สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งเสนอต่อ นายกรัฐมนตรี และธนาคารแห่งรัฐเพื่อให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.8 พันล้านดองหรือ 2 พันล้านดองต่อยูนิตได้รับการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร 2% ต่อปีตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี 2566 เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัย
มีบ้านราคา 2 พันล้านดอง แต่กู้เงินไม่ได้
เหตุผลที่ HoREA ให้คำแนะนำดังกล่าวเป็นเพราะตลาดปัจจุบันแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์สำหรับพักอาศัยในสังคมเลย ในขณะที่นักลงทุนหลายรายในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์กำลังดำเนินนโยบายลดราคาบ้าน โดยลดราคามากถึง 50% ทำให้ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในบางโครงการอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดองต่อยูนิต แต่ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ไม่สามารถกู้ยืมเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมได้
ในหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 1164/CD-TTg ลงวันที่ 14 ธันวาคม 2565 ของนายกรัฐมนตรี กำหนดให้มีการจัดหาเงินทุนสินเชื่อให้เพียงพอต่อ เศรษฐกิจ ปล่อยกู้และเบิกจ่ายอย่างรวดเร็ว เน้นในพื้นที่สำคัญ และมุ่งเป้าไปที่ธุรกิจและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข... แต่ไม่มีนโยบายสนับสนุนการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อหรือเงินกู้ในอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.8 พันล้านดองหรือ 2 พันล้านดองต่อยูนิตลงร้อยละ 2 ต่อปี
ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองเพียงไม่กี่แห่ง ภาพ: TAN THANH
นอกจากนี้ เนื่องจากมาตรการสินเชื่อ 40,000 พันล้านดอง เพื่อสนับสนุนการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 2% ต่อปี ตามพระราชกฤษฎีกา 31/2022/ND-CP ทำให้เมื่อสิ้นเดือนตุลาคม 2022 มีการเบิกจ่ายเพียง 21,000 พันล้านดอง หรือคิดเป็น 52.5% หากใช้ไม่หมดก็จะถือเป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรสนับสนุนจากงบประมาณแผ่นดิน
อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong พบว่าในนครโฮจิมินห์มีบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองเพียงไม่กี่หลังเท่านั้น นาย Hoa ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ใน Thu Duc City กล่าวว่าเขาสนับสนุนการขายอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กจำนวนหนึ่งซึ่งมีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองต่ออพาร์ทเมนท์ใน Vinhomes Grand Park (Thu Duc City) ให้กับลูกค้าจำนวนหนึ่ง โดยอพาร์ทเมนท์แต่ละแห่งมีพื้นที่ประมาณ 30-40 ตร.ม. มีเพียง 1 ห้องนอนและไม่มีห้องนั่งเล่น โดยมีราคาตั้งแต่ 1.6-1.8 พันล้านดองต่ออพาร์ทเมนท์
อย่างไรก็ตาม อพาร์ตเมนต์เหล่านี้หายากมากและถูกโอนให้กับนักลงทุนแล้วแต่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ ไม่มีสาธารณูปโภคมากมาย ผู้ซื้อต้องเตรียมอุปกรณ์เพื่ออยู่อาศัย “ผมลงโฆษณาขายอพาร์ตเมนต์ไป 5-6 แห่ง แต่ 4 แห่งขายไปแล้ว อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ยังกู้เงินจากธนาคารตามสัญญาเดิมอยู่ ดังนั้นลูกค้าจึงตกลงซื้อ อพาร์ตเมนต์ที่เหลือมีพื้นที่เล็กกว่าและไม่มีการกู้เงิน จึงขายยาก” นายฮัวแจ้ง
คุณฮัว กล่าวว่า บริเวณนี้มีอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาถูกเพียงไม่กี่แห่ง ส่วนที่เหลือเป็นอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่มีพื้นที่มากกว่า 60 ตรม. 2 ห้องนอน ราคาขายต่ำสุดก็อยู่ที่ 2.5-2.8 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์เช่นกัน
ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นบ้านพักอาศัยสังคมที่อยู่ห่างจากใจกลางเมือง มีพื้นที่เล็ก ถูกขายโดยนักลงทุนและถูกขายต่อโดยผู้ซื้อ ไม่มีอพาร์ตเมนต์ใหม่ นอกจากนี้ยังมีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ที่ส่งมอบมานานกว่า 10 ปี ห่างไกลจากใจกลางเมือง (มากกว่า 12 กม.) อย่างไรก็ตาม อพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ไม่เข้าเงื่อนไขการกู้ยืมจากธนาคาร และหากเข้าเงื่อนไข อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะต่ำมาก
กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ ยืนยันว่าปัจจุบันโครงการใหม่ในตลาดล้วนอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ โดยมีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2,000 ล้านดองเพียงไม่กี่แห่ง อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2,000 ล้านดองส่วนใหญ่ขายออกไปในปี 2561-2562 และคาดว่าจะส่งมอบในปี 2564-2565 แต่ติดขัดเรื่องกฎหมายหรือผู้ลงทุนประสบปัญหาทางการเงิน จึงไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ หากลูกค้าซื้อไว้ก่อนหน้านี้ พวกเขาสามารถโอนสัญญาซื้อขายได้ แต่ลูกค้ารายใหม่ลังเลเพราะโครงการยังไม่แล้วเสร็จ และเงื่อนไขการกู้ยืมจากธนาคารใหม่ก็ยังไม่พร้อม...
การยืมยากมาก
นายฮวง ไล้ โด้ เหงียน ผู้มีประสบการณ์ด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน กล่าวว่า หากข้อเสนอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองต่อยูนิตได้รับการอนุมัติ ก็จะส่งผลดีในแง่จิตวิทยาเท่านั้น ช่วยให้ตลาดคึกคักขึ้นอีกเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ในแง่ของผลิตภัณฑ์ที่เข้าเงื่อนไขและผู้ซื้อที่เข้าเงื่อนไข การจะทำให้เป็นจริงได้นั้นยากมาก เพราะบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองแทบจะ "หายไป" จากตลาดไปแล้ว
ผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า ณ เวลานี้ ธนาคารต่างๆ ยังไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะปล่อยสินเชื่อระยะยาวให้กับลูกค้ารายบุคคล โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หากลูกค้ารายดังกล่าวเป็นลูกค้าประจำ ธนาคารจะให้การสนับสนุนด้วยสินเชื่อระยะสั้นเท่านั้น โดยมีระยะเวลาสินเชื่อเพียง 1 ปี หลังจากนั้นจึงสามารถชำระคืนได้ ขึ้นอยู่กับเงินทุนของธนาคาร
อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขการกู้ยืมก็เข้มงวดมาก โดยบางธนาคารกำหนดให้ต้องซื้อประกันชีวิต... นอกจากนี้ ผู้กู้ต้องมีรายได้จริงผ่านบัญชี 14-15 ล้านดอง/เดือน แต่ผู้ประกอบอาชีพอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอนจะไม่มีสิทธิ์กู้ยืม...
“นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อจะต้องเป็นห้องชุดที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ธนาคารจึงประเมินมูลค่าประมาณ 70% ของราคาตลาด และปล่อยกู้ได้ไม่เกิน 60%-70% ของราคานั้น ส่วนบ้านเดี่ยว ซอยต้องกว้าง พื้นที่ต้องเป็นไปตามข้อกำหนด เช่น บ้านกว้างต้องเกิน 3 ม. พื้นที่รวมต้องเกิน 25 ตร.ม. ซอยหน้าบ้านต้องเกิน 3 ม.... อย่างไรก็ตาม ไม่มีบ้านประเภทนี้ที่ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ถ้ามีก็ต้องอยู่ไกลมาก...” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้อธิบาย
จากความเป็นจริงดังกล่าว นายเล ฮวง โจว ประธาน HoREA กล่าวว่า ในสถานการณ์ที่ไม่ปกตินี้ รัฐบาลจำเป็นต้องออกแนวทางแก้ไขที่ไม่ปกติเพื่อจัดการกับปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ มาตรา 7 ของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 วรรค 5 ยังกำหนดไว้ว่า "รัฐมีกลไกและนโยบายในการรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเกิดความผันผวน โดยคำนึงถึงผลประโยชน์ของนักลงทุนและลูกค้า" ดังนั้น นายโจวจึงเสนอให้ธนาคารแห่งรัฐพิจารณาไม่คงมาตรฐานสินเชื่อไว้เท่าเดิมในสถานการณ์ที่ไม่ปกตินี้ แต่ควรผ่อนปรนลง "เล็กน้อย" เพื่อสนับสนุนธุรกิจและผู้ซื้อบ้าน
ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)