ายเงินกู้ให้แก่ผู้ซื้อเมื่อขั้นตอนการชำระภาษีโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อเสร็จสิ้น

เมื่อยื่นคำร้องที่สำนักงานภาษี นางสาวล. ได้รับแจ้งว่าคณะกรรมการประชาชนเมืองกำลังจะออกรายการราคาที่ดินใหม่ ดังนั้นเธอจึงควรรอคำนวณภาษีการโอนตามรายการราคาที่ดินใหม่เป็นการชั่วคราว

อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ไฟล์การคำนวณภาษีการโอนยังคงติดอยู่ ทำให้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ "ติดอยู่"

“ฉันขายที่ดินไปเพราะเงินไม่พอ ไม่คิดว่าจะลำบากกว่านี้หลังจากขายไปแล้ว ฉันแค่หวังว่าทางราชการจะคำนวณภาษีโอนให้เร็วๆ จะได้ดำเนินการขายที่ดินให้เรียบร้อย” คุณแอลกล่าว

ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีแนวโน้มหยุดชะงัก เนื่องจากหลังจากการซื้อและขายแล้ว ยังไม่สามารถทำขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนทรัพย์สินได้ - ภาพ: กวางดินห์

ตลาดอสังหาฯ เผชิญความยากลำบากเพิ่มมากขึ้น

ในขณะเดียวกัน นาย Tran Duc Thuan (ผู้อำนวยการฝ่ายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเขต 7) กล่าวว่า ธุรกิจนี้เพียงแห่งเดียวมีไฟล์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกือบ 20 ไฟล์ที่ติดค้างอยู่ในขั้นตอนการชำระภาษี

นายทวน กล่าวว่า บันทึกทั้งหมดก่อนและหลังวันที่ 1 สิงหาคม ถูกระงับ ส่งผลให้ธุรกรรมที่ดำเนินการเสร็จสิ้นถูก "หยุดการทำงาน" และสำหรับธุรกรรมใหม่ ผู้คนพบว่ามันยากลำบาก จึงหยุดซื้อและขายในช่วงเวลาดังกล่าวด้วย

“ผมคิดว่ากฎหมายใหม่จะเปิดตลาดและช่วยให้ผู้คนค้าขายได้สะดวกมากขึ้น แต่กลับทำให้สิ่งต่าง ๆ ยากขึ้นสำหรับผู้คนแทน

เดิมทีกรมสรรพากรแจ้งว่าจะใช้เวลาเพียง 1-2 สัปดาห์ในการจัดทำรายการราคาที่ดินใหม่เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ แต่จนถึงขณะนี้ เรารอมานานกว่า 1 เดือนครึ่งแล้ว ยังไม่มีความคืบหน้าใดๆ เลย ทุกสัปดาห์เราต้องไปขอที่กรมสรรพากร เพราะลูกค้ายังคงเร่งรัดเราอยู่” คุณทวนกล่าว

คุณตา จุง เกียน (นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์) กล่าวว่า มีหลายกรณีที่ผู้ขายต้องการเงินอย่างมาก จึงจำเป็นต้องขายบ้าน แต่สุดท้ายแล้วขั้นตอนต่างๆ ก็ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ ผู้ซื้อไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารและชำระเงิน 100% ให้กับผู้ขายได้

มีกรณีหนึ่งที่ลูกค้าขายบ้านเพื่อหาเงินมาจ่ายค่าเดินทางไปต่างประเทศ เที่ยวบินมีกำหนดเดินทางวันที่ 15 กันยายน ดังนั้นขั้นตอนการขายจึงเสร็จสิ้นในช่วงต้นเดือนสิงหาคม 2567

เอกสารรับรองและเงินมัดจำเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่กระบวนการคำนวณภาษีติดขัด ทำให้ผู้ขายไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไร ผู้ขายถูกบังคับให้ยอมรับการบินไปต่างประเทศตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน ขณะที่กระบวนการชำระภาษียังคงรออยู่

“ลูกค้ายอมรับว่าหากเกิดปัญหาในภายหลังก็จะต้องเสียเงินค่าตั๋วเครื่องบินไป-กลับเพื่อจัดการในภายหลังเพราะไม่ทราบว่าขั้นตอนจะเสร็จสิ้นเมื่อใด” นายเคียน กล่าว

