ต้องมีนโยบายเปิดถนน

โถงทางเดินมืดมิด ไม่มีระบบสัญญาณเตือนไฟไหม้ พื้นทรุดโทรม และผนังทั้งภายในและภายนอกลอกล่อน... คือภาพเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในอพาร์ตเมนต์ระดับ D หลายสิบแห่ง (เสียหายหนักและอันตราย) ในนครโฮจิมินห์ ซึ่งกำลังรอการช่วยเหลือ แต่ด้วยเหตุผลหลายประการ งานกู้ภัยยังคงแทบจะ "ไม่ได้ดำเนินการ"

รายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ระบุว่า นครโฮจิมินห์มีอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า 474 แห่งที่สร้างขึ้นก่อนปี พ.ศ. 2518 ซึ่งรวมถึงอาคารอพาร์ตเมนต์เกรด D จำนวน 16 แห่ง (โดยมีอาคารอพาร์ตเมนต์ 14 แห่งที่ได้รับการตรวจสอบในช่วงปี พ.ศ. 2559-2560) ซึ่งกำลังเสื่อมสภาพลงอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าในการบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์เก่ายังคงล่าช้ามากเนื่องจากหลายสาเหตุ โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากกลไกการทำงาน

หากมองย้อนกลับไปตั้งแต่ปี 2559 จนถึงปัจจุบัน การรื้อถอนและก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่เพื่อทดแทนอพาร์ตเมนต์เก่าที่ชำรุดเสียหายอย่างหนักและอันตรายนั้น มีเพียงการย้ายที่อยู่และที่พักชั่วคราวเท่านั้น ตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ตเมนต์เลขที่ 440 ถนนตรันฮุงเดา (เขต 11 เขต 5) แม้จะกำหนดระดับความอันตรายเป็นบ้านระดับ D แต่ความสามารถในการรับน้ำหนักไม่เป็นไปตามข้อกำหนดการใช้งานปกติ จนกระทั่งคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยื่นคำร้องขอย้ายที่อยู่อย่างเร่งด่วน รัฐบาลท้องถิ่นจึงใช้เวลาเกือบ 6 ปีในการโน้มน้าวให้ประชาชนตกลงย้ายไปยังที่อยู่ใหม่

มีหลายความเห็นว่าการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่านั้นยากยิ่งกว่าการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเสียอีก ปัญหาใหญ่ที่สุดคือเรื่องค่าตอบแทนและการเคลียร์พื้นที่ ยิ่งไปกว่านั้น การตัดสินใจบางอย่างต้องได้รับความเห็นชอบจากคนส่วนใหญ่หรือทุกคนจึงจะนำไปปฏิบัติได้

การปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่ามักแบ่งออกเป็นสองกลุ่ม กลุ่มแรกคือการสร้างอพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นที่จำกัดเพื่อให้สอดคล้องกับข้อตกลงการย้ายถิ่นฐานในพื้นที่ และอีกกลุ่มหนึ่งคือการสร้างอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่เพื่อดึงดูดลูกค้า

ตัวแทนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่เข้าร่วมโครงการบูรณะอพาร์ตเมนต์เก่าในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า ตามกฎระเบียบเดิม หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ซึ่งรวมถึงค่าสนับสนุนที่อยู่อาศัยชั่วคราว ค่าย้ายถิ่นฐาน และค่าชดเชย... กำไรจะต่ำมาก ทำให้ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจ นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังประสบปัญหาในการนำกลไกการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมการดัดแปลงที่ดินมาใช้ในพื้นที่ทั้งหมดที่ได้รับมอบหมายในโครงการ เนื่องจากภาคการเงินยังไม่เห็นชอบ นอกจากนี้ ปัจจุบันยังไม่มีกลไกในการบริหารจัดการมูลค่าพื้นที่สำหรับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ทางเดิน บันได และพื้นดาดฟ้า...

ล่าสุดปัญหาการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุดได้รับการควบคุมดูแลอย่างละเอียดมากขึ้นโดย พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พร้อมกันนั้นก็ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอัตราการเห็นพ้องของประชาชนให้ถูกต้องตามกฎหมายหลายฉบับ เพื่อสร้างกลไกจูงใจให้นักลงทุนที่ดำเนินโครงการลงทุนปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุด...

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ที่มีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการลงทุนเพื่อปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยเก่า นอกจากนี้ หนึ่งในความก้าวหน้าที่สำคัญของกฎหมายปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยเก่าฉบับใหม่ คือ พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ซึ่งได้แก้ไขปัญหาอาคารชุดพักอาศัยหลังการย้ายที่ตั้ง แต่พื้นที่ไม่เพียงพอต่อการสร้างโครงการใหม่ และเปิดโอกาสให้สามารถดำเนินโครงการปรับปรุงอาคารชุดพักอาศัยในทิศทางการรวมอาคารชุดพักอาศัย (การรวมอาคารชุดพักอาศัยแบบโลว์ไรส์เก่าเข้าไว้ในที่เดียว เพื่อปรับปรุงและสร้างอาคารสูงใหม่ที่มีที่พักอาศัยเพียงพอสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดพักอาศัยเก่าจำนวนมาก)

ประสบการณ์ข้างต้นนี้ถูกนำไปใช้โดยคณะกรรมการประชาชนเขต 3 นครโฮจิมินห์ เพื่อพัฒนาแผนการรวบรวมอาคารอพาร์ตเมนต์ 43 แห่งในพื้นที่ เพื่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ 3 แห่ง ให้เพียงพอต่อการย้ายถิ่นฐานในเขตนี้ วิธีนี้ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ใช้สอยให้กับประชาชนเท่านั้น แต่ยังช่วยปรับปรุงภูมิทัศน์เมืองให้สวยงามขึ้นอีกด้วย ดังที่คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้กล่าวไว้ว่า “วิธีแก้ปัญหาข้างต้นนี้ช่วยแก้ปัญหาการละทิ้งโครงการย้ายถิ่นฐานในพื้นที่อื่น โดยเฉพาะโครงการที่ไม่ตอบโจทย์ความต้องการด้านการเดินทาง การอยู่อาศัย การรักษาพยาบาล การศึกษา ธุรกิจ... ซึ่งนำไปสู่การที่ผู้ย้ายถิ่นฐานไม่สามารถย้ายเข้าอยู่อาศัยได้”

คาดว่ากลไกดังกล่าวข้างต้นและประสบการณ์ที่นครโฮจิมินห์ได้รับจะสร้างจุดเปลี่ยนที่ส่งเสริมแผนการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ทเมนท์ที่เสื่อมโทรมจนถึงระดับอันตรายใน ฮานอย ไฮฟอง และท้องถิ่นอื่นๆ อีกมากมาย

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html