ราคาที่ดินในฮานอยเริ่มลดลงแล้ว

ตลาดที่ดินใน ฮานอย ไม่ได้ประสบกับการเพิ่มขึ้นของราคา 20-40% อีกต่อไปแล้ว แต่กำลังค่อยๆ ทรงตัวและมีการเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยที่ 3-5% เท่านั้น

ความเชื่อมั่นของนักลงทุนกำลังเปลี่ยนแปลงไป

ดึ๊ก ตุง (คนงานโกดัง) เคยเต็มใจเดินทาง 30-40 กิโลเมตรไปยังชานเมืองเพื่อดูที่ดิน แต่ตอนนี้เขาเลิกตามหาความเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว การเดินทางไกลที่ไร้ผลทำให้เขาเหนื่อยล้าทั้งกายและใจ

“ต้นปีที่ผ่านมา ผมขายที่ดินแปลงหนึ่งได้กำไรเล็กน้อย และเห็นว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นทำกำไรได้ดี ผมจึงมองหาที่ดินเพื่อสร้างบ้านต่อไป แต่ก็ยังซื้อไม่ได้สักที สาเหตุเพราะตลาดค่อนข้างปั่นป่วน ราคาแตกต่างกันไปในแต่ละคน แม้แต่ในพื้นที่เดียวกัน ทำให้ผมสับสนมาก” ตุงกล่าว

นายตุงยกตัวอย่างจากประสบการณ์จริงว่า เมื่อสองสัปดาห์ก่อน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์แนะนำที่ดินขนาด 135 ตารางเมตร ในตำบลฮอปเทียน (อำเภอมีดึก กรุงฮานอย) ให้เขาในราคา 1.5 พันล้านดง แต่หลังจากตรวจสอบแล้ว เขาพบว่าเจ้าของที่ดินตัวจริงขายในราคาที่ต่ำกว่านั้นประมาณ 200 ล้านดง

“ถึงแม้ว่านายหน้าจะได้รับค่าคอมมิชชั่นเป็นเรื่องปกติ แต่การเพิ่มราคามากกว่า 15% นั้นเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้ แม้แต่เจ้าของที่ดินเองก็ไม่ได้คาดหวังว่านายหน้าจะโฆษณาขายในราคาที่สูงขนาดนี้” ตุงเล่า

หนังสือพิมพ์หลายฉบับตั้งคำถามถึงความคึกคักในตลาดที่ดิน โดยตั้งคำถามว่ามันทำให้ความกระตือรือร้นของผู้ซื้อลดลงได้อย่างไร ผู้ซื้อกังวลว่าพวกเขาอาจรีบเข้าสู่ตลาดในช่วงที่ราคาพุ่งสูงสุดและซื้อในราคาที่สูงเกินจริง

ตามที่นักลงทุน Nguyen Tuan Quang กล่าวไว้ กระแสความต้องการที่ดินในช่วงที่ผ่านมาช่วยให้ "นักลงทุนรายใหญ่" หลายรายสามารถขายที่ดินที่ถือครองอยู่ได้อย่างประสบความสำเร็จ ตลาดกำลังทรงตัวและรอการพุ่งขึ้นของราคาครั้งต่อไป นอกจากนี้ นักลงทุนยังไม่กระตือรือร้นกับที่ดินมากเท่ากับช่วงสามเดือนแรกของปีนี้

"ข้อเท็จจริงที่ว่าหนังสือพิมพ์หลายฉบับตั้งคำถามถึงความคึกคักในตลาดที่ดินจัดสรร ทำให้ความกระตือรือร้นของผู้ซื้อลดลง พวกเขากังวลว่าอาจจะรีบเข้าสู่ตลาดในช่วงที่ราคาพุ่งสูงสุดและซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงเกินจริง ดังนั้น ความตั้งใจในการลงทุนจึงถูกระงับไว้ชั่วคราว" กวางวิเคราะห์

สถิติจาก Batdongsan.com แสดงให้เห็นว่าในเดือนเมษายน 2567 จำนวนที่ดินที่ประกาศขายยังคงเท่าเดิมกับเดือนก่อนหน้า แต่ความสนใจของประชาชน (สะท้อนจากปริมาณการค้นหา) ลดลง 5% สำหรับที่ดินเพื่อโครงการโดยเฉพาะ ความสนใจลดลงมากถึง 19%

ตัวเลขข้างต้นไม่เพียงแต่แสดงให้เห็นว่าความต้องการที่ดินลดลงแล้ว แต่ยังเน้นย้ำถึงการลดลงของภาคส่วนที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ ด้วย สิ่งนี้ได้รับการยืนยันเพิ่มเติมในรายงานไตรมาสที่ 1 ปี 2024 ของ กระทรวงการก่อสร้าง แม้ว่าปริมาณการทำธุรกรรมที่ดินโดยรวมจะสูงกว่าไตรมาสที่ 1 ปี 2023 เกือบ 20% แต่ปริมาณที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ กลับเพิ่มขึ้นมากกว่า 30%

ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงปรับฐานราคา

นาย Ngo Xuan Chuc ผู้อำนวยการศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในกรุงฮานอย ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ด้านการลงทุนว่า สภาพตลาดในปัจจุบันเปลี่ยนแปลงไปเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี

นายชุกกล่าวว่า "ตลาดที่ดินชะลอตัวลงในช่วงสองสัปดาห์ที่ผ่านมา ราคาที่ดินไม่ได้ลดลง แต่ก็ไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากเท่าเดิม แม้แต่ในพื้นที่รอบถนนวงแหวนรอบที่ 4"

เกี่ยวกับสาเหตุที่ราคาที่ดิน "ชะลอตัวลง" นั้น นายชุคเชื่อว่ามีสาเหตุหลักอยู่สามประการ

ประการแรก นักลงทุนต้องการสังเกตผลกระทบที่แท้จริงของกฎหมายที่ดินปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากกฎหมายดังกล่าวจะเริ่มมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการในอีกไม่ถึงสองเดือนข้างหน้า

ประการที่สอง ราคาทองคำที่พุ่งสูงขึ้นทำสถิติอย่างต่อเนื่องได้สร้างความรู้สึกกลัวพลาดโอกาส (FOMO: Fear of Missing Out) ในหมู่ประชาชน หลายคนหันมา "ตามกระแส" ของราคาทองคำแทนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สาม ปัญหาเกิดจากการตั้งราคาที่สูงเกินจริงของผู้ขาย ในบางพื้นที่ชานเมือง ราคาที่ดินสูงเกิน 100 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะที่ก่อนหน้านี้อยู่ที่เพียง 60-70 ล้านดง/ตารางเมตร ตัวเลขนี้ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากท้อใจ

นางสาวฟาม ถิ เมียน รองหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและให้คำปรึกษาส่งเสริมการลงทุน สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ที่ดินเปล่ายังคงเป็นกลุ่มสินทรัพย์ที่นักลงทุนให้ความสำคัญเป็นลำดับต้นๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันกลุ่มผลิตภัณฑ์นี้กำลังอยู่ในช่วงปรับราคา

“ตลาดที่ดินในพื้นที่วางแผนสำคัญ เช่น ดงอาน จาลัม หรือพื้นที่โดยรอบถนนวงแหวนรอบที่ 4 ยังคงดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบัน ราคาที่ดินค่อยๆ ทรงตัว เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 3-5% ซึ่งแตกต่างจากไตรมาสแรกของปี 2024 ที่ราคาที่ดินในหลายพื้นที่พุ่งสูงขึ้นถึง 20-40%” นางสาวเมี่ยนกล่าว

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญจาก VARS เชื่อว่าที่ดินเปล่าเป็นกลุ่มการลงทุนที่คุ้มค่าในอนาคต โดยเฉพาะที่ดินเปล่าสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยที่มีราคาอยู่ระหว่าง 2 ถึง 3 พันล้านดอง ยังคงมีสภาพคล่องที่ดี

นางสาวเมี่ยนได้อธิบายเพิ่มเติมถึงสาเหตุที่ทำให้ตลาดที่ดินเพื่อโครงการยังคงซบเซา โดยระบุว่าที่ดินเพื่อโครงการมักมีโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบไม่สมบูรณ์ ทำให้ผู้ลงทุนมองเห็นศักยภาพของที่ดินแปลงนั้นได้ยาก

นอกจากนี้ ความสำเร็จหรือความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่ดินขึ้นอยู่กับผู้พัฒนาเป็นอย่างมาก ในบริบทของตลาดที่กำลังฟื้นตัว ธุรกิจจำนวนมากยังคงดิ้นรน และความสามารถในการดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จยังคงเป็นเครื่องหมายคำถามใหญ่ ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมักมองหาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อให้สามารถควบคุมสถานการณ์ได้มากขึ้น

โดยรวมแล้ว ตลาดที่ดินไม่ได้อยู่ในช่วง "ร้อนแรง" เหมือนแต่ก่อนแล้ว และกำลังค่อยๆ เข้าสู่ช่วงที่มั่นคงขึ้น ปัจจุบัน นักลงทุนในภาคส่วนนี้อยู่ในสถานะ "รอดูสถานการณ์" โดยรอผลกระทบจากกฎหมายที่ดินปี 2024

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/dat-nen-ha-noi-bat-dau-ha-nhiet-d215732.html