ราคาที่ดินพุ่ง กดดันธุรกิจและประชาชนทางการเงินมากขึ้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าการปรับราคาที่ดินสูงเกินไป ซึ่งจะส่งผลกระทบทางการเงินอย่างหนักต่อธุรกิจและประชาชน

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท จอยท์สต็อค (EZ Property) วิเคราะห์ว่า ก่อนหน้านี้ การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคำนวณตามแนวทางปฏิบัติที่ค่อนข้างคงที่ ยกตัวอย่างเช่น ในจังหวัดทางตอนเหนือของสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง ค่าใช้จ่ายในการชำระที่ดิน 1 เฮกตาร์อยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านดองเท่านั้น แต่ปัจจุบัน ตัวเลขดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงทุกวัน ทำให้ธุรกิจไม่สามารถคาดการณ์ต้นทุนที่แท้จริงได้

“ มีโครงการที่ดำเนินกิจการมายาวนานหลายปี ตอนที่เริ่มก่อสร้างครั้งแรกในปี 2561-2562 ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 21-22 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่ปัจจุบันหลังจากปรับราคาแล้ว ราคาสามารถคำนวณได้สูงถึง 49-50 ล้านดองต่อตารางเมตร ความแตกต่างนี้ทำให้ธุรกิจแทบจะหมดตัว ” คุณตวนกล่าว

นอกจากนี้ โครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนดเนื่องจากปัญหาขั้นตอนหรือปัญหาการเคลียร์พื้นที่ มักถูกคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ หรืออาจต้องจัดเก็บภาษีได้หลายแสนล้านดอง การขาดเสถียรภาพและความสม่ำเสมอในการกำหนดราคายิ่งเพิ่มแรงกดดันทางการเงินให้กับธุรกิจ

ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นจะทำให้หลายธุรกิจต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินอย่างหนัก (ภาพประกอบ: Minh Duc)

ยังได้หารือกัน รายการราคาที่ดิน เกี่ยวกับการปรับตัวที่สูง นาย Le Hoang Chau ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ยังกล่าวอีกว่าธุรกิจที่เช่าคลังสินค้าขนาดพื้นที่ 11,000 ตารางเมตรในเขต 4 (เดิม) ในนครโฮจิมินห์ต้องจ่ายเงิน 3.3 พันล้านดองต่อปีในปี 2565 ภายในปี 2566 นครโฮจิมินห์ได้ปรับค่าสัมประสิทธิ์การเช่าโดยเพิ่มขึ้นเป็น 7.7 พันล้านดอง ภายในต้นปี 2568 เมื่อนำรายการราคาที่ดินใหม่ตามเปอร์เซ็นต์ไปใช้ ต้นทุนก็เพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 21 พันล้านดองต่อปี สูงกว่าปีก่อนหน้า 3 เท่าและสูงกว่าปี 2565 ถึง 7 เท่า

ความเป็นจริงนี้ทำให้ต้นทุนคงที่ของธุรกิจเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลโดยตรงต่อกระแสเงินสด การผลิต แผนธุรกิจ และความสามารถในการแข่งขันในตลาด

ตามที่เขากล่าวไว้ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา นครโฮจิมินห์ได้ปรับราคาที่ดินถึง 3 ครั้ง ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ ต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ 3 ประการในภาระผูกพันทางการเงินด้านที่ดิน ซึ่งนำไปสู่การจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมมากขึ้น

“ เรื่องนี้สร้างแรงกดดันทางการเงินอย่างมากให้กับธุรกิจต่างๆ ด้วยราคาที่ดินที่สูงขึ้น เมืองอาจสามารถเก็บรายได้งบประมาณได้ภายในห้าปีข้างหน้า แต่หลังจากนั้น ธุรกิจและนักลงทุนก็จะ “หนี” ไปที่อื่น” นายเชา กล่าว

นอกจากนี้ นายเชา กล่าวว่าราคาที่ดินเป็นต้นทุนปัจจัยการผลิตของ ระบบเศรษฐกิจ มีหลายวิธีในการลดราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งรัฐต้องกำหนดแหล่งที่มาของรายได้จากที่ดินที่เหมาะสม

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างแห่งเวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า แม้กฎหมายที่ดินจะระบุหลักการในการสร้างความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และผู้ลงทุนไว้อย่างชัดเจน แต่ในวิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบันนั้น ผลประโยชน์ขององค์กรโดยทั่วไป องค์กรที่ใช้ที่ดินและให้เช่าที่ดิน และองค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะนั้น ไม่ได้นำมาพิจารณา

“ มีบางกรณีที่ภายในเวลาเพียง 1 ปี การตัดสินใจจัดสรรที่ดินในพื้นที่เดียวกัน บนแปลงที่ดินเดียวกัน แต่ห่างกันเพียง 4 เดือน ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นถึง 40 เปอร์เซ็นต์ เร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อ ” นายเฮียปหยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา

นายเฮียป กล่าวว่า เมื่อธุรกิจทั้งหมดได้รับผลกระทบจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น จำนวนโครงการจะลดลง ไม่สามารถสร้างรายได้ที่ยั่งยืนให้กับท้องถิ่นได้

ประชาชนก็ต้องแบกรับภาระเช่นกัน

ทนายความเหงียน วัน ดิงห์ ระบุว่า ราคาที่ดินที่สูงจะทำให้ที่ดินกลายเป็นทรัพยากรสำหรับการพัฒนา งบประมาณจะเก็บจากที่ดินได้มากขึ้น และประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนจะได้รับการชดเชยอย่างเหมาะสมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้จะนำไปสู่ภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นสำหรับประชาชนในการจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษีเงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ฯลฯ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินยังส่งผลให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินของประชาชนเพิ่มขึ้นด้วย ตัวอย่างเช่น การออกหนังสือรับรองครั้งแรก การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล การชำระค่าเช่าที่ดินรายปี การคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งภาษีเงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน... ล้วนขึ้นอยู่กับรายการราคาที่ดิน

หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ประชาชนต้องจ่ายก็จะสูงขึ้นเป็นสองเท่า ทั้งๆ ที่เรื่องนี้เป็นประเด็นใหญ่ ราคาที่ดินจะสร้างผลกระทบในวงกว้างและครอบคลุมอย่างแน่นอน

ดังนั้น การกำหนดราคาที่ดินให้มีรายการราคาที่ดินที่ “เป็นกลาง” ซึ่งจะช่วยประสานผลประโยชน์ระหว่างประชาชนจึงเป็นเรื่องยาก ทนายความเหงียน วัน ดิงห์ เชื่อว่าการปรับปรุงเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการใช้ที่ดินจะช่วยแก้ไขข้อเสียเปรียบที่เกิดจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ปกป้องประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบาง ช่วยรักษาเสถียรภาพทางสังคม และยังคงเปลี่ยนที่ดินให้กลายเป็นทรัพยากรการพัฒนา

ประชาชนก็ได้รับผลกระทบเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้นเช่นกัน (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความเป็นจริงที่ว่า ที่ดินเป็นวัตถุดิบสำคัญสำหรับการผลิตและการดำเนินธุรกิจ และราคาที่ดินเป็นปัจจัยโดยตรงที่ก่อให้เกิดต้นทุนของผลิตภัณฑ์ผ่านค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ค่าชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่ของท้องถิ่นและธุรกิจ นักลงทุน รวมถึงประชาชนทั่วไป

ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินจะส่งผลต่อโอกาสการเข้าถึงที่ดินของธุรกิจ ผู้ลงทุน ต้นทุนปัจจัยการผลิต ราคาสินค้า และความสามารถในการแข่งขันทางธุรกิจ

VNREA ยังกล่าวอีกว่า ปฏิกิริยาลูกโซ่จากราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา ส่งผลกระทบทางลบต่อภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง เช่น การก่อสร้าง วัสดุ การเงิน การธนาคาร ฯลฯ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเป้าหมายการเติบโตและเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาค หากกำหนดราคาได้อย่างสมเหตุสมผล จะส่งผลต่อการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GRDP)

สมาคมฯ ระบุว่า การที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจะสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อต้นทุนการลงทุนภาครัฐและความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐาน เมื่อต้นทุนที่ดินสูงขึ้น โครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของเมืองก็มีความเสี่ยงที่จะมีค่าใช้จ่ายสูงเกินงบประมาณ เกินกว่าที่ประมาณการไว้ ส่งผลให้เกิดความยากลำบากในการจัดทำงบประมาณให้สมดุล

ขณะเดียวกัน กระบวนการเจรจาและการชดเชยที่ยืดเยื้ออาจทำให้ความคืบหน้าในการดำเนินการล่าช้า ส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพการลงทุนของภาครัฐ และเป้าหมายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบพร้อมกันที่ท้องถิ่นให้ความสำคัญในการส่งเสริมในช่วงข้างหน้า

การขึ้นราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินจะสร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับประชาชนและธุรกิจที่ใช้ที่ดิน เนื่องจากภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว (ค่าเช่าที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน) ขณะเดียวกันก็จะเพิ่มภาระงบประมาณแผ่นดินในการดำเนินการชดเชย ช่วยเหลือ และย้ายถิ่นฐาน

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ยังกังวลว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัวที่เปราะบาง หลายธุรกิจต้องปรับโครงสร้างองค์กร และเงินทุนหมุนเวียนมีจำกัด ราคาที่ดินที่สูงขึ้นในขณะนี้อาจสร้าง “ภาระสองเท่า” ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดล่าช้าลง

ดังนั้น VNREA เชื่อว่าการปรับขึ้นราคาที่ดินจำเป็นต้องมีแผนงานที่เหมาะสม ท่ามกลางภาวะการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปราะบาง การปรับตัวกะทันหันอาจส่งผลกระทบทางลบต่อภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง เช่น การก่อสร้าง วัสดุ การเงิน และการธนาคาร ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเป้าหมายการเติบโตและเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาค

รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการเศรษฐกิจกลาง แนะนำให้มุ่งเน้นการรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินอย่างถูกต้องและโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องรวบรวมข้อมูลจากแหล่งต่างๆ เช่น ธุรกรรมจริง การประมูลที่ดิน กิจกรรมให้คำปรึกษาด้านราคา...

กระบวนการนี้จำเป็นต้องดำเนินการอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่องเพื่ออัปเดตความผันผวนของตลาด นอกจากนี้ จำเป็นต้องมีกลไกการควบคุมที่เข้มงวดเพื่อให้มั่นใจถึงความถูกต้องของข้อมูล โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประกาศราคาซื้อขายที่ดิน

“ จำเป็นต้องมีการออกแบบผังเขตราคาที่ดินอย่างครอบคลุมเพื่อสร้างแผนที่ราคาที่ดินที่สมจริง หลีกเลี่ยงการแบ่งเขตและการแบ่งย่อยในกฎระเบียบราคาที่ดิน จำเป็นต้องสร้างดัชนีถ่วงน้ำหนักและสมจริง ” รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม ชุง กล่าวเน้นย้ำ

ที่มา: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html