ยุคของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบ "เก็งกำไร" ได้สิ้นสุดลงแล้ว

VTV.vn - ในปี 2026 ตลาดกำลังเปลี่ยนไปสู่กลยุทธ์ระยะยาว และมีเพียงผู้ที่มีกำลังทางการเงินที่แข็งแกร่งและวิสัยทัศน์ที่ยั่งยืนเท่านั้นที่จะสามารถอยู่รอดได้

ยุคของการเก็งกำไรระยะสั้นได้สิ้นสุดลงแล้ว อสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่เกมระยะยาว

การคัดกรอง

จากข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) พบว่า ในปี 2025 ตลาดโดยรวมจะมีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ประมาณ 128,000 รายการ ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบปี 2019-2025 และเข้าใกล้จุดสูงสุดของอุปทาน อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นนี้ไม่สามารถแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้อย่างสมบูรณ์ เนื่องจากโครงสร้างอุปทานยังคงไม่สมดุล

เนื่องจากอุปทานใหม่ส่วนใหญ่มาจากโครงการอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลว์ไรส์ราคาสูง ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับประชากรส่วนใหญ่ยังคงขาดแคลนอย่างมาก ประมาณ 25% ของอพาร์ตเมนต์ในตลาดมีราคามากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในมือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เพียงไม่กี่ราย

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ชี้ว่า ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานนี้ ทำให้ผู้ซื้อตัวจริงเข้าถึงตลาดได้ยาก แม้จะมีสินค้าให้เลือกมากขึ้นก็ตาม ในขณะเดียวกัน ก็ยังเพิ่มความเสี่ยงให้กับกลยุทธ์การลงทุนระยะสั้นที่คาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วด้วย

ในความเป็นจริง แม้ว่าอุปทานจะดีขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสร้างสถิติใหม่ต่อเนื่อง นี่เป็นผลมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่อัดอั้นมานานหลายปี ประกอบกับปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ เช่น การเติบโต ทางเศรษฐกิจ การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นเรื่อยๆ โครงการที่เปิดตัวใหม่หลายโครงการมีอัตราการขายที่ดีมาก บางโครงการขายหมดเกลี้ยง โดยผู้ซื้อต้องจ่ายราคาสูงกว่าปกติเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ เงินทุนไหลเข้าสู่ตลาดอย่างแข็งแกร่ง ช่วยให้นักลงทุนจำนวนมากได้รับผลกำไรสูงในระยะเวลาอันสั้น

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2025 ภูมิทัศน์ของตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากอุปทานเพิ่มขึ้นในทุกภาคส่วน และสภาพคล่องไม่ได้กระจายอย่างเท่าเทียมกันในทุกภูมิภาคและทุกกลุ่มอีกต่อไป ตามที่นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ยุคของ "การลงทุนที่ให้ผลกำไรได้ทุกที่" ได้สิ้นสุดลงแล้ว ตลาดปัจจุบันไม่เหมาะสมกับกลยุทธ์การเก็งกำไรระยะสั้นอีกต่อไป อัตรากำไรลดลงอย่างมาก ในขณะที่ความเสี่ยงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินสูง

นอกจากนี้ หนึ่งในปัจจัยพื้นฐานที่กำลังเปลี่ยนแปลงตลาดคือความก้าวหน้าในด้านโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง การลงทุนที่เร่งตัวขึ้นในทางด่วน ถนนวงแหวน และเส้นทางเชื่อมระหว่างภูมิภาคในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ไม่เพียงแต่เพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยลดเวลาในการเดินทางและขยายโอกาสในการพัฒนาไปยังพื้นที่ชานเมืองและเมืองบริวารอีกด้วย

เฉพาะในปี 2025 เพียงปีเดียว ประเทศจะเริ่มและเปิดโครงการใหม่ 564 โครงการ ด้วยเงินลงทุนรวมกว่า 5.14 ล้านล้านดอง โดยเกือบ 75% มาจากภาคเอกชน ความยาวรวมของทางด่วน ทางแยก และถนนเชื่อมต่อต่างๆ ล้วนเกินเป้าหมายของแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมระยะ 5 ปี 2021-2025

นอกเหนือจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้ว การแก้ไขอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ ก็กลายเป็นแรงผลักดันที่สำคัญสำหรับการจัดหาเช่นกัน โครงการประมาณ 1,000 โครงการได้รับการแก้ไขปัญหาและกลับมาดำเนินการต่อ ในขณะที่โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการได้รับการอนุมัติและเริ่มดำเนินการก่อนกำหนดเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการถมทะเลภายใต้กฎระเบียบใหม่

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า เมื่อมีการปล่อยสินค้าออกสู่ตลาดในปริมาณมาก ตลาดจะถูกบังคับให้เข้าสู่ช่วงของการแข่งขันอย่างแท้จริง ยุคของการปรับราคาขึ้นพร้อมกันหมดได้สิ้นสุดลงแล้ว โครงการที่ต้องการขายต้องแสดงให้เห็นถึงประโยชน์ใช้สอย การเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐาน และเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน

นักลงทุนไม่สามารถทำกำไรได้อย่างรวดเร็วและง่ายดายเหมือนในอดีตอีกต่อไปแล้ว

การลงทุนระยะยาว

เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่เพิ่มสูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ย และต้นทุนทางการเงิน โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ มีแนวโน้มสูงขึ้น ตลาดจึงค่อยๆ หดตัวลงในแง่ของผู้เข้าร่วม ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงและมีความสามารถในการสะสมความมั่งคั่งในระยะยาว นักลงทุนเองก็พบว่าการทำกำไรอย่างรวดเร็วเหมือนในอดีตนั้นยากขึ้นเรื่อยๆ

ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า กลยุทธ์ที่อิงจากข้อมูลที่ไม่ได้รับการตรวจสอบ การเลียนแบบพฤติกรรมผู้อื่น หรือความคาดหวังในระยะสั้น มีความเสี่ยงมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการเปิดเผยข้อมูลตลาดที่เพิ่มมากขึ้น รวมถึงการกำหนดรหัสเฉพาะให้กับอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง

นายเหงียน วัน ดินห์ กล่าวว่า ตลาดกำลังบีบให้นักลงทุนต้องเปลี่ยนความคิด “เกมใหม่ไม่ใช่เกมของเงินร้อน นักลงทุนที่ต้องการอยู่รอดต้องมุ่งเน้นไปที่มูลค่าที่แท้จริง ศักยภาพในการแสวงหาผลประโยชน์ในระยะยาว และยอมรับวงจรการลงทุนที่ยาวนานขึ้น” ประธาน VARS กล่าว

ไม่เพียงแต่นักลงทุนเท่านั้น แต่ผู้พัฒนาโครงการก็เผชิญกับแรงกดดันอย่างมากจากต้นทุนที่ดิน ต้นทุนการพัฒนาโครงการ และต้นทุนทางการเงิน ธุรกิจที่ขาดความสามารถทางการเงิน พึ่งพาเงินกู้มากเกินไป หรือพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด จะเผยให้เห็นความเสี่ยงของตนในไม่ช้า

VARS เชื่อว่าในตลาดที่กำลังเปลี่ยนไปสู่การแข่งขันอย่างแท้จริง ชื่อเสียงและความสามารถของผู้พัฒนาโครงการจะกลายเป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขันที่สำคัญที่สุด โครงการที่รับประกันการแล้วเสร็จตรงเวลา การปฏิบัติตามกฎหมายอย่างครบถ้วน และข้อมูลที่โปร่งใส จะมีข้อได้เปรียบอย่างชัดเจนในการดึงดูดการลงทุน

ในระยะยาว VARS เชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะไม่พุ่งขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ก็ไม่น่าจะลดลงอย่างรวดเร็วเช่นกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูง การเติบโตทางเศรษฐกิจ และการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยสนับสนุนตลาด นอกจากนี้ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นและภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินภายใต้รายการราคาใหม่ ยังสร้างระดับราคาใหม่ขึ้นมาด้วย

อย่างไรก็ตาม ในปี 2026 ความต้องการของตลาดจะมีความเลือกสรรสูง โครงการที่มีราคาขายสูงเกินมูลค่าที่แท้จริง ทำเลที่ตั้งไม่สะดวก การจัดทำเอกสารทางกฎหมายไม่ครบถ้วน หรือไม่เหมาะสมกับความต้องการในการอยู่อาศัยจริง อาจเสี่ยงต่อการถูกระงับการซื้อขาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนผ่านจากช่วงการเติบโตที่อิงกับความคาดหวังระยะสั้น ไปสู่ช่วงการพัฒนาที่ช้าลงแต่ยั่งยืนกว่าเดิม กำไรจะไม่มาจากการเก็งกำไรอีกต่อไป แต่จะมาจากมูลค่าที่แท้จริง ความสามารถทางการเงิน และกลยุทธ์ระยะยาวของผู้เข้าร่วมตลาด

ที่มา: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm