ไม่มีกฎหมายมินิอพาร์ทเมนท์

ข้อผิดพลาดทางกฎหมาย

อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเฟื่องฟูใน ฮานอย ในปี 2010 และการก่อสร้างก็ระเบิดขึ้นในปี 2013-2015 เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู อุปทานมีจำกัด และความต้องการในการซื้อและเช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

แม้ว่ากฎหมายจะไม่ได้รับการรับรองในพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 และพระราชกฤษฎีกา 90/2006/ND-CP แต่เนื่องจากความผันผวนของตลาดอย่างมาก พระราชกฤษฎีกา 71/2014/ND-CP (พระราชกฤษฎีกาที่กำหนดกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557) จึงมี "ข้อเปิดเผย" เพิ่มเติมบางประการเมื่อเพิ่มประเภทที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยบุคคล ซึ่งในข้อบังคับ "สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยบุคคล/ครัวเรือนที่มี 2 ชั้นขึ้นไป ซึ่งแต่ละชั้นจะมี 2 ห้องที่ออกแบบและสร้างในขนาดปิด พื้นที่ขั้นต่ำต้องไม่น้อยกว่า 30 ตารางเมตร..."

ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71 ของรัฐบาล และหนังสือเวียนฉบับที่ 16 ของ กระทรวงก่อสร้าง การออกหนังสือรับรอง (หนังสือสีชมพู) สำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กมีสิทธิ์ได้รับ ซึ่งอยู่ภายใต้อำนาจของเขตต่างๆ สำหรับขั้นตอนต่างๆ กรุงฮานอยมีข้อบังคับเฉพาะในมติที่ 117/2009 ของคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่ได้รับใบอนุญาตแต่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต เช่น มีจำนวนชั้นเกิน หรือมีพื้นที่น้อยกว่า 30 ตารางเมตร จะไม่สามารถออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ได้ หากอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับใบอนุญาต 6 ชั้น แต่ก่อสร้างสูงถึง 7-8 ชั้น อพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในพื้นที่นั้น รวมถึงอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 6 ชั้น จะไม่ได้รับหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์

นี่เป็นช่องโหว่สำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่จะหลบเลี่ยงกฎหมายอย่างมโหฬารในช่วงปี 2553-2563 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านที่มีโรงเรียน สำนักงาน และโรงพยาบาลหนาแน่น เช่น เก๊าจาย แถ่งซวน ฮวงมาย บั๊กตือเลียม... ผู้ซื้อมีเหตุผลที่จะเชื่อว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กได้รับใบอนุญาต อย่างไรก็ตาม เนื่องจากการก่อสร้างที่ผิดกฎหมาย อพาร์ตเมนต์ที่ได้รับใบอนุญาตจึงมีน้อยมาก

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเป็น "ผลิตภัณฑ์ที่มีข้อบกพร่อง" ในระยะการพัฒนา สมาคมได้ออกเอกสารจำนวนมากเพื่อขอให้หน่วยงานบริหารจัดการเข้มงวดในการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เนื่องจากการก่อสร้างที่แพร่หลายสร้างแรงกดดันต่อโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ขณะเดียวกันก็ขาดมาตรฐานความปลอดภัยในการป้องกันและระงับอัคคีภัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่มักก่อสร้างโดยไม่ได้รับใบอนุญาตและไม่เป็นไปตามมาตรฐาน ทำให้อพาร์ตเมนต์จำนวนมากไม่ได้รับหนังสือรับรองมาตรฐานสีชมพู ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อสิทธิของผู้ซื้อบ้าน

กฎหมายมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการออกหนังสือสีชมพูสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก แต่ยังไม่ชัดเจนนัก อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง อพาร์ตเมนต์ส่วนตัวส่วนใหญ่มักมีข้อผิดพลาดในเอกสารทางกฎหมาย เช่น การขอใบอนุญาตก่อสร้างบ้านเดี่ยว แต่เมื่อสร้างเสร็จ กลับกลายเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอย่าง “น่าอัศจรรย์” ต่อเติมชั้น ต่อเติมห้อง เปลี่ยนแปลงแบบ และไม่มีหลักประกันด้านการป้องกันและระงับอัคคีภัย... ดังนั้น การออกหนังสือสีชมพูจึงทำได้ยากมาก” นายดิงห์กล่าวเน้นย้ำ

ความไม่เพียงพอของกฎระเบียบทางกฎหมายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและครัวเรือน สถานการณ์การก่อสร้างที่ผิดกฎหมายซึ่งเปลี่ยนที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เกิดจากความไม่เพียงพอและข้อจำกัดในการบริหารจัดการและการบังคับใช้กฎหมายโดยหน่วยงานภาครัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับรากหญ้า เมื่อขาดการตรวจสอบและกำกับดูแลอย่างใกล้ชิด หลายความคิดเห็นระบุว่าท้องถิ่นจำเป็นต้องเสริมสร้างการตรวจสอบ การตรวจจับ และการจัดการอย่างเข้มงวดต่อการละเมิดกฎหมายว่าด้วยคำสั่งก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่มีหลายชั้นและหลายห้องชุด แต่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ฯลฯ

การจัดการอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็ก

จากการวิจัยของผู้สื่อข่าว พบว่าในบางพื้นที่ เช่น นครโฮจิมินห์ ยังไม่มีการออกใบอนุญาตสำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เนื่องจากตามกฎระเบียบ การพัฒนาที่อยู่อาศัยทุกประเภทต้องดำเนินการตามโครงการ โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในด้านนโยบายการลงทุนและได้รับการยอมรับจากนักลงทุน นักลงทุนต้องเป็นองค์กรหรือวิสาหกิจที่มีเงินทุนตามกฎหมายเพื่อรับรองการดำเนินโครงการ และต้องดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์...

ทนายความเหงียน ฮอง เจือง (สมาคมเนติบัณฑิตยสภาฮานอย) กล่าวว่า ตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71 บุคคลที่ประกอบธุรกิจในรูปแบบที่อยู่อาศัยนี้ต้องจัดตั้งธุรกิจ อย่างไรก็ตาม นายหน้าและบุคคลผิดกฎหมายได้ใช้ประโยชน์จากสิ่งนี้เพื่อเปลี่ยนโครงการที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลให้กลายเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อการขายและธุรกิจที่ผิดกฎหมาย

ในร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) มีข้อเสนอว่าไม่จำเป็นต้องจัดตั้งธุรกิจหรือจัดทำโครงการลงทุนเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบนี้ ซึ่งถือเป็นข้อเสียอีกประการหนึ่ง หมายความว่านักลงทุนไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการอนุมัตินโยบายการลงทุน การจัดสรร/เช่าที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดินและภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน การประเมินรายงานการศึกษาความเป็นไปได้/แบบร่างพื้นฐาน การประเมินการป้องกันและระงับอัคคีภัย การออกใบอนุญาตก่อสร้าง การยอมรับการป้องกันและระงับอัคคีภัย การยอมรับโครงการที่เข้าข่ายการใช้ประโยชน์และการดำเนินการ ฯลฯ

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดข้อบังคับใหม่ที่อนุญาตให้เจ้าของบ้านสามารถเลือกออก “สมุดสีชมพู” แยกต่างหากสำหรับแต่ละห้องชุด ซึ่งจะนำไปสู่การที่ห้องชุดขนาดเล็ก “ถูกกฎหมาย” และไม่ต่างจากห้องชุดทั่วไป จำเป็นต้องมีการควบคุมอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการไม่รับรองการซื้อขายห้องชุดขนาดเล็ก ดังนั้นจึงขอประกาศห้ามออก “สมุดสีชมพู” แยกต่างหากสำหรับแต่ละห้องชุดขนาดเล็ก เพื่อป้องกันการเกิดกรณีเช่นนี้ หลีกเลี่ยงความเสี่ยงต่อความไม่มั่นคงและภาระของระบบโครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่มากเกินไป

หากครัวเรือนหรือบุคคลใดมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและต้องการสร้างอาคารชุด จะต้องจัดตั้งธุรกิจ/สหกรณ์ และจัดทำโครงการลงทุน เพื่อดำเนินการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

แหล่งที่มา