รายการราคาที่ดินฮานอย: ต้องประสานกันระหว่าง 'ราคาตลาด' และความมั่นคงของประชากร

คาดว่าร่างรายการราคาที่ดินของฮานอยในช่วงปี 2569-2573 จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 25-30% ในเขตชานเมืองหลายแห่ง ดึงดูดความสนใจจากประชาชน ธุรกิจ และผู้เชี่ยวชาญเป็นอย่างมาก

Báo Tin Tức•04/11/2025

คำบรรยายภาพ — ร่างรายการราคาที่ดินของ ฮานอย ในช่วงปี 2569-2573 กำลังได้รับความสนใจอย่างมาก ภาพ: Tuan Anh/VNA

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ ระบุว่า รายการราคาที่ดินใหม่เป็นขั้นตอนที่จำเป็นในการปฏิรูปการจัดการที่ดิน แต่ยังเป็นการทดสอบความสามารถในการสร้างสมดุลระหว่างการพัฒนาเศรษฐกิจในเมืองและหลักประกันทางสังคมอีกด้วย

หลายคนสนับสนุนการปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่ก็มีเสียงวิพากษ์วิจารณ์จากประชาชนจำนวนมากเกี่ยวกับผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและคุณภาพชีวิต โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งจะเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ความฝันในการมีบ้านเป็นของตัวเองสำหรับผู้มีรายได้น้อยยิ่งเลือนลางลงไปอีก ดังนั้น เมื่อนำตัวเลขมาคำนวณ เสียงของประชาชนในเขตชานเมือง ซึ่งเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงที่สุด จำเป็นต้องได้รับการรับฟังอย่างเต็มที่จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและผู้กำหนดนโยบาย เพราะเมื่อเป็นเช่นนั้น ราคาที่ดินในฮานอยในช่วงปี พ.ศ. 2569-2573 จะสะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินและคุณค่าการดำรงชีวิตของประชาชนอย่างแท้จริง

ตามร่างที่กรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมยื่นต่อคณะกรรมการประชาชนฮานอย ระบุว่า พื้นที่ชานเมือง เช่น ด่งอันห์ เม่ลินห์ ฮว่ายดึ๊ก และแถ่งจี อาจมีราคาเพิ่มขึ้น 25-26% เมื่อเทียบกับราคาปัจจุบัน ขณะที่พื้นที่ใจกลางเมืองจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเพียง 1.5-2% ข้อมูลจากบางตำบลในเขตชานเมืองของฮานอยแสดงให้เห็นว่าข้อเสนอให้ขึ้นราคาที่ดินในเขตชานเมืองอย่างรวดเร็วทำให้ครัวเรือนและแรงงานจำนวนมากกังวลเกี่ยวกับค่าครองชีพ รวมถึงความเป็นไปได้ในการมีบ้านเป็นของตัวเองในอนาคต

ประชาชนในเขตชานเมืองเชื่อว่าเมื่อรายการราคาที่ดินของรัฐเพิ่มขึ้น ราคาค่าชดเชย ค่าใช้จ่ายในการโอน และค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องก็อาจเพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งจะทำให้ข้อได้เปรียบของพวกเขาลดลงเมื่อต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหรือขอค่าชดเชยในโครงการต่างๆ

ที่ตำบลเตี่ยนฟอง (ฮานอย) คุณเหงียน ถิ ลุยเยน ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรมมากกว่า 3 ไร่ เล่าว่าครอบครัวของเธอวางแผนที่จะเปลี่ยนที่ดินบางส่วนให้เป็นพื้นที่บริการ แต่เมื่อได้ยินว่าราคาที่ดินใหม่เพิ่มขึ้น 25-30% และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เธอจึงกังวลว่าจะทนไม่ไหว ประชาชนไม่ได้คัดค้านการขึ้นราคาที่ดิน แต่เพียงหวังว่ารัฐบาลจะคำนวณราคาอย่างสมเหตุสมผล เพื่อที่ประชาชนในเขตชานเมืองจะได้ไม่เสียเปรียบ

ไม่เพียงแต่ในเมืองเม่ลิญห์ (Me Linh) หรือเมืองด่งอันห์ (Dong Anh) (ฮานอย) ซึ่งครั้งหนึ่งเคยมีราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่าง “ฮึกเหิม” เมื่อมีข่าวการวางแผนสร้างเขตเมืองใหม่ หลายครัวเรือนก็แสดงความกังวลเช่นกัน คุณตรัน วัน ถุก ผู้ค้าวัสดุก่อสร้างในตำบลหวิงห์หง็อก (Vinh Ngoc) เล่าว่าราคาที่ดินที่สูงขึ้นส่งผลให้ราคาเช่าโกดังเพิ่มขึ้น ธุรกิจขนาดเล็กไม่ได้กำไรมากนัก และด้วยต้นทุนที่เพิ่มขึ้น พวกเขาจึงกังวลว่าจะอยู่รอดไม่ได้

คุณเหงียน วัน ลัม เจ้าของร้านอาหารเล็กๆ แห่งหนึ่งในเมืองถั่น จิ (ฮานอย) เปิดเผยว่าราคาเช่าพื้นที่ที่เขาเช่าอยู่นั้นเพิ่มขึ้นเล็กน้อยตั้งแต่กลางปี 2568 แม้ว่าจะยังไม่ได้มีการบังคับใช้ราคาใหม่ เจ้าของที่ดินกล่าวว่าได้ยินมาว่าราคาที่ดินกำลังจะปรับขึ้น จึงปรับราคาเช่าล่วงหน้า ในแต่ละเดือน คุณลัมต้องจ่ายค่าเช่าเพิ่มขึ้นเกือบล้านดอง แต่รายได้ของเขายังคงเท่าเดิม

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ฝ่าม กวาง เฮียป ระบุว่า แนวคิด “เพิ่มราคาก่อน” ปรากฏให้เห็นในเขตชานเมืองหลายแห่ง โดยเฉพาะชุมชนใกล้ใจกลางเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี เรื่องนี้ทำให้เกิดความกังวลว่ารายการราคาที่ดินใหม่อาจผลักดันให้ค่าครองชีพของผู้คนพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ค่าเช่าบ้านและพื้นที่ไปจนถึงราคาบริการ

ราคาที่ดินที่สูงขึ้นหมายความว่าราคาที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน คุณเล วัน บิ่ญ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กในฮว่ายดึ๊ก (ฮานอย) กล่าวว่า ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่เป็นข้อกังวลหลัก ผู้ประกอบการมักทำโครงการขนาดเล็กโดยมุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 25-30% ต้นทุนปัจจัยการผลิตก็จะเพิ่มขึ้น ราคาขายก็ต้องเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งเมื่อถึงตอนนั้น ผู้ซื้อก็จะได้รับผลกระทบ

สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ระบุว่ารายการราคาที่ดินเป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ค่าชดเชย ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ดังนั้นการปรับราคาที่รุนแรงเกินไปอาจส่งผลกระทบต่อทั้งราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แม้ว่าจำเป็นต้องปรับราคาที่ดินให้สูงขึ้นใกล้กับตลาด แต่ก็จำเป็นต้องมีแผนงานเพื่อหลีกเลี่ยงการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความมั่นคงในชีวิตของประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตชานเมือง

ทนายความ Nghiem Thi Hang - Vu Linh สำนักงานกฎหมาย (สมาคมเนติบัณฑิตยสภาฮานอย) ประเมินว่าการปรับราคาที่ดินเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพื่อให้สะท้อนราคาตลาดอย่างถูกต้อง เพิ่มรายได้งบประมาณ และทำให้การทำธุรกรรมมีความโปร่งใส อย่างไรก็ตาม ฮานอยจำเป็นต้องมีแผนงานที่สมเหตุสมผลเพื่อหลีกเลี่ยงการก่อให้เกิด "ภาวะช็อกจากราคา" ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อประชาชนในเขตชานเมืองและธุรกิจขนาดเล็ก

ทนายความเหงียม ถิ ฮัง อธิบายประเด็นนี้ว่า ผู้จัดการจำเป็นต้องสร้างสมดุลระหว่างสองประเด็น ประเด็นแรกคือ รายการราคาต้องสะท้อนราคาตลาดอย่างใกล้ชิดตามเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ เพื่อให้เกิดความโปร่งใส ป้องกันการสูญเสียงบประมาณ และลดช่องว่างระหว่างราคาของรัฐและราคาซื้อขายจริง ในทางกลับกัน การขึ้นราคาอย่างกะทันหัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่เกษตรกรรม/ชานเมือง อาจก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ที่เพิ่มต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการ เพิ่มราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และกดดันกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ดังนั้น กรุงฮานอยควรกำหนดแผนงานการขึ้นราคาแบบเป็นขั้นตอน โดยผสมผสานนโยบายสนับสนุน การชดเชยผู้มีรายได้น้อย และการปรับกลไกการชดเชย

คุณ Pham Quang Hiep ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงความคิดเห็นในเรื่องนี้ว่า การขึ้นราคาที่ดินควรแบ่งออกเป็นช่วงๆ เช่น ขึ้นปีละ 10-15% ในช่วงสองปีแรก แทนที่จะขึ้นทีเดียวทั้งหมด ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเผยแพร่ข้อมูลการประเมินราคา เพื่อให้ประชาชนสามารถติดตามตรวจสอบได้ หลีกเลี่ยงข้อสงสัยหรือความเข้าใจผิด

นอกจากการปรับขึ้นราคาที่ดินตามแผนงานแล้ว หน่วยงานบริหารจัดการยังจำเป็นต้องเผยแพร่ข้อมูลการประเมินราคา วิธีการคำนวณ และแผนที่แสดงตำแหน่งที่ตั้งเฉพาะ ขณะเดียวกัน ควรหาแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อสนับสนุนครัวเรือนที่มีรายได้น้อยและครัวเรือนที่ได้รับที่ดินเพื่อการเกษตรคืนแล้ว ผ่านนโยบายการเปลี่ยนงานและการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องรักษาราคาโครงการบ้านจัดสรรให้คงที่ เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ล้นเกินไปยังกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

การแสดงความคิดเห็น (0)