“ความต้องการ” อพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ลดลงเนื่องจากมีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

อุปทานเพิ่มขึ้นเนื่องจากนโยบายส่งเสริมการขาย

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่ประกาศโดย Savills เมื่อไม่นานนี้ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 อุปทานอพาร์ตเมนต์กลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง โดยมีอัตราเพิ่มขึ้นสูงสุดเป็นประวัติการณ์ถึง 572% ต่อไตรมาส และ 11% ต่อปี โดยมียูนิตจำนวน 2,528 ยูนิต

อุปทานนี้มาจากโครงการใหม่สองโครงการและโครงการระยะถัดไปอีกหกโครงการในเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เฉพาะเมือง Thu Duc City เพียงแห่งเดียวมีส่วนแบ่งตลาดถึง 74% และโครงการที่มีปริมาณมาก เช่น The Glory Heights (เกรด B) มีส่วนแบ่งตลาดถึง 59%

อพาร์ทเมนต์ที่เหลือที่จะเปิดตัวสู่ตลาดคือโครงการคลาส B และ C ในพื้นที่ทางตะวันตกของนครโฮจิมินห์ ตั้งอยู่ที่บิ่ญเตินและบิ่ญจัน

อุปทานขั้นต้นเพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อยู่ที่ 7,722 หน่วย ซึ่งช่วยบรรเทาปัญหาการขาดแคลนอุปทานได้บางส่วน เกรด B มีอุปทานมากที่สุด โดยมีส่วนแบ่งตลาด 49% ตามมาด้วยเกรด C ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาด 34% และเกรด A ซึ่งมี 17%

นาย Troy Griffiths รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ Savills Vietnam อธิบายถึงการเพิ่มขึ้นของอุปทานประเภทนี้ว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลงและการเคลื่อนไหวสนับสนุนจาก รัฐบาล คาดว่าจะช่วยกระตุ้นการเติบโตของอุปทานและกระตุ้นตลาด”

ปัญหาการขาดแคลนอพาร์ทเมนท์ในโฮจิมินห์ได้รับการบรรเทาด้วยแหล่งจัดหาที่แข็งแกร่ง — อุปทานอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้น ตอบสนองต่อช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของตลาด

ในส่วนของสภาพคล่องในตลาด Savills ระบุว่าโครงการประเภท C มียอดธุรกรรม 651 รายการ แสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในตลาดปัจจุบันยังคงอยู่ในระดับสูง ขณะเดียวกัน โครงการประเภท A และประเภท B มียอดธุรกรรม 42 และ 210 รายการ ตามลำดับในช่วงที่ผ่านมา

เพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มุ่งเน้นการแก้ไขปัญหา 148 โครงการ โดยมี 39 โครงการที่ประสบผลสำเร็จ ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง และหนังสือเวียนฉบับที่ 10 จะช่วยให้โครงการที่กำลังดำเนินอยู่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้ดีขึ้น คาดว่ากลไกเหล่านี้จะช่วยเพิ่มอุปทานและส่งเสริมการพัฒนาตลาด

คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2566 จะมีรถใหม่ออกจำหน่ายมากกว่า 1,900 คัน โดยรถคลาส C จะเป็นรถหลัก มีส่วนแบ่งตลาด 69% รถคลาส B มีส่วนแบ่งตลาด 26% และรถคลาส A มีส่วนแบ่งตลาด 5%

เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์กำลังเปิดให้บริการเกือบเต็มศักยภาพแล้ว

ในตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีอุปทานอยู่ที่ 7,463 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มีโครงการที่กลับมาเปิดใหม่ 5 โครงการหลังการปรับปรุง ส่งผลให้มีอุปทานรวม 233 ยูนิต และมีโครงการเดิมเปิดใหม่อีก 12 โครงการ

ซาวิลส์บันทึกอัตราการเข้าพักที่ 81% ลดลง 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน เนื่องจากผู้เช่าชะลอการต่อสัญญาและความต้องการระยะสั้นลดลงในช่วงนอกฤดูกาล อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากความต้องการระยะยาวฟื้นตัวจากการกลับมาของชาวต่างชาติและนักเดินทางเพื่อธุรกิจระยะสั้นในประเทศ

“ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีผลประกอบการค่อนข้างดี แต่กำลังเผชิญกับการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ซึ่งทำให้ต้องมีการปรับปรุงและผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามา” นีล แมคเกรเกอร์ กรรมการผู้จัดการของซาวิลส์ เวียดนาม กล่าว

ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ลดลงเนื่องจากมีอุปทานที่เพิ่มขึ้นของ Figure 2 — อพาร์ตเมนต์ให้บริการกำลังดำเนินการเกือบเต็มกำลังการผลิต เนื่องมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดยังคงมีสูง

ด้วยเหตุนี้ นับตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา นครโฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 100,000 ยูนิตที่ส่งมอบ ซึ่งแข่งขันกับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อย่างดุเดือด เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน เครือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงได้ขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเติบโตของอุปทานสูงถึง 18% ต่อปี เป็นเกือบ 3,000 ยูนิต และคิดเป็น 38% ของอุปทานทั้งหมดในนครโฮจิมินห์ภายในไตรมาสที่สามของปี 2566

แบรนด์ใหม่ส่วนใหญ่พัฒนาในกลุ่ม C-segment และมุ่งเป้าไปที่ตลาดมวลชน โครงการที่บริหารงานโดยเครือมีนโยบายการตลาดและการให้เช่าแบบซิงโครนัส โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีผลการดำเนินงานที่ดี โดยมีอัตราการเช่ามากกว่า 90% และราคาเช่าสูงกว่าตลาดถึง 20%

วิลล่าและทาวน์เฮาส์ยังมีศักยภาพในอนาคต

ตลาดวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ไม่มีการบันทึกอุปทานใหม่ในแต่ละไตรมาส ซึ่งแตกต่างจากประเภทที่กล่าวมาข้างต้น ส่งผลให้อุปทานหลักของกลุ่มนี้ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยมีจำนวน 766 ยูนิต ลดลงร้อยละ 24 ต่อไตรมาส และร้อยละ 5 ต่อปี

โดยโครงการในนครทูดึ๊กมีสัดส่วนถึง 88% ของอุปทานหลักทั้งหมด ส่วนสินค้าราคาสูงกว่า 3 หมื่นล้านดองต่อหน่วยมีสัดส่วนถึง 86% ของอุปทานทั้งหมด

จำนวนธุรกรรมประเภทนี้ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีเพียง 64 หน่วย ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2561 โดยลดลง 43% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 82% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากความต้องการที่ลดลง ไม่มีอุปทานใหม่ และสินค้าคงคลังที่มีราคาแพง อัตราการดูดซับอยู่ที่เพียง 8% ลดลง 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 36% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ปัญหาการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์บรรเทาลงด้วยอุปทานที่เพิ่มขึ้น ภาพที่ 3 — ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ค่อนข้างมืดมน แต่ประเมินว่าจะมีศักยภาพสูงในอนาคตอันใกล้นี้

ในบริบทนี้ นักลงทุนยังคงระมัดระวังและถึงขั้นระงับการขาย จำกัดกิจกรรมทางการตลาด และเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปจนถึงปีหน้า นักลงทุนบางรายยังคงใช้นโยบายการขายและการให้สินเชื่อที่หลากหลาย รวมถึงนโยบายการเช่าเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

อย่างไรก็ตาม เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเภทนี้ในนครโฮจิมินห์ คุณนีล แม็กเกรเกอร์ กรรมการผู้จัดการของ Savills Vietnam กล่าวว่า "ตลาดวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต แม้จะเผชิญกับความท้าทายในปัจจุบัน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนเข้าถึงกองทุนที่ดินได้มากขึ้น เพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนที่ดินในปัจจุบัน"

ซาวิลส์คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 จะมียูนิตใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 200 ยูนิต และภายในปี 2569 คาดว่าตลาดจะมียูนิตใหม่เพิ่มขึ้นอีก 4,600 ยูนิต รวมถึงโครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญๆ หลายโครงการที่กำลังเสร็จสมบูรณ์

แหล่งที่มา