ข้อเสนอให้มีการกำหนดกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก

กระทรวงการก่อสร้าง จะศึกษาคำแนะนำของผู้มีสิทธิเลือกตั้งจังหวัดลัมดงอย่างรอบคอบเพื่อเสนอในกฤษฎีกาของรัฐบาลเพื่อกำหนดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กอย่างชัดเจนเพื่อให้แน่ใจถึงความเฉพาะเจาะจงและความเป็นไปได้ในการนำไปใช้

กระทรวงการก่อสร้างได้ตอบสนองต่อคำร้องของผู้มีสิทธิเลือกตั้งในจังหวัด ลัมดง เกี่ยวกับความจำเป็นในการมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก

ตามข้อเสนอของผู้มีสิทธิเลือกตั้งในจังหวัดด่ง เกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 10 วรรค 2 แห่งกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า "องค์กร ครัวเรือน และบุคคลที่ขาย โอน เช่า หรือเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและไม่สม่ำเสมอ ไม่จำเป็นต้องจัดตั้งวิสาหกิจ แต่ต้องแจ้งและชำระภาษีตามบทบัญญัติของกฎหมาย" มาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 02/2022/ND-CP ลงวันที่ 6 มกราคม 2565 ของ รัฐบาล เป็นแนวทาง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง องค์กร ครัวเรือน และบุคคลที่ทำการขาย โอน เช่า หรือเช่าซื้อ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 10 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขขององค์กรและบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ หน่วยงานและองค์กรที่ขายบ้าน งานก่อสร้าง โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเนื่องจากการล้มละลาย เลิกกิจการ แยกกันอยู่ ตามบทบัญญัติของกฎหมาย...; องค์กร ครัวเรือน และบุคคลที่ทำการขาย เช่า ให้เช่าซื้อ หรือโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ตนได้ลงทุนและก่อสร้างไว้ แต่ไม่ใช่โครงการลงทุนก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 02/2022/ND-CP (เดิมคือ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 76/2015/ND-CP) ไม่ได้กำหนดไว้ชัดเจนว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและกิจกรรมที่ไม่สม่ำเสมอต้องจัดตั้งโครงการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (พื้นที่ดินขั้นต่ำเมื่อลงทุนในการก่อสร้างบ้านและงานก่อสร้างเพื่อธุรกิจ พื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและพื้นที่ดินอื่นๆ สำหรับธุรกิจ)

ดังนั้น ผู้มีสิทธิออกเสียงของจังหวัดลัมดงจึงได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างเสนอต่อรัฐบาลให้มีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่ผิดกฎหมาย เพื่อให้ท้องถิ่นมีพื้นฐานในการนำไปปฏิบัติ

เกี่ยวกับเรื่องนี้ กระทรวงการก่อสร้างกล่าวว่า กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 และพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 02/2022/ND-CP ลงวันที่ 6 มกราคม พ.ศ. 2565 ของรัฐบาลที่ให้รายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายมาตรา ได้กำหนดเงื่อนไขสำหรับองค์กร ครัวเรือน และบุคคลในการขาย โอน เช่า หรือเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่ผิดกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม กระทรวงการก่อสร้างยอมรับว่าเนื้อหาของกฎข้อบังคับข้างต้นยังมีจุดที่ไม่ชัดเจนอยู่บ้าง ซึ่งจำเป็นต้องมีการแก้ไขและเพิ่มเติมเพื่อให้แน่ใจว่ามีความเป็นไปได้และเข้าใจง่ายขึ้นในการนำไปใช้ตามคำแนะนำของผู้มีสิทธิเลือกตั้งในจังหวัดลามด่ง

เมื่อเร็ว ๆ นี้ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 29/2023/QH15 (แทนที่กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557) ได้รับการผ่านโดยรัฐสภาและจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 มาตรา 9 ข้อ 3 และ 4 แห่งกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 29/2023/QH15 กำหนดว่า “บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จะต้องแจ้งและชำระภาษีตามบทบัญญัติของกฎหมาย องค์กรและบุคคลที่ขายบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างที่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อธุรกิจ หรือขาย เช่า หรือเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างที่ต่ำกว่าระดับขนาดเล็ก ไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ แต่จะต้องแจ้งและชำระภาษีตามบทบัญญัติของกฎหมาย ในกรณีของบุคคลที่ขายหรือเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้าง ก็ต้อง... ดำเนินการรับรองเอกสารและรับรองเอกสารตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 44 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัตินี้”

ดังนั้น พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 29/2566/2558 จึงมีบทบัญญัติเกี่ยวกับกรณีบุคคลธรรมดาที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อยโดยเฉพาะเจาะจงมากกว่า พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557

บทบัญญัติมาตรา 9 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 29/2566/2558 ได้มอบหมายให้รัฐบาลกำหนดหลักเกณฑ์การพิจารณาการประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์รายย่อยตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 9 วรรค 3 และ 4 แห่งพระราชบัญญัติฯ

อย่างไรก็ตาม กระทรวงการก่อสร้างจะศึกษาคำแนะนำของผู้มีสิทธิเลือกตั้งในจังหวัดลัมดงอย่างรอบคอบ เพื่อเสนอในกฤษฎีกาของรัฐบาลเพื่อกำหนดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กอย่างชัดเจน เพื่อให้แน่ใจถึงความเฉพาะเจาะจงและความเป็นไปได้ในการนำไปใช้

แหล่งที่มา