ใครได้ประโยชน์จากค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน?

คนรวย คนจน คุก ล้วนเพราะที่ดิน

ในห้องเช่าที่ร้อนอบอ้าวท่ามกลางความร้อนระอุของต้นเดือนพฤษภาคม คุณเหงียน ถิ กิม บู (หมู่บ้าน 1 ตำบลซง เจิ่ว อำเภอจ่าง บอม จังหวัด ด่งนาย ) กำลังเตรียมเอกสาร "ฉบับใหม่" เพื่อยื่นฟ้องต่อศาลเกี่ยวกับที่ดินของครอบครัวกว่า 11,000 ^{ตาราง} เมตร ซึ่งถูกยึดไปสร้างนิคมอุตสาหกรรมบ่าวเซี่ยว (Bau Xeo Industrial Park: IP) เมื่อเกือบสองทศวรรษก่อน ขณะอายุ 70 ปี คุณคิม บู เป็นรุ่นที่สองที่ฟ้องร้องคดีนี้ เล ถิ ลัม มารดาของคุณคิม บู เสียชีวิตเมื่อ 5 ปีก่อน ไม่นานหลังจากที่ที่ดินของครอบครัวถูกยึดโดยบังคับเมื่อปลายปี 2561 คุณคิม บู ไม่ใช่ครัวเรือนเดียวที่ยื่นฟ้อง มีครัวเรือนประมาณ 50 ครัวเรือนในละแวกนี้ ซึ่งผ่านมาหลายชั่วอายุคน ที่ไม่เห็นด้วยกับการตัดสินใจของรัฐบาลด่งนายที่จะยึดที่ดินเพื่อส่งมอบให้กับนักลงทุนของบ่าวเซี่ยว IP

เมื่อวันที่ 12 มกราคม พ.ศ. 2547 ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ได้ลงนามในมติที่ 101/QD-CT-UBND เพื่อเรียกคืนที่ดินกว่า 440 เฮกตาร์ในตำบลซงเจิ่ว ไตฮวา ดอย 61 และเมืองจ่างบอม และ "ส่งมอบพื้นที่ที่เรียกคืนทั้งหมดเป็นการชั่วคราว" ให้แก่บริษัททินเหงีย บริษัทดองนายรับเบอร์ และบริษัทในเครือ เพื่อดำเนินการชดเชย เคลียร์พื้นที่ และขั้นตอนการลงทุนสำหรับการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมเบาว์เสี้ยว ในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2547 บริษัททินเหงียและบริษัทดองนายรับเบอร์ ได้ร่วมทุนจัดตั้งบริษัททองเญิ๊ต จอยท์ สต็อก คอมพานี ในฐานะนักลงทุนของนิคมอุตสาหกรรมเบาว์เสี้ยว

ต้นตอของการร้องเรียนก็เริ่มต้นจากตรงนี้ ครอบครัวของนางคิมบูและครัวเรือนที่ถูกยึดที่ดินคืน กล่าวว่า มติที่ 101 ของประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งไน ในปี 2547 ซึ่งในขณะนั้นยังไม่มีมติของ นายกรัฐมนตรี เกี่ยวกับการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเบาว์เซวนั้น "ไม่อยู่ในขอบเขตอำนาจ" ที่ดินของพวกเขาไม่อยู่ในเขตผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ ดังนั้นการยึดที่ดินคืนเพื่อส่งมอบให้กับนักลงทุนนิคมอุตสาหกรรมจึงไม่มีมูลความจริงทางกฎหมาย ดังนั้น ประชาชนจึงไม่ปฏิบัติตามการยึดที่ดินคืนและได้ยื่นเรื่องร้องเรียนตั้งแต่ปี 2547 จนถึงปัจจุบัน ในปี 2561 คณะกรรมการประชาชนอำเภอจ่างบอมได้ออกประกาศให้จัดการยึดที่ดินคืนโดยบังคับ นางคิมบูและครัวเรือนกล่าวว่า การยึดที่ดินคืนโดยบังคับของคณะกรรมการประชาชนอำเภอจ่างบอมตามมติที่ 101 ไม่เป็นไปตามกฎหมาย จึงยังคงยื่นเรื่องร้องเรียนมาจนถึงปัจจุบัน

“พวกเขาชดเชยให้เราเพียง 25,000 ดองต่อตารางเมตร และเงินช่วยเหลือผู้ประสบภัยอีก 15 ล้านดอง รวมเป็นบ้านและสวน 11,000 ตารางเมตร พวกเขาชดเชยให้มากกว่า 700 ล้านดอง แล้วเราจะอยู่กันอย่างไรหลังจากที่ดินถูกยึดคืน” คุณคิม บู กล่าว เป็นเวลาหลายปีที่หญิงชราวัย 70 ปีผู้นี้ ซึ่งเป็นตัวแทนของพี่น้อง 7 คนในครอบครัว ต้องอาศัยอยู่ในบ้านเช่าของเพื่อนเพื่อฟ้องร้องคดี โดยไม่รู้ว่าคดีจะสิ้นสุดเมื่อใด...

