รมว.ก่อสร้าง เผยธุรกรรมอสังหาฯ ผ่านชั้นลอยไม่ทำให้ราคาขายเพิ่ม

กฎระเบียบเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางการค้าไม่ได้เพิ่มต้นทุนให้กับนักลงทุนหรือเพิ่มราคาขายโดยไม่สมเหตุสมผล ตามที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง Nguyen Thanh Nghi กล่าว

ในการแก้ไขเพิ่มเติมฉบับนี้ รัฐบาล เสนอให้นำเงื่อนไขที่ว่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะต้องขายผ่านตลาดซื้อขายมาใช้ใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามมาตรา 57 ธุรกรรมสองประเภทจะต้องดำเนินการผ่านตลาดซื้อขาย ได้แก่ นักลงทุนที่ขายหรือให้เช่าบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างในอนาคต และการโอน เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ธุรกรรมอื่นๆ ควรดำเนินการผ่านตลาดซื้อขาย

นายเหงียน ถั่นห์ หงี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง ได้ชี้แจงในการประชุมหารือเมื่อบ่ายวันที่ 23 มิถุนายน โดยระบุถึงเหตุผลหลายประการที่จำเป็นต้องมีการควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านสภา นอกจากการเสริมสร้างนโยบายของพรรคในข้อมติที่ 18 แล้ว นายหงียังกล่าวอีกว่า ข้อกำหนดนี้จะช่วยให้รัฐมีเครื่องมือในการจัดการข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

“การกำกับดูแลการซื้อขายผ่านช่องทางตลาดล่างไม่ได้ทำให้ต้นทุนของนักลงทุนเพิ่มขึ้นหรือราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล” นาย Nghi กล่าว

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน ถั่นห์ งี ภาพ: สื่อรัฐสภา — รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน ถั่นห์ งี ภาพ: *สื่อ รัฐสภา*

ปัจจุบัน ค่าใช้จ่ายในการบริหารและการขายของนักลงทุนมักจะอยู่ที่ประมาณ 8-10% ของราคาขาย (รวมค่าบุคลากร ค่าโฆษณา ค่าสื่อสาร และค่าคอมมิชชั่นสำหรับผู้ขายที่ประสบความสำเร็จ) นักลงทุนยังได้รวมค่าใช้จ่ายนี้ไว้ในราคาขายด้วย ดังนั้น นักลงทุนจึงสามารถใช้เงิน (โดยใช้เครื่องมือและทรัพยากรของตนเอง) เพื่อจัดการการขายด้วยตนเอง หรือจัดตั้งพื้นที่ขาย หรือเช่าพื้นที่ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินการดังกล่าว

นอกจากนี้ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้างยังยืนยันว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตนั้นมีลักษณะหลายประการ เช่น สินทรัพย์ที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ความซับซ้อนทางกฎหมายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเงื่อนไขในการประกอบธุรกิจ จะต้องได้รับการควบคุมให้สอดคล้องกับการดำเนินงานจริงของโครงการ โดยธุรกรรมเหล่านี้ไม่ได้ดำเนินการผ่านการรับรองเอกสาร ดังนั้น การทำธุรกรรมจึงจำเป็นต้องเปิดเผยต่อสาธารณะและโปร่งใส เพื่อช่วยป้องกันการทุจริต

อย่างไรก็ตาม นายงิ กล่าวว่า หน่วยงานจัดทำร่างจะรายงานให้รัฐบาลทราบเพื่อศึกษาความคิดเห็นเกี่ยวกับเนื้อหานี้ต่อไปอย่างรอบคอบ เพื่อให้แน่ใจว่าการบังคับใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเสร็จสมบูรณ์อย่างเหมาะสม

ในการอภิปรายครั้งก่อน นายฮวง วัน เกือง รองอธิการบดีมหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ แห่งชาติ ยังสนับสนุนการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ผ่านที่ประชุม และเสนอแนะว่าร่างควรมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและเข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับเนื้อหานี้

เขาอธิบายว่าการซื้อขายผ่านระบบซื้อขายล่วงหน้า (Floor Trading) ช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและช่วยให้คำปรึกษาแก่ทั้งผู้ขายและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เขากล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์ต้องมีสามฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และนายหน้า ในประเทศที่พัฒนาแล้ว นายหน้าเป็นวิชาชีพที่มีกฎระเบียบที่เข้มงวดและมีความรับผิดชอบสูง นายหน้ามีหน้าที่ตรวจสอบและรับรองความถูกต้องตามกฎหมาย และต้องรับผิดชอบหากมีความเสี่ยง ระบบซื้อขายล่วงหน้าจะรับเฉพาะค่าธรรมเนียมนายหน้าเท่านั้น โดยไม่มีส่วนต่างของค่าธรรมเนียมการซื้อขาย และไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าร่วมในกระบวนการทำธุรกรรม

“กฎหมายควรมุ่งเป้าไปที่การสร้างพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ ซึ่งสามารถช่วยเหลือทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ขยายขอบเขตให้รัฐเข้าถึงข้อมูลตลาดได้ สิ่งนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงความวุ่นวายและการฉ้อโกงที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้” รองอธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติเสนอ

