อุปสรรคสำคัญในการควบคุมราคาที่ดินจำเป็นต้องได้รับการแก้ไข:

ในเช้าวันที่ 3 กรกฎาคม ในการแถลงข่าวประจำครึ่งปีแรกที่จัดโดยกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ได้มีการหยิบยกประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและควบคุมราคาที่ดินขึ้นมาหารือหลายประเด็น

ที่น่าสังเกตคือ หลายคนขาดกำลังทรัพย์ที่จะปฏิบัติตามข้อผูกพันเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เนื่องจากราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก

เกินกำลังของประชาชน

ความจริงที่ว่าประชาชนไม่สามารถจ่ายค่าใช้จ่ายเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้นั้น กำลังสร้างความกังวลเกี่ยวกับความเหลื่อมล้ำระหว่างราคาที่ดินและความสามารถในการซื้อ โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบทและภูเขา

กรณีตัวอย่างหนึ่งคือกรณีของครอบครัวนายดิงห์ คอง ฟอง ซึ่งอาศัยอยู่ในหมู่บ้านค็อกดงตัม ตำบลมินห์กวาง (ปัจจุบันคือตำบลบาวี) ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 คณะกรรมการประชาชนอำเภอบาวีได้ออกคำสั่งอนุญาตให้นายฟองเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินมากกว่า 210 ตารางเมตร ซึ่งเคยใช้ปลูกพืชยืนต้น ให้เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในชนบทโดยมีระยะเวลาการใช้ที่ดินระยะยาว

ปัจจุบัน กระบวนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามรายการราคาที่ดินในท้องถิ่นนั้นยากลำบากเกินไปสำหรับหลายครัวเรือน (ภาพประกอบ)

อย่างไรก็ตาม ตามวิธีการคำนวณที่กำหนดไว้ในมาตรา 8 ของพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 103/2024/ND-CP ภาระผูกพันทางการเงินของนายฟองคือส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดิน เพื่อการเกษตร ตามตารางราคาที่ดิน ซึ่งเท่ากับ 4,337,000 ดง/ตารางเมตร และจำนวนเงินที่ต้องชำระทั้งหมดเกือบ 900 ล้านดง จำนวนเงินนี้เกินกำลังการชำระหนี้ของครัวเรือนในพื้นที่ภูเขาอย่างตำบลบาวี หลังจากพิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้ว นายฟองไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินได้ และขอให้ระงับการดำเนินการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน

จากคำร้องของประชาชน คณะกรรมการประชาชนอำเภอบาวี (ก่อนการบังคับใช้ระบบการปกครองสองระดับอย่างเป็นทางการในวันที่ 1 กรกฎาคม) ได้ออกมติเพิกถอนและยกเลิกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

สถานการณ์คล้ายคลึงกันนี้เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ นายเจิ่น ดุย ดง และนางเหงียน ถิ ฮง ซึ่งอาศัยอยู่ในเมืองวิงห์ ( จังหวัดเหงะอาน ) กล่าวว่า เมื่อพวกเขายื่นขอเปลี่ยนที่ดินสวนขนาด 300 ตารางเมตรที่อยู่ติดกับสุสานให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย พวกเขาก็ต้องประหลาดใจที่ได้รับแจ้งว่าต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเกือบ 4.5 พันล้านดอง “ครอบครัวของผมไม่คัดค้านการจ่ายภาษี แต่ด้วยอัตราภาษีเกือบ 15 ล้านดองต่อตารางเมตร เราคงเก็บเงินไม่พอแม้จะทำงานตลอดชีวิตก็ตาม” นายดงกล่าว

เรื่องราวอย่างที่กล่าวมาข้างต้นแสดงให้เห็นว่า ราคาที่ดินในปัจจุบันในหลายพื้นที่ไม่ได้สะท้อนสถานการณ์ ทางเศรษฐกิจ และสังคมที่แท้จริง รวมถึงกำลังซื้อของประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ชนบท ภูเขา และพื้นที่ด้อยโอกาส

ข่าวดี

ตามที่นายไม วัน ฟาน รองผู้อำนวยการกรมการจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) กล่าว การยกเลิกกรอบราคาที่ดินภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น และสร้างความโปร่งใสในการบริหารจัดการและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลายพื้นที่ไม่ได้ปรับตัวให้ทันกับความผันผวนของราคาที่ดินในตลาด ทำให้รายการราคาที่ดินยังคงล้าสมัยและไม่สมจริง

รองผู้อำนวยการกรมการจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) ไม วัน ฟาน กำลังหารือเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ ภาพ: ลินห์ ลินห์

ในอนาคตอันใกล้นี้ หลายพื้นที่จะออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งคาดว่าจะทำให้ราคาที่ดินผันผวนอย่างมาก กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ยื่นรายงานต่อกระทรวงการคลัง โดยเสนอแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อจัดการราคาที่ดินตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปี พ.ศ. 2568 แนวทางแก้ไขเหล่านี้เน้นย้ำถึงความจำเป็นที่หน่วยงานท้องถิ่นจะต้องติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดและปรับปรุงข้อมูลราคาที่ดินให้ทันสมัยอยู่เสมอ สร้างฐานข้อมูลราคาที่ดินอย่างละเอียดลงไปถึงระดับแปลงที่ดินแต่ละแปลง ปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินฉบับปัจจุบันหากไม่เหมาะสมอีกต่อไป ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 17 ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP และจัดการประชุมหารืออย่างกว้างขวางเพื่อให้เกิดฉันทามติในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569

ในขณะเดียวกัน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมยังได้เสนอให้ขยายขอบเขตและหัวข้อการบังคับใช้ตารางราคาที่ดิน ลดจำนวนกรณีที่ต้องมีการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะ กำหนดความรับผิดชอบของแต่ละหน่วยงานในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินให้ชัดเจน และทบทวนกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อประเมินผลกระทบโดยรวมต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

เห็นได้ชัดว่า หากราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ในขณะที่รายได้ของประชาชน โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท ไม่ได้ดีขึ้นตามไปด้วย ผลที่ตามมาก็คือ ครัวเรือนจำนวนมากจะพบว่าตนเองอยู่ในสถานการณ์ที่ "มีโอกาสที่จะเปลี่ยนที่ดินเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร แต่ไม่มีเงินพอ" ในความเป็นจริง ปัญหาเรื่องราคาที่ดินไม่ใช่แค่เรื่องของการคำนวณทางเทคนิคหรือการปฏิบัติตามกฎหมายเท่านั้น แต่ต้องพิจารณาในบริบทโดยรวมของสภาพความเป็นอยู่ ความสามารถในการจ่าย และความเท่าเทียมทางสังคมด้วย

ปัจจุบัน กระบวนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามรายการราคาที่ดินในท้องถิ่นนั้นยากลำบากเกินไปสำหรับหลายครัวเรือน (ภาพประกอบ)

การปรับปรุงตารางราคาที่ดินต้องควบคู่ไปกับการเข้าถึงของประชาชน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่นโยบายที่ดีไม่ได้รับการนำไปปฏิบัติหรือกลายเป็นภาระ ตัวแทนจากกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมเน้นย้ำว่า การปรับตารางราคาที่ดินต้องมีแผนงานที่เหมาะสม โดยระบุพื้นที่และทำเลที่เหมาะสมสำหรับที่ดินแต่ละประเภท และต้องได้รับความเห็นชอบจากสังคม

เพื่อตอบสนองต่อความคืบหน้าดังกล่าว นางเหงียน ถิ โทอา รองผู้อำนวยการกรมการจัดการทรัพย์สินสาธารณะ (กระทรวงการคลัง) กล่าวว่า หลังจากรวบรวมรายงานจากท้องถิ่นแล้ว กระทรวงจะดำเนินการประเมินอย่างครอบคลุมและประสานงานกับกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมเพื่อทบทวนและเสนอแก้ไขเพิ่มเติมข้อกำหนดในกฎหมาย ปัจจุบัน กระทรวงการคลังกำลังขอความเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขเพิ่มเติมหลายมาตราของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024 (ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงเสนอให้เพิ่มวรรค 6 ในมาตรา 52 เพื่อแก้ไขกรณีการเปลี่ยนผ่าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เอกสารเพิ่มเติมนี้ใช้กับครัวเรือนและบุคคลที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมภายในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้าน (ซึ่งก่อนหน้านี้ระบุว่าเป็นสวนหรือสระน้ำภายในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้าน แต่ไม่ได้รับการยอมรับว่าเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย) ไปเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย

กระทรวงการคลังเสนอให้เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในอัตรา 50% ของส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินเพื่อการเกษตร ณ เวลาที่หน่วยงานผู้มีอำนาจออกคำตัดสินอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ที่มา: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html