สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรมีการควบคุมมากเกินไป

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเพื่อขอแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนที่ 06/2023/TT-NHNN (หนังสือเวียนที่ 06) เพื่อนำหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการของ นายกรัฐมนตรี ที่ 993 ไปปฏิบัติ โดยมุ่งไปที่การไม่ควบคุมการใช้สินเชื่อเพื่อจุดประสงค์ที่ถูกต้อง

ปัญหาเยอะเกินไป

ด้วยเหตุนี้ HoREA จึงเสนอให้แก้ไขหนังสือเวียนที่ 06 และหนังสือเวียนที่ 10 เพื่อยกเลิกข้อ 8, 9 และ 10 มาตรา 8 ของหนังสือเวียนที่ 39/2016/TT-NHNN โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้พิจารณาลบข้อความ "การควบคุมการใช้สินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์ที่ถูกต้อง" ในมาตรา 22 ของหนังสือเวียนที่ 39 เนื่องจากในเนื้อหานี้ กฎระเบียบที่ระบุว่าสถาบันสินเชื่อไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยกู้เพื่อความต้องการเงินทุนนั้นไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจแพ่ง การลงทุน และอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงไม่สอดคล้องกับแนวปฏิบัติ และถูกระงับการบังคับใช้

นอกจากนี้ สถาบันสินเชื่อแทบจะไม่สามารถปฏิบัติตามความรับผิดชอบในการมีมาตรการตรวจสอบ ติดตาม และประเมินสถานะทางการเงินและแหล่งชำระหนี้ของลูกค้าได้... เนื่องจากผู้ใช้สินเชื่อขั้นสุดท้ายคือผู้ลงทุนโครงการ นั่นคือบุคคลที่สาม ไม่ใช่ลูกค้าที่กู้ยืมสินเชื่อนี้โดยตรง

HoREA ยังได้แนะนำให้พิจารณาไม่กำหนดให้สถาบันสินเชื่อต้องมีมาตรการในการระงับการเบิกจ่ายสินเชื่อจากสถาบันสินเชื่อผู้ให้กู้ในกรณีที่ต้องชำระเงินเพื่อให้มั่นใจถึงการปฏิบัติตามภาระผูกพัน

พร้อมกันนี้ขอแนะนำให้ธนาคารแห่งรัฐพิจารณาให้คำแนะนำแก่ธนาคารพาณิชย์เกี่ยวกับวิธีการทำความเข้าใจและอาจนำไปปฏิบัติ รวมถึงผ่อนปรนเงื่อนไขการปล่อยกู้โดยพิจารณาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 7 ของประกาศ 39 เพื่อสนับสนุนและสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และผู้ลงทุนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นในสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยากลำบากในปัจจุบัน

Không nên kiểm soát quá mức tín dụng bất động sản - Ảnh 1.

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมายในการกู้ยืมเงินทุนเนื่องจากกฎระเบียบของหนังสือเวียนที่ 06 ภาพ: HOANG TRIEU

ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามกำลังพิจารณาให้คำแนะนำสถาบันสินเชื่อในการดำเนินการตามแนวทางแก้ไขที่สำคัญบางประการ เช่น สำหรับโครงการที่ได้รับการตัดสินใจอนุมัตินโยบายการลงทุนในเวลาเดียวกับการอนุมัติของนักลงทุน ธนาคารพาณิชย์สามารถให้สินเชื่อแก่นักลงทุนเพื่อชดเชยการสูญเสียทางการเงินด้วยสินเชื่อไม่เกินร้อยละ 30 ของการลงทุนทั้งหมดของโครงการ

สำหรับโครงการที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างและเริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้ว ธนาคารพาณิชย์สามารถพิจารณาปล่อยกู้ให้กับนักลงทุนเพื่อชำระและครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการและกิจกรรมทางธุรกิจด้วยวงเงินกู้ไม่เกินร้อยละ 50 ของเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ...

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า หนังสือเวียนที่ 06 มีบทบาทและสถานะที่พิเศษมาก และเป็นแนวทางแก้ไขปัญหาที่ไม่ธรรมดาสำหรับรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่ธรรมดา ดังนั้น เขาจึงเสนอให้ธนาคารแห่งรัฐควรสั่งให้สถาบันสินเชื่อดำเนินการตามหนังสือเวียนที่ 02/2023/TT-NHNN ต่อไป ซึ่งกำหนดให้สถาบันสินเชื่อและสาขาธนาคารต่างประเทศปรับโครงสร้างเงื่อนไขการชำระหนี้และรักษากลุ่มหนี้เพื่อสนับสนุนลูกค้าที่ประสบปัญหาเป็นระยะเวลาหนึ่ง จนกว่า เศรษฐกิจ จะฟื้นตัวและเติบโตตามปกติอีกครั้ง

ควรพิจารณาให้การสนับสนุนสินเชื่อ

คุณเหงียน ฮอง ไห่ ประธานกรรมการและกรรมการบริหารทั่วไปของ VNO Group กล่าวว่า ข้อเสนอแนะของ HoREA นั้นสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง ปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ดังนั้น ธนาคารจึงจำเป็นต้องพิจารณาลดเงื่อนไขและปล่อยกู้เพื่อฟื้นฟูธุรกิจ เนื่องจากกระแสเงินทุนมีความเกี่ยวข้องกับการอยู่รอดของธุรกิจ

หากควบคุมอย่างเข้มงวดเกินไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะที่ไม่จำเป็น จะทำให้ธุรกิจต้องเสียเวลา ความพยายาม และต้นทุน รวมถึงสูญเสียโอกาสทางธุรกิจ “ธุรกิจไม่ได้กลัวอัตราดอกเบี้ยสูง แต่กลัวแค่ขั้นตอนการกู้ยืมที่ยากลำบาก ซึ่งนำไปสู่โครงการที่ล่าช้า และสุดท้ายก็จะล้มหายตายจากไปโดยไม่รู้ว่าเมื่อใด” คุณไห่กล่าว

เกี่ยวกับข้อเสนอของ HoREA ที่จะแก้ไขกฎระเบียบที่สถาบันสินเชื่อต้องมีมาตรการในการระงับการเบิกจ่ายสินเชื่อจากสถาบันสินเชื่อที่ให้กู้ยืมในกรณีการกู้ยืมเพื่อชำระหนี้เพื่อให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามภาระผูกพัน ทนายความ Truong Thanh Duc ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย ANVI กล่าวว่า กฎระเบียบของหนังสือเวียนที่ 06 ยังไม่ชัดเจน

ในกรณีนี้ ต้องเข้าใจว่าการให้กู้ยืมเพื่อนำเงินทุนมาลงทุนนั้นไม่ใช่การให้กู้ยืมเพื่อนำเงินมาชำระหนี้เพื่อให้มั่นใจว่าจะปฏิบัติตามภาระผูกพันในการอายัดเงินกู้ หากธุรกิจกู้ยืมเงินแต่ไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้เงิน ผู้รับทุนจะดำเนินโครงการและปฏิบัติตามภาระผูกพันที่มีต่อผู้ให้ทุนได้อย่างไร ผลที่ตามมาไม่เพียงแต่ทำให้ธุรกรรมทางเศรษฐกิจล้มเหลวเท่านั้น แต่ยังส่งผลให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ต่อความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจและสังคมอื่นๆ อีกมากมาย” ทนายความดยุกกล่าวในความเห็นของเขา

ดังนั้น ทนายความ Truong Thanh Duc จึงเสนอให้ธนาคารกลางเวียดนาม (State Bank of Vietnam) รีบชี้แจงความเข้าใจที่ไม่ถูกต้องและการดำเนินการดังกล่าวโดยเร็ว เพราะหากเข้าใจกฎระเบียบดังกล่าว หมายความว่าจะต้องมีหลักประกันสองทาง (เพื่อให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้และปล่อยกู้ได้) สำหรับเงินกู้เดียวกัน การกระทำเช่นนี้ไม่สมเหตุสมผล ก่อให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากร เพิ่มต้นทุน และอาจทำให้ธุรกิจเกิดความสับสน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการเข้มงวดช่องทางสินเชื่อและตราสารหนี้ในช่วงที่ผ่านมากำลังสร้างปัญหาให้กับธุรกิจ

สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน

ตามที่ดร. Truong Van Phuoc อดีตประธานคณะกรรมการกำกับดูแลการเงินแห่งชาติ ได้กล่าวไว้ โดยอ้างอิงความคิดเห็นของภาคธุรกิจเกี่ยวกับเนื้อหาบางส่วนของหนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN แสดงให้เห็นว่าหน่วยงานบริหารจัดการอุตสาหกรรมการธนาคารควรควบคุมพฤติกรรมทางธุรกิจของธนาคารพาณิชย์ทางอ้อมเท่านั้น โดยใช้กฎระเบียบเพื่อให้แน่ใจว่ามีความปลอดภัยในการปฏิบัติงาน แทนที่จะออกกฎระเบียบทางการบริหาร

สิ่งสำคัญที่สุดในขณะนี้คือการศึกษาและประกาศใช้กฎหมายว่าด้วยเสถียรภาพทางการเงิน เพื่อให้เห็นความสำคัญของประเด็นนี้อย่างถูกกฎหมาย รวมถึงความรับผิดชอบของรัฐและหน่วยงานต่างๆ ต่อเสถียรภาพทางการเงินและความปลอดภัยในระดับมหภาค การจัดตั้งกองทุนของรัฐเพื่อเข้าแทรกแซงเพื่อสร้างหลักประกันเสถียรภาพทางการเงินยังเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการช่วยจัดการความเสี่ยงเชิงระบบอย่างทันท่วงที ช่วยจำกัดการกระจายความเสี่ยงได้อย่างรวดเร็วและสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน

ต. บทกวี

ที่มา: https://nld.com.vn/thoi-su/khong-nen-kiem-soat-qua-muc-tin-dung-bat-dong-san-20231123212843094.htm