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ครอบครัวที่มีคนหลายรุ่นจะยื่นฟ้องคดีที่ดินอย่างนางคิมบูในเขตอุตสาหกรรมเบาเซโอ รายงานประจำเดือนของ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เกี่ยวกับคำร้องของประชาชนไม่เคยขาดหายไปจากคณะผู้แทนขนาดใหญ่ตั้งแต่ระดับท้องถิ่นไปจนถึงระดับกลาง โดยหวังว่าจะแสวงหาเสียงที่เป็นธรรม คนส่วนใหญ่เป็นผู้ที่ยื่นฟ้องคดีที่ดิน เช่น นางคิมบูและประชาชนในเขตจ่างบอม จำนวนคดีความที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่ประกาศโดยทางการมากกว่า 70% ถือเป็นสถิติเฉลี่ยในรอบหลายปีที่ผ่านมา

การฟื้นฟูประเทศเกือบสี่ทศวรรษได้สร้างมหาเศรษฐีพันล้านดอลลาร์มากมาย ซึ่งส่วนใหญ่ร่ำรวยจากอสังหาริมทรัพย์ แต่การฟื้นฟูประเทศเกือบ 40 ปีก็สร้างผู้คนหลายชั่วอายุคนให้รู้สึกถึงความอยุติธรรม เมื่อที่ดินที่บรรพบุรุษทิ้งไว้ให้หลายชั่วอายุคนถูกทวงคืนในราคาถูก แล้วส่งมอบให้ภาคธุรกิจสร้างนิคมอุตสาหกรรม ศูนย์การค้า อาคารสูง และขายในราคาสูง ที่ดินเกษตรกรรมของประชาชนถูกทวงคืนในราคา 1 ล้านดองต่อตารางเมตร จากนั้นจึงถูกวางแผนให้เป็นที่อยู่อาศัย ภาคธุรกิจแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ ขายที่ดิน สร้างอาคารสูง และขายในราคา 50 ล้านดองต่อตารางเมตร ดร.เหงียน ซี ดุง อดีตรองหัวหน้าสำนักงานรัฐสภา กล่าวว่า การเพิ่มขึ้น 49 ล้านดองนี้เป็นผลมาจากการตัดสินใจทวงคืน เปลี่ยนแปลงผังเมือง และจัดสรรที่ดิน ซึ่งเป็นสาเหตุของค่าเช่าที่ดิน

ค่าเช่าที่ดินส่วนต่างสูงกว่าตัวอย่างที่คุณเหงียน ซี ดุง กล่าวถึงมาก ชาวบ้านจำนวนมากในทูเถียม (เมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) ถูกยึดที่ดินในราคา 18 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่เพียงไม่กี่ปีต่อมา เมื่อพวกเขากลับมาที่โครงการที่สร้างบนที่ดินของตนเอง เจ้าหน้าที่กลับเสนอราคาอพาร์ตเมนต์ที่ 350 ล้านดองต่อตารางเมตร และขายหมดเกลี้ยง ผลสำรวจของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่าส่วนต่างของราคาที่ดินก่อนและหลังโครงการสูงถึง 700 เท่าในบางพื้นที่ และอย่างน้อย 50 เท่า กำไรมหาศาลนี้ก่อให้เกิดความขุ่นเคือง ความโกรธแค้น และเป็นที่มาของความอยุติธรรม ประชาชนสูญเสียบ้านเรือน สูญเสียที่ดิน ตกงาน เนื่องจากโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม (KT-XH) เพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ แต่ตัวพวกเขาเองกลับไม่ได้รับคุณค่าของโครงการเหล่านี้ เงินชดเชยและเงินช่วยเหลือการตั้งถิ่นฐานใหม่ไม่ได้ช่วยให้พวกเขามีชีวิตที่ดีขึ้นหลังจากที่ดินถูกยึด โครงการต่างๆ ก่อให้เกิดการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคม แต่กลับยิ่งยากจนลงเรื่อยๆ การถมที่ดินและการเวนคืนที่ดินจึงกลายเป็น "ความกลัว" ของผู้คนจำนวนมาก และเป็นที่มาของความคับข้องใจและการร้องเรียนที่ยืดเยื้อมายาวนาน

เลขาธิการพรรคเหงียน ฟู จ่อง กล่าวในสุนทรพจน์เปิดการประชุมใหญ่ครั้งที่ 5 สมัยที่ 13 ซึ่งคณะกรรมการกลางพรรคได้สรุปมติเกี่ยวกับนโยบายที่ดินในเดือนพฤษภาคม 2565 ว่า "หลายคนร่ำรวยเพราะที่ดิน แต่ก็มีหลายคนที่ยากจนเพราะที่ดิน แม้กระทั่งต้องติดคุกเพราะที่ดิน สูญเสียความสัมพันธ์ระหว่างพ่อลูก พี่น้องกันเพราะที่ดิน..." ความขัดแย้งเรื่องที่ดินกำลังทวีความรุนแรงขึ้นทุกวันควบคู่ไปกับการพัฒนาประเทศ

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — คดีความทั่วประเทศมากกว่าร้อยละ 70 เกี่ยวข้องกับที่ดิน

แหล่งที่มาของความขัดแย้งเรื่องที่ดิน

หากประชาชนไม่ใช่ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากค่าเช่าส่วนต่างที่เกิดจากโครงการเวนคืนที่ดิน แล้วใครคือผู้ที่ได้รับประโยชน์? คำตอบที่ชัดเจนที่สุดคือภาคธุรกิจ ซึ่งเป็นผู้ที่ได้รับที่ดินมาในราคาต่ำแต่กลับขายไปในราคาที่สูงมาก แต่ในหลาย ๆ กระทู้ ภาคธุรกิจกลับอ้างว่าตนเองถูก "กล่าวหาอย่างผิด ๆ" เพราะถูก "กล่าวหาอย่างร้ายแรง"

ตามรัฐธรรมนูญ มติของพรรคการเมือง และกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน ที่ดินเป็นของประชาชนทั้งหมด รัฐเป็นตัวแทนและบริหารจัดการอย่างเท่าเทียมกัน รัฐใช้สิทธิเป็นตัวแทนของเจ้าของที่ดินในการกำหนดวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินผ่านการวางผังเมือง แผนการใช้ที่ดิน และอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ การตัดสินใจใช้ที่ดินเพื่อสร้างเขตเมืองแทนที่จะเก็บไว้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรของรัฐ (ซึ่งมีเพียงรัฐเท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ) ทำให้เกิดค่าเช่าที่แตกต่างกัน

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการจ่ายเงินล่วงหน้าให้รัฐเพื่อชดเชยและเวนคืนที่ดินแล้ว เมื่อได้รับการจัดสรรที่ดิน ธุรกิจต่างๆ จะต้องจ่ายเงินเพิ่มตามราคาที่ดินที่รัฐกำหนด ในส่วนของวิธีส่วนเกินที่ใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการฟื้นฟูและแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนใหญ่ ราคาที่ดินจะถูกคำนวณเพื่อให้ธุรกิจได้รับประโยชน์ 15% ของมูลค่าเพิ่มหลังจากโครงการลงทุน หรือที่เรียกว่ากำไร ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน 85% จะต้องชำระเข้างบประมาณแผ่นดินผ่านค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน "ในทางทฤษฎี 85% ของมูลค่าส่วนเกินคือค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่ายให้รัฐ ซึ่งจะถูกนำไปรวมไว้ในงบประมาณเพื่อใช้จ่ายให้กับประชาชนทั่วประเทศตามกฎหมายงบประมาณแผ่นดิน เพื่อการลงทุนของภาครัฐ" นายดิงห์กล่าว

แต่สิ่งที่คุณดิงห์กล่าวนั้นเป็นเพียง "ทฤษฎี" เท่านั้น ภาพของการควบคุมค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกันในทางปฏิบัตินั้นแตกต่างอย่างมากเมื่อต้องผ่านกระบวนการและขั้นตอนที่ซับซ้อนมากมาย แต่ก็มีช่องโหว่มากมายสำหรับการทุจริตและความคิดด้านลบ วิสาหกิจต่างๆ มักหาวิธีต่างๆ เพื่อให้ได้กำไรสูงสุด รัฐอาจไม่เคยสามารถ "รวมมูลค่าเพิ่ม 85% ไว้ในงบประมาณ" ได้ ในคดีที่ดินสำคัญๆ ส่วนใหญ่ตั้งแต่ภาคเหนือไปจนถึงภาคใต้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา รัฐบาลระดับจังหวัดและเทศบาลได้จัดสรรที่ดินให้กับวิสาหกิจในราคาถูกด้วยวิธีต่างๆ มากมาย ทำให้รัฐสูญเสียรายได้จากส่วนต่างค่าเช่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น อย่างน้อยก็หลายหมื่นล้าน หรืออาจมากถึงหลายหมื่นล้านดอง

หากค่าเช่าที่ดินมีความแตกต่างกัน อย่าปล่อยให้ตกไปอยู่ในมือของผู้ประกอบการหรือเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหรือปรับเปลี่ยนผังเมือง จำเป็นต้องมีวิธีกระจายส่วนต่างค่าเช่าที่ดินให้เป็นธรรม

ดร.เหงียน ซี ดุง อดีตรองหัวหน้าสำนักงานรัฐสภา

ในคดีสำคัญที่นำมาพิจารณาเมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา เมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2017 อดีตประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญถ่วน เหงียน หง็อก ไห่ ได้ลงนามและออกคำสั่งอย่างเป็นทางการโดยตกลงในหลักการที่จะส่งมอบที่ดิน 3 แปลง พื้นที่มากกว่า 92,600 ตร.ม. ซึ่งเป็นของกองทุนที่ดินทั้งสองข้างถนน 706B (ในเขตฟูไห่ เมืองพานเทียต) ให้กับบริษัท Tan Viet Phat โดยไม่ต้องผ่านการประมูล ในราคา 1.2 ล้านดองต่อตร.ม. ซึ่งเป็นราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลตามคำตัดสินเมื่อปี 2013 กระบวนการสอบสวนที่ตามมาแสดงให้เห็นว่าการจัดสรรที่ดินในราคา 1.2 ล้านดองต่อตร.ม. นั้นขัดต่อกฎระเบียบ เนื่องจากตามกฎหมายที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจะต้องพิจารณาตามราคาที่ดินในขณะที่หน่วยงานของรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน ตามรายงานของทางการ ระบุว่า การที่อดีตผู้นำจังหวัดบิ่ญถ่วนส่งมอบที่ดินราคาถูกจำนวน 3 แปลงให้กับวิสาหกิจ ทำให้รัฐสูญเสียเงินไปกว่า 45,000 ล้านดอง

ในทำนองเดียวกัน เมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2555 นายเจิ่น วัน นาม อดีตเลขาธิการคณะกรรมการพรรคจังหวัดบิ่ญเซือง ซึ่งขณะนั้นดำรงตำแหน่งรองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ได้ลงนามในคำสั่งเห็นชอบให้ใช้ราคาที่ดิน 51,914 ดองต่อตารางเมตร ตามคำสั่งของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญเซืองเมื่อปี 2549 ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินสองแปลง ขนาด 43 เฮกตาร์ และ 145 เฮกตาร์ เมื่อแปลงที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์และส่งมอบให้แก่บริษัทผลิต-นำเข้า-ส่งออกบิ่ญเซือง ตามคำพิพากษา การกำหนดราคาที่ดินราคาถูกโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบของจำเลย เจิ่น วัน นาม และพวกพ้อง ทำให้รัฐเสียหายมากกว่า 761 พันล้านดอง

ในหลายกรณีที่คล้ายคลึงกันเกี่ยวกับการขาย "ที่ดินทองคำ" ในราคาถูกในคั๊ญฮหว่า ดานัง หรือโฮจิมินห์ซิตี้... จำเลยซึ่งเป็นผู้นำของจังหวัดและเมืองต่างๆ ต่างยืนยันว่าไม่ได้แสวงหากำไรหรือทุจริตในการส่งมอบที่ดินราคาถูกให้กับธุรกิจต่างๆ เจ้าหน้าที่ก็ไม่สามารถพิสูจน์ได้เช่นกัน ไม่พบกระเป๋าเงินบนราวบันไดบ้าน ไม่พบเงินผิดกฎหมายในตู้เซฟหรือบัญชีของผู้ต้องสงสัย และไม่มีการเปิดเผยความสัมพันธ์อันน่าสงสัยใดๆ ไม่มีใครเข้าใจว่าอะไรที่ทำให้เจ้าหน้าที่และระบบการตัดสินใจทั้งหมด "ลื่นไหล" ในเมื่อเจ้าหน้าที่ทุกคนต่างรู้ดีว่าการส่งมอบที่ดินราคาถูกนั้นไม่ถูกต้อง อย่างไรก็ตาม จำนวนเงินที่สูญเสียไปกลับเพิ่มขึ้นทุกวัน

“เป็นเวลานานแล้วที่ระบบทั้งหมดถูกผลักดันให้แสวงหาค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน ซึ่งเป็นต้นตอของความอยุติธรรมและความขัดแย้งเรื่องที่ดิน” ดร.เหงียน ซี ดุง กล่าวสรุป เพื่อลดความขัดแย้ง นายดุงกล่าวว่า จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาการควบคุมค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน เพื่อนำมูลค่าเพิ่มส่วนหนึ่งไปช่วยเหลือประชาชนที่ที่ดินถูกเวนคืนมีที่อยู่อาศัยใหม่เท่าเดิมหรือดีกว่าเดิม ตามที่ระบุไว้ในมติของพรรค “หากค่าเช่าที่ดินมีความแตกต่างกัน อย่าปล่อยให้ตกไปอยู่ในมือของธุรกิจหรือเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหรือปรับเปลี่ยนผังเมือง จำเป็นต้องมีวิธีกระจายค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกันอย่างเป็นธรรม” นายดุงกล่าว

ลิงค์ที่มา