ข้อเสนอไม่ให้ 'ออกกฎหมาย' ต้องมีการควบคุมอย่างเข้มงวด

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ ได้เปิดเผยมุมมองของตนกับ สำนักข่าว VTC ว่า คอนโดมิเนียมขนาดเล็กกำลังได้รับความนิยมอย่างมากในเมืองใหญ่ เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่พอเหมาะพอดี ราคาไม่แพงสำหรับครอบครัวหนุ่มสาว คนทำงาน และมีทำเลที่สะดวกต่อการอยู่อาศัย ทำงาน เรียน... แต่นั่นก็ยังถือเป็น "ปัญหา" ที่ยิ่งใหญ่เช่นกัน

เหตุเพลิงไหม้อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเขต Khuong Ha (เขต Thanh Xuan กรุงฮานอย ) ที่เกิดขึ้นเมื่อคืนวันที่ 12 กันยายน นับเป็นเหตุเพลิงไหม้ที่ร้ายแรงมาก เนื่องจากในซอยเล็กๆ ที่รถยนต์เข้าไม่ได้ มีอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กสูง 10 ชั้น พื้นที่ใช้สอยเพียง 200 ตร.ม. พื้นที่ใช้สอยรวม 2,000 ตร.ม. มีบ้านพักอาศัยถึง 45 หลังคาเรือน มีผู้พักอาศัยประมาณ 150 คน

“ ชีวิตของผู้คนเปราะบางมาก เพราะไม่ใช่โครงการลงทุน มินิอพาร์ทเมนท์จึงไม่ได้รับการอนุมัติ รับรอง หรือตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอเพื่อความปลอดภัยและป้องกันอัคคีภัย ” นายดินห์เน้นย้ำ

อย่างไรก็ตามร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) เสนอให้ "ทำให้ถูกกฎหมาย" ประเภทนี้ภายใต้ชื่อ "บ้านหลายชั้นหลายครัวเรือนสำหรับครัวเรือนและบุคคล" กล่าวคือ หากครัวเรือนหรือบุคคลมีที่ดินหลายร้อยตารางเมตร ก็สามารถสร้างห้องชุดขนาดเล็กเพื่อขายได้โดยไม่ต้องจัดตั้งธุรกิจ โดยไม่ต้องจัดตั้งโครงการลงทุนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนตามกฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากความสะดวกสบายที่ได้รับแล้ว อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กยังก่อให้เกิดอันตรายที่คาดเดาไม่ได้มากมายอีกด้วย (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

หมายความว่า ไม่ต้องมีขั้นตอนใดๆ ต่อไปนี้: การอนุมัตินโยบายการลงทุน การจัดสรร/ให้เช่าที่ดิน การประเมินราคาที่ดินและการดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินในที่ดิน การประเมินรายงานการศึกษาความเหมาะสม/แบบพื้นฐาน การอนุมัติการป้องกันและดับเพลิง การออกใบอนุญาตก่อสร้าง การยอมรับการป้องกันและดับเพลิง การยอมรับงานที่เหมาะสมในการใช้ประโยชน์และดำเนินการ...

นายดิงห์ย้ำว่า อันตรายอยู่ที่ข้อเท็จจริงที่ว่ามาตรา 57 ของร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุงล่าสุด (ซึ่งเสนอต่อที่ประชุมคณะผู้แทนพิเศษเมื่อปลายเดือนสิงหาคม 2566) อนุญาตให้เจ้าของบ้านสามารถเลือกออก "สมุดสีชมพู" แยกต่างหากสำหรับแต่ละห้องชุดได้ หากได้รับการอนุมัติ ประเภทห้องชุดขนาดเล็กจะ "ถูกกฎหมาย" และไม่ต่างจากห้องชุดทั่วไป ประเด็นนี้ยังสะท้อนให้เห็นในกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบัน (มาตรา 46) และพระราชกฤษฎีกา 71/2553 เดิมอีกด้วย

ทั้งนี้ ครอบครัวที่มีลูกเล็กราคา 700-800 ล้านดอง ก็สามารถซื้อมินิอพาร์ทเมนท์ขนาด 30 ตร.ม. และรับ "สมุดสีชมพู" ได้เหมือนกับซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการเลย

" หากนโยบายนี้ผ่าน ย่อมทำให้มินิอพาร์ตเมนต์ "ร้อนแรง" ขึ้นไปอีก คนแห่ซื้อมินิอพาร์ตเมนต์ ทำให้เกิดกระแสล่าที่ดินเปล่ามารวมกัน สร้างมินิอพาร์ตเมนต์ขายทั่วทุกแห่ง แทนที่จะส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามโครงการ สร้างโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกันแบบซิงโครนัส"

ไม่เพียงแต่ปัญหาเรื่องความปลอดภัยและการป้องกันอัคคีภัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการแก้ไขปัญหาโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (โรงเรียน การดูแลสุขภาพ การบริหาร บริการ ฯลฯ) สำหรับครัวเรือนที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก ซึ่งจะเพิ่มมากขึ้นสำหรับหน่วยงานในเขตเมืองของฮานอย นครโฮจิมินห์ ดานัง... หากมีการ "ทำให้อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กถูกกฎหมาย" นายดิญเตือน

ดังนั้น นายดิงห์จึงเสนอว่า อย่า "ทำให้มินิอพาร์ตเมนต์ถูกกฎหมาย" ตรงกันข้าม ควรมีมาตรการควบคุมประเภทนี้อย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อย่าให้การซื้อขายมินิอพาร์ตเมนต์เป็นอันขาด และอย่าออก "สมุดสีชมพู" แยกกันสำหรับมินิอพาร์ตเมนต์แต่ละห้องเด็ดขาด เพื่อหลีกเลี่ยงการระบาดของมินิอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ หลีกเลี่ยงความเสี่ยงต่อความไม่มั่นคงและภาระที่ระบบโครงสร้างพื้นฐานในเมืองรับไม่ไหว

“ หากครัวเรือนหรือบุคคลใดมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและต้องการสร้างอาคารชุด จะต้องจัดตั้งธุรกิจ/สหกรณ์ และจัดทำโครงการลงทุนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนตามกฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ” นายดินห์กล่าว

เพิ่งเกิดเหตุเพลิงไหม้ร้ายแรงในอาคารอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กในควงห่า

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า จำเป็นต้องแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 เพื่อขจัดช่องโหว่ทางกฎหมายในการทำให้การสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กถูกกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่นาย Chau ได้กล่าวไว้ บทบัญญัติของมาตรา 46 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ครัวเรือนและบุคคลในเขตเมืองจะต้องสร้างและปรับปรุงบ้านให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง และต้องรับผิดชอบต่อคุณภาพของบ้าน

กรณีได้รับอนุญาตให้สร้างบ้าน 2 ชั้นขึ้นไป ให้ออกแบบและก่อสร้างเป็นห้องชุดตั้งแต่ 2 ห้องชุดขึ้นไปในแต่ละชั้นในลักษณะปิด โดยมีพื้นที่ห้องชุดให้เป็นไปตามมาตรฐานขั้นต่ำตามมาตรฐานการก่อสร้างและกฎหมายกำหนด และมีพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของอาคารชุดตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ รัฐต้องรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละห้องในบ้านหลังนั้น

คุณเชา กล่าวว่า กฎระเบียบนี้ทำให้เกิดการ "แทรกแซง" และการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอย่างแพร่หลายในเมืองใหญ่ ส่งผลให้เกิดการหยุดชะงักในการวางแผนพัฒนาเมือง ขณะเดียวกันก็ทำให้สูญเสียความสวยงามและไม่ได้รับประกันความปลอดภัยจากอัคคีภัย รวมถึงการขาดสาธารณูปโภคและบริการต่างๆ แก่ผู้อยู่อาศัย ดังนั้น สมาคมจึงเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 46 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 โดยยกเลิกหนังสือรับรองการจดทะเบียนอาคารชุดขนาดเล็กโดยสมบูรณ์ และอนุญาตให้ประกอบธุรกิจให้เช่าบ้านได้เท่านั้น

ที่จริงแล้ว ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนจำนวนมากได้ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างบ้านพักอาศัยทั่วไป แต่กลับหลีกเลี่ยงกฎหมายและเปลี่ยนแปลงแบบเดิมเป็นการสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ การก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอย่างแพร่หลายในเมืองใหญ่ๆ ก่อให้เกิดปัญหาต่อการวางแผนพัฒนาเมือง สูญเสียความสวยงาม และอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ซื้อ

เรื่องนี้ กระทรวงก่อสร้าง ก็ได้ชี้ให้เห็นเช่นกันว่า ในบางพื้นที่ได้เกิดสถานการณ์การใช้ประโยชน์จากการบริหารจัดการที่หละหลวมของหน่วยงานต่างๆ ทั้งครัวเรือนและบุคคลทั่วไปได้สร้างบ้านเดี่ยวที่มีหลายชั้นและหลายห้องชุดโดยมิชอบโดยไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย เช่น ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ก่อสร้างขัดต่อผังเมือง รุกล้ำพื้นที่ แบ่งย่อยห้องชุด ต่อเติมชั้นโดยมิชอบ... จากนั้นก็ซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันอย่างเสรี

กระทรวงก่อสร้างยังได้ออกคำเตือนว่า หากไม่เข้มงวดในการบริหารจัดการ จะก่อให้เกิดผลกระทบต่างๆ มากมาย เช่น การละเมิดกฎข้อบังคับป้องกันและดับเพลิง ความเสี่ยงสูงที่จะเกิดไฟไหม้และระเบิดในชุมชนที่อยู่อาศัย การใช้งานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมเกินพิกัด การไม่ออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อห้องชุดเนื่องจากการละเมิดความหนาแน่นของการออกแบบและการก่อสร้าง ซึ่งจะนำไปสู่ข้อพิพาทและการฟ้องร้องระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

เฉา อันห์

แหล่งที่มา