กำลังมองหาบ้านราคาไม่เกิน 2 พันล้านดองอย่างเร่งด่วน

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้เสนอต่อ นายกรัฐมนตรี และธนาคารกลางเวียดนามให้ผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.8 หรือ 2 พันล้านดองต่อหน่วย ได้รับเงินอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารปีละ 2% ตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี 2023 เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย

ฉันเป็นเจ้าของบ้านมูลค่า 2 พันล้านดอง แต่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้

ข้อเสนอของ HoREA เกิดจากข้อเท็จจริงที่ว่า ตลาดปัจจุบันแทบไม่มีที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเลย ในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หลายรายกำลังดำเนินนโยบายลดราคาขาย โดยเสนอส่วนลดอย่างมากถึงประมาณ 50% ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในบางโครงการสูงถึงประมาณ 2 พันล้านดองต่อยูนิต แต่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็ยังไม่สามารถขอสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมได้

ในคำสั่งนายกรัฐมนตรีฉบับที่ 1164/CĐ-TTg ลงวันที่ 14 ธันวาคม 2022 ซึ่งสั่งการให้จัดสรรเงินทุนสินเชื่อเข้าสู่ ระบบเศรษฐกิจ อย่างทันท่วงที และการให้สินเชื่อและการเบิกจ่ายอย่างรวดเร็ว ตรงเป้าหมาย และตรงจุดแก่ธุรกิจและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม... ยังไม่มีนโยบายใดที่จะสนับสนุนการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อลง 2% ต่อปี หรือให้สินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ที่สมเหตุสมผลแก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.8 หรือ 2 พันล้านดองต่อหน่วย

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีอพาร์ทเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดงอยู่น้อยมาก (ภาพ: ตัน ทันห์)

นอกจากนี้ เนื่องจากวงเงินสินเชื่อ 40,000 พันล้านดอง ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง 2% ต่อปี ตามพระราชกฤษฎีกา 31/2022/ND-CP นั้น มีการเบิกจ่ายไปเพียงประมาณ 21,000 พันล้านดอง ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2565 คิดเป็นเพียง 52.5% เท่านั้น การที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากมาตรการสนับสนุนนี้ได้อย่างเต็มที่ จะส่งผลให้งบประมาณของรัฐสูญเปล่า

อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจของนักข่าวจากหนังสือพิมพ์เหงียนเหลาดง พบว่ามีบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดงในนครโฮจิมินห์น้อยมาก นายฮวา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทูเดือก กล่าวว่า ขณะนี้เขากำลังช่วยเหลือลูกค้าหลายรายในการขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดงในโครงการวินโฮมส์ แกรนด์พาร์ค (เมืองทูเดือก) อพาร์ตเมนต์แต่ละห้องมีพื้นที่ประมาณ 30-40 ตารางเมตร มีเพียงหนึ่งห้องนอนและไม่มีห้องนั่งเล่น ราคาตั้งแต่ 1.6 ถึง 1.8 พันล้านดงต่อยูนิต

อย่างไรก็ตาม อพาร์ตเมนต์เหล่านี้หายากมาก และถึงแม้ว่าผู้พัฒนาโครงการจะส่งมอบให้แล้ว แต่ส่วนใหญ่มักไม่มีเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกไม่ครบครัน ทำให้ผู้ซื้อต้องจัดหาเฟอร์นิเจอร์เองก่อนย้ายเข้าอยู่ “ผมโฆษณาอพาร์ตเมนต์ไป 5-6 ห้อง และขายไปแล้ว 4 ห้อง อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ยังมีสินเชื่อธนาคารอยู่ภายใต้สัญญาเดิม ซึ่งเป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อตกลงซื้อ ส่วนอพาร์ตเมนต์ที่เหลือมีขนาดเล็กกว่าและไม่มีสินเชื่อติดค้าง ทำให้ขายยาก” นายฮัวอธิบาย

นายฮัวกล่าวว่า ในบริเวณนี้มีอพาร์ตเมนต์เพียงไม่กี่แห่งที่มีราคาที่จับต้องได้เช่นนี้ ส่วนใหญ่มีพื้นที่มากกว่า 60 ตารางเมตร มี 2 ห้องนอน และราคาขายต่ำสุดอยู่ที่ 2.5-2.8 พันล้านดองต่อยูนิต

ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ที่มีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง มีพื้นที่ขนาดเล็ก และผู้พัฒนาโครงการได้ขายหมดแล้ว ผู้ซื้อจึงนำมาขายต่อ ทำให้ไม่มีห้องชุดใหม่เข้ามาจำหน่าย นอกจากนี้ยังมีอาคารพาณิชย์ที่สร้างเสร็จและส่งมอบไปแล้วกว่า 10 ปี ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองเช่นกัน (มากกว่า 12 กิโลเมตร) อย่างไรก็ตาม อพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารได้ หรือหากขอได้ อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าก็ต่ำมาก

กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ยืนยันว่า ปัจจุบันโครงการใหม่ที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์ โดยมีเพียงไม่กี่หลังที่มีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดง ส่วนใหญ่ขายหมดแล้วในช่วงปี 2018-2019 และควรจะส่งมอบได้ในปี 2021-2022 แต่ติดขัดเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายหรือปัญหาทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการ ในขณะที่ผู้ซื้อรายเดิมสามารถโอนสัญญาได้ แต่ลูกค้ารายใหม่ลังเลเพราะโครงการยังสร้างไม่เสร็จ และเงื่อนไขการขอสินเชื่อจากธนาคารใหม่ก็อาจไม่เป็นไปตามที่กำหนด…

การขอสินเชื่อนั้นยากมาก

คุณโฮอัง ไล โด เหงียน ผู้มีประสบการณ์หลายปีในด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่า หากข้อเสนอลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลง 2% สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดงต่อหลังได้รับการอนุมัติ จะส่งผลดีต่อจิตวิทยาและกระตุ้นความสนใจในตลาดเพียงเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากจำนวนบ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะได้รับสินเชื่อแล้ว การที่จะทำให้สิ่งนี้เกิดขึ้นจริงนั้นเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดงแทบจะ "หายไป" จากตลาดแล้ว

เจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า ในช่วงเวลานี้ ธนาคารไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะให้สินเชื่อระยะยาวแก่ลูกค้ารายบุคคล โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการซื้อบ้าน แม้แต่ลูกค้าประจำก็มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อระยะสั้นเท่านั้น โดยทั่วไปคือหนึ่งปี หลังจากนั้นอาจต่ออายุได้ขึ้นอยู่กับเงินทุนที่มีอยู่ของธนาคาร

อย่างไรก็ตาม เกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อนั้นเข้มงวดมาก โดยบางธนาคารกำหนดให้ผู้กู้ต้องซื้อประกันชีวิตด้วย… นอกจากนี้ ผู้กู้ต้องมีรายได้สุทธิ 14-15 ล้านดองต่อเดือนที่ได้รับผ่านบัญชีธนาคาร ผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระหรือมีรายได้ไม่แน่นอนจะไม่สามารถขอสินเชื่อได้…

"ยิ่งไปกว่านั้น หลักประกันต้องเป็นห้องชุดที่เป็นกรรมสิทธิ์โดยถูกต้องตามกฎหมาย ธนาคารจะประเมินมูลค่าประมาณ 70% ของราคาตลาด และให้กู้สูงสุดเพียง 60%-70% ของราคานั้น ส่วนบ้านเดี่ยว ต้องมีทางเข้ากว้าง และพื้นที่ต้องเป็นไปตามข้อกำหนด เช่น ความกว้างของบ้านมากกว่า 3 เมตร พื้นที่รวมมากกว่า 25 ตารางเมตร และทางเข้าหน้าบ้านต้องกว้างมากกว่า 3 เมตร... อย่างไรก็ตาม ไม่มีบ้านแบบนั้นที่ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง และถ้ามีก็อยู่ไกลมาก..." ผู้เชี่ยวชาญอธิบาย

จากสถานการณ์ข้างต้น นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA เชื่อว่าในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ รัฐจำเป็นต้องออกมาตรการแก้ไขที่ไม่ปกติเพื่อจัดการกับปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ มาตรา 7 วรรค 5 ของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ยังระบุไว้ว่า "รัฐต้องมีกลไกและนโยบายเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเกิดความผันผวน เพื่อให้เกิดประโยชน์แก่นักลงทุนและลูกค้า" ดังนั้น นายเชาจึงเสนอแนะว่า ธนาคารกลางเวียดนามควรพิจารณาที่จะไม่คงมาตรฐานสินเชื่อปัจจุบันไว้ในสถานการณ์ที่ไม่ปกติเช่นนี้ แต่ควรผ่อนปรน "เล็กน้อย" เพื่อสนับสนุนธุรกิจและผู้ซื้อบ้าน

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm