นี่เป็น "ภาวะคลั่งที่ดิน" ที่แท้จริง หรือเป็นเพียง "ฟองสบู่เก็งกำไร" กันแน่?

[โฆษณา_1]

ในคืนวันที่ 19 สิงหาคม และเช้าตรู่ของวันที่ 20 สิงหาคม พ.ศ. 2567 การประมูลที่ดิน 19 แปลงในตำบลเทียนเยน อำเภอฮว่าดึ๊ก ได้สิ้นสุดลงด้วยราคาสุดท้ายที่ 133 ล้านดงต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 30 เท่า

การประมูลที่ดินบริเวณชานเมือง ฮานอย กินเวลานานถึง 18 ชั่วโมง สร้างความฮือฮาในโซเชียลมีเดียด้วยภาพของนักลงทุนหลายร้อยคนเข้าแถวและแย่งกันลงทะเบียนเข้าร่วมการประมูล

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — การประมูลที่ดินดำเนินไปจนถึงเกือบ 4:00 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม 2567 (ภาพ: หู ถัง)

ที่ดินสองแปลงที่ขายได้ราคาต่ำที่สุดในการประมูลครั้งนี้มีราคา 91.3 ล้านดงต่อตารางเมตร แต่ถึงกระนั้นก็ยังสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า

สถานการณ์นี้ไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว เพราะเมื่อไม่ถึงครึ่งเดือนที่ผ่านมา "แหล่งประมูลที่ดิน" ที่คึกคักที่สุดในเมืองแทงห์โอไอ ก็ได้สร้างสถิติราคาใหม่สำหรับที่ดินชานเมืองเช่นกัน

การประมูลที่ดินที่จัดขึ้นเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมาในเขตแทงโอไอ กรุงฮานอย ดึงดูดผู้เข้าร่วมหลายพันคน ราคาประมูลสูงสุดสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นที่ 8.6 ล้านดง/ตารางเมตร ถึง 12.5 ล้านดง/ตารางเมตร ถึงแปดเท่า

ดังนั้น ยอดเงินรวมที่อำเภอแทงห์โอไอได้รับจากการประมูลครั้งล่าสุดคือ 404.6 พันล้านดอง ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้น 349 พันล้านดอง หรือประมาณแปดเท่าของราคาเริ่มต้น

ในอำเภอฮว่าดึ๊ก คาดว่าจะมีรายได้จากการประมูลเกิน 186,000 ล้านดอง ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึงกว่า 11 เท่า

ก่อนการประมูลที่ดิน ตลาดที่ดินในเขตชานเมืองมีราคาตั้งแต่ 20-30 ล้านดงต่อตารางเมตร

จากผลสำรวจตลาดที่จัดทำโดย Nguoi Dua Tin และรายงานสรุปจากแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์หลายแห่ง เช่น Batdongsan.com.vn พบว่า ราคาเสนอขายที่ดินในตำบล Thanh Cao (อำเภอ Thanh Oai กรุงฮานอย) มีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ราคาเสนอขายเฉลี่ยของที่ดินในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 80% ในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา จากราคาปกติ 15 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2020 เป็น 27 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2024 และไม่มีการพุ่งขึ้นอย่างฉับพลันหลายสิบเท่าเหมือนกับราคาในการประมูลที่กล่าวถึงข้างต้น

ดังนั้น เมื่อเทียบกับราคาเสนอขายทั่วไปที่ 27 ล้านดง/ตร.ม. ในไตรมาสที่สองของปี 2567 ราคาประมูลที่ชนะของที่ดินในตำบลแทงเกาเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2567 ซึ่งอยู่ที่ 63-100 ล้านดง/ตร.ม. นั้นสูงกว่า 2.3 ถึง 3.7 เท่า

ในพื้นที่ใกล้เคียงของอำเภอแทงโอไอ ราคาที่ดินก็ผันผวนอยู่ในช่วง 20-30 ล้านดง/ตารางเมตรเช่นกัน

ในพื้นที่เทียนเยน เขตฮว่าดึ๊ก กรุงฮานอย ราคาเสนอขายที่ดินที่พบมากที่สุดในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 อยู่ที่เพียง 43 ล้านดง/ตารางเมตร โดยมีอัตราการเติบโตมากกว่า 48% ในปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในการประมูลครั้งล่าสุดยังคงสูงกว่าราคาตลาดทั่วไปถึงสองถึงสามเท่า

สำหรับพื้นที่ใกล้เคียงในอำเภอฮว่าดึ๊ก ราคาที่ดินก็อยู่ในช่วง 22 ถึง 62 ล้านดง/ตารางเมตร ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 เช่นกัน

ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นเป็นสัญญาณบ่งบอกถึงความต้องการของตลาด

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn กล่าวแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับสถานการณ์ว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2025 เป็นต้นไป ราคาที่ดินจะเริ่มเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวหลัก การที่ราคาพุ่งสูงขึ้นในปัจจุบันนั้นเกิดขึ้นเฉพาะในบางพื้นที่เท่านั้น

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ยังระบุอีกว่า ความต้องการที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 33% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2024

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่านี่เป็นการปรับปรุงเฉพาะในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในจังหวัดทางภาคเหนือ ฮานอยพบว่าความสนใจในที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 75%

นายกว็อก อัญ กล่าวว่า "โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความสนใจที่เพิ่มขึ้นและราคาที่สูงขึ้นในพื้นที่โดยรอบฮานอยนั้น เป็นผลมาจากปัจจัยด้านการวางแผนและกิจกรรมการประมูล"

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ที่ดินในเขตดงอาน จาลัม ฮว่าดึ๊ก ทัคทัต และกว็อกโอไอ มีปริมาณการค้นหาเพิ่มขึ้น 48% - 104% ส่งผลให้ราคาเสนอขายที่ดินในเขตชานเมืองเหล่านี้เพิ่มขึ้น 4% - 24% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2023

นายเหงียน กว็อก อัญ กล่าวว่า มีปัจจัยหลักสามประการที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดที่ดิน ได้แก่ เศรษฐกิจ ระดับภูมิภาค และอาจรวมถึงเศรษฐกิจระดับประเทศในระดับมหภาค การวางแผนโครงสร้างพื้นฐาน และการเติบโตของประชากร รวมถึงการเชื่อมต่อกับพื้นที่อื่นๆ

"นอกจากตลาดดั้งเดิมแล้ว ในตลาดใหม่หลายแห่งที่มีการประกาศข้อมูลการวางแผนโครงสร้างพื้นฐาน ราคาโดยทั่วไปจะเพิ่มขึ้น 10-30% และในบางแห่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าหรือสามเท่าในช่วงเวลาสั้นๆ"

"ปัจจุบัน ข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนกำลังถูกเผยแพร่อย่างกว้างขวางในวงกว้างทั่วประเทศ เช่น โครงการขนาดใหญ่โครงการหนึ่งที่กำลังดำเนินการอยู่โดยมีการวางแผนอย่างเป็นระบบ ข้อมูลเชิงบวกนี้กำลังช่วยเพิ่มสภาพคล่องและราคาในตลาดที่ดิน" ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์

อย่างไรก็ตาม ในการวิเคราะห์ความเสี่ยง นายกว็อก อานห์ ยังเน้นย้ำว่า แม้ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นตามข้อมูลด้านโครงสร้างพื้นฐาน แต่บางพื้นที่ราคาอาจพุ่งสูงขึ้นเนื่องจากความต้องการและศักยภาพ ในขณะที่บางพื้นที่อาจมีราคาสูงเกินจริงจากข่าวลือ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดได้

ในอีกมุมมองหนึ่ง ดร. เหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) เชื่อว่า การประมูลที่ดินที่ได้รับความสนใจอย่างกว้างขวางและการพุ่งขึ้นอย่างฉับพลันของราคา สะท้อนให้เห็นถึง "ความต้องการ" ที่ดินของประชาชนอย่างชัดเจน

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จำนวนโครงการ ที่ดิน และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนนั้นหายากมาก เข้าสู่ตลาดในปริมาณน้อยมาก หรืออาจกล่าวได้ว่าแทบไม่มีเลย

ดังนั้น การเปิดตัวโครงการที่ถูกต้องตามกฎหมายซึ่งบริหารจัดการโดยรัฐ จะดึงดูดความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนที่เต็มใจจ่ายเงินจำนวนมหาศาลเพื่อซื้อที่ดิน

ความเสี่ยงที่ซ่อนเร้นจากการ "กักตุน" ที่ดิน

แม้จะยอมรับว่าการพุ่งขึ้นของราคาที่ดินส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความต้องการของตลาด แต่คุณดิงห์ก็เตือนนักลงทุนให้ระมัดระวัง เพราะถึงแม้จะกลายเป็นจุดสนใจ แต่การซื้อขายที่ดินยังไม่ใช่ภาคส่วนที่มีสภาพคล่องสูง ในขณะที่บางพื้นที่กำลังเฟื่องฟู แต่ก็มีบางพื้นที่ที่เกิดการปั่นราคาโดยมีเจตนาที่จะควบคุมตลาด

"เป็นไปได้มากที่นักลงทุนจะสมรู้ร่วมคิดกันในการประมูล ทำให้ราคาที่ดินในบริเวณโดยรอบสูงขึ้นใกล้เคียงกับระดับราคาใหม่เพื่อทำกำไร นอกจากนี้ ฮานอยยังเป็นเขตเมืองสำคัญที่มีประชากรหนาแน่นและมีที่ดินจำกัด ซึ่งอุปทานของอสังหาริมทรัพย์มักไม่เพียงพอต่อความต้องการ ดังนั้นจึงเป็นไปได้ที่นักลงทุนจะใช้สถานการณ์นี้เพื่อแสวงหาผลกำไร"

นายดิงห์กล่าวว่า "ราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นถึงระดับนี้ได้จริงหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับว่านักลงทุนที่ชนะการประมูลจะชำระเงินในอนาคตหรือไม่ เรื่องราวของการละทิ้งการเสนอราคาในการประมูลที่ดินทูเทียมยังคงอยู่ ซึ่งทำให้เราได้เห็นภาพที่สมจริงมากขึ้นเกี่ยวกับการพุ่งขึ้นของราคาที่ดินในครั้งนี้"

นายเหงียน กว็อก อัญ ตั้งข้อสังเกตว่า ราคาประมูลที่ดินที่สูงจะทำให้ต้นทุนการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการใหม่ ๆ สูงขึ้นไปอีก นอกจากนี้เขายังแสดงความกังวลว่า ด้วยราคาประมูลที่สูงกว่าราคาตลาดเฉลี่ย 2-3 เท่า เจ้าของที่ดินในบริเวณโดยรอบอาจมีแนวโน้มที่จะขึ้นราคาขายที่ดินของตนตามไปด้วย

การพุ่งขึ้นอย่างฉับพลันของราคาที่ดินอาจก่อให้เกิดกระแสการเก็งกำไรที่ดินได้เช่นกัน เนื่องจากหลายคนรีบซื้อที่ดินโดยหวังจะได้กำไรจากราคาที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เช่นนี้อาจทำให้เงินถูกผูกไว้กับที่ดิน แทนที่จะหมุนเวียนในกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นๆ

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า หลังจากช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวน ความรู้สึกโดยทั่วไปของผู้ซื้อและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะระมัดระวังมากขึ้นกว่าเดิม

ดังนั้น เขาจึงแนะนำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนทำการวิจัยตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วนและทำความเข้าใจความผันผวนของราคาผ่านแหล่งข้อมูลที่เป็นกลาง ก่อนตัดสินใจลงทุนในผลิตภัณฑ์ใดๆ

การประมูลที่ดินในเมืองแทงห์โอไอเป็นไปอย่างโปร่งใสและปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้องทุกประการ

จากรายงานที่ขัดแย้งกันซึ่งกล่าวหาว่าการดำเนินโครงการ การกำหนดราคาเริ่มต้น และการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 68 แปลงในพื้นที่โงบา หมู่บ้านแทงห์แทง ตำบลแทงห์เกา อำเภอแทงห์โอไอ ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม ขาดความโปร่งใส คณะกรรมการประชาชนอำเภอแทงห์โอไอจึงได้ยื่นรายงานต่อคณะกรรมการประชาชนนครฮานอยเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว

รายงานระบุว่า การประมูลดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายการประมูล พ.ศ. 2559 และมติของคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยเกี่ยวกับการออกระเบียบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการจัดสรรที่ดินโดยมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือการเช่าที่ดินในกรุงฮานอย

จากการตรวจสอบพบว่า มีลูกค้าทั้งหมด 1,550 ราย ยื่นใบสมัครเข้าร่วมการประมูล คิดเป็นจำนวน 4,201 ใบสมัคร ในจำนวนนี้ มีลูกค้า 1,439 ราย คิดเป็นจำนวน 3,923 ใบสมัคร ที่ได้รับการพิจารณาว่ามีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะเข้าร่วมการประมูล

หลังจากตรวจสอบบันทึกและแนวทางปฏิบัติปัจจุบันแล้ว คณะกรรมการประชาชนอำเภอแทงโอ๊ยพบว่า ทุกขั้นตอนของกระบวนการดำเนินการเป็นไปตามแนวทางปฏิบัติ ทำให้เกิดความเที่ยงธรรม โปร่งใส และปฏิบัติตามกฎหมาย ไม่มีหลักฐานการกักตุนที่ดิน การปั่นราคา หรือการแสวงหาผลกำไรเกินควรจากการประมูลที่ดินครั้งล่าสุดในตำบลแทงเกา

คณะกรรมการประชาชนอำเภอแทงโอไอ ยืนยันว่า การจัดและการดำเนินโครงการ การจัดซื้อที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การกำหนดราคาเริ่มต้นและการคัดเลือกผู้จัดการประมูล การประกาศเอกสาร และการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เป็นไปตามกฎหมาย และการประมูลดำเนินการอย่างสุจริต เปิดเผย โปร่งใส ยุติธรรม และเป็นกลาง

ลูกค้าเสนอราคาตามความต้องการและสภาวะตลาด การประมูลดำเนินการตามขั้นตอนที่ถูกต้อง ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานบังคับใช้กฎหมายและสาธารณชน

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm