ราคาบ้านพุ่งสูงขนาดนี้ นายกฯ ถึงกับอุทานว่า “ใครมีเงินซื้อ” ?

(แดน ทรี) - ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สูงถึงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ผู้เชี่ยวชาญหลายคนระบุว่าต้องใช้เวลาถึง 26 ปีในการซื้ออพาร์ตเมนต์หนึ่งหลัง

ความท้าทายของราคาที่สูงขึ้นและช่องว่างรายได้ที่กว้าง

ในการประชุมเมื่อบ่ายวันที่ 22 กันยายน นายกรัฐมนตรี ฝ่าม มิญ จิ่ง ได้ให้คำสั่งสำคัญหลายประการเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายกรัฐมนตรีได้หยิบยกประเด็นที่ว่า มีประชาชนจำนวนเท่าใดที่ต้องการบ้านแต่ไม่สามารถซื้อได้เนื่องจากราคาบ้านสูงเกินไป ใครมีเงินซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาเกิน 70 ล้าน หรือมากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร นายกรัฐมนตรีได้เรียกร้องให้มีการดำเนินการเพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์และเพิ่มอุปทานให้เพียงพอต่ออุปสงค์และอุปทาน

ราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมาถือเป็นประเด็นร้อนที่ได้รับความสนใจจากประชาชน หน่วยงานวิจัยตลาดและผู้เชี่ยวชาญหลายรายต่างกล่าวถึงปัญหานี้และออกคำเตือนอย่างต่อเนื่อง

รายงานเดือนสิงหาคมของ Batdongsan.com.vn ระบุว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป (ทั่วประเทศ) ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในเกือบทุกประเภท โดยประเภทที่ดินที่มีการเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือราคาขายที่เพิ่มขึ้น 44% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 และอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 42% ส่วนประเภทอื่นๆ ได้แก่ บ้านส่วนตัว ที่ดินโครงการ และทาวน์เฮาส์ เพิ่มขึ้น 28%, 14% และ 1% ตามลำดับในช่วงเวลาเดียวกัน

ราคาอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเพิ่มขึ้นใน 8 เดือน (ที่มา: Batdongsan.com.vn)

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ความจริงที่ว่าราคาขายยังคงเพิ่มขึ้นนั้น เป็นผลมาจากการเติบโตของอุปทานเงินที่แข็งแกร่งผ่านนโยบายการเงินที่ยืดหยุ่นซึ่งมุ่งเป้าไปที่การเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่สูง ภาวะขาดแคลนอุปทานขั้นต้นเป็นเวลานาน โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ประกอบกับความเชื่อมั่นของนักลงทุนในศักยภาพของการเพิ่มขึ้นในราคาในอนาคต

ขณะเดียวกัน เขายังชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและต่ำ สถานการณ์เช่นนี้อาจดำเนินต่อไปได้ หากปัญหาคอขวดทางกฎหมายและอุปทานยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึง

ขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญ Can Van Luc กล่าวในการสัมมนาเมื่อเร็วๆ นี้ว่า ข้าราชการพลเรือนในเวียดนามต้องทำงานต่อเนื่อง 26 ปีจึงจะสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ ความแตกต่างนี้สะท้อนให้เห็นถึงความจริงที่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้มาก ทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย ทั่วโลก (15 ปี)

คุณลุคย้ำว่า ปัญหาคือช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นทุกวัน และการเติบโตของรายได้ไม่สามารถตามทันราคาที่อยู่อาศัยได้ ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจึงเชื่อว่าจำเป็นต้องควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์

ประชาชนต้องใช้เวลา 26 ปีในการซื้ออพาร์ทเมนท์ (ที่มา: ดร. Can Van Luc แบ่งปัน)

ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่พุ่งสูงขึ้น

จากการสำรวจของ ผู้สื่อข่าว Dan Tri พบ ว่าเมื่อเร็วๆ นี้ โครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในฮานอยเปิดขาย อย่างไรก็ตาม ราคาปัจจุบันกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาสูง

โดยเฉพาะโครงการหนึ่งในเขตได่โม (ฮานอย) มีราคาเปิดตัวอยู่ที่ 80-120 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนโครงการอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในเขตตู่เลียม ตั้งอยู่บนถนนเลกวางเดา มีราคาเปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 130 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา)

โครงการหนึ่งในเขตเวียดหุ่งคาดว่าจะใช้งบประมาณกว่า 120 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการในเขตเก๊าจายคาดว่าจะใช้งบประมาณ 150 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือโครงการที่เพิ่งเปิดตัวในเขตซวนดิ่ญก็เปิดขายในราคา 100 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

ผู้เชี่ยวชาญ เล ดิ่ง ชุง กล่าวว่า ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีความผันผวนอยู่ระหว่าง 70-80 ล้านดอง/ตร.ม. นอกจากนี้ ตลาดยังได้เห็นโครงการระดับไฮเอนด์หลายโครงการที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. เกิดขึ้น

เขากล่าวว่าโครงการเหล่านี้มักตั้งอยู่ในทำเลทองใจกลางกรุงฮานอย ผู้พัฒนาโครงการตั้งใจจะขายให้กับลูกค้าที่มีรายได้สูง ไม่ใช่ลูกค้าส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องของผลิตภัณฑ์ที่ราคาสูงกว่า 150 ล้านดองต่อตารางเมตรจะไม่สูงนัก เนื่องจากพวกเขาพิถีพิถันในการเลือกลูกค้า

เขากล่าวว่าตลาดอพาร์ตเมนต์โดยเฉพาะและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกำลังชะลอตัวลง ดังนั้น ผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหราจึงขาดสภาพคล่องอย่างมาก

เกี่ยวกับความเป็นไปได้ที่ราคาจะปรับขึ้นสำหรับอพาร์ตเมนต์หรูและอพาร์ตเมนต์แบรนด์เนม คุณชุง กล่าวว่า ปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่เป็นสินค้าหลัก ดังนั้นนักลงทุนจึงตั้งราคาไว้สูง ดังนั้นจึงต้องใช้เวลานานกว่าจะมีโอกาสปรับขึ้นราคา นอกจากนี้ ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการในปัจจุบันยังสูงมาก และความคืบหน้าในการดำเนินการยังล่าช้า ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการได้ลงทุนเพิ่มในผลิตภัณฑ์ จึงคาดหวังผลกำไรที่สูง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ก็มีการปรับตัวขึ้นราคาอย่างรวดเร็วในช่วงไม่นานมานี้ เช่นเดียวกับฮานอย

ที่จริงแล้ว ราคาอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ในนครโฮจิมินห์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินค้าอุปโภคบริโภคพื้นฐาน ราคาค่อนข้างสูง อยู่ที่ 100-200 ล้านดองต่อตารางเมตร แม้จะใกล้เคียงกับทาวน์เฮาส์ก็ตาม

ในเขต 2 เก่า บริเวณสี่แยกอันฟู นักลงทุนต่างชาติได้เริ่มโครงการอาคารสูงระยะที่สาม โดยเปิดตัวอพาร์ตเมนต์สู่ตลาดในราคาประมาณ 130-220 ล้านดองต่อตารางเมตร โครงการที่เริ่มดำเนินการใหม่บนถนนคู่ขนานที่เชื่อมทางด่วนโฮจิมินห์-ลองถั่น มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 120 ล้านดองต่อตารางเมตร บริเวณใกล้เคียง อพาร์ตเมนต์ในเขตมหานครขนาดกว่า 117 เฮกตาร์ มีราคาตั้งแต่ 160 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า ในปี พ.ศ. 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 90 ล้านดอง/ตร.ม. ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 จนถึงปัจจุบัน อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 15-20% ต่อปี

นายโว ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ DKRA Group แถลงความคืบหน้า 8 เดือนแรกของปีนี้ว่า ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในนครโฮจิมินห์ (เดิม) เพิ่มขึ้น 12-18% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยบางโครงการมีราคาขายสูงสุดอยู่ที่ 493 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนในจังหวัดบิ่ญเซือง (เดิม) ราคาขายเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้น 8-10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเช่นกัน

ราคาขายห้องชุดในนครโฮจิมินห์ (เดิม) และบริเวณใกล้เคียง (ที่มา: DKRA)

สาเหตุที่ทำให้ราคาห้องชุดสูง

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้วิเคราะห์สาเหตุของการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ในช่วงที่ผ่านมา ประการแรกคือปัญหาอุปทานที่ลดลง รายงานของ CBRE Vietnam ระบุว่าในไตรมาสที่สอง อุปทานอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ (เดิม) แม้ว่าจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ในช่วง 6 เดือนแรกยังคงต่ำกว่าช่วงเดียวกันถึง 16% นอกจากนี้ หน่วยงานนี้ยังบันทึกอุปทานอพาร์ตเมนต์ในช่วง 6 เดือนที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษในนครโฮจิมินห์อีกด้วย

ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam มีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า นครโฮจิมินห์ก็ประสบปัญหาการขาดแคลนอุปทานในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเช่นกัน โดยตั้งเป้าหมายที่จะพัฒนาบ้านใหม่ประมาณ 235,000 หลังในช่วงปี 2564-2568 แต่กลับทำได้เพียง 24% ของเป้าหมาย และยังคงขาดแคลนที่อยู่อาศัยจำนวน 179,000 ยูนิต ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ได้กว้างขึ้นเนื่องจากปัญหาเกี่ยวกับกฎหมายของโครงการ

อีกสาเหตุหนึ่งคือความไม่สมดุลของอุปทานในตลาด คุณเล ฮวง เชา กล่าวว่าในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ นครโฮจิมินห์มีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์เพียง 4 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์หรูมากกว่า 3,300 ยูนิตที่มีสิทธิ์ระดมทุน ตลาดไม่มีอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและราคาประหยัด ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องมาหลายปี

ก่อนหน้านี้ ตั้งแต่ปี 2564 ถึงปัจจุบัน โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในนครโฮจิมินห์ไม่มีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดราคาต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตรอีกต่อไป และยังมีภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างรุนแรง ในทางกลับกัน ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ตั้งแต่ปี 2563 ถึง 2566 ยังคงครองตลาดอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นประมาณ 70% ของอุปทานทั้งหมด

เขาเตือนว่าในระยะสั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์จะยังคงเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนอุปทาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับราคาที่เอื้อมถึง ราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเกินกำลังความสามารถทางการเงินของประชากรเมืองส่วนใหญ่

คุณ Trang Bui ผู้อำนวยการทั่วไปของ Cushman & Wakefield Vietnam มีมุมมองเดียวกัน ยอมรับว่าอุปทานในตลาดมีความเข้มข้นมากขึ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และระดับหรู ไม่มีอุปทานใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมือง ตลาดนำโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป การเพิ่มขึ้นของราคาขายหลักสะท้อนให้เห็นถึงการขาดแคลนอุปทานในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง

คุณตรังคาดการณ์ว่าปีหน้าอาจเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรการฟื้นตัวรอบใหม่ แต่จะเป็นไปอย่างช้าๆ คัดเลือกอย่างพิถีพิถัน และมีความแตกต่างอย่างชัดเจน ความท้าทายของตลาดในโฮจิมินห์คือราคาขายหลักโดยเฉลี่ยยังคงสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ย ซึ่งต้องใช้เวลามากกว่า 20 ปีในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง

ราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องปีละ 5-10% ขึ้นอยู่กับพื้นที่ โดยเพิ่มขึ้นตามคุณภาพของสินค้า ไม่ใช่เพิ่มขึ้นในวงกว้าง อุปทานอาจเพิ่มขึ้นปีละ 25-30% นับจากปีนี้ แต่ยังคงต่ำกว่าจุดสูงสุดในปี 2565 ตลาดจะเปิดรับอุปทานใหม่พร้อม "การปลดภาระผูกพัน" ตามกฎหมาย

อีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นคือแรงกดดันต่อต้นทุนปัจจัยการผลิต โดยเฉพาะต้นทุนที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนเหล่านี้คิดเป็นสัดส่วนส่วนใหญ่ของต้นทุนการลงทุนในโครงการทั้งหมด ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะคงที่ได้ก็ต่อเมื่อควบคุมต้นทุนปัจจัยการผลิตให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสของ Savills Hanoi กล่าวว่า ฮานอยกำลังดำเนินการแก้ไขปัญหาต่างๆ อย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านการปฏิรูปสถาบัน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และโครงการนำร่องด้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการต่างๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณานำไปปฏิบัติในพื้นที่นอกเขต 3-3.5 เมื่อกระบวนการทั้งหมดเสร็จสิ้นและสินค้าออกสู่ตลาด จะส่งผลดีต่อระดับราคา

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือต้นทุนการใช้ที่ดินในปัจจุบันคิดเป็นสัดส่วนที่สูงของต้นทุนรวม หากคำนวณต้นทุนนี้อย่างสมเหตุสมผล เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ระหว่างรัฐและรัฐวิสาหกิจ ราคาที่อยู่อาศัยก็จะลดลงมาอยู่ในระดับที่เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของประชาชน ขณะเดียวกัน กลไกการให้สิทธิพิเศษด้านภาษี เครดิต หรือที่ดินสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก็มีความจำเป็นเพื่อส่งเสริมการพัฒนาผลิตภัณฑ์ประเภทนี้เช่นกัน

• Dantri.com.vn
• ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm