ขายอพาร์ทเมนต์มือสองได้ยาก

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หลายรายในฝั่งตะวันออกของเมืองโฮจิมินห์กล่าวว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะแสดงสัญญาณที่ดีขึ้นบ้างในช่วงที่ผ่านมา แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่นำออกขายขาดทุนก็ยังคงสูงอยู่

สาเหตุเป็นเพราะเจ้าของบ้านไม่สามารถแบกรับแรงกดดันในการชำระหนี้ธนาคารได้ ในเขตเมืองใหญ่แห่งหนึ่งในอดีตเขต 9 (ปัจจุบันเป็นส่วนหนึ่งของเมืองทูเดือก) หลายคนยอมขาดทุน 15%-25% จากอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ก็ยังหาผู้ซื้อได้ยากอยู่ดี

ขายขาดทุนเพื่อชำระหนี้

นายโฮอัง นายหน้าขายอพาร์ทเมนต์ในย่านนี้กล่าวว่า อพาร์ทเมนต์หลายแห่งหลังจากส่งมอบให้เจ้าของแล้ว ยากที่จะปล่อยเช่าได้ ในขณะเดียวกันก็ยังต้องจ่ายดอกเบี้ยธนาคารปีละ 13-15% ทำให้ต้องขายขาดทุนเพื่อลดภาระ

ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์หรู 3 ห้องนอน ที่เคยมีราคาประมาณ 5 พันล้านดอง ตอนนี้ขายได้ในราคาเพียง 4 พันล้านดองกว่าๆ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน มีราคาอยู่ที่ 2.3-2.4 พันล้านดอง แทนที่จะเป็น 2.6-2.7 พันล้านดองเหมือนแต่ก่อน แต่ก็ยังหาผู้ซื้อได้ยากอยู่ดี

นายโฮอังกล่าวว่า "แนวโน้มการขายอพาร์ทเมนต์ขาดทุน ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ทเมนต์ที่ส่งมอบแล้วหรือกำลังจะส่งมอบนั้น ชะลอตัวลงแล้ว แต่ยังไม่หยุดลงโดยสิ้นเชิง เพราะหลายคนมักประสบปัญหาทางการเงินในช่วงปลายปี อันที่จริง นี่ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่นี้เท่านั้น แต่หลายพื้นที่ก็ประสบกับการลดราคาอพาร์ทเมนต์ที่ส่งมอบแล้วในลักษณะเดียวกัน ในขณะที่ตลาดอพาร์ทเมนต์ใหม่ยังคงขาดแคลน โดยเฉพาะอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพง"

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการ Centum Wealth ในเขต 9 เดิม มีราคาขายต่อเฉลี่ยอยู่ที่ 40 ล้านดง/ตารางเมตร ลดลง 12% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ 4S Linh Dong มีการโฆษณาขายในราคา 24-27 ล้านดง/ตารางเมตร

ในขณะเดียวกัน โครงการอพาร์ตเมนต์โอปาล บูเลอวาร์ด ซึ่งตั้งอยู่บนถนนฟาม วัน ดง แต่อยู่ในเขตเมืองเดียน จังหวัด บิ่ญเดือง มีราคาขายในตลาดมือสองอยู่ที่ 30-34 ล้านดง/ตารางเมตร ลดลง 14% เมื่อเทียบกับราคาขายเมื่อปีที่แล้ว

ขณะนี้มีโครงการอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งกำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างในนครโฮจิมินห์

แม้แต่โครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยที่คึกคักและราคาโดยทั่วไปเพิ่มขึ้น 5%-10% ต่อปี ก็ยังประสบกับภาวะชะลอตัว หลายคนต้องการเงินสดและต้องการขายอย่างรวดเร็ว จึงยินดีที่จะลดราคาลง ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์สองห้องนอน ขนาด 85-90 ตารางเมตร ในโครงการไซง่อนเพิร์ล บนถนนเหงียนฮูแค็ง เขตบิ่ญถั่น นครโฮจิมินห์ เสนอขายในราคาประมาณ 5 พันล้านดง ลดลงจาก 5.3-5.4 พันล้านดงเมื่อสองปีก่อน ในทำนองเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ในอาคารดิอาร์ต (เขตฟือกหลงบี เมืองทูเดือก) ซึ่งส่งมอบไปแล้วหลายปี เสนอขายในราคาประมาณ 37 ล้านดงต่อตารางเมตร ลดลง 10% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ข้อมูลขนาดใหญ่จาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าในเดือนพฤศจิกายน 2023 ราคาอพาร์ตเมนต์หรูในนครโฮจิมินห์ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับราคาประหยัดลดลง 1% ถึง 4% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และการลดลงนั้นมีความสำคัญมากกว่าเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในเมืองทูเดือกอยู่ที่ 42 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2023 ลดลง 16.5% เมื่อเทียบกับปี 2022; อพาร์ตเมนต์ในอำเภอตันฟูมีราคา 39 ล้านดง/ตารางเมตร ลดลง 20% เมื่อเทียบกับ 49 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2022; และอพาร์ตเมนต์ในอำเภอบิ่ญตันมีราคาประมาณ 43.9 ล้านดง/ตารางเมตร ลดลง 14.6% เมื่อเทียบกับราคาขายในปี 2021...

โอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อ

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท Batdongsan.com.vn ภาคใต้ ให้ความเห็นว่า แม้ราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงในบางพื้นที่ แต่โดยรวมแล้วยังคงค่อนข้างสูง จุดที่ดีคือความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนเพิ่มขึ้นเนื่องจากนโยบายสนับสนุนจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

จากรายงานสำรวจความคิดเห็นผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2024 ที่เผยแพร่โดย Batdongsan.com.vn เมื่อเร็วๆ นี้ พบว่า 46% ของผู้ตอบแบบสอบถามพึงพอใจกับสถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน เนื่องจากพวกเขามีทางเลือกทางการเงินที่มากขึ้นและดีขึ้นกว่าเดิม

ผู้เชี่ยวชาญจาก Batdongsan.com.vn เชื่อว่าความเชื่อมั่นในเชิงบวกที่มากขึ้นในหมู่ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะสร้างโอกาสให้ตลาดพัฒนาในปี 2024 และเอาชนะความยากลำบากที่เกิดขึ้นในปี 2023 ได้ คุณดิงห์ มินห์ ตวน สรุปสถานการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำคัญๆ ในปีที่ผ่านมาดังนี้: "อพาร์ตเมนต์มีความยืดหยุ่นและปรับตัวได้ง่าย ทาวน์เฮาส์มีความผันผวน และที่ดินเปล่าค่อนข้างซบเซาและรอจังหวะที่เหมาะสม"

นาย Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปลายปีมักจะเคลื่อนไหวไปในสองทิศทาง หากตลาดเป็นบวก ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก แต่หากตลาดไม่เป็นบวกอย่างที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน จะเกิดสถานการณ์ที่เจ้าของบ้านต้องขายบ้านขาดทุนเพื่อนำเงินไปใช้จ่าย อย่างไรก็ตาม โอกาสที่จะเกิดกรณีเช่นนี้มีไม่สูงนัก คิดเป็นเพียงประมาณ 5% ของตลาดเท่านั้น

ผู้ที่อดทนรอได้อีกสักระยะจะพยายามรอให้ตลาดฟื้นตัว ในทางกลับกัน นี่เป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อบ้านหรือผู้ที่ไม่มีหนี้สินจากธนาคารในการใช้เงินกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน เนื่องจากตลาดอยู่ในจุดต่ำสุดแล้ว และไม่น่าที่ราคาจะลดลงไปมากกว่านี้

ตามที่ทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการของซาวิลส์ เวียดนาม กล่าวไว้ว่า แม้ตลาดโดยรวมจะประสบปัญหา แต่ตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในนครโฮจิมินห์ยังคงทำผลงานได้ค่อนข้างดี โดยมีผลตอบแทนตั้งแต่ 2.9% ถึง 13.6% ที่สำคัญ อสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนระยะยาว และควรประเมินผลในช่วงระยะเวลาที่มั่นคงอย่างน้อย 5 ถึง 10 ปี

ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์ว่า "ในระยะยาว ปัจจัยพื้นฐานของเวียดนาม เช่น การเติบโตของรายได้ปานกลาง จำนวนประชากรมาก และการขยายตัวของเมือง จะเป็นตัวขับเคลื่อนหลักสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย นอกจากนี้ เวียดนามยังมีอัตราการใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐานสูงที่สุดแห่งหนึ่งในภูมิภาค (6% ของ GDP) ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงวิธีการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นนักลงทุนควรติดตามผลกระทบสำคัญเหล่านี้อย่างใกล้ชิด"

จุดเปลี่ยนกำลังจะมาถึง

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าจุดเปลี่ยนในตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่สองถึงสี่ของปี 2024 หลังจากนั้น ตลาดจะเข้าสู่วัฏจักรใหม่ที่มีสี่ช่วง ได้แก่ การสำรวจ การรวมตัว การฟื้นตัว และการรักษาเสถียรภาพ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คาดว่าระยะสำรวจจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 ด้วยสภาพคล่องขนาดเล็กจากผลิตภัณฑ์คอนโดมิเนียมที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จากนั้นจะตามมาด้วยระยะการรวมตัว ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นระหว่างไตรมาสที่สี่ของปี 2024 และไตรมาสแรกของปี 2025 ภายใต้เงื่อนไขที่เครื่องมือและนโยบายทางการเงินจะถูกนำมาใช้อย่างกว้างขวางเพื่อบรรเทาความยากลำบากในการจัดหาเงินทุน

ที่มา: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm