ราคาประมูลที่ดินที่สูงลิ่วตามมาด้วยการยกเลิกเงินมัดจำกำลังกลายเป็นเรื่อง "ธรรมดา"

(CLO) การประมูลที่ดินที่มีสัญญาณความผิดปกติทั้งราคาชนะและจำนวนใบสมัครยังคงดำเนินต่อไป เนื่องจากยังคงมีจิตวิทยาเก็งกำไรและความคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับขึ้น

ก่อนหน้านี้ในเดือนสิงหาคม กระแสความนิยมของสาธารณชนถูกกระตุ้นอย่างต่อเนื่องจากการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของ ฮานอย เช่น แถ่งโอย และฮว่ายดึ๊ก ซึ่งมีผู้ลงทะเบียนจำนวนมาก ระยะเวลาการประมูลยาวนาน และมีผู้เสนอราคาที่พุ่งสูงขึ้น สูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า พัฒนาการและผลลัพธ์นี้ยังคงดำเนินต่อไปในการประมูลที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ที่ห่าดงและเทืองติ๋น

เมื่อวันที่ 19 ตุลาคมที่ผ่านมา เขตห่าดงประสบความสำเร็จในการประมูลที่ดิน 27 แปลง ในเขตฟูลือง เอียนเงีย และเดืองน้อย โดยหลังจากการประมูล 14 รอบ พบว่าลูกค้าที่ชนะการประมูลราคาสูงสุดมีราคาสูงถึง 262 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า ส่วนราคาต่ำสุดก็สูงกว่า 5.8 เท่าเช่นกัน โดยอยู่ที่ 133 ล้านดองต่อตารางเมตร

การประมูลที่ดินที่ฮาดงจัดขึ้นเมื่อวันที่ 19 ตุลาคม (ภาพ: VV)

เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม ณ ตวงติน หลังจากการประมูลอย่างดุเดือดเป็นเวลา 16 ชั่วโมง ที่ดิน 19 แปลงจากทั้งหมด 40 แปลงในโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของที่ดินที่ประมูลในตำบลวันเดียม เขตตวงติน กรุงฮานอย ก็ประสบความสำเร็จในการประมูลเช่นกัน ด้วยราคาประมูลสูงสุดที่ 52,864 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนราคาต่ำสุดอยู่ที่ 24,384 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 3,864 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนที่ดินที่เหลืออีก 21 แปลงไม่ประสบความสำเร็จในการประมูล เนื่องจากผู้เข้าร่วมการประมูลละเมิดกฎระเบียบ

ราคาประมูลที่ดินที่สูงลิ่วตามมาด้วยการยกเลิกเงินมัดจำกำลังกลายเป็นเรื่อง "ธรรมดา"

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) กล่าวว่า แม้จะมีการแทรกแซงจากทางการ แต่สุดท้ายแล้ว การประมูลก็ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง และราคาที่ดินที่ประมูลก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ประการแรก เกี่ยวกับราคาเริ่มต้น ราคาเริ่มต้นยังคงต่ำมาก ต่ำกว่าราคาตลาดที่กำหนดไว้ตามกฎระเบียบปัจจุบันอย่างมาก ซึ่งคำนวณจากค่าสัมประสิทธิ์ K คูณด้วยราคาที่ดินของเมือง

“คณะกรรมการประชาชนท้องถิ่นยังคงยึดถือรายการราคาที่ดินเดิมตั้งแต่ปี 2020 ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 โดยราคาเริ่มต้นจะเปลี่ยนแปลงก็ต่อเมื่อฮานอยออกรายการราคาที่ดินใหม่” VAR กล่าว

ประการที่สอง ราคาที่ดินในการประมูลยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะสินค้าที่มีการรับประกันทางกฎหมายและมีศักยภาพในการเติบโตที่ชัดเจน เช่น ที่ดินที่นำมาประมูล มีสูงมาก

ในความเป็นจริง ในพื้นที่อย่างฮว่ายดึ๊กหรือห่าดง ศักยภาพในการพัฒนาเมืองควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสร้างความคาดหวังสูงสำหรับนักลงทุน นักลงทุนหลายรายยินดีจ่ายราคาสูงเพื่อเป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์จำนวนจำกัดเหล่านี้ แม้ว่าราคาอาจสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของที่ดินมากก็ตาม

นอกจากนี้ ด้วยการคาดหวังว่ามูลค่าที่ดินจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต ผู้ซื้ออาจยอมรับราคาที่สูงกว่าการประเมินปกติมาก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเพิ่มขึ้นของราคาที่สูงนั้นเป็นผลมาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยที่กำลังเติบโตอย่างร้อนแรง โดยมีอุปทานที่จำกัด โดยราคาหลักยังคงสร้างระดับสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องควบคู่ไปกับความคาดหวังในการขยายตัวของเมืองและโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจร

เหตุผลสำคัญอีกประการหนึ่งที่ทำให้ราคาประมูลชนะสูงคือพฤติกรรมการจ่ายราคาที่สูงกว่าแล้วยอมสละเงินมัดจำ ไม่จ่ายเงินประมูลที่ชนะ แม้จะยอมละเลยความเสี่ยง ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการประมูลเพื่อทำให้ราคาที่ชนะถูกต้องตามกฎหมายด้วยจุดประสงค์เพื่อ "เพิ่มราคา" สร้างระดับราคา "เสมือน" เป็นพื้นฐานในการดันราคาที่ดินที่เกี่ยวข้องให้สูงขึ้นเพื่อแสวงหากำไร

แม้ว่าทางการจะเข้ามาตรวจสอบแล้วก็ตาม แต่การกระทำดังกล่าวเป็นเพียงเพื่อให้แน่ใจว่ากระบวนการประมูลมีความโปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น และยากที่จะแทรกแซงราคาตลาด

ราคาประมูลที่ดินพุ่งสูงตามด้วยการยกเลิกเงินมัดจำกลายเป็น "เรื่องปกติ" แล้ว (ภาพ: ST)

เนื่องจากใน ระบบเศรษฐกิจ ตลาด ทั้งสองฝ่ายที่เกี่ยวข้องในการซื้อขายจะต้องปฏิบัติตามหลักการตกลงร่วมกัน พวกเขาสามารถยกเลิกเงินมัดจำได้อย่างสมบูรณ์โดยไม่ต้องมีหลักฐาน และหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่พวกเขาจะขึ้นราคาเมื่อสินค้าขาดแคลนในตลาด

“การตีตราพฤติกรรมเหล่านี้ในปัจจุบันว่าเป็นการเก็งกำไรและเงินเฟ้อก็มาจากอารมณ์ความรู้สึกเช่นกัน เวียดนามไม่มีเอกสารทางกฎหมายใด ๆ ที่นิยามพฤติกรรมนี้ว่าเป็นพื้นฐานในการจัดการ” VARs กล่าว

นอกจากนี้ ภายใต้กฎระเบียบปัจจุบัน บุคคลที่ชนะการประมูลแต่ไม่ชำระเงินเต็มจำนวนภายใน 120 วัน จะต้องรับโทษ "เล็กน้อย" โดยจะยกเลิกผลการประมูลและสูญเสียเงินมัดจำเท่านั้น ซึ่งถือเป็นโทษที่ต่ำมากเนื่องจากราคาเริ่มต้นที่ต่ำ

กฎหมายการประมูลทรัพย์สินฉบับปรับปรุงได้เพิ่มความเข้มงวดของกฎระเบียบสำหรับผู้ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน แต่กฎระเบียบเหล่านี้จะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงวันที่ 1 มกราคม 2568 อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากฎระเบียบใหม่จะมีผลบังคับใช้แล้ว แต่ด้วยสถานการณ์อุปสงค์-อุปทานในปัจจุบันและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยที่ร้อนแรง โอกาสที่ราคาจะทำลายสถิติใหม่อีกครั้งในการประมูลครั้งต่อไปก็มีสูงมาก และจะค่อยๆ กลายเป็น "เรื่องปกติที่เกิดขึ้นทุกวันในเขตนี้" เนื่องจากยังคงมีแนวคิดเก็งกำไร และความคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จำเป็นต้องมีมาตรการที่เข้มงวดยิ่งขึ้น

เพื่อให้แน่ใจว่ากระบวนการประมูลมีความยุติธรรมและโปร่งใส ลดการเก็งกำไรและเงินเฟ้อให้น้อยที่สุด VARS จึงเสนอคำแนะนำหลายประการ

ประการแรก ผู้จัดงานประมูลต้องตรวจสอบอย่างใกล้ชิดและให้แน่ใจว่ากระบวนการและขั้นตอนการประมูลทั้งหมดเป็นไปตามกฎหมายปัจจุบัน

ประการที่สอง หน่วยงานบริหารของรัฐต้องติดตาม "ความเคลื่อนไหว" ของการประมูลอย่างใกล้ชิดอย่างต่อเนื่อง เพื่อดำเนินมาตรการแก้ไขอย่างทันท่วงทีเมื่อตรวจพบสัญญาณของ "ความไม่มั่นคง"

พร้อมกันนี้ ให้พิจารณานำกลไก นโยบาย และระเบียบปฏิบัติที่เข้มงวดยิ่งขึ้นที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมนี้ไปปฏิบัติโดยเร็ว เพื่อชี้นำกิจกรรมนี้ไปในทิศทางที่ถูกต้องโดยเร็ว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรพิจารณาให้โทษสำหรับการละทิ้งเงินฝากสูงขึ้น ดังนั้นจึงเพิ่ม "การพิจารณา" ระหว่าง "กำไรและขาดทุน" ของผู้เข้าร่วมการประมูล ซึ่งจะจำกัด "แนวโน้มการเก็งกำไร" ผ่านกิจกรรมการประมูลไว้บ้าง

ประการที่สาม รัฐจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในการจัดการกับกรณีที่ชนะการประมูลแต่ "โอน" ออกไปในระยะเวลาอันสั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง VARS ระบุว่า สิ่งสำคัญที่สุดยังคงเป็นปัญหาคอขวดในการจัดหาที่อยู่อาศัย

จำเป็นต้องมีมาตรการเชิงรุกและเชิงปฏิบัติในเร็วๆ นี้เพื่อ "ปลดล็อก" อุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การตรวจสอบและแก้ไขโครงการที่ติดขัดในประเด็นทางกฎหมาย ถือเป็นวิธีที่เร็วที่สุดที่จะช่วยผลักดันอุปทานเข้าสู่ตลาดมากขึ้น

“เมื่ออุปทานค่อยๆ ตอบสนองความต้องการ ตลาดจะปรับตัวโดยอัตโนมัติ และราคาโดยทั่วไป รวมถึงราคาประมูลโดยเฉพาะ จะใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินมากขึ้น” VAR เน้นย้ำ

ที่มา: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html