ยักษ์ใหญ่ต่างชาติแข่งกันล่าโครงการอสังหาฯ เวียดนาม

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าข้อตกลง M&A ของนักลงทุนต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปลายปีนี้และปีหน้า

ตั้งแต่ต้นปี ยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติได้เข้าซื้อกิจการและร่วมลงทุนในโครงการต่างๆ ในเวียดนามมากมาย ในเดือนกรกฎาคม Keppel Land ประกาศว่าจะใช้เงินมากกว่า 1,000 พันล้านดองเพื่อซื้อหุ้น 65% ในบริษัทที่เป็นเจ้าของศูนย์การค้าใน ฮานอย ซึ่งคาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้ตั้งแต่ปี 2568 สองเดือนก่อนหน้านั้น บริษัทยักษ์ใหญ่จากสิงคโปร์รายนี้ได้เข้าซื้อหุ้นในโครงการบ้านจัดสรรสองโครงการใน ย่านคังเดียน ในเมืองทูดึ๊ก ด้วยมูลค่ามากกว่า 3,000 พันล้านดอง

นอกจากนี้ บริษัท Gamuda ยังทุ่มเงินเกือบ 7,300 พันล้านดองเวียดนาม เพื่อซื้อโครงการขนาด 3.7 เฮกตาร์ ในเขต An Phu เมือง Thu Duc จากบริษัท Tam Luc Real Estate Joint Stock Company โครงการนี้ได้รับการอนุมัติให้ลงทุนในปี 2564 ประกอบด้วยอาคารสูง 6 อาคาร มีอพาร์ตเมนต์เกือบ 2,000 ยูนิต และปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขตั้งแต่ต้นปีนี้ ปัจจุบัน กำแพงด้านนอกของโครงการมีตราสัญลักษณ์ของบริษัทมาเลเซียติดอยู่

ภาค การท่องเที่ยว และรีสอร์ทก็ได้เห็นข้อตกลงที่น่าตื่นตาตื่นใจเช่นกัน เช่น โครงการรีสอร์ท Nam Hoi An (Hoiana) ที่มีการลงทุนรวมประมาณ 4 พันล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งตกไปอยู่ในมือของตระกูล Cheng ซึ่งเป็นเศรษฐีอันดับสามของฮ่องกง

ในช่วงกลางปี โรงแรมสองแห่งในนครโฮจิมินห์ รวมถึงโรงแรม Ibis Saigon South ระดับ 3 ดาว และโรงแรม Capri by Frasers ระดับ 4 ดาว ซึ่งตั้งอยู่ในเขต 7 ทั้งคู่ ก็เปลี่ยนเจ้าของสำเร็จเช่นกัน

ส่วนหนึ่งของโครงการรีสอร์ท Hoiana South ที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว ภาพโดย: Ricons

JLL ประเมินว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัว แต่เวียดนามยังคงดึงดูดความสนใจจากธุรกิจต่างชาติและกองทุนรวม "ข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการครั้งใหญ่เมื่อเร็วๆ นี้ สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อ เศรษฐกิจ เวียดนามโดยรวม และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์" หน่วยงานดังกล่าวกล่าว

ปลายเดือนสิงหาคม JLL ได้อ้างอิงข้อมูลสถิติจาก Real Capital Analytics ซึ่งเป็นองค์กรที่เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์ข้อมูลการลงทุนและธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โดยระบุว่ามูลค่ารวมของข้อตกลง M&A ที่ประกาศอย่างเป็นทางการในปี 2565 ในเวียดนามอยู่ที่ประมาณ 1.5 พันล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2561 โดยในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 มูลค่าของข้อตกลงเหล่านี้สูงถึงมากกว่า 500 ล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการระบาดใหญ่ในปี 2562

ผู้เชี่ยวชาญและองค์กรหลายแห่งคาดการณ์ว่า กระแสการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจะมีแนวโน้มแข็งแกร่งขึ้นตั้งแต่ปลายปีนี้ เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงต้อง ขายสินทรัพย์และโครงการ เพื่อชำระหนี้ นายตรัน วัน บิญ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า เขาสังเกตเห็นว่าตลาดการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) สำหรับโครงการต่างๆ คึกคักมากขึ้นตั้งแต่เดือนสิงหาคม

รายงานของ VARS ระบุว่านักลงทุนที่เข้าร่วม M&A ส่วนใหญ่มาจากประเทศต่างๆ เช่น เกาหลี ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฮ่องกง มาเลเซีย และไทย มีบริษัทเวียดนามเพียงไม่กี่แห่งที่มีศักยภาพเพียงพอที่จะเข้าร่วมในเกมนี้ ความสนใจของนักลงทุนยังคงอยู่ตลอดครึ่งปีแรกและค่อยๆ เพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายไตรมาสที่สอง ข้อตกลง M&A หลายรายการยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น (การค้นหาและสำรวจ) ซึ่งยังไม่ถึงขั้นตอนการเจรจาและการปิดดีล

