ใครกันที่อัดฉีดเงินทุนจำนวนมหาศาลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์?

ธนาคารเอกชนยังคงลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างหนัก ภาพ: นาม คานห์

ข้อมูลจากรายงานทางการเงินไตรมาสที่ 1 ปี 2026 ของธนาคารพาณิชย์จดทะเบียน 14 แห่ง ซึ่งรวมถึงการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับพอร์ตสินเชื่อ แสดงให้เห็นว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มธนาคารเหล่านี้ยังคงขยายตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่กลยุทธ์การจัดสรรสินเชื่อของแต่ละธนาคารแตกต่างกันอย่างมาก

5 ธนาคารชั้นนำ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงสามเดือนแรกของปี 2026 ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมด (รวมทั้งสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อก่อสร้าง) สูงกว่า 1.58 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นเกือบ 7% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2025 ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงความน่าดึงดูดอย่างต่อเนื่องของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเงินทุนของธนาคาร แม้ว่าตลาดจะยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมายก็ตาม

จากยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้น สินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าถึง 1 ล้านล้านดอง (คิดเป็น 63.2%) ในขณะที่สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างมีมูลค่า 581,068 พันล้านดอง คิดเป็น 36.8% ที่เหลือ

ในจำนวนนี้ ธนาคาร 5 อันดับแรก ได้แก่ SHB , VPBank, Techcombank, MB และ HDBank ถือครองสินเชื่อคงค้างรวมกันเกือบ 1.18 ล้านล้านดอง คิดเป็น 74.4% ของขนาดสินเชื่อรวมของธนาคารทั้ง 14 แห่งที่ทำการสำรวจ

หากพิจารณาเฉพาะสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ VPBank โดดเด่นในฐานะหน่วยงานที่มีการเติบโตในเชิงบวกมากที่สุด โดยยอดสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คงค้างของธนาคารอยู่ที่ 238,473 ล้านดง ณ วันที่ 31 มีนาคม เพิ่มขึ้น 31,046 ล้านดง หรือคิดเป็น 15% ในไตรมาสเดียว ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตของสินเชื่อที่สูงที่สุดในระบบทั้งหมดด้วย

SHB อยู่ในอันดับที่สองด้วยยอดสินเชื่อคง ค้าง 210,374 พันล้านดง เพิ่มขึ้น 5,060 พันล้านดง (+2%) MB มีการเพิ่มขึ้นมากที่สุดเป็นอันดับสองรองจาก VPBank โดยเพิ่มขึ้น 10,707 พันล้านดง (+9%) ทำให้ยอดสินเชื่อคงค้างอยู่ที่ 131,896 พันล้านดง HDBank ก็เพิ่มขึ้น 8,028 พันล้านดง (+11%) ทำให้ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างรวมอยู่ที่ 78,196 พันล้านดง

ที่น่าสังเกตคือ ธนาคารเทคคอมแบงก์ ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นหนึ่งในธนาคารที่มีสัดส่วนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สูง กลับสวนกระแสโดยลดสินเชื่อคงค้างจาก 207,027 พันล้านด่อง เหลือ 198,854 พันล้านด่อง ลดลง 8,173 พันล้านด่อง (-4%) ทำให้ร่วงลงมาอยู่ในอันดับที่สาม

ในกลุ่มธนาคารขนาดกลาง TPBank มีอัตราการเติบโตสูงสุดในแง่เปอร์เซ็นต์ โดยเพิ่มขึ้น 18% ทำให้ยอดสินเชื่อคงค้างอยู่ที่ 37,902 พันล้าน ด่อง MSB เพิ่มขึ้น 1,820 พันล้านด่อง เป็น 30,343 พันล้านด่อง VIB เพิ่มขึ้น 2,919 พันล้านด่อง เป็น 24,007 พันล้านด่อง BVBank เพิ่มขึ้น 720 พันล้านด่อง เป็น 23,808 พันล้านด่อง และ PGBank เพิ่มขึ้น 669 พันล้านด่อง เป็น 5,205 พันล้านด่อง

ในทางกลับกัน ธนาคารเกียนหลงมียอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ลดลง 18% หรือคิดเป็นมูลค่า 1,413 พันล้านด่อง ทำให้ยอดคงเหลืออยู่ที่ 6,349 พันล้าน ด่อง ณ สิ้นไตรมาสแรก ขณะที่ธนาคารแอลพีแบงก์ก็มียอดสินเชื่อลดลงเล็กน้อย 373 พันล้านด่อง เหลือ 14,722 พันล้านด่อง

ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างในธนาคาร ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2026
ที่มา: งบการเงินของธนาคารพาณิชย์ ไตรมาสที่ 1 ปี 2569
ฉลาก		วีพีแบงก์	เอสเอชบี	เทคคอมแบงก์	เอ็มบี	เอชดีแบงก์	ธนาคารทีพี	เอ็มเอสบี	ไวบี	บีวีแบงก์	LPBank	เกียนหลงแบงก์	พีจีแบงก์
สินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์	พันล้านดอง	238473	210374	198854	131896	78196	37902	30343	24007	23808	14722	6349	5205

อสังหาริมทรัพย์จะยังคงเป็นที่น่าดึงดูดสำหรับเงินทุนเพื่อการลงทุนในช่วง 10 ปีข้างหน้า

แม้ว่าข้อมูลจากธนาคารพาณิชย์จดทะเบียน 14 แห่งที่ได้เผยแพร่คำอธิบายประกอบจะแสดงให้เห็นถึงการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในบางธนาคาร แต่ข้อมูลเศรษฐกิจมหภาคจากกระทรวงการก่อสร้างกลับแสดงภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

จากรายงานล่าสุดที่กระทรวงเผยแพร่ ณ วันที่ 28 กุมภาพันธ์ ยอดสินเชื่อคงค้างรวมสำหรับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วทั้งระบบธนาคารอยู่ที่ประมาณ 2,235 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 11.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2568 คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นกว่า 233,000 ล้านดอง และเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว เพิ่มขึ้นถึง 43%

ตัวเลขนี้ยิ่งน่าตกใจมากขึ้นเมื่อพิจารณาในบริบทของการเติบโตของสินเชื่อโดยรวม จากข้อมูลของธนาคารกลางเวียดนาม การเติบโตของสินเชื่อทั่วทั้งเศรษฐกิจในช่วงสองเดือนแรกของปีอยู่ที่เพียง 1.4% เท่านั้น ซึ่งหมายความว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เติบโตในอัตราที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยโดยรวมถึงแปดเท่า

ในแง่ของโครงสร้างการใช้เงินทุน โครงการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยนำมาซึ่งยอดเงินกู้เกือบ 784,000 ล้านดง คิดเป็น 35% ของยอดเงินกู้คงค้างทั้งหมด และเพิ่มขึ้น 24.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2025 รองลงมาคือเงินกู้เพื่อสิทธิการใช้ที่ดิน ( 255,352 ล้านดง ) นิคมอุตสาหกรรมและเขตแปรรูปเพื่อการส่งออก (มากกว่า 139,000 ล้านดง ) และโครงการท่องเที่ยว นิเวศวิทยา และรีสอร์ท ( 84,281 ล้านดง )

กระทรวงการก่อสร้างประเมินว่าการกระจุกตัวของเงินทุนในภาคส่วนที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองเป็นสัญญาณที่ดี ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่านักลงทุนกำลังเร่งการดำเนินโครงการ และส่งสัญญาณถึงศักยภาพในการเพิ่มอุปทานในอนาคตอันใกล้

จากตัวเลขเหล่านี้ ในการประชุมสามัญประจำปี 2026 ของธนาคารพาณิชย์ ได้มีการตั้งคำถามมากมายเกี่ยวกับหลักการให้สินเชื่อแก่ภาคอสังหาริมทรัพย์

นายโง จี ดุง ประธานกรรมการของ VPBank ประเมินว่า อัตราการขยายตัวของเมืองในเวียดนามในปัจจุบันยังต่ำกว่า 40% ซึ่งต่ำกว่าของจีนที่ประมาณ 77% อย่างมาก ดังนั้น ความต้องการที่อยู่อาศัยในอีก 10-20 ปีข้างหน้าจึงจะยังคงสูงมาก

เขาตั้งข้อสังเกตว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ตลาดที่เป็นเนื้อเดียวกัน แต่ประกอบด้วยหลายส่วนที่แตกต่างกัน เช่น รีสอร์ท นิคมอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัยเองก็มีหลายกลุ่ม ตั้งแต่ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ระดับกลาง ระดับสูง ไปจนถึงระดับสูงมาก

ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วง 10-20 ปีข้างหน้ายังคงสูงมาก

นาย Ngo Chi Dung ประธานกรรมการ VPBank

“เราไม่สามารถมองอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นสิ่งที่มีเนื้อเดียวกันได้ มีบางส่วนที่ตอบสนองความต้องการด้านการลงทุน แต่ก็มีบางส่วนที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง สิ่งสำคัญคือการระบุส่วนที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของสังคมให้ถูกต้อง” นายดุงกล่าว

จากข้อมูลดังกล่าว VPBank จึงตัดสินใจว่าจะยังคงพิจารณาอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่สำคัญต่อไป แต่จะปรับกลยุทธ์ให้มีความเลือกสรรมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับกลุ่มธุรกิจที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงและมีกำลังซื้อของประชากรส่วนใหญ่

ประธานกรรมการธนาคารเทคคอมแบงก์ โฮ ฮุง อันห์ ยอมรับว่าอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตต่อไปอย่างน้อย 5-10 ปีข้างหน้า แต่เน้นย้ำว่าธนาคารจะให้สินเชื่อเฉพาะโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนและมีสภาพคล่องที่ดีเท่านั้น

ซีอีโอ เยนส์ ลอตต์เนอร์ กล่าวเสริมว่า เทคคอมแบงก์ควบคุมกระแสเงินสดอย่างเข้มงวด โดยจะจ่ายเงินก็ต่อเมื่อระบุผู้ซื้อปลายทาง วัตถุประสงค์ของการใช้เงินทุน และความเหมาะสมกับความต้องการของตลาดได้อย่างชัดเจนเท่านั้น และโครงการที่ไม่สามารถแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่เพียงพอจะถูกปฏิเสธ

ในภาคธนาคารของรัฐ เวียดคอมแบงก์ระบุว่า แนวทางการให้สินเชื่อของธนาคารนั้นแบ่งประเภทไว้อย่างชัดเจน โดยให้ความสำคัญกับโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงในราคาที่เหมาะสม พร้อมทั้งควบคุมสินเชื่อเก็งกำไรอย่างเข้มงวด

ธนาคารแห่งนี้มุ่งเน้นสามเสาหลัก ได้แก่ เขตอุตสาหกรรมและเขตแปรรูปเพื่อการส่งออก (ซึ่งเชื่อมโยงกับการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศและการส่งออก) การท่องเที่ยวและรีสอร์ท (ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจในท้องถิ่น) และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและพื้นที่สำนักงานในเมืองใหญ่ ที่สำคัญ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังถูกระบุว่าเป็นเป้าหมายในกลยุทธ์ ESG ด้วย เนื่องจากมีส่วนช่วยสร้างความมั่นคงทางสังคมให้กับผู้มีรายได้น้อยและแรงงาน

ที่มา: https://znews.vn/ai-dang-bom-von-manh-cho-bat-dong-san-post1655311.html