ประเด็นสำคัญประการหนึ่งคือการรับประกันในการซื้อขายและเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต กระทรวงการก่อสร้าง กล่าวว่ามีความคิดเห็นหลายฝ่ายเห็นด้วยกับความเห็นของคณะกรรมการเศรษฐกิจ กฎระเบียบเกี่ยวกับการรับประกันเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อประกันสิทธิของผู้ซื้อ
อย่างไรก็ตาม ความคิดเห็นเหล่านี้ยังชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นที่จะต้องกำหนดขอบเขตของการรับประกัน มีกลไกเพื่อประกันความปลอดภัยและความแน่นอนในระดับที่เหมาะสม เพื่อลดต้นทุนขั้นต่ำที่ผู้ซื้อบ้านต้องจ่าย ด้วยเหตุนี้ จึงเป็นการจำกัดผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ และในขณะเดียวกันก็จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ยืดหยุ่น เนื่องจากธุรกรรมบางอย่างไม่จำเป็นต้องมีการรับประกัน
กระทรวงก่อสร้างเสนอชี้แจงภาระผูกพันทางการเงินของนักลงทุนต่อผู้ซื้อและผู้เช่าบ้าน เมื่อนักลงทุนไม่ส่งมอบบ้าน (ภาพประกอบ/LD)
เพื่อตอบสนองต่อความคิดเห็นข้างต้น กระทรวงการก่อสร้างซึ่งเป็นหน่วยงานร่างกฎหมาย ได้แก้ไขทิศทางดังต่อไปนี้: การรับประกันการขายและการเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตเป็นความรับผิดชอบของนักลงทุน แต่เป็นสิทธิของลูกค้า
กรณีที่ลูกค้าปฏิเสธสิทธิของตน ผู้ลงทุนจะไม่ต้องปฏิบัติตามความรับผิดชอบดังกล่าวตามระเบียบข้อบังคับ แต่จะต้องปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับอันเคร่งครัดตามกฎหมายปัจจุบันและร่างที่เสนอต่อ รัฐสภา
ดังนั้น กฎระเบียบที่นำมาใช้จึงยังคงยึดถือนโยบายเดิมไว้ เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าจะได้รับความคุ้มครองในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต อย่างไรก็ตาม นโยบายดังกล่าวไม่ได้เข้มงวดเกินไป ขัดขวางสิทธิในการเจรจา และก่อให้เกิดความยากลำบากแก่คู่สัญญาในการทำธุรกรรม
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องชี้แจงภาระผูกพันทางการเงินของผู้ลงทุนที่มีต่อผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านในกรณีที่ผู้ลงทุนไม่ส่งมอบบ้านตามที่ตกลงไว้กับลูกค้าในสัญญาซื้อหรือเช่าบ้านที่จะเกิดขึ้นในอนาคต รวมทั้งจำนวนเงินที่ผู้ลงทุนได้รับล่วงหน้าจากลูกค้าและจำนวนเงินอื่น ๆ (ถ้ามี) ที่ระบุไว้ในสัญญา
การกำหนดเพิ่มเติมในหนังสือค้ำประกันที่ออกโดยสถาบันการเงินที่ค้ำประกันการออกให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต จะต้องระบุระยะเวลามีผลบังคับใช้อย่างชัดเจน
พร้อมกันนี้ ขอชี้แจงว่าผู้ลงทุนคือผู้ใช้บริการค้ำประกันของสถาบันการเงิน ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงมีหน้าที่ชำระค่าธรรมเนียมบริการนี้ และไม่สามารถโยนความรับผิดชอบในการชำระค่าธรรมเนียมบริการนี้ให้กับลูกค้าได้
สำหรับประเด็นเรื่องเงินมัดจำในการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต ปัจจุบันมีสองทางเลือก กระทรวงการก่อสร้างได้เลือกแนวทางการควบคุมให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับเงินมัดจำจากลูกค้าเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขที่จะเริ่มดำเนินการได้
กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2563 ไม่ได้ควบคุมการบริหารจัดการการระดมทุนผ่านการวางเงินมัดจำเพื่อถือครองที่ดิน นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงใช้ประโยชน์จากช่องว่างทางกฎหมายนี้ในการระดมทุนผ่านรูปแบบต่างๆ ของการลงนามในสัญญาและข้อตกลงต่างๆ รวมถึงการได้รับเงินมัดจำจากลูกค้าที่มีพันธะผูกพันในการขายบ้านในโครงการ ในขณะที่บ้านในโครงการไม่มีเงื่อนไขเพียงพอที่จะดำเนินการตามกฎระเบียบ
ข้อพิพาทที่ซับซ้อนมากมายเกิดขึ้นจากสัญญาระดมทุนและสัญญามัดจำที่ลงนามในขณะที่บ้านยังไม่ผ่านคุณสมบัติสำหรับการดำเนินการเชิงพาณิชย์ ซึ่งส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบเชิงลบและความสูญเสียมักตกอยู่กับลูกค้า
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)