ราคาบ้านเริ่มสูงเกินเอื้อม

ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นจนสูงเกินกว่ารายได้ของคนงาน แม้แต่สำหรับพนักงานการเงินและธนาคารซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่จ่ายค่าตอบแทนสูงที่สุดก็ยังไม่สามารถตามทัน

จากการสำรวจรายได้เฉลี่ยของภาค เศรษฐกิจ 20 ภาค (ไม่รวมหน่วยงานและองค์กรระหว่างประเทศ) โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติตั้งแต่ปี 2010 ถึงปัจจุบัน พบว่าแรงงานในภาคการเงิน การธนาคาร และการประกันภัย เป็นผู้นำมาเป็นเวลา 10 ปีแล้ว ในช่วงปี 2010-2011 และ 2013-2020 รายได้ของกลุ่มนี้ในปี 2010 อยู่ที่ 4.8 ล้าน และเพิ่มขึ้นเป็น 11.5 ล้านในปี 2023

ตามรายงานทางการเงินของธนาคารพาณิชย์ใน VN30 และ Agribank รายได้เฉลี่ยต่อเดือนจากเงินเดือนและโบนัสของพนักงานธนาคารเพิ่มขึ้นจาก 21 ล้านดองในปี 2014 เป็น 36 ล้านดองในปี 2023 เพิ่มขึ้น 6-7% ต่อปี

“พนักงานธนาคารมักอยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีรายได้สูงที่สุด โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 25-40 ล้านดองต่อเดือน” นางสาวเหงียน ทู จาง ผู้อำนวยการแบรนด์ Manpower ของ Manpowergroup Vietnam ซึ่งเป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการสรรหาบุคลากรและให้คำปรึกษาเกี่ยวกับทรัพยากรบุคคล กล่าวยืนยัน

แม้ว่าพนักงานธนาคารจะมีเงินเดือนสูงเมื่อเทียบกับพนักงานทั่วไป แต่รายได้ของพนักงานธนาคารกลับไม่เพิ่มขึ้นตามราคาที่อยู่อาศัยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตามข้อมูลจาก Savills Vietnam ราคาหลักเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ระดับ C, B และ A ในช่วงปี 2014-2023 เพิ่มขึ้น 11%, 10% และ 16% ต่อปีตามลำดับ ระดับราคาคงที่ในช่วงปี 2015-2017 แต่หลังจากนั้นก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกว้างขึ้น

ตัวอย่างเช่น ในปี 2014 รายได้เฉลี่ยต่อเดือนของพนักงานธนาคารและการเงิน ซึ่งเป็นกลุ่มพนักงานที่ได้รับค่าจ้างสูงสุด เทียบเท่ากับราคาอพาร์ตเมนต์ระดับ B ขนาด 0.7 ตารางเมตร หรืออพาร์ตเมนต์ระดับ C ขนาด 1.05 ตารางเมตร ภายในปี 2023 เงินเดือนของกลุ่มนี้จะเพียงพอสำหรับซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับ B ขนาด 0.5 ตารางเมตร และอพาร์ตเมนต์ระดับ C ขนาด 0.72 ตารางเมตรเท่านั้น

แม้ว่ารายได้จะเพิ่มขึ้น แต่การเป็นเจ้าของบ้านยังคงเป็นเรื่องยากเนื่องจากราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตามรายงานแรงงานและการจ้างงานของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่ารายได้เฉลี่ยต่อเดือนของคนงานชาวเวียดนามจะเพิ่มขึ้นจาก 4.5 ล้านดองในปี 2014 เป็น 7.5 ล้านดองในปี 2022 ซึ่งเพิ่มขึ้น 7% ต่อปี ซึ่งถือเป็นครึ่งหนึ่งของอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์หลัก

ภายในไตรมาสที่ 3 หากมีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 7.6 ล้านดอง คาดว่าครัวเรือนที่มีคนทำงาน 2 คนจะต้องใช้เวลา 21-23 ปีในการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาด 55-60 ตร.ม. โดยถือว่าราคาบ้านไม่เพิ่มขึ้น หากอัตราการออมอยู่ที่ 50% หลังจากชำระค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพแล้ว จำนวนปีจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า

ข้อมูลจาก Numbeo ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มสถิติค่าครองชีพระดับโลก แสดงให้เห็นว่าดัชนีราคาบ้านต่อรายได้ (HPR) ของเวียดนามในช่วงกลางปี 2024 จะสูงถึง 22.8 จุด ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ตัวเลขนี้สูงกว่ามาเลเซียเกือบสามเท่า และสูงกว่าประเทศพัฒนาแล้วหลายประเทศ เช่น ญี่ปุ่น สิงคโปร์ หรือเกาหลีใต้

ยิ่ง HPR สูงเท่าไร การเป็นเจ้าของบ้านก็ยิ่งยากขึ้นเท่านั้น ตั้งแต่ปี 2014 HPR ของเวียดนามเพิ่มขึ้น 27% จาก 17.8 จุด สะท้อนให้เห็นช่องว่างระหว่างการเติบโตของรายได้และราคาบ้านได้อย่างชัดเจน ในขณะเดียวกัน ความสามารถในการชำระคืนเงินกู้ของคนเวียดนามก็ต่ำมากเช่นกัน โดยอยู่ที่เพียง 0.4 จุด ซึ่งต่ำกว่าประเทศส่วนใหญ่ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ตามสถิติ ยกเว้นฟิลิปปินส์

สถานการณ์ในเมืองใหญ่มีความรุนแรงมากขึ้น โดยนครโฮจิมินห์มีดัชนี HPR อยู่ที่ 32.4 จุด สูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศถึง 1.4 เท่า ขณะที่ความสามารถในการชำระคืนเงินกู้อยู่ที่เพียง 0.3 จุด ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ใน กรุงฮานอย ดัชนี HPR ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศที่ 20.6 จุด แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มที่สูงในเอเชีย

“ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าจ้างมากจะทำให้ความไม่เท่าเทียมกันของรายได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว” ดร. เล เกียน เกวง จากมหาวิทยาลัยธนาคารนครโฮจิมินห์ และเพื่อนร่วมงาน ระบุไว้ในการศึกษาวิจัยในปี 2021 ตลาดอสังหาริมทรัพย์และความไม่เท่าเทียมกันของรายได้ในเวียดนาม: สถานะปัจจุบันและนัยทางนโยบาย ตามที่เขากล่าว ครัวเรือนบางครัวเรือนมีแนวโน้มที่จะเป็นเจ้าของบ้านน้อยลงในอนาคต เนื่องจากพวกเขาต้องใช้เงินออมเพื่อเช่าบ้าน

นางสาวเกียง ฮวินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills Vietnam กล่าวว่า หากราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ ช่องว่างระหว่างคนรวยกับคนจนก็จะกว้างขึ้น คนที่มีรายได้เฉลี่ยหรือต่ำกว่าจะเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก ซึ่งอาจส่งผลร้ายแรงต่อเสถียรภาพของตลาดและสังคม

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่าราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งเกินกว่ารายได้จากค่าจ้าง ไม่เพียงแต่สร้างแรงกดดันต่อระบบประกันสังคมเท่านั้น แต่ยังส่งเสริมการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เงินเก็งกำไรมักรอให้ราคาเพิ่มขึ้น แทนที่จะนำไปใช้ในการผลิตและธุรกิจ ส่งผลให้เงินเฟ้อและมูลค่าสกุลเงินได้รับผลกระทบเชิงลบ

“ความล้มเหลวในการยับยั้งการเก็งกำไรและความไม่สมดุลระหว่างกลุ่มที่อยู่อาศัยส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันต้องจบลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้” เขากล่าว

นอกจากนี้ นายวอยังชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญต่อการผลิต ธุรกิจ และเศรษฐกิจมหภาค ตลาดที่ไม่มั่นคงนี้จะส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจโดยรวมเช่นเดียวกับในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในความเป็นจริง ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของผู้คนเป็นความท้าทายไม่เพียงแต่สำหรับเวียดนามเท่านั้น เมืองใหญ่หลายแห่งทั่วโลกก็เผชิญกับแรงกดดันนี้เช่นกันเมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากการหลั่งไหลเข้ามาของผู้อพยพ

นางเกียง ฮวินห์ กล่าวว่า ในนครโฮจิมินห์และฮานอย อุปทานไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้ สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากข้อจำกัดทางกฎหมายในการอนุมัติโครงการ ทำให้การเพิ่มอุปทานใหม่ล่าช้าลง นอกจากนี้ ราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นยังทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นด้วย

ตามรายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ดัชนีราคาก่อสร้างของเมืองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 103 จุดในปี 2020 มาเป็น 123 จุดในปี 2023 เมื่อเทียบกับระดับฐานในปี 2015 ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นทำให้ผู้ลงทุนต้องกำหนดราคาผลผลิตที่สูงขึ้นเพื่อให้มั่นใจว่าโครงการจะมีประสิทธิภาพ

เมื่อพิจารณาข้อมูลตั้งแต่ปี 2018 ถึงปัจจุบัน ดร. ดิงห์ เธียน ยังพบว่ารายได้และราคาอพาร์ตเมนต์มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยเขากล่าวว่าสาเหตุส่วนหนึ่งเกิดจากช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ระหว่างกลุ่มไฮเอนด์และโลว์เอนด์ในตลาด ผลิตภัณฑ์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ไม่ได้ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เนื่องจากอพาร์ตเมนต์หรูหราคิดเป็นสัดส่วนที่มาก นอกจากนี้ ผู้ซื้อจำนวนมากเป็นนักลงทุนที่ต้องการสร้างผลกำไร จึงผลักดันให้ราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เขายังกล่าวอีกว่าความวุ่นวายในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเกิดจากการบริหารจัดการที่หละหลวมในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในภาคใต้ซึ่งเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo กล่าวว่าการปฏิรูปภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นในการรักษาเสถียรภาพของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองจะช่วยขจัดราคาเสมือนจริงของผลิตภัณฑ์อันเนื่องมาจากการเก็งกำไร เพื่อทำเช่นนี้ วิธีแก้ปัญหาที่สำคัญอย่างหนึ่งคือการอัพเกรดโครงสร้างพื้นฐานการจัดการข้อมูลเพื่อให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โปร่งใส

“สิ่งนี้จำเป็นต้องมีแผนงานที่เฉพาะเจาะจงและการวิจัยหลายมิติจึงจะสามารถประยุกต์ใช้ได้อย่างประสบความสำเร็จ” ศาสตราจารย์ Vo เน้นย้ำ

ดร. ดิงห์ เฮียน ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า จำเป็นต้องทำให้การบริหารจัดการโปร่งใสและบังคับใช้กฎหมายใหม่ผ่านกฤษฎีกาเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นสำคัญที่ต้องดำเนินการคือการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ เพื่อเพิ่มอุปทานใหม่โดยเร็ว

แหล่งที่มา