จำเป็นต้องมีนโยบายเพื่อปูทางไปสู่เป้าหมาย

ทางเดินมืดมิด ไม่มีระบบแจ้งเตือนไฟไหม้ พื้นและผนังทรุดโทรมและสีลอก...นี่คือภาพที่เห็นในอาคารอพาร์ตเมนต์ระดับ D (เสียหายอย่างหนักและอันตราย) หลายสิบแห่งในนครโฮจิมินห์ที่กำลังรอการช่วยเหลือ อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลหลายประการ ความพยายามในการช่วยเหลือยังคงหยุดชะงักอยู่เป็นส่วนใหญ่

จากรายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระบุว่า เมืองนี้มีอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าที่สร้างก่อนปี 1975 จำนวน 474 หลัง รวมถึงอาคารเกรด D จำนวน 16 หลัง (ซึ่ง 14 หลังได้รับการตรวจสอบในปี 2016-2017) ที่เสื่อมโทรมลงเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าในการบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าเหล่านี้เป็นไปอย่างช้ามากเนื่องจากหลายสาเหตุ โดยส่วนใหญ่เกิดจากกลไกที่มีอยู่

เมื่อมองย้อนกลับไปถึงกระบวนการตั้งแต่ปี 2016 จนถึงปัจจุบัน การรื้อถอนและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์เก่าที่เสียหายอย่างหนักและเป็นอันตรายนั้น จนถึงขณะนี้ทำได้เพียงย้ายที่อยู่และจัดหาที่พักชั่วคราวให้แก่ผู้อยู่อาศัยเท่านั้น ตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ที่ 440 ถนนเจิ่นฮุงดาว (เขต 11 อำเภอ 5) แม้ว่าจะถูกจัดอยู่ในประเภทอาคารเกรด D ที่มีโครงสร้างไม่แข็งแรงเพียงพอสำหรับการใช้งานตามปกติ แต่ก็ต้องใช้เวลาเกือบหกปีหลังจากที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ร้องขอให้มีการย้ายที่อยู่โดยด่วน ก่อนที่หน่วยงานท้องถิ่นจะสามารถโน้มน้าวให้ผู้อยู่อาศัยยินยอมที่จะย้ายไปยังที่อยู่อาศัยใหม่ได้

หลายคนโต้แย้งว่าการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าเป็นเรื่องยากกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยเสียอีก อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดคือเรื่องค่าชดเชยและการเวนคืนที่ดิน นอกจากนี้ การตัดสินใจบางอย่างต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่หรือทั้งหมดก่อนจึงจะสามารถนำไปปฏิบัติได้

การปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าโดยทั่วไปแบ่งออกเป็นสองกลุ่ม กลุ่มแรกคือการสร้างอพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นที่ใช้สอยน้อยที่สุดเพื่อรองรับการย้ายถิ่นฐานภายในพื้นที่เดิม กลุ่มที่สองคือการสร้างอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่เพื่อดึงดูดลูกค้า

ตัวแทนจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่เคยเข้าร่วมโครงการบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าในนครโฮจิมินห์ระบุว่า ภายใต้ระเบียบเดิม หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว รวมถึงค่าที่พักชั่วคราว ค่าใช้จ่ายในการย้ายถิ่นฐาน และค่าชดเชย กำไรที่ได้นั้นต่ำมาก ทำให้บริษัทไม่สนใจ นอกจากนี้ บริษัทยังประสบปัญหาในการดำเนินการตามกลไกการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ทั้งหมดที่จัดสรรไว้ในโครงการ เนื่องจากขาดความเห็นชอบจากภาคการเงิน ยิ่งไปกว่านั้น ปัจจุบันยังไม่มีกลไกใดที่จะจัดการกับมูลค่าของพื้นที่ที่ใช้ในการก่อสร้างโครงสร้างเสริม เช่น ทางเดิน บันได และดาดฟ้า

เมื่อไม่นานมานี้ ประเด็นเรื่องการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ได้รับการกำหนดรายละเอียดมากขึ้นในกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 ซึ่งได้บัญญัติข้อบังคับหลายประการที่เกี่ยวข้องกับเปอร์เซ็นต์ความยินยอมของผู้อยู่อาศัยและกลไกการให้สิ่งจูงใจสำหรับนักลงทุนที่ดำเนินโครงการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมดังกล่าวภายในขอบเขตของโครงการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าขึ้นใหม่ ยิ่งไปกว่านั้น หนึ่งในความก้าวหน้าของกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าขึ้นใหม่คือ กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 ได้แก้ไขปัญหาอาคารอพาร์ตเมนต์ขาดแคลนที่ดินเพียงพอสำหรับโครงการก่อสร้างใหม่หลังจากการย้ายที่อยู่ โดยอนุญาตให้ดำเนินการโครงการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์ผ่านการรวมกลุ่ม (การรวบรวมอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าชั้นต่ำไว้ในที่เดียวเพื่อปรับปรุงและสร้างอาคารสูงใหม่ เพื่อให้มีที่อยู่อาศัยเพียงพอสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าหลายแห่ง)

แนวทางนี้เคยถูกนำมาใช้โดยคณะกรรมการประชาชนเขต 3 นครโฮจิมินห์ เมื่อวางแผนรวมอาคารชุด 43 แห่งในเขต เพื่อสร้างอาคารชุดขนาดใหญ่ 3 แห่งใหม่ ซึ่งเพียงพอสำหรับรองรับผู้อยู่อาศัย วิธีนี้ไม่เพียงแต่เพิ่มพื้นที่สีเขียวและสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังช่วยเสริมความสวยงามให้กับภูมิทัศน์เมืองด้วย ดังที่นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า “แนวทางนี้แก้ปัญหาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยที่ถูกทิ้งร้างซึ่งสร้างขึ้นในที่อื่น โดยเฉพาะโครงการที่ไม่ตอบสนองความต้องการด้านการคมนาคม การอยู่อาศัย การดูแลสุขภาพ การศึกษา และธุรกิจ ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่ย้ายเข้ามา”

คาดว่ากลไกนี้ เมื่อผนวกกับประสบการณ์ที่ได้รับจากนครโฮจิมินห์ จะสร้างจุดเปลี่ยนสำคัญ ส่งเสริมแผนการปรับปรุงและบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ทรุดโทรมจนอยู่ในระดับอันตรายใน ฮานอย ไฮฟอง และอีกหลายแห่ง

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html