นอกจากนี้ คุณเคียนกล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว มีบางกรณีที่เมื่อขายบ้าน จำเป็นต้องกู้เงินจากภายนอกเพื่อชำระหนี้ เพื่อขอหนังสือรับรองการเปลี่ยนชื่อ ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคารแต่ไม่สามารถเบิกเงินได้ ผู้ขายจะตกอยู่ใน "ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก" และต้องก่อหนี้เมื่อขายบ้าน

นายฟาม ตง ฟู กรรมการบริษัท ไททาเนียม เรียลเอสเตท แมเนจเมนท์ จำกัด ให้ความเห็นว่า การระงับขั้นตอนการออกและเปลี่ยนแปลงใบอนุญาตใช้ที่ดินและวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ทำให้ประชาชนไม่สามารถทำการค้าขาย ซื้อขายได้ ส่งผลให้เกิดความยุ่งยากแก่ธุรกิจนายหน้า

“ทางการจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์โดยเร็ว หรือใช้กลไกชั่วคราว ธุรกรรมต่างๆ ไม่ควรถูก “ระงับ” เหมือนที่เคยเป็นมาตลอดเดือนที่ผ่านมา” นายฟูกล่าว

นาย Tran Khanh Quang ผู้อำนวยการบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment กล่าวว่า ภาคธุรกิจคาดหวังว่าการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับภาคที่ดินโดยเร็วที่สุดจะช่วยขจัดอุปสรรคต่อตลาดและส่งเสริมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ปัญหาได้เกิดขึ้น ส่งผลให้การทำธุรกรรมล่าช้ามากขึ้น

“แต่ละท้องถิ่นมีการดำเนินการในลักษณะที่แตกต่างกัน ทำให้ประชาชนและธุรกิจต้องประสบกับผลที่ตามมา” นายกวางรู้สึกขุ่นเคือง

ผู้คนกำลังดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในเขตบิ่ญถั่น นครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: H.HANH

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังไม่ออกมาพูด

ตามที่ทนายความ Ngo Huynh Phuong Thao (สำนักงานกฎหมาย TAT) กล่าว การปรับรายการราคาที่ดินให้ตรงกับมูลค่าตลาดเป็นสิ่งจำเป็น แต่ผู้คนและธุรกิจไม่สามารถติดอยู่ในขั้นตอนกระบวนการได้

ที่น่าสังเกตคือ ในขณะที่ท้องถิ่นอื่นๆ อีกหลายแห่งยังคงจัดการบันทึกที่ดินตามค่าสัมประสิทธิ์ K และรายการราคาเดิม แต่นครโฮจิมินห์กำลัง "รอ" ที่จะออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว

“การรอรายการราคาที่ดินใหม่ไม่เพียงแต่ทำให้ประชาชนดำเนินการเรื่องที่ดินได้ยากขึ้นเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบร้ายแรงต่อการดำเนินงานของธุรกิจ และส่งผลเสียต่ออัตราการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ของนครโฮจิมินห์โดยเฉพาะอย่างยิ่ง” นางสาวเถา กล่าว พร้อมเสนอแนะว่าควรคงรายการราคาที่ดินเดิมไว้ใช้ต่อไปในระหว่างรอรายการราคาที่ดินใหม่

นายเล ซวน ถั่น ผู้แทนรัฐสภาและประธานสมาคมทนายความจังหวัดคานห์ฮวา กล่าวว่า ในฐานะหน่วยงานที่ให้ความช่วยเหลือรัฐบาลในการร่างกฎหมายที่ดินปี 2567 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมควรเสนอต่อรัฐบาลอย่างจริงจังหรือจัดการประชุมระดับชาติเพื่อรับฟังกระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นพูดคุยเกี่ยวกับปัญหา เพื่อให้ได้แนวทางแก้ไขและคำแนะนำที่ทันท่วงที

นายธาน กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ใช้รายการราคาที่ดินเดิมจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ดังนั้น หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะปรับเปลี่ยนให้เหมาะสมกับราคาตลาดท้องถิ่น

มิฉะนั้น บัญชีราคาที่ดินเดิมจะยังคงใช้ต่อไป และจะมีการสร้างบัญชีราคาที่ดินใหม่เพื่อใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป

ดังนั้นจึงเป็นเรื่องปกติอย่างยิ่งที่บางพื้นที่จะไม่ปรับเปลี่ยนในขณะที่บางพื้นที่ปรับเปลี่ยนรายการราคาที่ดิน

“กฎหมายได้กำหนดให้ท้องถิ่น หากนครโฮจิมินห์เห็นว่าบัญชีราคาที่ดินเดิมต่ำจนอาจเกิดการขาดทุน ก็ต้องรีบดำเนินการออกบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วให้ประชาชนได้รับรู้” นายธานกล่าว

ทนายความ Tran Duc Phuong (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) กล่าวด้วยว่า ในขณะที่รอการออกการปรับราคาที่ดินใหม่ นครโฮจิมินห์จะต้องใช้บัญชีราคาเดิม และหน่วยงานภาษีจะต้องกำหนดขั้นตอนการบริหารให้กับประชาชน

นอกจากนี้ กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ยังอนุญาตให้ใช้บัญชีราคาที่ดินเดิมได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ดังนั้น เมื่อยังไม่มีการออกบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว บัญชีราคาเดิมก็ยังคงใช้ได้อยู่

“ถ้าไม่มีรายการราคาใหม่ ก็ให้ใช้รายการราคาเดิมได้ ทำไมไม่จัดการเรื่องเอกสารทางปกครองให้คนเดือดร้อนไปเลยล่ะ”

เมื่อเผชิญกับความจริงที่ว่าท้องถิ่นต่างๆ ได้ยุติการยื่นคำร้องเพื่อขอความเห็นแล้ว กระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องรีบแสดงความคิดเห็นและรวมมุมมองของตนเข้าด้วยกันเพื่อให้ท้องถิ่นนำไปปฏิบัติ ประชาชนไม่สามารถนั่งรอให้หน่วยงานต่างๆ หารือกันแบบนั้นได้” นายเฟืองกล่าว

กรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ขอแนะนำอย่างเร่งด่วนอีกครั้ง

ประชาชนเดินทางมาทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินอำเภอฟู่ญวน นครโฮจิมินห์ - ภาพ: TTD

เมื่อวันที่ 16 กันยายน กรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ยังคงร้องขออย่างเร่งด่วนให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จัดการประชุมเพื่อแก้ไขปัญหาบันทึกที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานนี้ได้เสนอให้เมืองจัดการประชุมเพื่อแก้ไขและรวมการใช้เอกสารทางกฎหมาย เช่น ตารางราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เปอร์เซ็นต์การคำนวณค่าเช่าที่ดิน ฯลฯ เพื่อให้หน่วยงานภาษีสามารถคำนวณภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินได้ทันท่วงที

ตามที่กรมสรรพากรเมืองได้กำหนด สำหรับบันทึกที่ดินที่เกิดขึ้นระหว่างวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ก่อนวันที่เมืองออกคำสั่งปรับรายการราคาที่ดิน ให้ใช้ตามคำสั่งหมายเลข 02 ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ว่าด้วยการประกาศใช้ระเบียบเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินในพื้นที่สำหรับระยะเวลาปี 2563 - 2567

สถิติจากกรมสรรพากรเมืองแสดงให้เห็นว่า ตั้งแต่วันที่ 1 ถึง 27 สิงหาคม หน่วยงานนี้ได้รับบันทึกทั้งหมด 8,808 รายการ โดย 346 รายการเป็นบันทึกเกี่ยวกับการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในกรณีการรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน และ 277 รายการเป็นบันทึกเกี่ยวกับการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในกรณีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ ยังมีบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5,448 รายการจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และบันทึก 2,737 รายการในกรณีที่ไม่มีภาระผูกพันทางการเงิน อย่างไรก็ตาม การที่ไม่มีการจัดทำบัญชีราคาที่ดินทำให้เกิดปัญหาคอขวดขนาดใหญ่ในการแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

จากการสอบสวนของ Tuoi Tre พบว่ามีบันทึกที่ดินจำนวนมากหลงเหลืออยู่ที่สำนักงานภาษีตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 สำนักงานภาษีบางแห่งมีบันทึกที่ดินเหลืออยู่ประมาณ 400-500 รายการ หัวหน้าสำนักงานภาษีในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์กล่าวว่าต้องรอรายการราคาที่ดินเพื่อคำนวณภาระภาษี ดังนั้น สำนักงานภาษีจึงทำได้เพียงชี้แจงให้ประชาชนทราบเท่านั้น ไม่สามารถดำเนินการใดๆ เพิ่มเติมได้

อย่างไรก็ตาม สำนักงานสรรพากรบางแห่งระบุว่าได้ดำเนินการอย่างยืดหยุ่นสำหรับผู้ที่มีเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ การรับมรดก และการให้ของขวัญ ซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน สำหรับเอกสารที่ต้องเสียภาษี ประชาชนยังคงต้องรอต่อไปและไม่สามารถดำเนินการใดๆ เพิ่มเติมได้

นายเหงียน วัน ดินห์ (ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม):

หลายท้องถิ่นยังคงสับสน

แม้ว่ากฎหมายทั้งสามฉบับจะมีผลบังคับใช้มานานกว่าหนึ่งเดือนแล้ว แต่ดูเหมือนว่าจะยังมีช่องว่างระหว่างหน่วยงานที่ร่างกฎหมายและหน่วยงานท้องถิ่นที่บังคับใช้กฎหมาย เจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายในบางพื้นที่ยังไม่ "เข้าใจ" มุมมองของหน่วยงานที่ร่างกฎหมาย จึงทำให้เกิดความลังเลและความสับสนในการดำเนินการตามขั้นตอนเกี่ยวกับที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นบัญชีราคาที่ดิน ซึ่งเป็นพื้นฐานในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินของที่ดิน

แม้จะมีพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนกำหนดแนวทางการบังคับใช้กฎหมาย แต่การบังคับใช้ก็ยังคงเป็นเรื่องยากมาก ดังนั้น แม้ว่ากฎหมายใหม่จะมีผลบังคับใช้มานานกว่าหนึ่งเดือนแล้ว แต่ท้องถิ่นส่วนใหญ่ยังคงมองหาแนวทางการบังคับใช้ที่เหมาะสม แม้กระทั่งการออกกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เช่น การคำนวณราคาที่ดินและการอนุมัติบัญชีราคาที่ดิน อันที่จริง จำนวนโครงการที่ได้รับการแก้ไขภายใต้กฎหมายใหม่มีน้อยมาก เนื่องจากท้องถิ่นต้องปรับปรุงกระบวนการจัดการที่เกี่ยวข้องใหม่

รองศาสตราจารย์ ดร. NGUYEN QUANG TUYEN (หัวหน้าภาควิชากฎหมายเศรษฐกิจ มหาวิทยาลัยกฎหมายฮานอย):

ต้องมีกลไกในการคุ้มครองการบังคับใช้กฎหมาย!

เพื่อดูประสิทธิผลที่ชัดเจนของกฎหมายทั้งสามฉบับ กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นยังคงต้องใช้เวลาในการรวมมุมมองเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายให้เป็นหนึ่งเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดหลักการห้าประการในการกำหนดราคาที่ดิน โดยหลักการแรกคือการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด ไม่ใช่ราคาตลาด

หลายพื้นที่เข้าใจว่าการประเมินราคาที่ดินขึ้นอยู่กับราคาตลาด จึงทำให้ยากต่อการดำเนินการเนื่องจากราคาตลาดมีความผันผวนทุกวัน “ความคลุมเครือ” นี้ทำให้นักเก็งกำไรสามารถกำหนดราคาที่ดินให้สูงขึ้นได้อย่างง่ายดายผ่านการประมูล ซึ่งก่อให้เกิดการหยุดชะงักของตลาด ในการบังคับใช้กฎหมาย นอกจากหลักการตลาดท้องถิ่นแล้ว หลักการอีกสี่ประการที่เหลือจะต้องปฏิบัติตามกระบวนการทางกฎหมาย

นอกจากนี้ จำเป็นต้องมีกลไกเพื่อคุ้มครองเจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายในบริบทปัจจุบัน ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องสร้างความเป็นอิสระระหว่างองค์กรประเมินราคาที่ดินและหน่วยงานตัดสินใจราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินต้องสร้างความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างผู้ใช้ที่ดิน รัฐ และนักลงทุน หากราคาที่ดินยังคงถูกดันให้สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การส่งเสริมประสิทธิภาพการใช้ที่ดินจะเป็นเรื่องยากมาก

ที่มา: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm