เสนอกฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

การเปลี่ยนแปลงหลายประการในกฎหมายที่ดินปี 2024 ส่งผลกระทบต่อการเงินที่ดิน

กระทรวงการคลัง กล่าวว่า พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 15 สมัยวิสามัญครั้งที่ 5 เมื่อวันที่ 18 มกราคม พ.ศ. 2567 ได้ทำการเปลี่ยนแปลงสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการเงินที่ดิน และมอบหมายให้รัฐบาลจัดทำรายละเอียดเนื้อหาหลายประการเกี่ยวกับการเงินที่ดิน รวมถึงเนื้อหาเรื่องค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

การเปลี่ยนแปลงหลักๆ ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ที่ส่งผลต่อการเงินที่ดิน ได้แก่ (i) การขยายกรณีที่รัฐเช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปีเพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพและความยั่งยืนของรายได้งบประมาณของรัฐจากที่ดิน (ii) ข้อกำหนดที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นเกี่ยวกับกรณีการกู้คืนที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ (iii) ข้อกำหนดเกี่ยวกับการแยกกรณีการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและการเสนอราคาเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุนที่ใช้ที่ดิน ข้อกำหนดเกี่ยวกับที่ดินอเนกประสงค์และการจัดเก็บหนี้สินสำหรับที่ดินประเภทนี้ (iv) ยกเลิกกรอบราคาที่ดินของรัฐบาล บัญชีราคาที่ดินจัดทำขึ้นตามเนื้อที่ ที่ตั้ง หรือจัดทำขึ้นแยกแปลงที่ดินตามเขตมูลค่า แปลงที่ดินมาตรฐาน (สำหรับพื้นที่ที่มีแผนที่ทะเบียนที่ดินดิจิทัล และฐานข้อมูลราคาที่ดิน) เป็นครั้งแรก โดยจะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และมีการปรับปรุง แก้ไข เพิ่มเติมทุกปี (แทนที่ 5 ปี ตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556) และขยายระยะเวลาการใช้บัญชีราคาที่ดินในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินจากที่ดินไปพร้อมๆ กัน ดังนั้น ราคาที่ดินที่ใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของครัวเรือนและบุคคลเมื่อรัฐจัดสรรที่ดิน เช่าที่ดิน หรือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน จึงเป็นราคาที่ดินที่อยู่ในบัญชีราคาที่ดิน (ยกเลิกกฎเกณฑ์เดิมเกี่ยวกับการคำนวณตามราคาที่ดินเฉพาะในบางกรณี) (v) กระจายอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงให้แก่ประธานคณะกรรมการประชาชนเขต ในกรณีการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ภายใต้การอนุมัติของคณะกรรมการประชาชนเขต ตามที่ได้กำหนดไว้ในมาตรา 123 วรรค 2 และวรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 (vi) นวัตกรรมในการคำนวณราคาที่ดิน กรณีนำราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินมาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน คณะกรรมการประชาชนระดับรับผิดชอบต้องบันทึกราคาที่ดินในเอกสารตัดสินใจจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การขยายอายุการใช้ที่ดิน การปรับระยะเวลาการใช้ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ที่ดิน กรณีมีการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน คณะกรรมการประชาชนระดับพื้นที่รับผิดชอบต้องมีมติกำหนดราคาที่ดินภายในไม่เกิน 180 วัน นับแต่วันกำหนดราคาที่ดิน (vii) ในกรณียกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ไม่ต้องดำเนินการกำหนดราคาที่ดินและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ได้รับการยกเว้น ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อขอยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน...

เพื่อระบุบทบัญญัติใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 การออก พระราชกฤษฎีกา ที่ให้รายละเอียดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินมีฐานทางกฎหมาย

จำเป็นต้องปรับปรุงนโยบายให้เหมาะสมกับความเป็นจริงใหม่

กระทรวงการคลัง กล่าวว่า นโยบายการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของนโยบายการเงินที่ดิน ในยุคปัจจุบัน ควบคู่ไปกับนโยบายการเงินที่ดินโดยทั่วไป นโยบายการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้รับการสถาปนาขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามหลักการตลาด ความโปร่งใส และความเท่าเทียมกันระหว่างภาคเศรษฐกิจ มีส่วนสนับสนุนในการส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างประหยัดและมีประสิทธิภาพ จำกัดการเก็งกำไรและการใช้ที่ดินอย่างสิ้นเปลืองอย่างค่อยเป็นค่อยไป มีส่วนสนับสนุนในการกำหนดทิศทางและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากผลลัพธ์ที่สำคัญที่ได้รับแล้ว กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ควบคุมดูแลกฎหมายที่ดินปี 2013 ยังเผยให้เห็นข้อบกพร่องและข้อจำกัดบางประการที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอีกด้วย

เพื่อทบทวนและสรุปการดำเนินการตามนโยบายการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเก็บค่าเช่าที่ดิน และการเก็บค่าเช่าผิวน้ำ ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กระทรวงการคลังได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเลขที่ 8335/BTC-QLCS ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2564 ถึงคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลาง เพื่อร้องขอการประเมินการดำเนินการตามนโยบายการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเก็บค่าเช่าที่ดิน และการเก็บค่าเช่าผิวน้ำ และข้อเสนอแนะและข้อเสนอแนะเกี่ยวกับเนื้อหาที่จำเป็นต้องมีการแก้ไขและเพิ่มเติมในนโยบายเหล่านี้

จากการสังเคราะห์รายงานจากพื้นที่พบว่ามีปัญหาบางประการดังนี้:

การจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ในกรณีที่องค์กรเศรษฐกิจรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการลงทุนอย่างถูกกฎหมาย เนื่องจากตามกฎหมายปัจจุบันจำเป็นต้องจัดทำแผนการชดเชยและเคลียร์พื้นที่ (สมมติฐาน) ให้เปรียบเทียบกับยอดเงินสูงสุด (ที่องค์กรได้ชำระไปเพื่อรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิการเช่าที่ดิน) หักจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน สิ่งนี้จะสร้างขั้นตอนการบริหารเพิ่มเติม นอกจากนี้ ยังไม่มีการกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการดำเนินการกรณีรับโอนที่ดินหลายประเภท แล้วเปลี่ยนวัตถุประสงค์มาดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน

เกี่ยวกับหลักการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน (การจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินโดยการประมูลได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนหรือไม่ กรณีจัดสรรที่ดินเพื่อตั้งถิ่นฐานใหม่ เมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนหรือไม่ การตรวจสอบภายหลังและการดำเนินการกับการกระทำผิดภายหลังการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินยังไม่มีการควบคุมโดยเฉพาะ)

ปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ในการกำหนดเขตพื้นที่และระดับการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับบุคคลที่เข้าข่ายได้รับสิทธิและประโยชน์ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อได้รับการจัดสรรที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรอง เนื่องจากปัจจุบันมีข้อกำหนดในรายชื่อพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนตามเขตพื้นที่ระดับอำเภอ แต่ในพื้นที่ระดับอำเภอมีตำบลที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่มีภาวะเศรษฐกิจ-สังคมที่ยากลำบาก หรือพื้นที่ระดับอำเภอที่ไม่อยู่ในรายชื่อพื้นที่ส่งเสริม แต่มีตำบลหรือหมู่บ้านอยู่ในพื้นที่ส่งเสริม จึงยังไม่ชัดเจนว่าการคำนวณสิทธิประโยชน์รายพื้นที่ดำเนินการอย่างไร

เรื่อง การจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และการจัดเก็บค่าเช่าที่ดิน เมื่อทำการปรับปรุงแบบแผนการก่อสร้างรายละเอียดหลายๆ ครั้ง ทำให้เกณฑ์ในการคำนวณการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และค่าเช่าที่ดิน เปลี่ยนแปลงหรือคงเดิมอยู่ ที่ดินก่อนการปรับปรุงผังเมืองคือที่ดินที่ได้รับการจัดสรรและให้เช่าผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

ไม่มีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการหักเงินชดเชยและจำนวนเงินค่าเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการแต่ละประเภทที่มีการใช้ที่ดินแบบผสมผสาน วิธีการคำนวณจำนวนเงินชดเชย การขอคืน กยท. กรณีจัดสรรที่ดินไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จัดสรรที่ดินได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

กฎเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดการช่วงเปลี่ยนผ่านยังขาดอยู่ในบางกรณีในทางปฏิบัติ....

ทั้งนี้ กระทรวงการคลังได้รวบรวม ประเมินผล และส่งเอกสารให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมศึกษาวิจัยและจัดทำร่าง พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ ให้แล้วเสร็จต่อไป พร้อมกันนี้ กระทรวงการคลังเห็นว่าจำเป็นต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จ (โดยแทนที่พระราชกฤษฎีกาที่กำกับกฎหมายที่ดินปี 2013 ที่กล่าวไว้ข้างต้น) เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นในกระบวนการนำพระราชกฤษฎีกาปัจจุบันว่าด้วยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการเก็บค่าเช่าที่ดินไปปฏิบัติ (พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 45/2014/ND-CP พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 46/2014/ND-CP พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 135/2016/ND-CP พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 123/2017/ND-CP ของรัฐบาล) เพื่อให้เหมาะสมกับความเป็นจริงใหม่ ปฏิรูปกระบวนการทางปกครอง สร้างหลักประกันการระดมรายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินอย่างมีประสิทธิผลเข้าสู่งบประมาณแผ่นดิน มีส่วนสนับสนุนส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพและส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

เรื่อง หลักเกณฑ์การยกเว้นและลดหย่อนค่าเช่าที่ดิน

กระทรวงการคลัง กล่าวว่า ในหลักการยกเว้นและลดหย่อนค่าเช่าที่ดิน พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ไม่มีการกำหนดไว้โดยเฉพาะว่าอะไรคือการยกเว้นและลดหย่อนค่าเช่าที่ดิน อย่างไรก็ตาม ตลอดกระบวนการร่างกฎหมายที่ดินและเนื้อหาการออกแบบมาตราในกรณีต้องมีการประมูลและเสนอราคาโครงการที่ใช้ที่ดินนั้น หลักการระบุไว้ดังนี้: การยกเว้นค่าเช่าที่ดิน หมายถึง การอนุญาตให้ผู้ใช้ที่ดินไม่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินตลอดระยะเวลาเช่า ส่วนที่เหลือเป็นการลดค่าเช่าที่ดิน ดังนั้น มาตรา 39 และมาตรา 40 แห่งร่างพ.ร.บ. จึงบัญญัติให้ยกเว้นและลดค่าเช่าที่ดิน โดยมีหลักการดังนี้ (i) การยกเว้นค่าเช่าที่ดินทำให้ผู้ใช้ที่ดินไม่ต้องชำระค่าเช่าที่ดินตลอดระยะเวลาเช่า (ii) การลดค่าเช่าที่ดินคือการอนุญาตให้ผู้ใช้ที่ดินไม่ต้องจ่ายเงินจำนวนที่กำหนดซึ่งคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ (%) ของค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระ

กรณียกเว้นค่าเช่าที่ดิน มาตรา 157 วรรค 1 และวรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุกรณียกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไว้โดยเฉพาะ ขณะเดียวกันให้อำนาจรัฐในการกำหนดกรณีอื่น ๆ ของการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ไม่ได้กำหนดไว้ในวรรค 1 มาตรา 157 กำหนดให้ต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ดังนั้นร่างพระราชกฤษฎีกาจึงกำหนดกรณียกเว้นค่าเช่าที่ดินไว้โดยเฉพาะ การออกแบบระดับการลดค่าเช่าที่ดินตามภาคส่วนส่งเสริมการลงทุนและสถานที่ส่งเสริมการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุนนั้น โดยพื้นฐานแล้วมีความคล้ายคลึงกับข้อกำหนดปัจจุบันในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 46/2014/ND-CP (แก้ไขและเพิ่มเติมในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 135/2016/ND-CP, พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 123/2017/ND-CP)

มาตรา 157 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเฉพาะกรณีการใช้ที่ดินเพื่อการผลิตและการดำเนินธุรกิจในภาคส่วนที่ได้รับแรงจูงใจการลงทุนหรือในพื้นที่ที่ได้รับแรงจูงใจการลงทุน (ไม่คำนึงถึงภาคส่วนสังคมนิยมตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556) ดังนั้น มาตรา 39 และ 40 แห่งร่างพระราชกฤษฎีกา จึงมีบทบัญญัติทั่วไปเพียงเกี่ยวกับระดับสิทธิพิเศษยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการในภาคหรือพื้นที่ที่ได้รับสิทธิส่งเสริมการลงทุนเท่านั้น โดยไม่ได้กำหนดแรงจูงใจแยกต่างหากสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดินก่อสร้างโครงการสาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ (การสังคมนิยม)

พร้อมกันนี้ มาตรา 50 วรรค 6 ยังได้กำหนดบทบัญญัติชั่วคราวเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไว้ด้วย มาตรา 51 วรรคหนึ่ง กำหนดบทบัญญัติชั่วคราวเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าเช่าที่ดิน และให้ยกเลิกบทบัญญัติเกี่ยวกับการยกเว้นและลดหย่อนค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการในภาคสังคมตามที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 69/2008/ND-CP ลงวันที่ 30 พฤษภาคม 2551 และพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 59/2014/ND-CP ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2557 ของรัฐบาล

ขั้นตอนการยกเว้นและลดหย่อน

ส่วนขั้นตอนการยกเว้นและลดหย่อน : มาตรา 157 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุว่า กรณียกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ไม่ต้องดำเนินการกำหนดราคาที่ดินและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ได้รับการยกเว้น ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อขอยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

จึงให้ดำเนินการติดตามการบังคับใช้เงื่อนไขการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินให้เป็นไปตามกฎหมาย ให้มีการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินแก่บุคคลที่ได้รับสิทธิ์ หลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้จากงบประมาณแผ่นดิน ให้มีการบังคับใช้มาตรการที่ให้สิทธิพิเศษของรัฐอย่างมีประสิทธิผล...) โดยในร่างพระราชกฤษฎีกา จะมีการระบุไว้ในคำตัดสินสัญญาเช่าที่ดิน พร้อมกันนี้ ยังกำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบของ (i) หน่วยงานด้านภาษีในการคำนวณจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ต้องลดลง และส่งให้คณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันตัดสินใจคืนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ลดลงเอง (ii) หน่วยงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีหน้าที่รวบรวมสถิติและสังเคราะห์กรณีการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน ในระหว่างกระบวนการดำเนินการ หน่วยงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะตรวจสอบ ทบทวน และกำหนดการปฏิบัติตามเงื่อนไขสำหรับแรงจูงใจการยกเว้นค่าเช่าที่ดินเป็นระยะๆ หากพบว่าผู้ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดินไม่เข้าเงื่อนไขการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน จะต้องรายงานต่อคณะกรรมการประชาชนระดับเดียวกัน เพื่อพิจารณาเพิกถอนการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน และโอนข้อมูลดังกล่าวไปยังกรมสรรพากร เพื่อประสานงานในการคำนวณจัดเก็บและชำระจำนวนค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระ (ไม่ยกเว้น) ตามนโยบายและราคาที่ดินในขณะที่มีการพิจารณาเช่าที่ดิน และจำนวนที่เทียบเท่ากับการชำระค่าเช่าที่ดินล่าช้าตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดเก็บภาษี

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา