เมื่อยกเลิกระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ ราคาห้องชุดจะยังคงพุ่งสูงขึ้นต่อไปหรือไม่?

ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลา 19 ไตรมาสติดต่อกัน โดยเพิ่มขึ้นถึง 77% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562 แม้ว่าราคาจะพุ่งสูงขึ้น แต่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ควบคู่ไปกับการผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) พร้อมกฎระเบียบเกี่ยวกับการยกเลิกระยะเวลาการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคง "พุ่งสูงขึ้น" ต่อไปในอนาคต

คุณเกียง อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท ให้ความเห็นว่า การยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์จะส่งผลกระทบต่อสภาพจิตใจของผู้คนในการซื้อบ้าน ทำให้หลายคนไม่ต้องกังวลกับการเป็นเจ้าของบ้านเพียง 50 หรือ 70 ปีอีกต่อไป ซึ่งจะส่งผลทางอ้อมต่อการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์

หากการซื้ออพาร์ตเมนต์สามารถอยู่อาศัยได้เพียงไม่กี่ทศวรรษ หลายคนอาจมองว่าเป็นการเช่าระยะยาว และจะไม่ค่อยสนใจรูปแบบที่อยู่อาศัยแบบนี้มากนัก และจะลังเลเมื่อตัดสินใจซื้อบ้าน แต่เมื่อหมดระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้คนจะสนใจกลุ่มอพาร์ตเมนต์มากขึ้น เพราะราคายังคงเอื้อมถึงได้มากขึ้น จากนั้นอุปสงค์จะแข็งแกร่งขึ้น ในขณะที่อุปทานมีจำกัด ราคาบ้านก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย " คุณต้วนวิเคราะห์

นายตวน กล่าวว่า ราคาคอนโดมิเนียมจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นและราคาที่ดินที่แพง

คาดว่าราคาอพาร์ตเมนท์จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในระยะข้างหน้า

คุณหวู เกือง เกวียต กรรมการผู้จัดการบริษัท ดัต แซ็ง เมียน บั๊ก มีมุมมองเดียวกันว่า การถือครองอพาร์ตเมนต์แบบระยะยาวจะได้รับความนิยมมากขึ้น ดังนั้น การยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองอพาร์ตเมนต์จะส่งผลดีต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อบ้าน ช่วยให้ตลาดนี้คึกคักมากขึ้น

เกี่ยวกับผลกระทบต่อราคา นาย Quyet กล่าวว่า หลายคนคิดว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีกรรมสิทธิ์จำกัดมีราคาถูกกว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีกรรมสิทธิ์ระยะยาว แต่หากเป็นเช่นนี้ ความแตกต่างก็ไม่มากนัก

“ ถ้าถูกกว่าก็อาจจะแค่ 5-7% อย่างมากก็ 10% ในขณะที่ค่าใช้จ่ายอื่นๆ คงที่ ดังนั้น ราคาอพาร์ตเมนต์ระยะสั้นจะถูกกว่ามากน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับว่ารัฐเก็บค่าที่ดินได้เท่าไหร่ ” นายเกวี๊ยตกล่าว

อย่างไรก็ตาม นาย Quyet กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่กว้าง

“ หากพิจารณาอุปทานและอุปสงค์ในตลาดปัจจุบัน เราจะเห็นว่าอุปทานมีน้อยมาก แต่อุปสงค์กลับสูง อุปสงค์คงที่เสมอ แต่อุปทานกำลังค่อยๆ แห้งเหือด ” นายเควเยตกล่าว

ในความเป็นจริง ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินค้าที่มีความต้องการจริง อย่างไรก็ตาม ในบริบทของปัญหาทางกฎหมาย โครงการจำนวนมากไม่สามารถดำเนินการได้ ตลาดที่อยู่อาศัยมีอุปทานไม่เพียงพอ ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น วัสดุก่อสร้าง อุปกรณ์ และแรงงาน ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นจึงเป็นที่เข้าใจได้ว่าราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

เนื่องจากอุปทานมีจำกัด ราคาอพาร์ตเมนต์จึงลดลงได้ยาก

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวถึงราคาอพาร์ตเมนต์ในอนาคตว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและโดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานอพาร์ตเมนต์ในอนาคตอันใกล้นี้แทบจะไม่มีการพัฒนาใดๆ เลย อพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ระดับล่างไปจนถึงระดับกลางและระดับสูงจะยังคงมีอุปทานไม่เพียงพอ ทำให้ราคาลดลงได้ยาก และอาจเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำ

สำหรับประเด็นนี้ นายเหงียน วัน ดิ่งห์ คาดการณ์ว่าราคาขายห้องชุดชั้นแรกในปี 2567 จะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3-8% โดยเฉพาะราคาห้องชุดระดับหรูจะปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด

ในการประชุมสมัยที่ 6 สภานิติบัญญัติแห่งชาติชุด ที่ 15 ได้ผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568
ในส่วนของข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาการใช้อาคารชุด (มาตรา 58) พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ได้กำหนดระยะเวลาการใช้อาคารชุดโดยพิจารณาจากเอกสารการออกแบบ และระยะเวลาการใช้อาคารชุดตามผลการตรวจสอบของหน่วยงานผู้มีอำนาจ ระยะเวลาการใช้อาคารชุดตามเอกสารการออกแบบต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในเอกสารประเมินราคาประเมินของหน่วยงานผู้มีอำนาจตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง
ระยะเวลาการใช้ตึกชุดให้นับจากวันที่รับตึกชุดเข้าใช้งานตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง
เมื่ออาคารชุดหมดอายุตามเอกสารการออกแบบที่กำหนดไว้ในวรรค 1 แห่งมาตรานี้หรือยังไม่หมดอายุตามเอกสารการออกแบบแต่ได้รับความเสียหาย มีความเสี่ยงต่อการพังทลาย และไม่สามารถรับรองความปลอดภัยแก่เจ้าของและผู้ใช้ตึกชุดได้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดต้องกำกับดูแลการตรวจสอบและประเมินคุณภาพตึกชุดตามบทบัญญัติของมาตรา 61 แห่งกฎหมายนี้

เฉา อันห์

แหล่งที่มา