ข้อเสนอไม่ให้ 'ออกกฎหมาย' ต้องมีการควบคุมอย่างเข้มงวด

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ ได้เปิดเผยมุมมองของตนกับ สำนักข่าว VTC ว่า คอนโดมิเนียมขนาดเล็กกำลังได้รับความนิยมอย่างมากในเมืองใหญ่ เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่พอเหมาะพอดี ราคาไม่แพงสำหรับครอบครัวหนุ่มสาว คนทำงาน และมีทำเลที่สะดวกต่อการอยู่อาศัย ทำงาน เรียน... แต่นั่นก็ยังถือเป็น "ปัญหา" ที่ยิ่งใหญ่เช่นกัน

เหตุเพลิงไหม้อาคารมินิอพาร์ทเมนท์ ในเขตควงห่า (เขตถั่นซวน ฮานอย ) ที่เกิดขึ้นเมื่อคืนวันที่ 12 กันยายนที่ผ่านมา สร้างความเดือดร้อนเป็นอย่างมาก เนื่องจากในซอยเล็กๆ ที่รถยนต์เข้าไม่ได้ มีการสร้างอาคารมินิอพาร์ทเมนท์สูงถึง 10 ชั้น พื้นที่ใช้สอยเพียง 200 ตร.ม. พื้นที่ใช้สอยรวม 2,000 ตร.ม. มีบ้านพักอาศัยมากถึง 45 หลังคาเรือน มีผู้พักอาศัยประมาณ 150 คน

“ ชีวิตของผู้คนเปราะบางมากเมื่อมินิอพาร์ทเมนท์ไม่ได้รับการอนุมัติ รับรอง หรือตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอเพื่อความปลอดภัยและป้องกันอัคคีภัย เนื่องจากไม่ใช่โครงการลงทุน ” นายดินห์เน้นย้ำ

อย่างไรก็ตามร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) เสนอให้ "ทำให้ถูกกฎหมาย" ประเภทนี้ภายใต้ชื่อ "บ้านหลายชั้นหลายครัวเรือนสำหรับครัวเรือนและบุคคล" กล่าวคือ หากครัวเรือนหรือบุคคลมีที่ดินหลายร้อยตารางเมตร ก็สามารถสร้างห้องชุดขนาดเล็กเพื่อขายได้โดยไม่ต้องจัดตั้งธุรกิจ โดยไม่ต้องจัดตั้งโครงการลงทุนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนตามกฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากความสะดวกสบายที่ได้รับแล้ว อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กยังก่อให้เกิดอันตรายที่คาดเดาไม่ได้มากมายอีกด้วย (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

หมายความว่า ไม่ต้องมีขั้นตอนใดๆ ต่อไปนี้: การอนุมัตินโยบายการลงทุน การจัดสรร/เช่าที่ดิน การประเมินราคาที่ดินและการดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินในที่ดิน การประเมินรายงานการศึกษาความเหมาะสม/แบบพื้นฐาน การอนุมัติการป้องกันและดับเพลิง การออกใบอนุญาตก่อสร้าง การยอมรับการป้องกันและดับเพลิง การยอมรับงานที่เหมาะสมสำหรับการใช้ประโยชน์และดำเนินการ...

นายดิงห์ย้ำว่า อันตรายอยู่ที่ข้อเท็จจริงที่ว่ามาตรา 57 ของร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุงล่าสุด (ซึ่งเสนอต่อที่ประชุมคณะผู้แทนพิเศษเมื่อปลายเดือนสิงหาคม 2566) อนุญาตให้เจ้าของบ้านสามารถเลือกออก "สมุดสีชมพู" แยกต่างหากสำหรับแต่ละห้องชุดได้ หากผ่านร่างกฎหมาย ประเภทของห้องชุดขนาดเล็กจะ "ถูกกฎหมาย" และไม่ต่างจากห้องชุดทั่วไป กฎหมายนี้ยังสะท้อนให้เห็นในกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบัน (มาตรา 46) และพระราชกฤษฎีกา 71/2553 ฉบับเดิมอีกด้วย

ทั้งนี้ ครอบครัวที่มีลูกเล็กราคา 700-800 ล้านดอง ก็สามารถซื้อมินิอพาร์ทเมนท์ขนาด 30 ตารางเมตรได้ และรับ "สมุดสีชมพู" เหมือนกับการซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการ

" หากนโยบายนี้ผ่าน ย่อมทำให้มินิอพาร์ตเมนต์ "ร้อนแรง" ขึ้นไปอีก คนแห่ซื้อมินิอพาร์ตเมนต์ ก่อให้เกิดกระแสการล่าที่ดินแปลงติดกันเพื่อนำมารวมกัน สร้างมินิอพาร์ตเมนต์ขายทั่วทุกแห่ง แทนที่จะส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามโครงการ สร้างความมั่นใจการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส"

ไม่เพียงแต่ปัญหาเรื่องความปลอดภัยและการป้องกันอัคคีภัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงแนวทางแก้ไขโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (โรงเรียน สาธารณสุข การบริหาร บริการ ฯลฯ) สำหรับครัวเรือนที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก ซึ่งจะเพิ่มมากขึ้นสำหรับหน่วยงานในเขตเมืองของฮานอย นครโฮจิมินห์ ดานัง... หากมีการ "ทำให้อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กถูกกฎหมาย" นายดิญเตือน

ดังนั้น นายดิงห์จึงเสนอว่า อย่า "ออกกฎหมาย" ให้สร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก ตรงกันข้าม ควรมีมาตรการควบคุมประเภทนี้อย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อย่าให้การรับรองการซื้อขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก และอย่าออก "สมุดสีชมพู" แยกต่างหากสำหรับแต่ละอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เพื่อหลีกเลี่ยงการระบาดของประเภทนี้ หลีกเลี่ยงความเสี่ยงต่อความไม่มั่นคงและภาระของระบบโครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่มากเกินไป

“ หากครัวเรือนหรือบุคคลใดมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและต้องการสร้างอาคารชุด จะต้องจัดตั้งธุรกิจ/สหกรณ์ และจัดทำโครงการลงทุนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนตามกฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ” นายดินห์กล่าว

เพิ่งเกิดเหตุเพลิงไหม้ร้ายแรงในอาคารอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กในควงห่า

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า จำเป็นต้องแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 เพื่อขจัดช่องโหว่ทางกฎหมายในการทำให้การสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กถูกกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่นาย Chau ได้กล่าวไว้ บทบัญญัติของมาตรา 46 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ครัวเรือนและบุคคลในเขตเมืองต้องก่อสร้างและปรับปรุงบ้านให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง และต้องรับผิดชอบต่อคุณภาพของบ้าน

กรณีได้รับอนุญาตให้สร้างบ้าน 2 ชั้นขึ้นไป ให้ออกแบบและก่อสร้างเป็นห้องชุดตั้งแต่ 2 ห้องชุดขึ้นไปในแต่ละชั้นในลักษณะปิด โดยมีพื้นที่ก่อสร้างขั้นต่ำของแต่ละห้องชุดตามมาตรฐานและข้อกำหนดการก่อสร้าง และมีพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของอาคารห้องชุดตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ รัฐต้องรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละห้องในบ้านหลังนั้น

คุณเชา กล่าวว่า กฎระเบียบนี้ทำให้เกิดการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กแบบ "เว้า" และแพร่หลายในเมืองใหญ่ ส่งผลให้การวางแผนพัฒนาเมืองต้องหยุดชะงัก ขณะเดียวกันก็ทำให้สูญเสียความสวยงามและไม่ได้รับประกันความปลอดภัยจากอัคคีภัย รวมถึงการขาดสาธารณูปโภคและบริการต่างๆ แก่ผู้อยู่อาศัย ดังนั้น สมาคมจึงเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 46 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 โดยยกเลิกหนังสือรับรองการจดทะเบียนอาคารชุดขนาดเล็กแบบ "เว้า" อย่างสมบูรณ์ โดยอนุญาตให้ประกอบธุรกิจให้เช่าบ้านได้เท่านั้น

ที่จริงแล้ว ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนจำนวนมากได้ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างบ้านทั่วไป แต่กลับเลี่ยงกฎหมาย โดยเปลี่ยนรูปแบบเดิมเป็นการสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ การก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอย่างแพร่หลายในเมืองใหญ่ๆ ก่อให้เกิดอุปสรรคต่อการวางแผนพัฒนาเมือง สูญเสียความสวยงาม และอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ซื้อ

เรื่องนี้ กระทรวงก่อสร้าง ก็ได้ชี้แจงไว้ด้วยว่า ในบางพื้นที่ได้เกิดกรณีที่ประชาชนและบุคคลทั่วไปอาศัยความหละหลวมในการบริหารจัดการของทางราชการ ได้สร้างบ้านเรือนโดยมิชอบด้วยกฎหมาย มีหลายชั้น หลายห้องชุด โดยไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย เช่น ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ก่อสร้างขัดต่อผังเมือง รุกล้ำพื้นที่ แบ่งห้องชุด บวกชั้นโดยมิชอบ... จากนั้นก็ซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันอย่างเสรี

กระทรวงก่อสร้างยังได้เตือนว่า หากไม่เข้มงวดการบริหารจัดการ จะนำไปสู่ปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น การละเมิดกฎข้อบังคับป้องกันและดับเพลิง ความเสี่ยงสูงที่จะเกิดไฟไหม้และระเบิดในชุมชนที่อยู่อาศัย โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมมีภาระเกินพิกัด การไม่ออกใบรับรองความเป็นเจ้าของให้กับผู้ซื้อห้องชุดเนื่องจากการละเมิดความหนาแน่นของการออกแบบและการก่อสร้าง ซึ่งจะนำไปสู่ข้อพิพาทและการฟ้องร้องระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

เฉา อันห์

แหล่งที่มา