ข้อเสนอมาตรการต่อต้านการทุจริตการประมูล

ดังนั้น กระทรวงที่ดินจึงเสนอให้กำหนดหลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินตามหลักตลาด แทนการกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการประเมินราคาที่ดินตามหลักตลาดและเพิ่มเกณฑ์ทำเลที่ตั้ง (location) ของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินในการประเมินราคา

ขอแนะนำให้พัฒนาและปรับปรุงหลักการเพื่อให้เกิดความเป็นอิสระระหว่างนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ บริษัทประเมินค่า ผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบ กรมการคลัง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม คณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน และหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจในการตัดสินใจราคาที่ดิน เพื่อให้มีมาตรการเพื่อให้เกิดความเป็นอิสระในการป้องกันการสมรู้ร่วมคิดและการกำหนดราคาที่อาจทำให้สูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน

ข้อมูลจาก HoREA ระบุว่า ปัจจุบันมีหน่วยงาน 4 แห่งที่เข้าร่วมกิจกรรมประเมินราคาที่ดินและประเมินราคาที่ดิน เพื่อกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับจังหวัด ได้แก่ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม คณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน และคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ซึ่งมีหน้าที่กำหนดราคาที่ดินเฉพาะ นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่เข้าร่วมการประมูลและผู้เชี่ยวชาญในการพิจารณา ซึ่งได้รับเชิญให้เข้าร่วมในคณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน และปฏิบัติหน้าที่ "การตรวจสอบอิสระ" เกี่ยวกับกิจกรรมประเมินราคาที่ดินและประเมินราคาที่ดิน ก่อนนำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อกำหนดราคาที่ดิน

ตามข้อมูลของ HoREA กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบ วิธีหักลบ วิธีรายได้ วิธีส่วนเกิน และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ปัจจุบัน วิธีส่วนเกินถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ อาคารพาณิชย์ และเขตเมือง แต่ผลการประเมินราคาที่ดินยังไม่น่าเชื่อถือเท่าใดนัก เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญระบุว่า หากโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกันดำเนินการเพียงบริษัทประเมินราคาเดียว แต่ใช้วิธีประเมินราคาที่ดินสองวิธีที่แตกต่างกัน จะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีมูลค่าแตกต่างกันประมาณ 17% หากโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกันดำเนินการโดยบริษัทประเมินราคาสองแห่งที่แตกต่างกัน แต่ทั้งสองใช้วิธีประเมินราคาที่ดินแบบเดียวกัน ก็จะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีมูลค่าแตกต่างกันประมาณ 17%

Kiến nghị có biện pháp chống dàn xếp khi đấu giá - Ảnh 1. — การประมูลที่ดินยังมีข้อบกพร่องหลายประการ

วิธีการประเมินราคาที่ดินข้างต้นล้วนมีข้อจำกัดและข้อบกพร่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการนำวิธีการเปรียบเทียบ วิธีส่วนเกิน และวิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินมาใช้ จะต้องอ้างอิงจากฐานข้อมูลราคาที่ดินที่นำเข้า อย่างไรก็ตาม ฐานข้อมูลเหล่านี้ยังไม่สมบูรณ์ ไม่ถูกต้อง และไม่ได้รับการอัปเดตแบบเรียลไทม์

เป็นที่น่าสังเกตว่ากฎหมายที่ดินในปัจจุบันไม่ได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินแบบรวม แม้ว่าในทางปฏิบัติวิธีการนี้จะถูกนำมาประยุกต์ใช้ในการสร้างบัญชีราคาที่ดินแล้วก็ตาม นี่เป็นวิธีการประเมินราคาที่ดินขั้นสูงที่ถูกนำไปใช้ในหลายประเทศ

ตามที่ HoREA ระบุว่า ควรแต่งตั้งหน่วยงานของรัฐ ซึ่งมีความเหมาะสมที่สุดก็คือกรมการคลัง ให้เป็นประธานและให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินราคาที่ดินและการประเมินราคาที่ดินทั้งหมด ตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 และไม่ควร "ตัด" งานการประเมินราคาที่ดินและการประเมินราคาที่ดิน ตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ฉบับปัจจุบัน ซึ่งมอบหมายให้กับสองแห่ง คือ กรมการคลัง และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ลิงค์ที่มา