อพาร์ทเมนต์ 100 ล้านดอง/ตรม. ‘เกม’ สำหรับใคร?

รายงานล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี ราคาขายอพาร์ทเม้นท์ ใน กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ ราคาสินค้ายังคงอยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายหลักเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 อยู่ที่ 70-80 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2568 และเพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการอพาร์ตเมนต์หรูบางโครงการในฮานอยบันทึกราคาขายที่ 150-300 ล้านดอง/ตร.ม.

ในนครโฮจิมินห์ ราคาขายหลักเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 75 ล้านดองต่อตารางเมตร ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสแรกของปีนี้ แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 36 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567 โดยโครงการระดับไฮเอนด์บางโครงการมีราคาขายตั้งแต่ 150 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป

รายงานล่าสุดของ Savills ยังแสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์เปิดตัวใหม่ในแต่ละตารางเมตรในไตรมาสที่สองของฮานอยอยู่ที่ 91 ล้านดอง/ตารางเมตรโดยเฉลี่ย คาดว่าราคานี้จะไม่ลดลงอย่างน้อยในปีนี้ เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ที่พร้อมเปิดตัวในช่วงที่เหลือของปีคาดว่าจะมีราคาสูงกว่า 90 ล้านดอง/ตารางเมตร

รายงานของกระทรวงการก่อสร้างยังเน้นย้ำว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปีแต่ไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงและยังคงสูงเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ยของคนส่วนใหญ่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ยังคงมีปรากฏการณ์การกักตุนสินค้า การขึ้นราคา และการเก็งกำไร สิ่งเหล่านี้ทำให้ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ก่อให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน และเกินความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่

นักลงทุนและคนรวยคือลูกค้าหลักของกลุ่มอพาร์ตเมนต์หรูหรา (ภาพประกอบ: Minh Duc)

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาสูงในปัจจุบันเป็นนักลงทุนที่คาดหวังผลกำไรสูง ในทางกลับกัน แม้จะมีความต้องการสูง แต่ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะคนหนุ่มสาว กลับมีน้อยมาก เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยที่แพง

คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ได้วิเคราะห์ว่า ในส่วนของผู้ซื้อบ้าน พบว่ามีเพียงกลุ่มเล็กๆ เท่านั้นที่เป็นผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน บางรายซื้อเพื่อ "เก็งกำไร" ระยะสั้น บางรายซื้อเพื่อเก็บสินทรัพย์ไว้ ท่ามกลางความผันผวนอย่างรุนแรงของช่องทางการลงทุนอื่นๆ

จากการสำรวจของบริษัทวิจัยตลาด DKRA Vietnam พบว่า ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมีสัดส่วนสูงกว่าผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง โดยคิดเป็น 70-80% ของยอดขาย ลูกค้าเหล่านี้ส่วนใหญ่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วอย่างน้อย 2 แห่ง โดยใช้เงินที่ไม่ได้ใช้แทนการกู้ยืม พวกเขาให้ความสำคัญกับความสามารถในการทำกำไร สถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน ความสามารถในการเช่า และสภาพคล่อง

ผลสำรวจของบริษัท Property Guru Vietnam แสดงให้เห็นว่าธุรกรรมในตลาดอพาร์ตเมนต์สูงถึง 60% ในปัจจุบันกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มลูกค้าเพื่อการลงทุน นักลงทุนที่มีความสามารถในการรับความเสี่ยงได้เองล้วนยินดีที่จะใช้เงินทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ด้วยความเชื่อมั่นว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้

นอกจากกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรแล้ว คุณ Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) ยังชี้ให้เห็นกลุ่มคนอีกกลุ่มหนึ่งที่ยินดีซื้ออพาร์ตเมนต์ในราคา 100 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพทางการเงินที่ดี

คุณเมียน ระบุว่า แม้ราคาขายจะสูง แต่นักลงทุนก็ยังคงขายออกไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราการดูดซับอุปทานใหม่ยังคงสูงถึง 62% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์ที่ "ปิดการขาย" ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี

“ โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่มี ราคาสูง แต่ยังคงสามารถดูดซับได้ดี เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนที่มีฐานะทางการเงินดี ซึ่งรวมถึงชาวเวียดนามและชาวต่างชาติ ยังคงอยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ ความต้องการลงทุนก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากลูกค้าใช้ประโยชน์จากกระแสเงินสดที่ได้รับ 'สิทธิพิเศษ' โดยคาดว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ” คุณเมียนกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญยังกล่าวอีกว่าธุรกรรมส่วนใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เกิดจากความต้องการของผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจำนวนมาก

ตัวแทนจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยเปิดเผยว่า โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลทอง ราคาหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนมีฐานะและมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ซึ่งอาจเป็นลูกค้าในกลุ่มอายุ 8X และ 9X ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและชุมชนที่เจริญ

“ โครงการที่มีราคาตั้งแต่ 100-150 ล้านดองต่อตรม. จะขายง่ายที่สุด ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 200 ล้านดองต่อตรม. จะมีความคัดเลือกมากกว่า ” เขากล่าว

การลงทุนในช่วงที่ราคาสูงสุดมีความเสี่ยง

นายเหงียน ก๊วก หุ่ง รองประธานและเลขาธิการสมาคมธนาคารเวียดนาม เคยเตือนไว้ว่า นักลงทุนที่ "ถือครอง" อพาร์ตเมนต์ราคาสูงไว้จำนวนมาก รอให้ราคาสูงขึ้นก่อนแล้วจึงขาย จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงมากมาย ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป นายหุ่งกล่าวว่า ธนาคารเองก็ปล่อยกู้ นักลงทุนก็ซื้อบ้าน และต่อมาผู้ซื้อก็มีส่วนต่างราคากับผู้ซื้อรายอื่น โดยคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้น แต่เมื่อราคาลดลงหรือขายไม่ได้ ผู้ซื้อคนสุดท้ายก็จะได้รับผลกระทบ

การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในช่วงราคาสูงสุดอาจมีความเสี่ยงมากมาย (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

นายหุ่งเชื่อว่าในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อ รัฐบาล ดำเนินโครงการ “บ้านเอื้ออาทร 1 ล้านยูนิต” ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับคืนสู่สภาพเดิม

นอกจากนี้ เงินทุนกว่า 145,000 พันล้านดองที่รอนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังชี้ให้เห็นทิศทางที่ดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

นายเหงียน กวาง ฮุย ผู้อำนวยการคณะการเงินและการธนาคาร (มหาวิทยาลัยเหงียน ไตร) กล่าวด้วยว่า การลงทุนในอพาร์ตเมนต์มูลค่าหลายร้อยล้านดองนั้นมีความเสี่ยงสูง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นี่คือกลุ่มที่มีสภาพคล่องจำกัด เมื่อฐานลูกค้ามีขนาดเล็ก การขายต่อจึงเป็นเรื่องยาก ผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ร้อยล้านบาทต่อตารางเมตรเหล่านี้ก็ค่อนข้างต่ำเช่นกัน โดยให้ผลตอบแทนเพียงประมาณ 3-5% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าช่องทางอื่นๆ มาก

ในขณะเดียวกัน การลงทุนในอพาร์ตเมนต์เหล่านี้มีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดการปรับราคาหรือการเติบโตแบบทรงตัว หากราคาสูงเกินกว่าความสามารถในการซื้อและมูลค่าการใช้ประโยชน์ที่แท้จริง ตลาดอาจชะลอตัวลง

ท้ายที่สุด ตามที่นายฮุยกล่าว การนำเงินทุนทั้งหมดไปลงทุนในอพาร์ทเมนท์หรูหราหมายถึงการพลาดโอกาสในการกระจายการลงทุนในพื้นที่อื่นๆ

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company กล่าวด้วยว่า นักลงทุนควรใช้เงินเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาถูกเท่านั้นในเวลานี้

คุณตวนกล่าวว่า เมื่อประมาณ 2-3 ปีก่อน อพาร์ตเมนต์แทบจะไม่เคยอยู่ในพอร์ตการลงทุนที่น่าสนใจ เนื่องจากมองว่าเป็นสินค้าอุปโภคบริโภคที่มีมูลค่าลดลงเมื่อเวลาผ่านไป แต่เมื่ออุปทานใหม่ในฮานอยเริ่มมีจำกัดลง นักลงทุนจำนวนมากจึงกลับมาสนใจผลิตภัณฑ์นี้อีกครั้ง ด้วยกระแสเงินสดจากค่าเช่ารายเดือนประกอบกับอัตราการขึ้นราคา ทำให้การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้ผลกำไรที่ดีกว่าการประหยัดในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันสูงมากจนผู้ซื้อมักจะ "ซื้อในราคาสูงสุด" ซึ่งนำไปสู่ความเสี่ยงสูง ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ราคา 4-5 พันล้านดอง แต่อัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านดองต่อเดือน ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคา 2-3 พันล้านดอง ราคาค่าเช่าก็ใกล้เคียงกัน ดังนั้น คุณตวนจึงแนะนำว่านักลงทุนควรลงทุนในสินค้าที่มีราคาเหมาะสมเท่านั้น

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ PropertyGuru Vietnam เชื่อว่าควรซื้อหรือลงทุนเฉพาะสินค้าราคาถูกและสมเหตุสมผลเท่านั้น เขายังกล่าวอีกว่า เวลาในการซื้อไม่สำคัญเท่ากับการเตรียมฐานะทางการเงินให้มั่นคง ผู้ซื้อควรมีเงินของตนเองอย่างน้อย 30-40% ของมูลค่าบ้าน จำเป็นต้องมีกระแสเงินสดที่มั่นคงในอีก 3-5 ปีข้างหน้า เพื่อหลีกเลี่ยงแรงกดดันทางการเงินเมื่อต้องกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน

ที่มา: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html