อย่างไรก็ตาม ในการทบทวนครั้งก่อน คณะกรรมการเศรษฐกิจได้เสนอแนะว่าการซื้อขายผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรเป็นข้อบังคับ แต่ควรส่งเสริมให้ซื้อขายผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น “จำเป็นต้องเคารพสิทธิของธุรกิจและประชาชนในการเลือกเข้าร่วมธุรกรรมผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ควรเป็นข้อบังคับ แต่ควรส่งเสริมให้องค์กรและบุคคลทั่วไปซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น” คณะกรรมการเศรษฐกิจระบุความเห็นของตน

สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติยังกังวลว่าการบังคับธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยนจะละเมิดเสรีภาพและหลักการแห่งความเท่าเทียมกันในการทำธุรกิจ

นายกัม ห่า ชุง ประธานคณะกรรมการชนกลุ่มน้อยจังหวัดฟู้เถาะ ให้ความเห็นว่า กฎระเบียบที่กำหนดให้ธุรกิจและบุคคลทั่วไปทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดกลาง หรือที่เรียกว่า “ตลาดกลาง” ถือเป็นสัญญาณที่ขัดขวางสิทธิเสรีภาพในการประกอบธุรกิจตามมาตรา 33 ของรัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2556 กฎระเบียบนี้ยังขัดแย้งกับสิทธิในการดำเนินธุรกิจอย่างอิสระและเสรีภาพในการแสวงหาตลาดและลูกค้าตามกฎหมายวิสาหกิจ

“พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นองค์กรปกติ ไม่ใช่หน่วยงานบริหารของรัฐ เป็นผู้ให้บริการสาธารณะที่ได้รับอนุญาตจากรัฐ ดังนั้น การบังคับให้คู่กรณีใช้บริการของพื้นที่ซื้อขายจะทำให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันและละเมิดหลักการความเท่าเทียมกันในการทำธุรกิจ” นายชุงกล่าว

ในความเป็นจริง กฎเกณฑ์ที่ระบุว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านขั้นตอนศุลกากรนั้น ระบุไว้ในกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 แต่ต่อมาเมื่อมีการแก้ไขกฎหมายในปี พ.ศ. 2557 กฎเกณฑ์ดังกล่าวก็ถูกยกเลิกไป และยังคงใช้บังคับมาจนถึงปัจจุบัน

นายกัม ห่า ชุง หัวหน้าคณะกรรมการชนกลุ่มน้อยจังหวัดฟู้เถาะ ภาพ: สื่อรัฐสภา — นายกัม ห่า ชุง หัวหน้าคณะกรรมการชนกลุ่มน้อยจังหวัดฟู้เถาะ ภาพ: *สื่อรัฐสภา*

นาย Pham Van Hoa (Dong Thap) ให้ความเห็นว่าการบังคับให้ทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านศาลเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล เขากล่าวว่าทั้งสองฝ่ายควรตกลงกันเองตามกฎหมายปัจจุบัน เพื่อจำกัดสถานการณ์การใช้ประโยชน์จากกฎหมายเพื่อผูกขาดและสมรู้ร่วมคิดเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงและต้นทุนสูงขึ้น

“การซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนควรได้รับการส่งเสริมเท่านั้น ไม่ใช่บังคับ และตลาดแลกเปลี่ยนจะต้องรับผิดชอบทางกฎหมายในกรณีที่ให้ข้อมูลไม่เพียงพอหรือไม่ถูกต้องแก่ลูกค้า” เขากล่าว

ในขณะเดียวกัน นาย Pham Van Thinh หัวหน้าคณะกรรมการระดมพลประชาชนจังหวัดบั๊กซาง เสนอให้ไม่บังคับให้ทำธุรกรรมผ่านช่องทางสาธารณะในกรณีที่นักลงทุนได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับแปลงที่ดินแต่ละแปลงตามผังเมืองแล้ว

เขาอธิบายว่าในความเป็นจริงแล้ว โครงการแบ่งแยกและขายที่ดินนั้น นักลงทุนส่วนใหญ่ได้ดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานตามแผนและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว และได้รับใบรับรองจากหน่วยงานภาครัฐสำหรับที่ดินแต่ละแปลง "การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เกิดขึ้นตามปกติ โดยไม่ต้องผ่านชั้นดินเหมือนในการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคต" เขากล่าว

คุณแคม ฮา ชุง กล่าวเสริมว่า แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นนายหน้าตัวกลางที่ขายสินค้าให้กับนักลงทุน ล้วนแต่แสวงหาผลกำไร จึงพยายามหาทุกวิถีทางเพื่อขายให้กับนักลงทุนให้ได้มากที่สุด ดังนั้น แพลตฟอร์มซื้อขายจึงไม่ได้รับประกันสิทธิ์ของผู้ซื้อ โดยเฉพาะสินค้าที่เอกสารทางกฎหมายยังไม่ครบถ้วนแต่มีส่วนลดสูง นอกจากนี้ นักลงทุนยังสามารถตั้งแพลตฟอร์มซื้อขายได้หลายแพลตฟอร์ม สร้างธุรกรรมเสมือนจริง และดันราคาขายให้สูงขึ้นได้

“การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ไม่จำเป็นต้องผ่านสำนักงาน และธุรกรรมที่มีบุคคลอย่างน้อยหนึ่งฝ่ายเข้าร่วมต้องได้รับการรับรองจากสำนักงานทนายความ” นายชุง เสนอ

คาดรัฐสภาพิจารณาเห็นชอบร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ในการประชุมสมัยที่ 6 ปลายปี 2566

Hoai Thu - Son Ha

ลิงค์ที่มา