ราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นเท่าไรในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา?

จากราคาที่สูงกว่า 20 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2014 ปัจจุบันราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์พุ่งสูงเกิน 70-80 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องห่างไกลสำหรับใครหลายๆ คน

Báo Lạng Sơn•13/09/2025

เพิ่มขึ้นสามเท่าใน 10 ปี

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามได้เผชิญกับราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับใครหลายคน จากราคาที่สูงกว่า 20 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2557 ปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้พุ่งสูงขึ้นกว่าสามเท่า ทะลุเกณฑ์ 70-80 ล้านดองต่อตารางเมตร (ตามรายงานของ Savills และ CBRE) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:

ปี 2557 ถือเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรการเติบโตครั้งใหม่ เมื่อฮานอยบันทึกราคาอพาร์ตเมนต์ระดับกลางไว้ที่ประมาณ 22 ล้านดอง/ตร.ม. และโฮจิมินห์ซิตี้ที่ 25 ล้านดอง/ตร.ม. ต่อมาในปี 2558 เงินทุนจากทั้งในและต่างประเทศเริ่มไหลเข้าสู่ตลาดอย่างมหาศาล พร้อมกับการประกาศโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ส่งผลให้ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 24 ล้านดองในฮานอย และ 27 ล้านดอง/ตร.ม. ในโฮจิมินห์ซิตี้

ในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์จะสูงถึง 90 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นสถิติสูงสุด

ในช่วงปี 2559-2560 ตลาดฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเป็น 26 ล้านดองต่อตารางเมตร และ 28 ล้านดองต่อตารางเมตรตามลำดับ ขณะที่ในโฮจิมินห์ราคาพุ่งจาก 30 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 33 ล้านดองต่อตารางเมตร ช่วงเวลานี้ยังเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนรายใหญ่หลายรายเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีสถานะทางกฎหมายที่โปร่งใส สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ

ในปี 2561 พร้อมกับความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่หลายโครงการ ระดับราคาจึงถูกกำหนดขึ้น โดยราคาในฮานอยอยู่ที่ 32 ล้านดอง และในโฮจิมินห์อยู่ที่ 38 ล้านดอง/ตร.ม. ต่อมาในปี 2562 กระแสความนิยมในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางและระดับสูงได้ผลักดันให้ราคาในฮานอยพุ่งสูงถึง 36 ล้านดอง และในโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 42 ล้านดอง/ตร.ม.

ในปี 2563 การระบาดใหญ่ของโควิด-19 ทำให้ปริมาณธุรกรรมลดลง แต่ราคาไม่ได้ลดลง แม้จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยก็ตาม ฮานอยมียอดซื้อขายประมาณ 40 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนโฮจิมินห์มียอดซื้อขายเกือบ 48 ล้านดองต่อตารางเมตร สะท้อนให้เห็นถึงอุปทานที่ขาดแคลน ขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

ตั้งแต่ปี 2564 ถึง 2565 ราคาอสังหาริมทรัพย์ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ฮานอยเพิ่มจาก 46 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 54 ล้านดองต่อตารางเมตร ภายในเวลาเพียงสองปี ขณะที่โฮจิมินห์เพิ่มจาก 55 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 63 ล้านดองต่อตารางเมตร สาเหตุมาจากอุปทานที่จำกัดมากขึ้นอันเนื่องมาจากกฎหมายที่เข้มงวดขึ้น ขณะที่ความต้องการเพิ่มขึ้น Savills ให้ความเห็นว่าในช่วงเวลาดังกล่าว ตลาดเริ่มมีความขัดแย้ง สภาพคล่องลดลง แต่ราคายังคงปรับตัวสูงขึ้น

ในปี 2566 นโยบายควบคุมสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงจะทำให้ปริมาณธุรกรรมชะลอตัวลง แต่ราคาก็ยังคงเพิ่มขึ้น ฮานอยจะอยู่ที่ประมาณ 62 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนโฮจิมินห์จะอยู่ที่ประมาณ 70 ล้านดอง/ตร.ม. โดยส่วนใหญ่เน้นโครงการที่มีทำเลดีและมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน

ภายในสิ้นปี 2567 ตัวเลขดังกล่าวจะสูงถึง 72 ล้านดอง/ตร.ม. ในฮานอย และ 80 ล้านดอง/ตร.ม. ในโฮจิมินห์ และภายในกลางปีนี้ (ปี 2568) ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์จะพุ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 90 ล้านดอง/ตร.ม. (ข้อมูลจาก HoREA)

ดังนั้นภายใน 10 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองใหญ่ก็เพิ่มขึ้นมากกว่าสามเท่า ทำให้ตลาดนี้อยู่นอกเหนือการเข้าถึงของคนส่วนใหญ่มากขึ้นเรื่อยๆ

ความฝันที่จะตั้งรกรากลงไปเรื่อยๆ ก็ไกลออกไป

ตามรายงานของ CBRE ตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา จำนวนโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ในนครโฮจิมินห์ลดลงมากกว่า 70% เมื่อเทียบกับช่วงปี 2016 - 2019 “อุปทานลดลงอย่างรวดเร็วในขณะที่ความต้องการที่แท้จริงในเมืองใหญ่ไม่ได้ลดลงเลย นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมราคาที่อยู่อาศัยจึงเพิ่มขึ้นเท่านั้น” คุณเดือง ถวี ดุง ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE Vietnam เป็นผู้วิเคราะห์

อีกเหตุผลหนึ่งมาจากต้นทุนเงินทุน ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยธนาคารจะเพิ่มขึ้น พันธบัตรบริษัทต่างๆ จะตึงตัวขึ้น บังคับให้นักลงทุนจำนวนมากต้องขึ้นราคาขายเพื่อให้ครอบคลุมต้นทุนการระดมทุน เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 12-13% ต่อปี แรงกดดันทางการเงินต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมหาศาล และภาระนี้จะถูกโอนไปยังราคาขายในที่สุด

นอกจากนี้ ราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นยังสร้างแรงกดดันอีกด้วย สำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่า ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงปี 2557-2566 เพิ่มขึ้นเกือบ 50% ซาวิลส์เชื่อว่าราคาอพาร์ตเมนต์ไม่น่าจะลดลงเมื่อต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น

อีกหนึ่งแรงขับเคลื่อนสำคัญคือโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1 ในนครโฮจิมินห์ ถนนวงแหวนสาย 3 หรือทางด่วนฮานอย- ลาวไก ที่ขยายเพิ่ม ล้วนส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทางเพิ่มขึ้นหนึ่งเท่าครึ่งภายในไม่กี่ปี “โครงสร้างพื้นฐานไปที่ไหน ราคาที่ดินก็จะไปที่นั่น” นายเหงียน วัน ดิ่ญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เคยกล่าวไว้ว่า

ในแง่ของแนวโน้ม ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะไม่ลดลงในระยะสั้น เนื่องจากอุปทานที่ขาดแคลน โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ราคาอาจเพิ่มขึ้น 5-7% ต่อปีในอีก 3-5 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะในเขตชานเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานกำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด

แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้นมากกว่าสามเท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แต่รายได้ของแรงงานกลับเพิ่มขึ้นเพียง 6-7% ต่อปีโดยเฉลี่ย ซึ่งทำให้ช่องว่างระหว่างรายได้กับรายได้ของเวียดนามกว้างขึ้น ธนาคารโลก ระบุว่า รายได้เฉลี่ยต่อหัวของเวียดนามในปี 2557 อยู่ที่ประมาณ 2,000 ดอลลาร์สหรัฐ และภายในปี 2567 รายได้เฉลี่ยต่อหัวจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์กลับเพิ่มขึ้นสามเท่า หรืออาจถึงสี่เท่าในบางพื้นที่ในช่วงเวลาเดียวกัน

โครงการ “อพาร์ตเมนต์สังคม 1 ล้านยูนิต” ที่รัฐบาลส่งเสริมคาดว่าจะสร้างสมดุล แต่ความคืบหน้ายังคงล่าช้า หากปัญหาอุปทาน โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางและล่างยังไม่ได้รับการแก้ไข ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและโฮจิมินห์จะยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความฝันในการตั้งถิ่นฐานในฮานอยและโฮจิมินห์ยิ่งเลือนหายไปจากสายตาของคนหนุ่มสาวจำนวนมาก

ที่มา: https://baolangson.vn/gia-can-ho-tang-the-nao-trong-10-nam-qua-5058847.html