อัตราดอกเบี้ยลดลงฮวบฮาบ ทำไมตลาดอสังหาฯ ยังซบเซา?

ดอกเบี้ยลด คนยังไม่กล้ากู้

ในเดือนกันยายน 2566 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคารหลายแห่งลดลงต่ำกว่า 10% โดยทั่วไปแล้ว ในกลุ่ม Big 4 ธนาคาร BIDV มีอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจเพียง 7.8% ต่อปี ขณะที่ Vietcombank และ Agribank มีอัตราดอกเบี้ยเพียง 8% ต่อปี และ Vietinbank อยู่ที่ 8.2% ต่อปี

ธนาคารพาณิชย์เอกชนหลายแห่งก็ลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างมากเพื่อ "อัดฉีดเงินทุน" ให้กับผู้ซื้อบ้าน ธนาคาร MBBank มีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพียง 7.5% ต่อปี ธนาคาร HDBank อยู่ที่ 8.2% ต่อปี ธนาคาร Techcombank, Eximbank, ACB , TPBank และ MSB ต่างมีอัตราดอกเบี้ย 8.5% ต่อปี

อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 10% ต่อปีของธนาคารพาณิชย์ จะมีผลเฉพาะปีแรก หรือแม้กระทั่ง 3-6 เดือนเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะผันผวนจาก 10.5% ต่อปีสำหรับกลุ่ม Big 4 ส่วนกลุ่มธนาคารพาณิชย์เอกชนจะผันผวนจาก 12% ต่อปี

อัตราดอกเบี้ยของธนาคารหลายแห่งลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา (ภาพ: D.V)

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยธนาคารจะลดลงอย่างรวดเร็ว แม้กระทั่งอยู่ในระดับที่เท่าเดิมหรือต่ำกว่าก่อนการระบาดของโควิด-19 แต่ประชาชนและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่สนใจมากนัก

คุณตรัน ตรุค นู ถวี (อาศัยอยู่ในเขตเตินบิ่ญ นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า ครอบครัวของเธอกำลังวางแผนซื้อบ้านหลังใหม่บนถนนฮว่าเฮา เขต 10 ในราคา 6 พันล้านดอง เธอจำเป็นต้องกู้เงินจากธนาคารประมาณ 2.5 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ขณะนี้กำลังพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ เนื่องจากรายได้ของเธอและสามีลดลง

“ ด้วยอัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน หากเรากู้เงิน 2.5 พันล้านดอง ฉันและสามีจะต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยประมาณ 33 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งถือเป็นภาระที่ค่อนข้างหนักในขณะนี้ เพราะรายได้รวมต่อเดือนของเรามีเพียงประมาณ 50 ล้านดองเท่านั้น หากเรากู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านใหม่ เราก็จะไม่มีเงินเหลือเลี้ยงลูก” คุณถุ้ยกล่าว

คุณถุ้ย ระบุว่า นับตั้งแต่ปลายปี 2565 รายได้รวมของทั้งคู่ลดลงประมาณ 20% ทำให้เธอไม่ค่อยสนใจกู้ยืมเงินจากธนาคาร

ไม่เพียงแต่คุณถุ่ยเท่านั้น ประชาชนและนักลงทุนจำนวนมากในนครโฮจิมินห์ยังไม่สนใจกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยธนาคารจะ "เอื้อมถึง" มากขึ้นแล้วก็ตาม พวกเขาเชื่อว่ารายได้ที่ลดลงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้พวกเขาไม่กล้ากู้ยืมเงินในปัจจุบัน

ตัวแทนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในนครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่ารายได้จากการขายของธุรกิจต่างๆ ยังคง “ย่ำแย่” สภาพคล่องยังคงซบเซา จำนวนธุรกรรมอพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์ยังคงต่ำที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา จิตวิทยาของนักลงทุนและประชาชนยังคง “ระมัดระวัง” อย่างมาก

ธนาคารมี "เงินส่วนเกิน" แต่ธุรกิจกลับเข้าถึงได้ยาก

คุณ Pham Lam ผู้อำนวยการทั่วไปของ DKRA Vietnam กล่าวว่า ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย เนื่องจากธนาคารต่างๆ กำลังเสนออัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของภาคธุรกิจ เขาพบว่าการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นเรื่องยาก

นายแลม กล่าวว่า แม้ว่าธนาคารจะ "สะดวก" มากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุน เนื่องจากมีข้อบกพร่องหลายประการในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ

“ การกู้ยืมเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการมักประสบปัญหาทางกฎหมาย หากกระบวนการทางกฎหมายไม่เสร็จสมบูรณ์ ธุรกิจต่างๆ จะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ นี่เป็นเรื่องธรรมดาของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม นั่นเป็นเหตุผลที่ธนาคารมีเงินทุนเหลือเฟือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องการเงินทุน แต่ทั้งสองฝ่ายยังคงไม่สามารถหาทางออกร่วมกันได้ ” คุณแลมกล่าว

คุณแลมกล่าวว่า ธนาคาร ธุรกิจ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกำลังพยายามหาเสียงร่วมกันในการแก้ไขปัญหาที่เหลืออยู่ เขาหวังว่าจะมีสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้

การเข้าถึงเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นเรื่องยากมาก (ภาพ: D.V)

ผู้บริหารระดับสูงของธนาคาร BIDV ให้สัมภาษณ์กับ VTC News ว่าเศรษฐกิจกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ส่งผลให้ธุรกิจ การค้า และการพาณิชย์ของประชาชน "ตกต่ำ" ส่งผลให้ธุรกรรมและการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับต่ำก็ตาม

“ ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ลูกค้ามีความต้องการสินเชื่อน้อยลง อัตราดอกเบี้ยธนาคารที่สูงหรือต่ำเป็นเพียงปัจจัยเล็กน้อย สิ่งสำคัญคือ หากผู้คนไม่ซื้อ ไม่ขาย ไม่แลกเปลี่ยน ธนาคารก็ไม่สามารถปล่อยกู้ได้ ” ผู้นำกล่าว

ตัวแทนของ BIDV ระบุว่า ธนาคารมีความกระตือรือร้นที่จะปล่อยกู้ให้กับประชาชนและธุรกิจ เนื่องจากตัวธนาคารเองมี “เงินส่วนเกิน” อย่างไรก็ตาม หากประชาชนไม่ซื้อ ขาย หรือทำธุรกรรมใดๆ ก็จะเป็นการยากมากที่จะ “อัดฉีดเงิน” เข้าสู่ตลาด

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ธนาคารและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เชื่อมโยงกัน แม้ว่าธนาคารจะมี "เงินส่วนเกิน" และธุรกิจต่างๆ ก็ต้องการเงินก็ตาม

นายดิงห์ ให้ความเห็นว่า ในช่วงที่ผ่านมา ธนาคารแห่งรัฐได้พยายามปรับตัวและสนับสนุนธุรกิจต่างๆ ด้วยการลดอัตราดอกเบี้ยและแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษต่างๆ มากมาย... อย่างไรก็ตาม ธุรกิจและธนาคารต่างๆ ยังคง “ประสบความยากลำบากในการบรรลุข้อตกลง” เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขการกู้ยืม เนื่องจาก “ความแข็งแกร่ง” ของพวกเขาอ่อนแอลง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มธุรกิจที่มีสิทธิ์เข้าถึงเงินทุนและมีศักยภาพในการดูดซับเงินทุนกำลังประสบปัญหาทางกฎหมาย ขณะเดียวกัน กลุ่มธุรกิจที่พร้อมจะเข้าถึงเงินทุนกำลังประสบปัญหาในการดูดซับเงินทุน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังคงสูงเมื่อเทียบกับระดับที่ธุรกิจยอมรับได้

นอกจากนี้ กลุ่มธุรกิจหนึ่งยังไม่ผ่านการประเมินเพื่อเข้าถึงเงินทุนเนื่องจากมีหนี้สินในอดีตจำนวนมากซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อธนาคาร

ตามที่ตัวแทน VARS กล่าว เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถดูดซับแหล่งเงินทุนใหม่ ปัญหาตลาดจะต้องได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึง

นอกเหนือจากแหล่งเงินทุนที่คุ้นเคย เช่น สินเชื่อธนาคารและพันธบัตรขององค์กรต่างๆ แล้ว ยังจำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายเพื่อพัฒนา ดึงดูด และรับรองการดำเนินงานที่มีประสิทธิผลของแหล่งเงินทุนจากผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ (กองทุนรวมเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ - REIT, กองทุนออมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย, การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์...) หรือช่องทางอื่นๆ (การลงทุนจากต่างประเทศโดยตรงและโดยอ้อม)

ในขณะเดียวกัน หน่วยงานภาครัฐยังจำเป็นต้องมีนโยบายเพื่อคุ้มครองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกฎหมาย เงินทุนจำเป็นต้องถูกปล่อยออกสู่ทุกภาคส่วนในระบบเศรษฐกิจ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย

รองผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐ Dao Minh Tu กล่าวว่าระบบธนาคารทั้งหมดจะต้อง "รักษาโรคเงินเกิน"
จากสถิติล่าสุดของธนาคารแห่งรัฐ พบว่าเงินฝากออมทรัพย์ของประชาชน ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2566 มีจำนวน 6.38 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 8.82% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 ส่งผลให้เงินฝากของประชาชนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เดือนตุลาคม 2565
เมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม เงินฝากในระบบธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้น 35,341 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 เงินฝากออมทรัพย์ในธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นมากกว่า 429,000 พันล้านดอง
อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับกระแสเงินที่ผู้คนฝากเข้าธนาคารที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง กระแสเงินกู้จากธนาคารกลับมีความล่าช้า ทำให้การเติบโตของสินเชื่ออยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา
ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2566 สินเชื่อเศรษฐกิจมีมูลค่าประมาณ 12.56 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 5.33% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 ขณะที่ช่วงเดียวกันของปีก่อนเพิ่มขึ้น 9.87%
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มลดลง ปัจจุบันสภาพคล่องของระบบสถาบันการเงินมีมาก และยังมีช่องว่างอีกมากสำหรับการเติบโตของสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สินเชื่อทั้งระบบเหลืออยู่ประมาณ 9% หรือคิดเป็นมูลค่า 1 ล้านล้านดอง

ไดเวียด

แหล่งที่มา