ขยายอุปทานเพื่อระบายราคาอสังหาฯ

ในช่วงที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากโครงการเปิดใหม่มีราคาสูงกว่าโครงการเดิม วงการอสังหาริมทรัพย์คึกคักเมื่อ Masterise Homes เปิดตัวโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ 2 Ton Duc Thang เขตไซ่ง่อน นครโฮจิมินห์ ด้วยราคาสูงถึง 450 ล้านดอง/ตร.ม. ทำลายสถิติราคาที่อยู่อาศัยเดิม ขณะเดียวกัน ในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น เฮาเหงีย (เดิมคือจังหวัดลองอาน) ราคาขายทะลุ 50 ล้านดอง/ตร.ม. หรือเขตบิ่ญเซือง (เดิมคือเขตบิ่ญเซือง) ก็มีราคาขายใกล้เคียงกัน

หนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องคืออุปทานที่จำกัด และหนึ่งในสาเหตุของการขาดแคลนนี้คืออุปสรรคทางกฎหมาย ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่เคยเกิดขึ้นมาก่อนแล้ว โดยอุปทานที่จำกัดนำไปสู่การเก็งกำไรที่ดิน

อย่างไรก็ตาม คาดว่าอุปสรรคดังกล่าวข้างต้นจะได้รับการแก้ไขในเร็ววัน เนื่องจากหน่วยงานท้องถิ่นได้เริ่มดำเนินการตามนโยบายนำร่องตามมติที่ 171/2024/QH15 ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2024 ของสภาแห่งชาติว่าด้วยการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้ว (มติที่ 171) ตัวอย่างเช่น สภาประชาชนนคร ฮานอย เพิ่งอนุมัติรายชื่อที่ดิน 150 แปลง รวมพื้นที่ 690.04 เฮกตาร์ เพื่อนำร่องโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดิน ตามมติที่ 171

ในขณะเดียวกัน ที่นครโฮจิมินห์ หน่วยงานต่างๆ กำลังดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อตรวจสอบที่ดิน 442 แปลงสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้กลไกที่คล้ายคลึงกัน ในเอกสารที่ส่งไปยังกรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ได้ระบุเนื้อหาที่จะตรวจสอบไว้อย่างชัดเจนดังนี้: "เงื่อนไข เกณฑ์ ขอบเขต สถานที่ และแปลงที่ดินที่ตั้งใจไว้สำหรับโครงการนำร่องเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่ตามมติหมายเลข 171"

แน่นอนว่าจำนวนแปลงที่ดินที่รวมอยู่ในโครงการนำร่องจะได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หวังว่าเมืองจะดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้ให้เสร็จสิ้นโดยเร็ว เพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการหลายร้อยโครงการที่หยุดชะงักมานานแล้ว เมื่อกรอบกฎหมายมีความคล่องตัวมากขึ้น อุปทานของที่อยู่อาศัยก็จะเพิ่มมากขึ้น มีที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภทเข้าสู่ตลาด ทำให้ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น และส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง

จากอีกมุมมองหนึ่ง การชะงักงันเป็นเวลานานของโครงการที่อยู่อาศัยถือเป็นการสูญเสียอย่างมหาศาล เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้รับเงินทุนจากการกู้ยืมร่วมกับเงินทุนของผู้พัฒนาเอง ยิ่งโครงการล่าช้ามากเท่าไร ดอกเบี้ยก็จะยิ่งสะสมมากขึ้นเท่านั้น ทำให้ผู้พัฒนาประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง หากโครงการเหล่านี้ได้รับการแก้ไขอย่างรวดเร็ว และมีการปล่อยที่อยู่อาศัยออกมาในเวลาที่เหมาะสม ก็จะสามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ บรรเทาแรงกดดันทางการเงินต่อผู้พัฒนา และช่วยให้เงินทุนหมุนเวียนได้เร็วขึ้น

ดังนั้น เมื่อ สภาแห่งชาติ ผ่านมติเกี่ยวกับการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่เดิม จึงได้รับการต้อนรับและคาดหวังอย่างมากจากภาคธุรกิจ

นอกจากนี้ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังเป็นแหล่งจัดหาที่สำคัญอย่างยิ่งที่ต้องดำเนินการอย่างรวดเร็ว มติที่ 171 คาดว่าจะส่งเสริมให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวนมาก เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น โฮจิมินห์ซิตี้และฮานอย ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ผันผวนอยู่ตลอดเวลาและสูงเกินรายได้ของประชากรส่วนใหญ่

กลไกนโยบายหลายอย่างที่เกิดจากมติฉบับนี้จะก่อให้เกิดความก้าวหน้า เช่น การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติจากงบประมาณแผ่นดิน จากเงินทุนที่เทียบเท่ากับมูลค่าที่ดินที่ลงทุนไปแล้วในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตามที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยกำหนด จากการขายทรัพย์สินของรัฐ และจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า ความซับซ้อนของขั้นตอนทางกฎหมายหลายประการเป็นสาเหตุที่ทำให้การจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมขาดแคลนในปัจจุบัน

ดังนั้น ด้วยความก้าวหน้าสำคัญสองประการ ได้แก่ โครงการนำร่องที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม กรอบกฎหมายจึงถูกรื้อถอนไปทีละน้อย ปัญหาที่เหลืออยู่คือ รัฐบาลจำเป็นต้องแปลงนโยบายให้เป็นการกระทำที่เป็นรูปธรรม เด็ดขาด และประสานงานกันอย่างรวดเร็ว เมื่อเครนเริ่มปรากฏขึ้นบนที่ดินว่างเปล่าและสถานที่ก่อสร้างกลับมาคึกคักอีกครั้ง นั่นจะเป็นสัญญาณว่านโยบายกำลังถูกนำไปปฏิบัติ และจะเป็นพื้นฐานในการเสริมสร้างความเชื่อมั่นว่าราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ กลับสู่ภาวะปกติ แทนที่จะพุ่งสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของประชาชน

ความดีงาม

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/bung-nguon-cung-de-ha-nhiet-gia-nha-dat-post804977.html