คุณฟาน ซวน กัน ประธานกรรมการบริษัท Sohovietnam ซึ่งเป็นบริษัทที่มีประสบการณ์มากกว่า 10 ปีในสาขาที่ปรึกษาด้านการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการ กล่าวว่า ระยะเวลาการทำธุรกรรมกับนักลงทุนต่างชาติโดยทั่วไปจะใช้เวลาประมาณ 6 เดือนถึง 1 ปี “มีข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการเพียงไม่กี่ฉบับเท่านั้นที่สามารถเสร็จสิ้นได้ภายใน 3 เดือน เนื่องจากกระบวนการสำรวจ ประเมินผล และตัดสินใจลงทุนของบริษัทต่างชาตินั้นเข้มงวดมาก” คุณกันกล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว ด้วยศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง นักลงทุนต่างชาติยังคงให้ความสนใจในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเป็นอย่างมาก เนื่องจากหลายหน่วยงานเชื่อว่าตลาดเวียดนามยังคงมีศักยภาพ เมื่อพัฒนาประเทศต่างๆ ไปแล้ว 10-15 ปี ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนยังคงมีจำนวนมาก

ปัจจุบัน บริษัทต่างชาติให้ความสำคัญกับการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในตลาดฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ถัดมาคือจังหวัดและเมืองใกล้เคียงสองเมืองใหญ่นี้ เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน และไห่เซือง ทางตอนเหนือ ส่วนทางใต้ ได้แก่ บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอาน เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้สนามบินและมีนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง นอกจากนี้ นายแคน ระบุว่า นักลงทุนต่างชาติยังมองหาโครงการในศูนย์กลางเศรษฐกิจ เช่น ไฮฟอง กวางนิญ หรือศูนย์กลางการท่องเที่ยว เช่น ดานัง ฮอยอัน ฟูก๊วก และนาตรัง

อย่างไรก็ตาม คุณคานกล่าวว่า นักลงทุนต่างชาติมักต้องการซื้อโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายแล้ว หรือโครงการที่สามารถสร้างเสร็จสมบูรณ์ได้ ขณะเดียวกันก็สนใจเรื่องการตรวจสอบพื้นที่ก่อสร้างด้วย ดังนั้น บริษัทต่างชาติจึงมักกำหนดให้ผู้ขายต้องกรอกเอกสารทางกฎหมายให้ครบถ้วนและส่งมอบพื้นที่ก่อสร้างที่เรียบร้อย

ดังนั้น ประธาน Sohovietnam จึงเชื่อว่านักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ถูกบังคับให้จ่ายราคาที่สูงขึ้น และยังคงสามารถเจรจาต่อรองตามราคาตลาดได้ เนื่องจากจำนวนโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่มีอยู่มีน้อยมาก ปัจจุบัน โครงการที่ต้องการขายและหาธุรกิจเพิ่มเติมเพื่อร่วมมือในตลาดส่วนใหญ่อยู่ในภาคการท่องเที่ยวและรีสอร์ท

จากการพยากรณ์ในช่วงปลายปี ผู้เชี่ยวชาญหลายรายเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีทิศทางที่ดีขึ้น โดยอัตราดอกเบี้ยจะลดลง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนดีขึ้น และสภาพคล่องในตลาดเริ่มอุ่นขึ้น เช่นเดียวกับสถานการณ์ในช่วงปลายปี 2556 ซึ่งถือเป็นพื้นฐานในการคาดการณ์ว่ากิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะคึกคักมากขึ้นในปีหน้า ทั้งในแง่ปริมาณและมูลค่าของธุรกรรมที่เพิ่มขึ้น

ในทำนองเดียวกัน JLL คาดว่าจะมีธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จมากขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากนักลงทุนชาวเวียดนามจำนวนมากยังคงประสบปัญหาทางการเงิน หน่วยงานนี้เชื่อว่าในช่วงปี 2557-2561 สินทรัพย์คุณภาพสูงส่วนใหญ่อยู่ในมือของนักลงทุนชาวเวียดนาม เนื่องจากความสามารถในการพัฒนากองทุนที่ดิน ดำเนินโครงการ และขายได้ดี อย่างไรก็ตาม ด้วยการเปลี่ยนแปลงที่รุนแรงในตลาดปัจจุบัน JLL กล่าวว่าธุรกิจในประเทศจำเป็นต้องปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์และพอร์ตการลงทุน ดังนั้น นักลงทุนชาวเวียดนามจึงเปิดกว้างมากขึ้นสำหรับโอกาสในการร่วมมือกับบริษัทต่างชาติ ในขณะเดียวกัน นักลงทุนต่างชาติก็มีทางเลือกที่มีศักยภาพมากขึ้นในเวียดนาม

วีเอ็นเอ็กซ์เพรส.เน็ต