คำเตือนเกี่ยวกับกับดักการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ

หนังสือ “วิเคราะห์ความเสี่ยงในการซื้อขายบ้านและที่ดิน” จัดพิมพ์โดยสำนักพิมพ์ตำรวจประชาชน มุ่งหวังที่จะช่วยให้ประชาชนเข้าใจถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เข้าใจถึงกฎหมายและรู้จักวิธีป้องกันตนเอง

ในความเป็นจริง ข้อพิพาทและคดีความหลายพันคดีที่เกิดขึ้นในแต่ละปีมีต้นตอมาจากการขาดความรู้ทางกฎหมาย ความไม่เป็นกลางในการลงนามในสัญญา หรือการเชื่อคำสัญญาด้วยวาจา บางคนคิดว่าตนเองแค่ "กู้ยืมเงินเป็นหลักประกัน" แต่กลับเซ็นสัญญาซื้อขาย บางคนส่งมอบบ้านและหนังสือสำคัญโดยไม่รู้ตัวว่าตนเองได้สูญเสียกรรมสิทธิ์ไปแล้ว เรื่องราวที่ดูเหมือนจะเกิดขึ้นอย่างโดดเดี่ยวเหล่านี้เกิดขึ้นทุกวัน ก่อให้เกิดผลกระทบร้ายแรงทั้ง ทางเศรษฐกิจ และจิตใจ

“การวิเคราะห์ข้อผิดพลาดในการซื้อและขายบ้านและที่ดิน” โดยกลุ่มนักเขียน ได้แก่ วิศวกรการจัดการที่ดิน - ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ เหงียน ตวน, วท.ม. เหงียน จวง เกียง, วท.ม. เหงียน ถิ หง็อก อันห์ -   เกิดจากความเป็นจริงดังกล่าว โดยมีเป้าหมายเพื่อช่วยให้ผู้คนเข้าใจถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เข้าใจกฎหมายและรู้วิธีป้องกันตนเอง

หนังสือเล่มนี้ประกอบด้วยสองส่วนหลัก ส่วนแรกมุ่งเน้นไปที่การอธิบายแนวคิดทางกฎหมายที่สำคัญ เช่น สัญญาหลอกลวง บุคคลที่สามโดยสุจริต สัญญามัดจำ สัญญาอนุญาตเต็มรูปแบบ สมุดปกแดง-ชมพู ส่วนที่สองวิเคราะห์สถานการณ์จริงในชีวิตอย่างเจาะลึก พร้อมให้บทเรียนและแนวทางแก้ไขเพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์เหล่านั้น แต่ละตัวอย่างนำเสนออย่างชัดเจน เข้าใจง่าย และเชื่อมโยงกับเรื่องราวจริง ช่วยให้ผู้อ่านเห็นภาพและเข้าใจบทเรียนด้วยตนเองได้ง่าย

หนึ่งในกับดักอันตรายที่สุดที่กล่าวถึงในหนังสือเล่มนี้คือรูปแบบของ “สัญญาปลอม” ซึ่งเป็นกลอุบายที่ซับซ้อนเมื่อผู้ให้กู้ขอให้ผู้กู้เซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็น “หลักประกัน” อันที่จริงแล้วเพื่อปกปิดเงินกู้ เมื่อผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ สัญญานี้จะถูกนำเสนอเป็นธุรกรรมการขายที่ถูกต้องตามกฎหมายและผู้กู้จะสูญเสียทรัพย์สิน หากไม่มีหลักฐานพิสูจน์ว่าเป็นธุรกรรมปลอม ศาลจะยอมรับสัญญาซื้อขายดังกล่าว และประชาชนจะเสียเปรียบอย่างสิ้นเชิง

หน้าปกหนังสือ “วิเคราะห์หลุมพรางในการซื้อขายบ้านและที่ดิน”

กับดักอีกประเภทหนึ่งคือ “หนังสือมอบอำนาจเต็ม” ดูเหมือนจะเป็นรูปแบบที่สะดวกแต่มีความเสี่ยงที่คาดเดาไม่ได้ เมื่อลงนามในหนังสือมอบอำนาจเต็ม ผู้ที่มีอำนาจมีอำนาจจัดการทรัพย์สินแทนเจ้าของ ซึ่งรวมถึงการขาย โอน และจำนอง ความผิดพลาดเพียงครั้งเดียวหรือการวางทรัสต์ผิดที่ก็อาจทำให้ทรัพย์สินถูกขายต่อให้กับบุคคลที่สามโดยชอบธรรม ทำให้เจ้าของไม่มีสิทธิ์เรียกร้องคืน หนังสือเล่มนี้ยังชี้ให้เห็นถึงกลโกงใหม่ๆ เช่น “การซื้อบ้านด้วยการจำนองธนาคาร” “การโอนกรรมสิทธิ์ด่วน” หรือ “การอนุมัติแบบมีเงื่อนไข” ซึ่งทั้งหมดนี้มีคำแนะนำเฉพาะสำหรับการจัดการ

เหงียน ตวน วิศวกรฝ่ายจัดการที่ดินและผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำงานในอุตสาหกรรมทรัพยากรสิ่งแวดล้อมมากว่า 13 ปี และ "การต่อสู้เชิงปฏิบัติ" ในภาคอสังหาริมทรัพย์มากว่า 15 ปี ระบุว่า ประเด็นสำคัญที่ทำให้ผู้คนติดกับดักได้ง่ายคือการขาดความรู้ทางกฎหมายและความคิดส่วนตัว “ผมเคยเจอกรณีที่ผู้กู้ถูกบังคับให้เซ็นสัญญา 'ซื้อขายบ้าน' ปลอมเพื่อให้คำมั่นสัญญา แต่กลับสูญเสียทรัพย์สินไป ซึ่งเป็นสถานการณ์ทั่วไปที่เราใส่ไว้ในหนังสือเพื่อเตือนผู้อ่าน ผมเองก็เคยตกอยู่ในสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน”  

ตอนเด็กๆ ผมคิดว่าแค่เข้าใจอาชีพก็พอแล้ว แต่สิ่งที่ทำให้ผมเกือบสูญเสียทุกอย่างในธุรกิจที่ดินก็คือความคิดเห็นส่วนตัวและความเชื่อมั่นในตัวเอง ตั้งแต่นั้นมา ผมก็ตระหนักว่าในตลาดนี้ ใครๆ ก็ตกเป็นเหยื่อได้ หากขาดความรู้ทางกฎหมายและไม่ระวังกลอุบายที่ดูสมเหตุสมผล

สิ่งที่ฉันได้เรียนรู้หลังจากทำงานในสาขานี้มากว่า 15 ปี คือ อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่ทรัพย์สิน แต่เป็นบททดสอบความตื่นตัว ความเข้าใจ และจริยธรรม ดังนั้น เมื่อทำงานร่วมกับผู้เขียนร่วมในการเขียนหนังสือ “การวิเคราะห์หลุมพรางในการซื้อขายบ้านและที่ดิน” เราจึงต้องการทำสิ่งที่เป็นประโยชน์อย่างยิ่ง นั่นคือการช่วยให้ผู้คนมองเห็นความเสี่ยงที่แท้จริง และรู้วิธีป้องกันตนเองจากตรงนั้น

นอกจากจะชี้ให้เห็นกลเม็ดเคล็ดลับทั่วไปแล้ว หนังสือเล่มนี้ยังนำเสนอระบบกฎหมายล่าสุดที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ที่อยู่อาศัย สินเชื่อ จำนอง และการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ส่วนสุดท้ายของหนังสือได้สรุป 6 ขั้นตอนเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การรวบรวมหลักฐาน การไม่ลงนามในสัญญาปลอม การไม่ส่งมอบเอกสารต้นฉบับ การตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงในสมุดปกแดง การดำเนินการทันทีเมื่อตรวจพบสัญญาณการฉ้อโกง และปรึกษาทนายความก่อนลงนามเสมอ

“การวิเคราะห์ข้อผิดพลาดในการซื้อและขายบ้านและที่ดิน” มีผู้เชี่ยวชาญที่มีชื่อเสียงหลายท่านเข้าร่วม เช่น ทนายความ Nguyen The Hien (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์), ดร. Nguyen Thi Lan Anh (มหาวิทยาลัยป่าไม้), นักศึกษาปริญญาโท Ngo Minh Thuy (มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์และป่าไม้), อาจารย์ Le Mong Triet (มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์และป่าไม้), อาจารย์ Nguyen Minh Chien (มหาวิทยาลัยทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) และอาจารย์ Nguyen Minh Hiep (มหาวิทยาลัย Phan Thiet)

ที่มา: https://baophapluat.vn/canh-bao-cam-bay-mua-ban-bat-dong-san-tu-goc-nhin-chuyen-gia.html