“ตาแดง” ตามหาบ้านราคาไม่เกิน 2 พันล้านดอง

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งเสนอต่อ นายกรัฐมนตรี และธนาคารแห่งรัฐเพื่อให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.8 พันล้านดองหรือ 2 พันล้านดองต่อยูนิตได้รับการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคาร 2% ต่อปีตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี 2566 เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัย

มีบ้านราคา 2 พันล้านดอง แต่กู้เงินไม่ได้

เหตุผลที่ HoREA ให้คำแนะนำข้างต้นเป็นเพราะตลาดปัจจุบันแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมเลย ในขณะที่นักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์หลายรายกำลังดำเนินนโยบายลดราคาบ้าน โดยมีส่วนลดมากถึง 50% ส่งผลให้ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในบางโครงการอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดองต่อยูนิต แต่ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์กลับไม่สามารถกู้ยืมเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมได้

ในหนังสือราชการนายกรัฐมนตรี ฉบับที่ 1164/CD-TTg ลงวันที่ 14 ธันวาคม 2565 กำหนดให้มีการจัดหาเงินทุนสินเชื่อให้ เศรษฐกิจ อย่างทันท่วงที ปล่อยกู้และเบิกจ่ายอย่างรวดเร็ว เน้นพื้นที่สำคัญ และมุ่งเป้าไปที่ธุรกิจและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม... แต่ไม่มีนโยบายสนับสนุนการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อหรือสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.8 พันล้านดอง หรือ 2 พันล้านดอง/ยูนิตลงร้อยละ 2 ต่อปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองน้อยมาก ภาพ: TAN THANH

นอกจากนี้ เนื่องจากมาตรการสินเชื่อมูลค่า 40,000 พันล้านดอง สนับสนุนการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง 2% ต่อปี ตามพระราชกฤษฎีกา 31/2022/ND-CP ทำให้ ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2565 มีการเบิกจ่ายเพียงประมาณ 21,000 พันล้านดอง หรือคิดเป็น 52.5% หากใช้ไม่หมด จะเป็นการสูญเสียทรัพยากรสนับสนุนจากงบประมาณแผ่นดิน

อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong พบว่ามีบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองในนครโฮจิมินห์น้อยมาก คุณ Hoa นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ใน Thu Duc City กล่าวว่าเขากำลังสนับสนุนการขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนหนึ่ง ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองต่อยูนิตใน Vinhomes Grand Park (Thu Duc City) ให้กับลูกค้าบางราย อพาร์ตเมนต์แต่ละยูนิตมีพื้นที่ประมาณ 30-40 ตารางเมตร มีห้องนอนเพียงห้องเดียวและไม่มีห้องนั่งเล่น ราคาอยู่ระหว่าง 1.6-1.8 พันล้านดองต่อยูนิต

อย่างไรก็ตาม อพาร์ตเมนต์เหล่านี้หายากมากและได้รับการส่งมอบจากนักลงทุนแล้ว แต่กลับไม่มีเฟอร์นิเจอร์และขาดสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ผู้ซื้อจึงต้องเตรียมความพร้อมสำหรับการอยู่อาศัย “ผมลงประกาศขายอพาร์ตเมนต์ไว้ 5-6 ห้อง แต่ 4 ห้องถูกขายไปแล้ว อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ยังคงใช้สินเชื่อธนาคารตามสัญญาเดิม ลูกค้าจึงตกลงซื้อ ส่วนอพาร์ตเมนต์ที่เหลือมีพื้นที่เล็กกว่าและไม่ผ่านเกณฑ์การกู้ยืม จึงขายยาก” คุณฮัวกล่าว

คุณฮัว กล่าวว่า บริเวณนี้มีอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาถูกเพียงไม่กี่แห่ง ส่วนที่เหลือเป็นอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่มีพื้นที่มากกว่า 60 ตร.ม. 2 ห้องนอน ราคาขายต่ำที่สุดก็อยู่ที่ 2.5-2.8 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์เช่นกัน

ขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรรที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง มีพื้นที่ขนาดเล็ก ถูกขายหมดแล้วโดยนักลงทุน และกำลังถูกผู้ซื้อนำกลับมาขายต่อ โดยไม่มีอพาร์ตเมนต์ใหม่เกิดขึ้น นอกจากนี้ ยังมีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ที่ส่งมอบมานานกว่า 10 ปี อยู่ห่างไกลจากใจกลางเมือง (มากกว่า 12 กิโลเมตร) อย่างไรก็ตาม อพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารได้ และหากขอสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยก็ต่ำมาก

กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ ยืนยันว่าปัจจุบันโครงการใหม่ในตลาดล้วนอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองเพียงไม่กี่แห่ง อพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองขายออกไปแล้วในปี 2561-2562 และควรจะส่งมอบในปี 2564-2565 แต่ติดปัญหาทางกฎหมายหรือนักลงทุนประสบปัญหาทางการเงิน จึงไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ หากลูกค้าเคยซื้อไว้ก่อนหน้านี้ ก็สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่ลูกค้าใหม่ยังคงลังเลเพราะโครงการยังไม่แล้วเสร็จ และไม่มีเงื่อนไขสินเชื่อธนาคารใหม่...

การยืมยากมาก

คุณฮวง ไล โด เดอะ เหงียน ผู้มีประสบการณ์ด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน กล่าวว่า หากข้อเสนอลดอัตราดอกเบี้ยลง 2% สำหรับสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองต่อยูนิตได้รับการอนุมัติ จะส่งผลดีทางจิตวิทยาเท่านั้น ส่งผลให้ตลาดคึกคักขึ้นอีกเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ในแง่ของผลิตภัณฑ์ที่เข้าเกณฑ์และผู้ซื้อที่เข้าเกณฑ์นั้น การทำให้เป็นจริงได้นั้นเป็นเรื่องยากมาก เพราะบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองแทบจะ "หายไป" จากตลาดไปแล้ว

ผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า ณ ขณะนี้ ธนาคารต่างๆ ยังไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะปล่อยกู้ระยะยาวให้กับลูกค้ารายย่อย โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หากลูกค้ารายเดิมเป็นลูกค้าประจำ ธนาคารจะให้การสนับสนุนเฉพาะสินเชื่อระยะสั้นที่มีระยะเวลากู้เพียงหนึ่งปีเท่านั้น หลังจากนั้นสามารถชำระคืนได้ตามเงินทุนของธนาคาร

อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขการกู้ยืมก็เข้มงวดมากเช่นกัน โดยบางธนาคารกำหนดให้ต้องซื้อประกันชีวิต... นอกจากนี้ ผู้กู้ต้องมีรายได้จริงผ่านบัญชี 14-15 ล้านดอง/เดือน แต่ผู้ประกอบอาชีพอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอนจะไม่มีสิทธิ์กู้ยืม...

ยิ่งไปกว่านั้น สินเชื่อบ้านจะต้องเป็นอพาร์ตเมนต์ที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ธนาคารจะประเมินมูลค่าประมาณ 70% ของราคาตลาด และให้กู้ได้สูงสุดเพียง 60%-70% ของราคาตลาดเท่านั้น สำหรับบ้านเดี่ยว ซอยต้องกว้าง พื้นที่ต้องเป็นไปตามข้อกำหนด เช่น บ้านกว้างต้องมากกว่า 3 เมตร พื้นที่รวมต้องมากกว่า 25 ตารางเมตร ซอยหน้าบ้านต้องมากกว่า 3 เมตร... อย่างไรก็ตาม ไม่มีบ้านแบบนี้ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ถ้ามีก็ต้องอยู่ไกลมาก..." - ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้อธิบาย

จากข้อเท็จจริงข้างต้น คุณเล ฮวง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า ในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ รัฐจำเป็นต้องหาแนวทางแก้ไขที่ไม่ปกติเพื่อรับมือกับปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ มาตรา 5 มาตรา 7 แห่งกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ระบุว่า “รัฐมีกลไกและนโยบายในการรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อมีความผันผวน เพื่อให้เกิดประโยชน์แก่นักลงทุนและลูกค้า” ดังนั้น คุณเชาจึงเสนอให้ธนาคารกลางพิจารณาไม่คงมาตรฐานสินเชื่อไว้ในสถานการณ์ที่ไม่ปกติในปัจจุบัน แต่ควรผ่อนคลาย “เล็กน้อย” เพื่อสนับสนุนธุรกิจและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm