ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 คือ มาตรา 45 ไม่ได้กำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับการโอนหรือการบริจาคที่ดินปลูกข้าวอีกต่อไป บุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิต ทางการเกษตร ยังคงได้รับอนุญาตให้รับการโอนหรือการบริจาคที่ดินปลูกข้าวได้
นอกจากนี้ มาตรา 96 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินยังได้ระบุชัดเจนว่า ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเกษตรกรรมเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน หากเข้าเงื่อนไขการชดเชย จะได้รับการชดเชยเป็นที่ดินเกษตรกรรมหรือเงิน หรือที่ดินที่มีวัตถุประสงค์แตกต่างไปจากประเภทที่ดินทวงคืนหรือที่อยู่อาศัย
การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเพื่อการเกษตรคาดว่าจะเป็นการเปิดช่วงบูมสำหรับกลุ่มนี้
นาย Nguyen The Diep รองประธาน Hanoi Real Estate Club ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว Dan Tri ว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้สร้างเส้นทางทางกฎหมายที่ก้าวล้ำสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร
ดังนั้น การไม่จำกัดหัวข้อการโอนกรรมสิทธิ์จะทำให้ตลาดที่ดินเพื่อการเกษตรคึกคักมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรสูงขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งจะก่อให้เกิดเงื่อนไขให้เกษตรกรลดความเสียเปรียบ
อย่างไรก็ตาม จะมีกลุ่มนักลงทุนและธุรกิจที่รวบรวมและเก็งกำไรที่ดินเกษตรกรรมเพื่อรอรับค่าตอบแทนหรือที่อยู่อาศัยที่สูง อันที่จริง การเก็งกำไรที่ดินเกษตรกรรมยังไม่เกิดขึ้นในช่วงที่กฎหมายมีผลบังคับใช้ ก่อนหน้านี้ นักลงทุนหลายรายซื้อขายที่ดินโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือเท่านั้น เนื่องจากไม่มีสิทธิ์ทำธุรกรรม อย่างไรก็ตาม หลังจากกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ การทำธุรกรรมจะมีความเปิดกว้างมากขึ้น ทำให้กลุ่มนี้คึกคักมาก" นายเดียปกล่าว
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ชี้ให้เห็นว่าการเก็งกำไรที่ดินเกษตรกรรมจะก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมายต่อนักลงทุน เพราะหากการวางแผนโครงการถูกระงับไปหลายปี เงินทุนของนักลงทุนก็อาจ "ถูกฝัง" ไว้ได้ นอกจากนี้ การเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ ก็เป็นเรื่องยากมาก หรืออาจถึงขั้นเป็นไปไม่ได้เลย
พื้นที่เขตเมืองในเขตฮว่างใหม่ (ฮานอย) ถูกทิ้งร้างมานานหลายปี (ภาพ: Tran Khang)
ผู้เชี่ยวชาญ Pham Duc Toan กล่าวว่า การฟื้นฟูที่ดินเกษตรกรรมด้วยการชดเชยเป็นเงินสดหรือที่อยู่อาศัยกำลังเปิดทางเลือกในการเจรจามากมายสำหรับนักลงทุนและผู้ใช้ที่ดิน
ในอดีตมีกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินเรียกร้องค่าชดเชยที่สูงเกินไป ทำให้ผู้ลงทุนต้องจ่ายเงินจำนวนมาก แต่พวกเขาก็ตกลงกันว่าหลังจากโครงการแล้วเสร็จ พวกเขาจะจ่ายค่าชดเชยให้กับผู้ที่ได้รับที่ดินคืนด้วยที่ดินหรือบ้านในโครงการ หรืออัตราซื้อคืนพิเศษ
ปัจจุบันการเวนคืนที่ดินทำกินเพื่อชดเชยเป็นเงินหรือที่อยู่อาศัยนั้นอยู่ภายใต้การควบคุมของกฎหมายให้เป็นรูปแบบหนึ่งของการทำให้ถูกกฎหมาย ก่อให้เกิดทิศทางที่เปิดกว้างสำหรับนักลงทุนในกระบวนการเคลียร์พื้นที่” นายโตน กล่าว
เขาเล่าว่า ในอดีตเคยมีกลุ่มที่รวบรวมที่ดินเพื่อการเกษตร ซื้อขายด้วยกระดาษที่เขียนด้วยลายมือ และรอรับเงินชดเชยเมื่อดำเนินโครงการ แต่วิธีนี้ไม่เป็นที่นิยมนัก อย่างไรก็ตาม นักลงทุนในปัจจุบันสามารถชดเชยได้ในระดับหนึ่งเท่านั้น หากราคาสูงเกินไป พวกเขาอาจมีทางเลือกในการขอให้รัฐบาลท้องถิ่นเข้ามาแทรกแซงเพื่อถางที่ดิน
เนื่องจากเป็นเรื่องของการพัฒนา เศรษฐกิจ ท้องถิ่น ท้องถิ่นจึงมักดำเนินการอย่างเคร่งครัดเพื่อหลีกเลี่ยงการสร้างบรรทัดฐานที่ไม่ดี เรื่องนี้ยังถือเป็นความเสี่ยงสำหรับนักเก็งกำไรที่ดินเพื่อการเกษตรอีกด้วย นอกจากนี้ คุณโทอันกล่าวว่า หากโครงการล่าช้าหรือถูกยกเลิก จะมีความเสี่ยงเพิ่มเติมเกิดขึ้น ดังนั้น นักเก็งกำไรอาจประสบกับความสูญเสียอย่างหนัก
ในช่วงที่เกิดภาวะ “ไข้ที่ดิน” ขึ้นสูงเมื่อเร็วๆ นี้ ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรก็พุ่งสูงขึ้นมากเช่นกัน และผู้คนก็ไม่ยอมขายในราคาต่ำ หากมีโครงการก่อสร้าง คนก็คงจะไม่ขาย แต่รอรับผลตอบแทน ดังนั้น การเก็งกำไรที่ดินเพื่อการเกษตรจึงมีความเสี่ยงมากกว่าผลตอบแทน ผมรู้จักกลุ่มคนบางกลุ่มที่เคยเก็งกำไรที่ดินเพื่อการเกษตร แต่ตอนนี้กลับผิดหวังเพราะขายขาดทุนและไม่มีผู้ซื้อ" เขากล่าว
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dau-co-dat-nong-nghiep-de-duoc-den-bu-co-the-vo-mong-20240702104011786.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)