ราคาที่ดินฮานอยเริ่ม “เย็นลง”

ราคาที่ดินใน ฮานอย ไม่ปรับขึ้น 20-40% อีกต่อไปแล้ว แต่เริ่มทรงตัวอีกครั้ง โดยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 3-5% เท่านั้น

การเปลี่ยนแปลงความรู้สึกของนักลงทุน

ในฐานะคนที่ยอมเดินทาง 30-40 กิโลเมตรไปยังชานเมืองเพื่อดูที่ดิน ดึ๊ก ตุง (พนักงานคลังสินค้า) เลิกไล่ตามความฝันเรื่องอสังหาริมทรัพย์แล้ว การเดินทางไกลแต่ไม่ได้ผลลัพธ์ใดๆ ทำให้เขาเหนื่อยล้าทั้งร่างกายและจิตใจ

“ต้นปีนี้ ผมซื้อขายที่ดินได้สำเร็จและได้กำไรเล็กน้อย พอเห็นว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ “ได้กำไร” ผมก็เลยยังคงหาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยต่อไป แต่ก็ยังไม่ได้ซื้อเลย สาเหตุคือตลาดค่อนข้างวุ่นวาย ราคาที่ดินในย่านเดียวกันต่างกัน ทำให้ผมสับสนมาก” คุณตุงเล่า

นายตุง อ้างอิงข้อเท็จจริง โดยกล่าวว่าเมื่อสองสัปดาห์ก่อน นายหน้าได้แนะนำให้เขาซื้อที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 135 ตารางเมตร ในตำบลโห้เตี๊ยน (เขตหมี่ดึ๊ก กรุงฮานอย) ในราคา 1.5 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม หลังจากตรวจสอบแล้ว เขาพบว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นขายไปในราคาต่ำกว่าราคาประเมินประมาณ 200 ล้านดอง

“แม้ว่านายหน้าจะได้รับค่าคอมมิชชั่นเป็นเรื่องปกติ แต่การขึ้นราคามากกว่า 15% ถือว่ายอมรับไม่ได้ แม้แต่เจ้าของที่ดินเองก็ไม่คาดคิดว่านายหน้าจะขายได้ในราคาส่วนต่างที่สูงขนาดนี้” คุณตุงกล่าว

หนังสือพิมพ์หลายฉบับตั้งคำถามถึงกระแสความนิยมที่ดินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ความคึกคักของผู้ซื้อเริ่มลดลง พวกเขากังวลว่าจะรีบเร่งเข้าสู่ตลาดในช่วงพีคและซื้อในราคาที่ “สูงลิบลิ่ว”

นักลงทุนเหงียน ตวน กวง ระบุว่า ภาวะคลั่งที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ได้ช่วยให้ “ฉลาม” จำนวนมากประสบความสำเร็จในการขายสินค้าของตน ขณะนี้ตลาดอยู่ในช่วงทรงตัวและรอการขึ้นราคาครั้งต่อไป นอกจากนี้ นักลงทุนยังไม่กระตือรือร้นที่จะซื้อที่ดินมากเท่ากับช่วง 3 เดือนแรกของปีนี้

“การที่หนังสือพิมพ์หลายฉบับตั้งคำถามถึงกระแสความนิยมในธุรกิจที่ดินทำให้ความตื่นตัวของผู้ซื้อลดน้อยลง พวกเขากังวลว่าจะรีบเร่งเข้าสู่ตลาดในช่วงพีคและซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงลิ่ว ดังนั้น ความตั้งใจในการลงทุนจึงถูกระงับไว้ชั่วคราว” คุณกวางวิเคราะห์

สถิติจากบัตตงซานแสดงให้เห็นว่าในเดือนเมษายน 2567 จำนวนแปลงที่ดินสำหรับขายยังคงเท่าเดิมเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า แต่ระดับความสนใจของสาธารณชน (สะท้อนจากการค้นหา) ลดลง 5% เฉพาะในส่วนของที่ดินโครงการ ระดับความสนใจลดลง 19%

ตัวเลขข้างต้นไม่เพียงแต่แสดงให้เห็นว่าภาวะเงินเฟ้อที่ดินลดลงเท่านั้น แต่ยังแสดงให้เห็นถึงความด้อยคุณภาพในส่วนของที่ดินโครงการอีกด้วย ซึ่งเห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้นในรายงานไตรมาสแรกของปี 2567 ของ กระทรวงก่อสร้าง แม้ว่าปริมาณการซื้อขายที่ดินโดยรวมจะสูงกว่าไตรมาสแรกของปี 2566 เกือบ 20% แต่ปริมาณที่ดินโครงการยังคงเพิ่มขึ้นมากกว่า 30%

ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงปรับราคา

นาย Ngo Xuan Chuc ผู้อำนวยการศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่าภาพตลาดปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงไปเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี

“ตลาดที่ดินชะลอตัวลงในช่วงครึ่งเดือนที่ผ่านมา ราคาที่ดินไม่ได้ลดลง แต่ก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก แม้แต่ในพื้นที่รอบถนนวงแหวนรอบที่ 4” คุณชุกกล่าว

ส่วนสาเหตุที่ราคาที่ดิน “เย็นลง” นั้น นายชุก กล่าวว่า มีอยู่ 3 สาเหตุหลัก

ประการแรก นักลงทุนต้องการสังเกตเพิ่มเติมเกี่ยวกับผลกระทบในทางปฏิบัติของกฎหมายที่ดินปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อกฎหมายนี้จะถูกนำไปใช้เป็นทางการในอีกไม่ถึง 2 เดือนข้างหน้า

ประการที่สอง ราคาทองคำที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้สร้างทัศนคติแบบ FOMO (กลัวพลาด) ในหมู่ประชาชน หลายคนจึงหันไป “จับกระแส” ทองคำ แทนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สาม เกิดจากการที่ผู้ขายปรับราคาที่ดินขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล บางพื้นที่ชานเมืองมีราคาที่ดินสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ก่อนหน้านี้ราคาที่ดินอยู่ที่เพียง 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ตัวเลขนี้ทำให้นักลงทุนจำนวนมากลังเล

คุณฟาม ทิ เมียน รองหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและที่ปรึกษา ฝ่ายส่งเสริมการลงทุน สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ที่ดินยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักใน “กลุ่ม” อสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ขณะนี้กลุ่มผลิตภัณฑ์นี้กำลังอยู่ในขั้นตอนการปรับราคาขาย

“ตลาดที่ดินในพื้นที่ทำเลทองด้านการวางแผน เช่น ด่งอันห์, ซาลัม หรือพื้นที่รอบถนนวงแหวนรอบที่ 4 ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุน ปัจจุบันราคาที่ดินค่อยๆ ทรงตัว โดยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเพียง 3-5% ซึ่งต่างจากไตรมาสแรกของปี 2567 ที่ราคาที่ดินในหลายพื้นที่พุ่งสูงขึ้นถึง 20-40%” คุณเมียนกล่าว

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญจาก VARS เชื่อว่าที่ดินเป็นภาคส่วนที่คุ้มค่าต่อการลงทุนในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 2-3 พันล้านดอง ยังคงมีสภาพคล่องที่ดี

เมื่อพูดถึงเหตุผลที่ที่ดินโครงการยังคงมีปัญหา คุณเมียนกล่าวว่า ที่ดินโครงการมักมีโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ทำให้นักลงทุนไม่สามารถจินตนาการถึงศักยภาพของที่ดินที่จะลงทุนได้

นอกจากนี้ ความสำเร็จหรือความล้มเหลวของที่ดินในโครงการยังขึ้นอยู่กับนักลงทุนเป็นส่วนใหญ่ ในบริบทของตลาดที่กำลังฟื้นตัว ธุรกิจหลายแห่งยังคงอ่อนแอ ความสามารถในการดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จยังคงเป็นคำถามสำคัญ ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมักมองหาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเพื่อประเมินสถานการณ์อย่างมีเชิงรุกมากขึ้น

โดยทั่วไปแล้ว ตลาดที่ดินไม่ได้อยู่ในภาวะ “ร้อนรุ่ม” เหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป และกำลังค่อยๆ เข้าสู่ภาวะทรงตัว ปัจจุบัน นักลงทุนในกลุ่มนี้อยู่ในภาวะ “รอดู” รอผลกระทบของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/dat-nen-ha-noi-bat-dau-ha-nhiet-d215732.html