เมื่อเงินไหลเข้าสู่สินทรัพย์มากขึ้น

พนักงานธนาคารคนหนึ่งในฮานอยเล่าว่า เขาได้รับเงินเดือนประมาณ 55 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูงในปัจจุบัน แต่หลังจากทำงานมาหลายปี สิ่งที่สร้างความกดดันให้เขามากที่สุดคือราคาบ้าน

ทุกครั้งที่ฉันเห็นรายการราคาของโครงการอพาร์ทเมนต์ใหม่ ความรู้สึกแรกไม่ใช่ว่าฉันจะซื้อไหวหรือไม่ แต่เป็นว่าราคามันสูงขึ้นเกินกว่าที่ฉันจะจ่ายไหวแล้ว คนทำงานในเมืองหลายคนก็รู้สึกแบบนี้เหมือนกัน คือเงินเดือนขึ้นเรื่อย ๆ แต่ก็ยังจ่ายค่าอพาร์ทเมนต์ไม่ไหว

เรื่องราวนี้ถูกรวมอยู่ในรายงานสถานการณ์ เศรษฐกิจ เวียดนามประจำเดือนพฤษภาคม 2026 ของธนาคารโลก โดยธนาคารโลกได้เพิ่มข้อมูลชุดหนึ่งที่แสดงให้เห็นว่า ปัจจุบันเงินในระบบเศรษฐกิจกำลังไหลเวียนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่ง

จากรายงานฉบับนี้ คาดการณ์ว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น 42% ในปี 2025 ซึ่งเกือบสองเท่าของอัตราการเติบโตของสินเชื่อโดยรวมทั้งที่ 19% ปัจจุบันภาคส่วนนี้คิดเป็นประมาณ 25.5% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด

นอกจากนี้ยังหมายความว่าสำหรับทุกๆ สี่ดอลลาร์ที่มีการปล่อยสินเชื่อในระบบเศรษฐกิจ จะมีเงินมากกว่าหนึ่งดอลลาร์ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

ที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ประมาณครึ่งหนึ่งของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์นี้ถูกปล่อยให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน สินเชื่อสำหรับภาคอุตสาหกรรมและ เกษตรกรรม เพิ่มขึ้นเพียง 12.1% และ 9.1% ตามลำดับ

เมื่อพิจารณาจากกระแสสินเชื่อแล้ว เห็นได้ชัดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ดึงดูดเงินทุนมากกว่าภาคการผลิตอย่างมาก

ปรากฏการณ์ที่ขัดแย้งกันอย่างชัดเจนกำลังเกิดขึ้น: สินเชื่อเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจสูงมาก แต่ความรู้สึกของการเป็นเจ้าของบ้านกลับห่างไกลออกไปเรื่อยๆ สำหรับหลายๆ คน ภาพ: หว่าง ฮา

ธนาคารโลกยังตั้งข้อสังเกตอีกว่า การจัดสรรสินเชื่อในปัจจุบันนั้น “ไม่มีประสิทธิภาพในเชิงโครงสร้าง” เนื่องจากธนาคารให้ความสำคัญกับภาคส่วนที่มีสินทรัพย์ค้ำประกันแต่มีผลิตภาพต่ำ มากกว่าภาคส่วนที่สามารถสร้างการเติบโตและการจ้างงานที่ยั่งยืนได้ นี่คือประเด็นสำคัญ เพราะสิ่งที่สำคัญไม่ใช่ว่าสินเชื่อจะเพิ่มขึ้นมากแค่ไหน แต่เงินนั้นไหลไปที่ไหนต่างหาก

เมื่อเงินไหลเข้าสู่ที่ดินมากกว่าโรงงาน ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้ของคนงานอย่างแน่นอน ซึ่งเป็นแนวโน้มที่สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

ธนาคารโลกกล่าวว่า อัตราส่วนระหว่างราคาบ้านและที่ดินในบางพื้นที่สูงเกิน 30 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือน ในขณะที่มาตรฐานสากลสำหรับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 3-8 เท่าของรายได้

สิ่งนี้ทำให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกเข้าสู่ตลาดได้ยากขึ้นเรื่อยๆ ค่าเช่าและภาระการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านยังกัดกินเงินใช้จ่ายที่เหลืออยู่ของครัวเรือนที่มีรายได้น้อยและปานกลางไปเป็นจำนวนมากอีกด้วย

ปรากฏการณ์ที่ขัดแย้งกันอย่างชัดเจนกำลังปรากฏขึ้น: สินเชื่อเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจสูงมาก แต่ความรู้สึกของการเป็นเจ้าของบ้านกลับห่างไกลออกไปเรื่อยๆ สำหรับหลายๆ คน ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเร็วกว่าความสามารถในการสร้างรายได้ของแรงงานส่วนใหญ่ในระบบเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ตาม การไหลเวียนของเงินเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงส่วนหนึ่งของเรื่องราวที่ใหญ่กว่านั้น

จากข้อมูลของธนาคารโลก อัตราส่วนสินเชื่อต่อ GDP ของเวียดนามอยู่ที่ประมาณ 145% ซึ่งถือว่าสูงมาก แต่สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ยังมีเงินจำนวนมากอยู่ในระบบเศรษฐกิจที่ไม่ได้ไหลเวียนเข้าสู่ภาคการผลิตและการบริโภคอย่างแข็งแกร่ง

แม้ว่าสินเชื่อจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่คาดว่าปริมาณการหมุนเวียนของเงินในระบบเศรษฐกิจจะชะลอตัวลงเหลือประมาณ 0.6 ภายในปี 2025 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ

จากข้อมูลของธนาคารโลก สภาพคล่องในปัจจุบันหมุนเวียนอยู่ในภาคการเงินเป็นหลัก มากกว่าที่จะไปกระตุ้นเศรษฐกิจที่แท้จริง

กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ในความเป็นจริงแล้วมีเงินหมุนเวียนอยู่ในระบบเศรษฐกิจเป็นจำนวนมาก เพียงแต่กระแสเงินกำลังเปลี่ยนทิศทางไปสู่ตลาดสินทรัพย์มากขึ้นเรื่อยๆ

เมื่อราคาบ้านและทองคำยังคงสูงขึ้น เงินจึงเริ่มไหลออกจากธนาคารและเข้าสู่สินทรัพย์อื่นๆ

จากข้อมูลของธนาคารโลก สัดส่วนเงินฝากครัวเรือนในระบบธนาคารลดลงจาก 48% ในปี 2024 เหลือ 44% ในปี 2025 เนื่องจากประชาชนโยกย้ายเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทองคำ และดอลลาร์สหรัฐฯ เพื่อแสวงหาผลตอบแทนที่สูงกว่า

การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้ธนาคารต้องแข่งขันกันอย่างดุเดือดมากขึ้นเพื่อดึงดูดเงินฝาก ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากระยะ 6-12 เดือนพุ่งสูงขึ้นเป็น 6-8% ในเดือนมีนาคม 2026

ที่สำคัญกว่านั้น แนวโน้มนี้เกิดขึ้นแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะไม่ได้เพิ่มขึ้น ซึ่งบ่งชี้ว่าระดับอัตราดอกเบี้ยในตลาดที่แท้จริงอยู่ภายใต้แรงกดดันให้เพิ่มขึ้นมากกว่าที่สัญญาณนโยบายแสดงให้เห็น

ภาวะขาดสภาพคล่องยังสะท้อนให้เห็นได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าอัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารบางครั้งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งบ่งชี้ว่าในทางปฏิบัติแล้วนโยบายการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้น

เพื่อบรรเทาแรงกดดันด้านสภาพคล่อง ธนาคารกลางเวียดนามได้ขยายการดำเนินงานในตลาดเปิดอย่างมีนัยสำคัญ และอัดฉีดเงินประมาณ 700 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ผ่านการดำเนินงานในตลาดเปิด (OMO) ในเดือนมีนาคมและเมษายน 2569 การดำเนินการเหล่านี้บ่งชี้ว่าธนาคารกลางกำลังระมัดระวังมากขึ้นเมื่อเผชิญกับการไหลเข้าของเงินทุนจำนวนมากในภาคอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ธนาคารโลกตั้งข้อสังเกตว่า อัตราส่วนความเพียงพอของเงินทุนของระบบธนาคารโดยรวมในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 12.1% ซึ่งต่ำกว่าหลายประเทศในกลุ่มอาเซียน

ปัจจุบันระบบธนาคารไม่ได้เผชิญกับความเสี่ยงที่สำคัญ แต่กันชนความปลอดภัยนั้นไม่แข็งแกร่งเท่าเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสัดส่วนของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในสินเชื่อคงค้างทั้งหมดเพิ่มสูงขึ้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นดึงดูดเงินทุนใหม่เข้ามาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เงินทุนใหม่นี้เองก็ผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นไปอีก ทำให้เกิดความรู้สึกว่ายิ่งคุณช้าเท่าไหร่ ก็ยิ่งยากที่จะตามทันตลาดมากขึ้นเท่านั้น

ในภาวะวิกฤตนี้ ระบบธนาคารยังเผชิญกับความเสี่ยงอีกประการหนึ่ง นั่นคือ การใช้เงินทุนระยะสั้นที่ระดมมาเพื่อปล่อยกู้ระยะยาวในภาคอสังหาริมทรัพย์ การพลิกผันอย่างรวดเร็วของกระแสเงินสด หรือการเปลี่ยนแปลงความเชื่อมั่นของผู้ฝากเงิน อาจนำไปสู่แรงกดดันด้านสภาพคล่องได้

ภาระของนโยบายการเงิน: ในช่วงต้นปี 2026 การลดอัตราดอกเบี้ยกำลังกลายเป็นหนึ่งในเป้าหมายนโยบายที่สำคัญที่สุดสำหรับเศรษฐกิจ

ที่มา: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html