ใครเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากความแตกต่างของค่าเช่าที่ดิน?

คนรวย คนจน และคนถูกจองจำ ทั้งหมดนี้ล้วนเพราะที่ดิน

ในห้องเช่าที่ร้อนอบอ้าวภายใต้ความร้อนจัดของต้นเดือนพฤษภาคม นางเหงียน ถิ คิม บู (หมู่บ้านที่ 1 ตำบลซงเตรีย อำเภอตรังบอม จังหวัด ดงไน ) กำลังเตรียมเอกสาร "ใหม่" เพื่อดำเนินการร้องเรียนต่อไปเกี่ยวกับที่ดินของครอบครัวเธอขนาด 11,000 ^{ตารางเมตร} ซึ่งถูกยึดไปเพื่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมเบาเซียวเมื่อเกือบสองทศวรรษที่แล้ว นางคิม บู วัย 70 ปี เป็นทายาทรุ่นที่สองที่ดำเนินการร้องเรียนเรื่องนี้ มารดาของเธอ นางเลอ ถิ ลัม เสียชีวิตไปเมื่อห้าปีก่อน ไม่นานหลังจากที่ที่ดินของครอบครัวถูกยึดไปอย่างไม่เป็นธรรมเมื่อปลายปี 2018 นางคิม บู ไม่ใช่ผู้ร้องเรียนเพียงคนเดียว มีประมาณ 50 ครัวเรือนในพื้นที่นี้ หลายรุ่นอายุ ที่ไม่เห็นด้วยกับการตัดสินใจของรัฐบาลจังหวัดดงไนในการยึดที่ดินของพวกเขาและมอบให้กับนักลงทุนนิคมอุตสาหกรรมเบาเซียว

เมื่อวันที่ 12 มกราคม 2547 ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายได้ลงนามในคำสั่งที่ 101/QD-CT-UBND เพื่อถมที่ดินกว่า 440 เฮกตาร์ในตำบลซงเตรา ตำบลเตย์ฮวา ตำบลดอย 61 และเมืองตรังบอม และ "มอบหมายพื้นที่ถมที่ดินทั้งหมดเป็นการชั่วคราว" ให้แก่บริษัททินเงีย บริษัทด่งนายยาง และสมาชิกของบริษัทเหล่านั้น เพื่อดำเนินการชดเชยค่าเสียหาย การเคลียร์พื้นที่ และขั้นตอนการลงทุนสำหรับการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมเบาเซียว ในเดือนกุมภาพันธ์ 2547 บริษัททินเงียและบริษัทด่งนายยางได้ร่วมกันลงทุนจัดตั้งบริษัททองญัต จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมเบาเซียว

ที่มาของการร้องเรียนก็มาจากเรื่องนี้เช่นกัน ครอบครัวของนางคิม บู และครัวเรือนอื่นๆ ที่ดินถูกยึดอ้างว่า มติที่ 101 ของประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายในปี 2547 ซึ่งออกมาก่อนที่ นายกรัฐมนตรี จะออกคำสั่งเกี่ยวกับการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเบาเซียวนั้น “อยู่นอกเหนืออำนาจ” ที่ดินและบ้านของพวกเขาก็ไม่ได้อยู่ในเขตผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ ดังนั้นการยึดที่ดินเพื่อส่งมอบให้แก่นักลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมจึงขาดพื้นฐานทางกฎหมาย ด้วยเหตุนี้ ประชาชนจึงปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามการยึดที่ดินและได้ยื่นเรื่องร้องเรียนมาตั้งแต่ปี 2547 ในปี 2561 คณะกรรมการประชาชนอำเภอตรังบอมได้ออกประกาศเพื่อดำเนินการยึดที่ดินโดยบังคับ นางคิม บู และครัวเรือนอื่นๆ อ้างว่าการยึดที่ดินโดยบังคับของคณะกรรมการประชาชนอำเภอตรังบอมโดยอ้างอิงมติที่ 101 นั้นไม่เป็นไปตามกฎหมาย และยังคงยื่นเรื่องร้องเรียนมาจนถึงปัจจุบัน

“พวกเขาจ่ายค่าชดเชยให้เราเพียง 25,000 ดงต่อตารางเมตร และเงินค่าชดเชยการย้ายถิ่นฐานอีก 15 ล้านดง รวมเป็นเงินกว่า 700 ล้านดง สำหรับบ้านและสวนขนาด 11,000 ตารางเมตร เราจะอยู่ได้อย่างไรหลังจากที่ดินของเราถูกยึดไป?” นางคิม บู กล่าว หญิงชราวัย 70 ปี ผู้เป็นตัวแทนของพี่น้องอีกเจ็ดคน อาศัยอยู่ในห้องเช่าของเพื่อนมานานหลายปี ในขณะที่ดำเนินคดีความต่อไป ซึ่งเธอไม่รู้ว่าจะจบลงเมื่อใด...

ครอบครัวที่มีหลายรุ่นยื่นเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับที่ดิน เช่น คุณคิม บู ในนิคมอุตสาหกรรมเบาเซียว ไม่ใช่เรื่องแปลก รายงานรายเดือนเกี่ยวกับการร้องเรียนของประชาชนโดย สภาแห่งชาติ มักกล่าวถึงกลุ่มผู้ร้องเรียนจำนวนมากที่ยกระดับคดีจากระดับท้องถิ่นไปสู่ระดับส่วนกลางเพื่อแสวงหาความเป็นธรรม ส่วนใหญ่เป็นประชาชนที่ดำเนินคดีเกี่ยวกับข้อพิพาทด้านที่ดิน เช่น คุณคิม บู และชาวบ้านในอำเภอตรังบอม ตัวเลขกว่า 70% ของการร้องเรียนเกี่ยวกับที่ดินที่ทางการประกาศนั้น เป็นสถิติเฉลี่ยตลอดหลายปีที่ผ่านมา

การปฏิรูปประเทศเกือบสี่ทศวรรษได้สร้างมหาเศรษฐีพันล้านจำนวนมาก ซึ่งส่วนใหญ่สะสมความมั่งคั่งผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การปฏิรูปประเทศเกือบ 40 ปีนี้ได้สร้างความรู้สึกไม่ยุติธรรมในหมู่ประชาชนหลายรุ่นที่รู้สึกว่าถูกเอาเปรียบจากการที่ที่ดินบรรพบุรุษถูกยึดในราคาต่ำ แล้วนำไปขายต่อให้กับธุรกิจต่างๆ เพื่อสร้างนิคมอุตสาหกรรม ศูนย์การค้า และอาคารสูง แล้วจึงขายในราคาสูง ที่ดินเกษตรกรรมถูกยึดในราคา 1 ล้านดง/ตารางเมตร จากนั้นเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย แบ่งย่อย และขายโดยธุรกิจต่างๆ ในรูปของอาคารสูงในราคา 50 ล้านดง/ตารางเมตร ดร. เหงียน ซี ดุง อดีตรองหัวหน้าสำนักงานรัฐสภา กล่าวว่า การเพิ่มขึ้น 49 ล้านดงนี้เกิดจากการเวนคืนที่ดิน การเปลี่ยนแปลงเขตการใช้ที่ดิน และการตัดสินใจจัดสรรที่ดิน ซึ่งก่อให้เกิดความแตกต่างของค่าเช่าที่ดิน

ความแตกต่างของมูลค่าที่ดินที่แท้จริงนั้นมากกว่าตัวอย่างที่นายเหงียน ซี ดุง ยกมามาก ชาวบ้านหลายคนในหมู่บ้านทูเทียม (เมืองทูเดือก นครโฮจิมินห์) ถูกยึดที่ดินในราคา 18 ล้านดง/ตารางเมตร แต่เพียงไม่กี่ปีต่อมา เมื่อพวกเขากลับไปยังโครงการที่กำลังก่อสร้างบนที่ดินของพวกเขา เจ้าหน้าที่แจ้งว่าราคาอพาร์ตเมนต์ได้พุ่งสูงขึ้นเป็น 350 ล้านดง/ตารางเมตร และขายหมดแล้ว จากการสำรวจของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามพบว่า ความแตกต่างของราคาที่ดินก่อนและหลังโครงการสูงถึง 700 เท่าในบางพื้นที่ และอย่างน้อย 50 เท่า กำไรมหาศาลนี้เป็นสิ่งที่น่ารังเกียจ น่าโมโห และเป็นแหล่งที่มาของความอยุติธรรม ประชาชนสูญเสียบ้าน ที่ดิน และงานเนื่องจากโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณะ แต่พวกเขาเองกลับไม่ได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่โครงการเหล่านี้สร้างขึ้น เงินชดเชยและเงินช่วยเหลือในการตั้งถิ่นฐานใหม่ไม่ได้ช่วยให้พวกเขามีชีวิตที่ดีขึ้นหลังจากที่ดินถูกยึด โครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมกำลังดำเนินการอยู่ แต่ประชาชนยังคงยากจนลง การเวนคืนที่ดินและการเคลียร์พื้นที่จึงกลายเป็นแหล่งที่มาของความหวาดกลัวสำหรับผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก และเป็นต้นเหตุของความไม่พอใจและการร้องเรียนที่ยืดเยื้อมานาน

ในการกล่าวเปิดการประชุมคณะกรรมการกลางครั้งที่ 5 ของสมัชชาพรรคคอมมิวนิสต์จีน ครั้งที่ 13 เมื่อเดือนพฤษภาคม 2565 เมื่อคณะกรรมการกลางพรรคทบทวนมติเกี่ยวกับนโยบายที่ดิน เลขาธิการใหญ่ เหงียน ฟู จ่อง กล่าวว่า “หลายคนร่ำรวยเพราะที่ดิน แต่ก็มีหลายคนที่ยากจนเพราะที่ดิน บางคนถึงกับถูกจำคุกเพราะที่ดิน บางคนถึงกับสูญเสียความสัมพันธ์ระหว่างพ่อลูกและพี่น้องเพราะที่ดิน…” ความขัดแย้งเรื่องที่ดินเพิ่มมากขึ้นควบคู่ไปกับการเปลี่ยนแปลงและการพัฒนาของประเทศ

กว่า 70% ของคดีความที่เกี่ยวข้องกับที่ดินทั่วประเทศ

สาเหตุหลักของความขัดแย้งเรื่องที่ดิน

หากไม่ใช่ประชาชนที่ได้รับประโยชน์จากค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกันซึ่งเกิดจากโครงการเวนคืนที่ดิน แล้วใครกันที่จะได้รับประโยชน์? คำตอบที่ชัดเจนที่สุดก็คือธุรกิจต่างๆ – ผู้ที่ได้รับจัดสรรที่ดินที่เวนคืนมาในราคาต่ำและขายได้ในราคาสูงมาก แต่ในหลายๆ เวที ธุรกิจต่างๆ อ้างว่าพวกเขากำลังถูกกล่าวหาและใส่ร้ายอย่างไม่เป็นธรรม

ตามรัฐธรรมนูญ มติของพรรค และกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน ที่ดินเป็นของประชาชนทั้งมวล โดยรัฐทำหน้าที่เป็นผู้แทนเจ้าของและบริหารจัดการอย่างเท่าเทียมกัน ในการใช้สิทธิในฐานะผู้แทนเจ้าของ รัฐจะกำหนดวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินผ่านการวางแผนและการกำหนดแผนการใช้ที่ดิน และอนุญาตให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน การตัดสินใจใช้ที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อการพัฒนาเมืองแทนที่จะเก็บไว้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตร (ซึ่งมีเพียงรัฐเท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ทำเช่นนั้น) ได้ก่อให้เกิดค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน

ดร. เหงียน วัน ดินห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เมื่อธุรกิจดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากการจ่ายเงินล่วงหน้าสำหรับค่าชดเชยของรัฐและค่าเวนคืนที่ดินแล้ว พวกเขายังต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมตามราคาที่ดินที่รัฐกำหนด ในวิธีการประเมินมูลค่าแบบส่วนเกินที่ใช้สำหรับโครงการซื้อและเปลี่ยนแปลงที่ดินส่วนใหญ่ ราคาที่ดินจะถูกคำนวณเพื่อให้ธุรกิจได้รับ 15% ของมูลค่าเพิ่มหลังจากโครงการลงทุนเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งเรียกว่ากำไร ส่วนที่เหลืออีก 85% ของส่วนต่างค่าเช่าที่ดินจะต้องจ่ายเข้าสู่บัญชีงบประมาณของรัฐผ่านค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน “ในทางทฤษฎี 85% ของมูลค่าส่วนเกินคือค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่ายให้กับรัฐ ซึ่งจะถูกรวมเข้ากับงบประมาณเพื่อใช้ในสาธารณประโยชน์ทั่วประเทศตามกฎหมายงบประมาณของรัฐ เพื่อการลงทุนสาธารณะ” ดร. ดินห์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่นายดิงห์กล่าวมานั้นเป็นเพียง "ทฤษฎี" เท่านั้น ความเป็นจริงของการควบคุมค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกันนั้นแตกต่างออกไปมาก เกี่ยวข้องกับกระบวนการและขั้นตอนที่ซับซ้อนมากมาย และมีช่องโหว่มากมายสำหรับการทุจริตและการประพฤติมิชอบ ธุรกิจต่างหาวิธีเพิ่มผลกำไรสูงสุด ในขณะเดียวกัน รัฐก็อาจไม่เคยสามารถนำมูลค่าเพิ่ม 85% เข้าสู่บัญชีงบประมาณได้เลย ในคดีที่ดินสำคัญๆ ส่วนใหญ่ตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้ตลอดหลายปีที่ผ่านมา รัฐบาลระดับจังหวัดและเมืองได้จัดสรรที่ดินให้กับธุรกิจในราคาต่ำโดยวิธีการต่างๆ ส่งผลให้รัฐสูญเสียรายได้จากค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน การสูญเสียเหล่านี้มีตั้งแต่หลายหมื่นล้านถึงหลายพันล้านดอง

หากมีส่วนต่างของค่าเช่าที่ดิน ส่วนต่างนั้นไม่ควรตกไปอยู่ในมือของธุรกิจหรือเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจในการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินหรือปรับแผนผังเมือง จำเป็นต้องมีวิธีการกระจายส่วนต่างของค่าเช่าที่ดินอย่างเป็นธรรม

ดร. เหงียน ซี ดุง อดีตรองหัวหน้าสำนักงานรัฐสภา

ในคดีสำคัญที่เพิ่งถูกนำขึ้นสู่ศาลเมื่อเร็วๆ นี้ อดีตประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญถวน นายเหงียน ง็อก ไห่ ได้ลงนามในเอกสารเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2560 อนุมัติการจัดสรรที่ดิน 3 แปลง รวมพื้นที่กว่า 92,600 ตารางเมตร ตั้งอยู่สองฝั่งถนนหมายเลข 706B (ในตำบลฟูไฮ เมืองฟานเถียต) ให้แก่บริษัท ตันเวียดพัท โดยไม่ผ่านการประมูล ในราคา 1.2 ล้านดงต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาเริ่มต้นของการประมูลตามมติปี 2556 การตรวจสอบในภายหลังพบว่า การจัดสรรที่ดินในราคา 1.2 ล้านดงต่อตารางเมตรนั้นผิดกฎหมาย เนื่องจากตามกฎหมายที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินต้องกำหนดตามราคาที่ดิน ณ เวลาที่หน่วยงานของรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน ตามข้อมูลจากทางการ การจัดสรรที่ดินทั้งสามแปลงในราคาต่ำให้กับบริษัทดังกล่าวโดยอดีตผู้นำจังหวัดบิ่ญถวน ส่งผลให้รัฐสูญเสียเงินไปกว่า 45,000 ล้านดอง

ในทำนองเดียวกัน เมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2555 อดีตเลขาธิการคณะกรรมการพรรคจังหวัดบิ่ญเดือง นายเจิ่น วัน นาม ซึ่งขณะนั้นดำรงตำแหน่งรองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ได้ลงนามในมติเห็นชอบให้ใช้ราคาที่ดิน 51,914 ดง/ตารางเมตร ตามที่กำหนดไว้ในมติของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญเดืองเมื่อปี 2549 ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินสองแปลงขนาด 43 เฮกตาร์และ 145 เฮกตาร์ เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและจัดสรรที่ดินให้กับบริษัทผลิต-นำเข้า-ส่งออกบิ่ญเดือง ตามคำพิพากษา การกำหนดราคาที่ดินต่ำโดยจำเลย นายเจิ่น วัน นาม และผู้ร่วมกระทำความผิด ซึ่งเป็นการละเมิดระเบียบ ส่งผลให้รัฐสูญเสียเงินกว่า 761 พันล้านดง

ในหลายกรณีที่คล้ายคลึงกันเกี่ยวกับการขายที่ดินทำเลดีในราคาต่ำในจังหวัด Khánh Hòa, Da Nònēn หรือ Ho Chi Minh City จำเลยซึ่งเป็นผู้นำของจังหวัดและเมืองเหล่านั้นต่างอ้างว่าพวกเขาไม่ได้หาประโยชน์หรือมีส่วนเกี่ยวข้องกับการทุจริตในการจัดสรรที่ดินในราคาต่ำให้กับธุรกิจต่างๆ ทางการก็ไม่สามารถพิสูจน์เรื่องนี้ได้เช่นกัน ไม่พบถุงเงินสดบนระเบียงบ้านของพวกเขา ไม่พบเงินที่ได้มาอย่างผิดกฎหมายในตู้เซฟหรือบัญชีธนาคารของผู้ต้องสงสัย และไม่มีการเปิดเผยความสัมพันธ์ที่น่าสงสัยใดๆ ไม่มีใครเข้าใจว่าอะไรเป็น "ตัวประกัน" ในระบบการให้คำปรึกษาและการตัดสินใจทั้งหมด ในเมื่อเจ้าหน้าที่รู้ดีว่าการจัดสรรที่ดินในราคาต่ำนั้นผิด แต่จำนวนเงินที่สูญเสียไปกลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ดร. เหงียน ซี ดุง สรุปว่า “เป็นเวลานานแล้วที่ระบบทั้งหมดถูกขับเคลื่อนด้วยการแสวงหาค่าเช่าที่ดินที่ไม่เท่าเทียมกัน นี่คือต้นเหตุของความอยุติธรรมและความขัดแย้งเรื่องที่ดิน” เพื่อลดความขัดแย้ง ดร. ดุง กล่าวว่า ปัญหาการควบคุมค่าเช่าที่ดินที่ไม่เท่าเทียมกันจะต้องได้รับการแก้ไข เพื่อให้ส่วนหนึ่งของมูลค่าเพิ่มนี้ถูกนำไปใช้ช่วยเหลือผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินให้มีที่อยู่อาศัยใหม่ที่เทียบเท่าหรือดีกว่าบ้านหลังเดิม ตามที่ระบุไว้ในมติของพรรค “หากมีค่าเช่าที่ดินที่ไม่เท่าเทียมกัน ก็ไม่ควรตกไปอยู่ในมือของธุรกิจหรือเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหรือปรับแผนผังเมือง จำเป็นต้องมีวิธีการกระจายค่าเช่าที่ดินที่ไม่เท่าเทียมกันอย่างเป็นธรรม” ดร. ดุง กล่าว

ลิงก์แหล่งที่มา: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm