เผยปัญหาปวดหัวที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ใน 3-6 เดือนข้างหน้า

แรงกดดันจากการครบกำหนดชำระหนี้

ล่าสุด ตลาดหลักทรัพย์ ฮานอย (HNX) ประกาศรายชื่อผู้ออกหลักทรัพย์ที่ชำระเงินต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรล่าช้าในช่วงวันที่ 16 กันยายน 2022 ถึง 31 มกราคม 2023 โดยรายชื่อดังกล่าวมีบริษัท 54 แห่งที่ชำระเงินต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรล่าช้า โดยมี 34 บริษัท ที่ดำเนินการ ในภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง

ในด้านมูลค่า พันธบัตรขององค์กรเหล่านี้มูลค่าราว 23,000 พันล้านดอง จะครบกำหนดในปี 2566 ซึ่ง 90% มาจาก ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์

หลายหน่วยงานต้องหาทางหาแหล่งจ่ายพันธบัตร ตัวอย่างเช่น No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - รหัสหุ้น: NVL) ได้ปรับโครงสร้างใหม่และเจรจาข้อตกลงสับเปลี่ยนหนี้เป็นทุนกับพันธมิตรต่างประเทศ ด้วยเหตุนี้ ผู้ลงทุนจะได้รับส่วนแบ่งทุนในบริษัทสมาชิกสองแห่งของ Novaland ได้แก่ บริษัท Thanh Nhon Real Estate Investment Company Limited และบริษัท Mui Ne General Investment Joint Stock Company เพื่อแลกกับการยกเลิกพันธบัตรและใบสำคัญแสดงสิทธิในจำนวนที่สอดคล้องกัน

อีกกรณีหนึ่งคือ บริษัท Duc Long Gia Lai Group Joint Stock Company (รหัส: DLG) ไม่สามารถชำระเงินต้นและดอกเบี้ยมากกว่า 180,000 ล้านดองให้กับนักลงทุนได้ตรงเวลาในวันที่ 30 ธันวาคม 2022 เช่นกัน บริษัทอยู่ระหว่างเจรจาและตกลงกับผู้ถือพันธบัตรเพื่อขยายและเพิ่มระยะเวลาชำระเงิน

ผลการวิจัยของ VnDirect Securities แสดงให้เห็นว่าสภาพคล่องของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างมากในช่วง 3-6 เดือนข้างหน้า เมื่อเข้าสู่ช่วงพีคของการครบกำหนดไถ่ถอนพันธบัตร

ตัวเลขประมาณการแสดงให้เห็นว่าพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 37,642 พันล้านดองจะครบกำหนดชำระหนี้ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 306.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน และ 65,905 พันล้านดอง (เพิ่มขึ้น 13.3%) ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566

Hé lộ điều khiến doanh nghiệp bất động sản đau đầu nhất trong 3-6 tháng tới - 1 — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่อง เนื่องจากในช่วง 3-6 เดือนข้างหน้า ถือเป็นช่วงพีคของการครบกำหนดชำระพันธบัตร (ภาพ: Ha Phong)

การเคลื่อนไหวที่เป็นบวก

ภายหลังการประชุมออนไลน์ระดับชาติซึ่งมีนายกรัฐมนตรีเป็นประธานเมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ รัฐบาลได้ออกร่างมติเกี่ยวกับโซลูชั่นหลายประการสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ประการแรก คือ ข้อเสนอขยายระยะเวลาชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้กับธุรกิจที่ประสบปัญหา ประการที่สอง คือ การให้สินเชื่ออย่างต่อเนื่องแก่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีแผนการกู้ยืมที่เป็นไปได้ ลูกค้าที่มีศักยภาพทางการเงิน และลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ประการที่สาม คือ ข้อเสนอสำหรับแพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 110,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน ซึ่งคล้ายกับแพ็คเกจ 30,000 พันล้านดองที่ออกในช่วงปี 2556-2559

นอกจากนี้ ร่างแก้ไขล่าสุดของพระราชกฤษฎีกา 65 ได้เสนอให้พันธบัตรที่ออกแล้วสามารถเจรจาขอขยายเวลาและผ่อนปรนเงื่อนไขการออกพันธบัตรบางประการได้

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าหากนโยบายเหล่านี้ได้รับการดำเนินการ จะช่วยลดแรงกดดันด้านสภาพคล่องของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นได้

นายเหงียน ชี ทานห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า จำเป็นต้องมีแผนการปรับโครงสร้างใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับพันธบัตร สำหรับธุรกิจที่ไม่สามารถชำระเงินต้นและดอกเบี้ยได้

หากธุรกิจมีพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระแล้วแต่ยังไม่ได้รับการปรับโครงสร้างใหม่ อาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่อธนาคารได้ หากธนาคารต้องการให้สินเชื่อ ธุรกิจจะต้องมีแผนปรับโครงสร้างหนี้ที่เป็นไปได้และแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการชำระหนี้

นายแบร์รี่ เดวิด ไวส์แบลตต์ ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอสเอสไอ จำกัด (SSIAM) เปิดเผยผ่านช่อง VTV ว่า การจัดการการออกหุ้นกู้นั้นขึ้นอยู่กับแต่ละบริษัทและประเภทของหุ้นกู้โดยเฉพาะ

ในระยะสั้น ธุรกิจอาจพิจารณาปรับโครงสร้างสินเชื่อใหม่ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า โดยขายสินทรัพย์และโครงการออกไป ในระยะยาว การบังคับใช้พระราชกฤษฎีกา 65 นั้นจะเป็นผลดีอย่างยิ่งต่อตลาดตราสารหนี้ขององค์กร เมื่อมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดอันดับและกฎเกณฑ์สำหรับนักลงทุน

นอกจากการช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เอาชนะปัญหาสภาพคล่องในช่วงเวลาข้างหน้านี้ การฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านยังถือเป็นปัญหาเร่งด่วนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จะ “พลิกกลับ” อีกด้วย

นาย Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า จำเป็นต้องมีการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อลดแรงกดดันต่อความเชื่อมั่นผ่านมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ตัวอย่างเช่น ในอดีตที่ผ่านมา กลุ่มที่อยู่อาศัยทางสังคมได้ช่วยสร้างนิสัยการซื้อขายใหม่ในตลาดด้วยแพ็คเกจสนับสนุน 30,000 พันล้านดอง และอัตราดอกเบี้ย 5-6% ต่อปี จากนั้นตลาดก็เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง

ปัจจุบัน คาดว่าแพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 110,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานจะก่อให้เกิดผลในลักษณะเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม ยังมีจุดสว่างในสุขภาพทางการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย การวิเคราะห์ของ VNDirect ซึ่งใช้รายงานทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 210 แห่ง (รวมบริษัทจดทะเบียน 118 แห่งและบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียน 92 แห่ง) แสดงให้เห็นว่าสุขภาพทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในปัจจุบันดีขึ้นกว่าช่วงปี 2554-2556

แหล่งที่มา