โมเมนตัมเชิงบวกต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ

แม้จะเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายมากมาย แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงมีรากฐานและฐานสำหรับการฟื้นตัว เนื่องจากตั้งแต่สิ้นปีนี้และเดือนต่อๆ ไปในปี 2567 ตลาดจะยังคงต้องการ "การสนับสนุน" จากกลไกและนโยบายของ รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ในการดำเนินกรอบงานให้เสร็จสมบูรณ์ ขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย สร้างแรงผลักดันเชิงบวกให้กับกระบวนการฟื้นตัว

ในระดับประเทศมีโครงการที่รอการแก้ไขมากถึง 1,200 โครงการ แต่กลับมีการพิจารณาเพียงประมาณ 500 โครงการเท่านั้น (ภาพ: ส.ส.)

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็ว ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความต้องการลงทุนมหาศาล อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ ตลาดนี้กำลัง “ชะลอตัวลง” เนื่องจากถูกผลักดันให้สูงขึ้นเกินไป ปัญหาทางกฎหมาย… ทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนซบเซาลง หลักฐานที่ชัดเจนคือทั้งประเทศมีโครงการที่รอการแก้ไขมากถึง 1,200 โครงการ แต่มีเพียงประมาณ 500 โครงการเท่านั้นที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ซึ่งหมายความว่ามีโครงการมากกว่า 800 โครงการที่ยังคงดำเนินการอยู่… รอก่อน!

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธาน GP Invest กล่าวว่า ในความเป็นจริง ปัญหาขององค์กร 70-80% เกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมายและขั้นตอนการบริหาร ดังนั้น องค์กรต่างๆ จึงรอคอยที่จะได้รับทราบประเด็นทางกฎหมายที่ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ กำลังพิจารณาผ่าน เช่น การอนุมัติพื้นที่ ขั้นตอน และกลไกการกู้คืนนั้นใช้เวลานาน... โครงการบางโครงการไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ภายใน 15 ปี สำหรับขั้นตอนการลงทุน ปัจจุบัน โครงการจะต้องขอตราประทับมากกว่า 30 ตราประทับ ซึ่งทำให้สุขภาพขององค์กรลดลง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แสดงความคิดเห็นว่า อย่างไรก็ตาม ปัญหาปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็อยู่ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เองด้วย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ประสบปัญหาหลายอย่าง สถิติจากหน่วยงานที่ทำหน้าที่ของธนาคารแห่งรัฐและ กระทรวงก่อสร้างแสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. มีจำนวนน้อยมาก แทบไม่มีเลย ปัจจุบัน ตลาดอยู่ในภาวะไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โดยอุปทานหลักคือกลุ่มราคาสูงและระดับกลาง ส่วนกลุ่มราคาต่ำ ที่ให้บริการผู้มีรายได้น้อยยังคงมีจำกัด

ในการประชุมออนไลน์ล่าสุดเพื่อนำส่งรายงานอย่างเป็นทางการของนายกรัฐมนตรี 993/CD-Ttg นาย Dao Minh Tu รองผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐกล่าวว่าในช่วงหลังนี้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงช้ามาก ถึงขั้นเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำ ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็ลดลง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องรวมเป็นหนึ่งเดียวใน "เกม" ของราคาที่อยู่อาศัย ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยสูงมาก ธุรกิจต้องพิจารณาถึงจะแก้ปัญหาอำนาจซื้อของตลาดได้

โดยอ้างอิงจากข้อมูลของนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2020 ถึงปัจจุบัน บ้านระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนสูงถึง 70-80% ของผลิตภัณฑ์ในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นกลุ่มราคาปานกลาง ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา นครโฮจิมินห์ไม่มีบ้านราคาประหยัดราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตรอีกต่อไป ขณะที่กลุ่มนี้คิดเป็นมากกว่า 44% ในปี 2017 ในขณะเดียวกัน ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2017 ซึ่งแซงหน้าความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้ความเห็นว่า หากผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางออมเงิน 100 ล้านดองต่อปี จะใช้เวลาประมาณ 25 ปีจึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดราคา 2,000-3,000 ล้านดองได้ หากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมไม่เปลี่ยนแปลง ผู้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาระดับ 1 (ควบคุมไม่เกิน 60 ล้านดองต่อปี) จะไม่สามารถซื้อบ้านได้ และบ้านเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงก็อยู่ไกลเกินเอื้อม

ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐเหงียน ถิ ฮ่อง กล่าวว่า ความโปร่งใสของโครงการและราคาเป็นประเด็นสำคัญที่จะกระตุ้นให้ความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอีกครั้ง วิสาหกิจและบริษัทต่างๆ เองก็ต้องปฏิบัติตามแนวทางของรัฐบาลในมติที่ 33 ซึ่งก็คือ การมีธรรมาภิบาลที่ดี การตั้งเป้าหมายกำไรที่สมดุล โครงสร้างผลิตภัณฑ์ พิจารณาการลดราคาขาย... จากนั้น ควบคู่ไปกับการแก้ปัญหาจากกระทรวง สาขา และท้องถิ่น ก็จะกระตุ้นความต้องการลงทุนในตลาดนี้

ตลาดอสังหาฯ เริ่มคึกคักด้วยปริมาณการซื้อขายที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2566 โดยลูกค้ากลับมาที่ตลาดอย่างคึกคักในช่วงอีเวนต์ขายโครงการ ตามรายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) สัญญาณแรกที่บ่งบอกว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงใหม่คือสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ตลาดมีการซื้อขาย 3,700 รายการ เพิ่มขึ้น 37% เมื่อเทียบกับ 2,700 รายการในไตรมาสแรก และในไตรมาสที่ 3 ตลาดมีการซื้อขายเกือบ 6,000 รายการ เพิ่มขึ้น 1.5 เท่าจากไตรมาสที่ 2 ปี 2566

จากข้อมูลของ VARS โครงการที่เพิ่งเปิดตัวทั่วประเทศได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมากในช่วงไม่นานนี้ โครงการบางโครงการในพื้นที่ที่มีศักยภาพก็มียอดจองเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน หลายคนยัง "จ่ายเงิน" สำหรับทาวน์เฮาส์ วิลล่า และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มูลค่ากว่า 5 พันล้านดองอีกด้วย

ในความเป็นจริงตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จะฟื้นตัว โดยผลการทำธุรกรรมจะดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับสามไตรมาสก่อนหน้า เนื่องมาจากความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เพิ่มมากขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง และแหล่งจัดหาที่เหมาะสมมากขึ้นในตลาด ต้องขอบคุณการฟื้นตัวอย่างชัดเจนของตลาดอสังหาฯ ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตลาดงานที่เกี่ยวข้องกับสาขานี้ก็กลับมาคึกคักอีกครั้ง การเติบโตของตลาดอสังหาฯ ยังมาจากปัจจัยอัตราดอกเบี้ยด้วย ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ของธนาคารลดลงอย่างรวดเร็ว โดยบางแห่งลดลงเพียง 3-5% ต่อปีเท่านั้น นี่คือแรงจูงใจให้ผู้ที่มีเงินสะสมหันไปใช้ช่องทางการลงทุนที่น่าดึงดูดใจกว่า เช่น อสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ได้รับสิทธิพิเศษในการซื้ออสังหาฯ โดยเฉลี่ยในปีแรกนั้นผันผวนอยู่ที่ประมาณ 7-9% ต่อปี

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าถึงเวลาที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวอย่างชัดเจนมากขึ้นหลังจากไตรมาสที่สองของปี 2024 เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลง จะมีผลกระทบต่อตลาดอย่างชัดเจน การลดอัตราดอกเบี้ยการดำเนินงานตั้งแต่ตอนนี้จนถึงต้นปี 2024 จะเป็นเรื่องยาก สาเหตุไม่ใช่เงินเฟ้อ แต่ปัญหาพื้นฐานคือแรงกดดันจากอัตราแลกเปลี่ยน หากอัตราแลกเปลี่ยนเพิ่มขึ้นมากเกินไป ไม่เพียงแต่กระแสเงินสดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงธุรกิจเองด้วยที่จะประสบปัญหาอย่างหนัก เรายังต้องยอมรับการด้อยค่าของเงินดอง แต่ไม่ควรสูงเกินไป

การประเมินศักยภาพการเติบโตของตลาด HoREA กล่าวว่าสัญญาณการฟื้นตัวจะชัดเจนตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2024 เป็นต้นไป เนื่องจากปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมายที่ใหญ่ที่สุดกำลังได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐผ่านร่างแก้ไข รวมถึงกฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีโครงการหลายร้อยโครงการที่ได้รับการแก้ไขควบคู่ไปกับการปรับโครงสร้างนักลงทุน การปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ และการลดราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยให้ตลาดมีแนวโน้มฟื้นตัว แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ก็มีพื้นฐานทุกประการในการยืนยันถึงแนวโน้มการฟื้นตัวและการเติบโตอย่างต่อเนื่องในทิศทางการพัฒนาที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนจากปัจจัยขับเคลื่อนต่อไปนี้: รัฐสภากำลังพิจารณาร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ร่างกฎหมายสถาบันสินเชื่อ (แก้ไข) ร่างกฎหมายการประมูลทรัพย์สิน (แก้ไข) ... ซึ่งหากประกาศใช้จะทำให้มีความสอดคล้อง เอกภาพ และความเป็นไปได้ และใกล้เคียงกับความเป็นจริง นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงมีมาก โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม...

ผมคิดว่าวงจรตลาดใหม่นี้จะมีปัจจัยที่แตกต่างออกไปมาก เพราะแนวโน้มในปัจจุบันคือการมุ่งเน้นที่การพัฒนามูลค่าที่แท้จริง ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และส่งผลอย่างมากต่อการฟื้นตัวของตลาด

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Vo Tri Thanh ให้ความเห็นว่ารัฐบาลกำลังหาทางแก้ไขอยู่ รวมถึงการที่กระทรวงก่อสร้างแก้ไขเนื้อหาบางส่วนในพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียน ธนาคารจึงจะ "ฝากเงิน" ได้ก็ต่อเมื่อกฎหมายมีความชัดเจนเท่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีรากฐานมากมายสำหรับการฟื้นตัว แต่ก็เผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายมากมายเช่นกัน ตั้งแต่สิ้นปีนี้และอีกหลายเดือนข้างหน้าของปี 2567 ตลาดจะยังคงต้องการ "การสนับสนุน" จากกลไกและนโยบายของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ เพื่อสร้างแรงผลักดันเชิงบวกให้กับกระบวนการฟื้นตัว

พรรคคอมมิวนิสต์เวียดนาม

ลิงค์ที่มา