อาการ "กระหายแผ่นดิน" หรือแค่ "ไข้เสมือนจริง" กันแน่?

เมื่อคืนวันที่ 19 สิงหาคม ช่วงเช้าของวันที่ 20 สิงหาคม พ.ศ. 2567 การประมูลที่ดิน 19 แปลงในตำบลเตี่ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก สิ้นสุดลง โดยราคาที่ดิน "สรุป" อยู่ที่ 133 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 30 เท่า

การประมูลที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอย กินเวลานานถึง 18 ชั่วโมง สร้างความฮือฮาบนโซเชียลเน็ตเวิร์ก ด้วยภาพของนักลงทุนนับร้อยที่เข้าแถวรอลงทะเบียนเพื่อเข้าร่วมการประมูล

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — การประมูลที่ดินเกิดขึ้นจนถึงเวลาเกือบตีสี่ของวันที่ 20 สิงหาคม 2567 (ภาพ: หูถัง)

ที่ดิน 2 แปลงที่มีราคาชนะต่ำที่สุดในการประมูลครั้งนี้อยู่ที่ 91.3 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ยังคงสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า

ภาพนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่มากนัก เพราะเมื่อไม่ถึงครึ่งเดือนที่ผ่านมา การประมูลที่ดินแบบ “กระทะไฟ” ใน Thanh Oai ก็ได้กำหนดระดับราคาใหม่สำหรับที่ดินในเขตชานเมืองด้วยเช่นกัน

การประมูลที่ดินที่จัดขึ้นเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมาในเขตถั่นโอย กรุงฮานอย ดึงดูดผู้เข้าร่วมหลายพันคน ราคาประมูลสูงสุดสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นเดิมที่ 8.6 ล้านดองต่อตารางเมตร ถึง 8 เท่า เป็น 12.5 ล้านดองต่อตารางเมตร

ทั้งนี้ ยอดเงินรวมที่อำเภอถั่นโอ๋เก็บได้จากการประมูลครั้งล่าสุด อยู่ที่ 404,600 ล้านดอง โดยราคาเริ่มต้นต่างกัน 349,000 ล้านดอง ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นเดิมประมาณ 8 เท่า

ในส่วนของฮ่วยดึ๊ก อำเภอนี้คาดว่าจะเก็บรายได้มากกว่า 186 พันล้านดองจากการประมูล ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 11 เท่า

ตลาดที่ดินชานเมืองก่อนประมูล ที่ดินขายราคา 20-30 ล้านดอง/ตรม.

จากการสำรวจตลาดจริงของ Nguoi Dua Tin และรายงานสรุปจากเว็บไซต์ซื้อขายทางอิเล็กทรอนิกส์บางแห่ง เช่น Batdongsan.com.vn พบว่าราคาขายที่ดินในตำบล Thanh Cao (เขต Thanh Oai ฮานอย) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นเพียง 80% เท่านั้นในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา จากระดับทั่วไป 15 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2020 มาเป็น 27 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2024 โดยไม่มีปรากฏการณ์ราคาเพิ่มขึ้นกะทันหันหลายสิบเท่าเหมือนราคาในการประมูลข้างต้น

ดังนั้น หากเปรียบเทียบกับราคาขายทั่วไปที่ 27 ล้านดองต่อตารางเมตร ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ราคาประมูลที่ชนะที่ 63 - 100 ล้านดองต่อตารางเมตร สำหรับที่ดินในตำบลถั่นเคา ในการประมูลเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2567 จึงสูงกว่า 2.3 ถึง 3.7 เท่า

ในพื้นที่ใกล้เคียงอำเภอถั่นโอย ราคาจะผันผวนอยู่ในช่วง 20-30 ล้านดองต่อตารางเมตร

สำหรับพื้นที่เตี๊ยนเยน ฮหว่ายดึ๊ก ฮานอย ราคาขายที่ดินที่ได้รับความนิยมสูงสุดในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อยู่ที่ 43 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น โดยมีอัตราการเติบโตในปีล่าสุดอยู่ที่ประมาณกว่า 48%

อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่ชนะการประมูลล่าสุดยังสูงกว่าระดับราคาทั่วไปถึง 2 ถึง 3 เท่า

สำหรับพื้นที่ใกล้เคียงในอำเภอหว่ายดึ๊ก ราคาอยู่ที่เพียง 22-62 ล้านดอง/ตรม. ในไตรมาส 2 ปี 2567 เท่านั้น

ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นเป็นสัญญาณของ “ความกระหาย” ในตลาด

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ได้กล่าวถึงสถานการณ์ดังกล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2568 เป็นต้นไป แนวโน้มการฟื้นตัวของที่ดินจะเริ่มมีมากขึ้น แนวโน้มปัจจุบันเกิดขึ้นเฉพาะในบางพื้นที่เท่านั้น

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ยังแสดงให้เห็นอีกว่าความต้องการที่ดินทั่วประเทศในไตรมาสที่สองของปี 2567 เพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่านี่เป็นเพียงการปรับปรุงในระดับท้องถิ่นในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในจังหวัดทางภาคเหนือ ฮานอยมีความสนใจในที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 75%

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระดับความสนใจและการเพิ่มขึ้นของราคาในเขตชานเมืองของฮานอย เกิดจากปัจจัยการวางแผนและกิจกรรมการประมูล” นาย Quoc Anh กล่าว

โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ที่ดินในดงอันห์, ซาลัม, ฮหว่ายดึ๊ก, ทัคทัค และก๊วกโอ๋ย มีการค้นหาเพิ่มขึ้นจาก 48% เป็น 104% ส่งผลให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองเหล่านี้เพิ่มขึ้นจาก 4% เป็น 24% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566

นายเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าวว่า มีปัจจัยหลัก 3 ประการที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดที่ดิน ได้แก่ เศรษฐกิจ ระดับภูมิภาค หรือในระดับมหภาคก็คือ เศรษฐกิจระดับชาติ การวางแผนโครงสร้างพื้นฐานและจำนวนประชากร และการเชื่อมโยงกับท้องถิ่นอื่นๆ

"นอกเหนือจากตลาดแบบดั้งเดิมแล้ว ในตลาดใหม่ๆ หลายแห่งที่มีการประกาศข้อมูลการวางแผนโครงสร้างพื้นฐาน ราคาโดยทั่วไปจะเพิ่มขึ้น 10-30% และในบางพื้นที่ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้น 2-3 เท่าในช่วงเวลาสั้นๆ"

ปัจจุบันข้อมูลการวางแผนกำลังถูกเผยแพร่อย่างมหาศาลและครอบคลุมทั่วประเทศ เปรียบเสมือนโครงการขนาดใหญ่ที่ดำเนินไปอย่างสอดประสานกัน ข้อมูลเชิงบวกนี้ช่วยเสริมสภาพคล่องและราคาที่ดิน” ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์

อย่างไรก็ตาม นาย Quoc Anh ยังเน้นย้ำด้วยว่า เมื่อวิเคราะห์ความเสี่ยงตามข้อมูลโครงสร้างพื้นฐาน มีบางจุดที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นตามความต้องการและศักยภาพ แต่ก็มีบางจุดที่ราคาเพิ่มขึ้นเนื่องจากข่าวลือ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดได้

จากมุมมองอื่น ดร.เหงียน วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า การประมูลที่ดินได้รับความสนใจจากผู้เข้าร่วมจำนวนมาก และราคาก็พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าผู้คนมี "ความต้องการ" ที่ดิน

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จำนวนโครงการ แปลงที่ดิน และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ "ถูกต้อง" มีอยู่น้อยมาก โดยเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนน้อยมาก และเรียกได้ว่าแทบไม่มีเลย

ดังนั้นการเปิดตัวโครงการที่มีสถานะถูกกฎหมายและบริหารจัดการโดยรัฐบาลจะดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนที่ยินดีจ่ายเงินจำนวนมหาศาลเพื่อ "ถือครอง" ที่ดินดังกล่าว

ความเสี่ยงแอบแฝงจากการ “กอด” แผ่นดิน

แม้ว่าเขาเชื่อว่าราคาที่ดินที่สูงนั้นส่วนหนึ่งเป็นผลมาจาก "ความต้องการ" ของตลาด แต่คุณดิงห์ก็เตือนนักลงทุนให้ระมัดระวัง เพราะถึงแม้ตลาดจะกลายเป็นจุดร้อนแรง แต่การซื้อขายที่ดินก็ยังไม่ใช่กลุ่มที่มีสภาพคล่องที่แข็งแกร่งนัก บางพื้นที่มีความผันผวนมาก แต่ก็มีบางพื้นที่ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นโดยมีเจตนาที่จะปั่นตลาด

เป็นไปได้อย่างยิ่งที่นักลงทุนจะสมรู้ร่วมคิดกันเข้าร่วมการประมูล ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ใกล้เคียงขยับเข้าใกล้ระดับราคาใหม่เพื่อทำกำไร ยิ่งไปกว่านั้น ฮานอยเป็นเมืองสำคัญที่มีที่ดินจำกัดและประชากรหนาแน่น อุปทานอสังหาริมทรัพย์จึงไม่เพียงพอต่อความต้องการ ดังนั้นจึงเป็นไปได้อย่างยิ่งที่นักลงทุนจะใช้ประโยชน์จากจิตวิทยาดังกล่าวเพื่อทำกำไร

ไม่ว่าราคาที่ดินจะสูงขนาดนั้นจริงหรือไม่ เราต้องคำนึงถึงว่านักลงทุนที่ชนะการประมูลจะชำระเงินจริงในอนาคตหรือไม่ เรื่องราวการประมูลที่ดินโดยไม่วางเงินมัดจำที่เมืองทูเทียมยังคงมีอยู่ เพื่อให้เรามีมุมมองที่สมจริงมากขึ้นเกี่ยวกับสถานการณ์ไข้ที่ดินนี้” คุณดิญกล่าว

นายเหงียน ก๊วก อันห์ แสดงความเห็นว่าผลการประมูลที่ดินที่มีราคาสูงเช่นนี้จะทำให้ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการใหม่มีราคาแพงขึ้น และเขายังกังวลด้วยว่า เนื่องจากราคาประมูลที่ชนะการประมูลนั้นสูงกว่าราคาเฉลี่ย 2 ถึง 3 เท่า เจ้าของที่ดินในพื้นที่โดยรอบจึงมีแนวโน้มที่จะดันราคาขายที่ดินของตนให้สูงขึ้น

ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างกะทันหันอาจทำให้เกิดกระแสเก็งกำไรที่ดินได้ เนื่องจากผู้คนจำนวนมากแห่ซื้อที่ดินโดยหวังจะแสวงหากำไรจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้อาจทำให้เงินหยุดนิ่งอยู่ในที่ดิน แทนที่จะหมุนเวียนในกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นๆ

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ หลังจากช่วงตลาดที่ยากลำบาก จิตวิทยาโดยทั่วไปของผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีความระมัดระวังมากกว่าเดิม

ดังนั้นเขาจึงแนะนำว่าผู้ซื้อและนักลงทุนควรศึกษาตลาดอย่างรอบคอบและเรียนรู้เกี่ยวกับความผันผวนของราคาจากแหล่งข้อมูลที่เป็นกลางก่อนที่จะตัดสินใจใช้จ่ายเงินกับผลิตภัณฑ์ใดๆ

การประมูลที่ดินในThanh Oai มีความโปร่งใสอย่างสมบูรณ์และปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้อง

เพื่อตอบสนองต่อข้อมูลที่ขัดแย้งกันว่าการดำเนินโครงการ การกำหนดราคาเริ่มต้น และการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นถั่น ตำบลถั่นเกา อำเภอถั่นโอ๋ย เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม ไม่โปร่งใส คณะกรรมการประชาชนอำเภอถั่นโอ๋ยจึงเพิ่งส่งรายงานเกี่ยวกับปัญหาข้างต้นไปยังคณะกรรมการประชาชนฮานอยแล้ว

รายงานระบุว่าการประมูลจัดขึ้นตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายการประมูลปี 2016 และคำตัดสินของคณะกรรมการประชาชนฮานอยที่เกี่ยวข้องกับการประกาศกฎระเบียบเกี่ยวกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินในฮานอย

จากการตรวจสอบพบว่ามีลูกค้ารวม 1,550 รายที่ยื่นเอกสารลงทะเบียนเข้าร่วมการประมูล คิดเป็น 4,201 ฉบับ ในจำนวนนี้ 1,439 รายมีสิทธิ์เข้าร่วมการประมูล คิดเป็น 3,923 ฉบับ

จากการตรวจสอบและพิจารณาเอกสารและเอกสารแนะนำปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนอำเภอ Thanh Oai พบว่ากระบวนการดำเนินการได้ดำเนินไปและปฏิบัติตามคำแนะนำ โดยรับประกันความเป็นกลาง ความโปร่งใส และการปฏิบัติตามกฎหมาย ไม่มีการกักตุนที่ดิน ขึ้นราคา และแสวงหากำไรเกินควรจากการประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ในตำบล Thanh Cao

คณะกรรมการประชาชนอำเภอถั่นโอ๋ยืนยันว่าการจัดการดำเนินการโครงการ การจัดหาที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การกำหนดราคาเริ่มต้น และการเลือกองค์กรประมูล การเผยแพร่เอกสารและการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย การประมูลจัดขึ้นอย่างซื่อสัตย์ เปิดเผย โปร่งใส ยุติธรรม และเป็นกลาง

ลูกค้าเสนอราคาตามความต้องการและสภาวะตลาด การประมูลจะดำเนินไปตามขั้นตอน ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานบังคับใช้กฎหมายและประชาชน

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm