ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานอสังหาริมทรัพย์และแรงกดดันทางสังคม

(CPV) - ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและราคาปานกลางกำลัง “หายไป” จากตลาด ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยกำลังพบว่าการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่มั่นคงเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อ เศรษฐกิจ เท่านั้น แต่ยังสร้างแรงกดดันต่อชีวิตทางสังคมอีกด้วย

ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางจำนวนมากกำลังเผชิญกับ "ความกระหาย" ที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม (ภาพ: HNV)

ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังกลายเป็นประเด็นสำคัญและถูกพูดถึงมากขึ้นเรื่อยๆ ในตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งเป็นความต้องการพื้นฐานของประชากรส่วนใหญ่ กำลังค่อยๆ “หายไป” หันไปหาสินค้าระดับไฮเอนด์และสินค้าหรูหราแทน สถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความฝันที่จะได้ตั้งรกรากแรงงานหลายล้านคนเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและสังคมอีกด้วย

มินห์และหลาน คู่รักหนุ่มสาวใน ฮานอย เล่าว่า หลังจากเก็บเงินและกู้ยืมเงินจากครอบครัวมานานกว่าหนึ่งปี พวกเขามีเงินเกือบ 2 พันล้านดองในมือ และต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านชานเมือง อย่างไรก็ตาม เมื่อเริ่มศึกษาโครงการต่างๆ พบว่าอพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 2 พันล้านดองหรือน้อยกว่านั้นใกล้จะหมดแล้ว ด้วยสถานการณ์ปัจจุบัน ทั้งคู่ทำได้เพียงเช่าอพาร์ตเมนต์เก่าๆ ที่อยู่ไกลจากใจกลางเมือง แต่การได้ตั้งรกรากในที่พักอาศัยระยะยาวยังคงเป็นความฝันที่ห่างไกล

ปัญหาการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดกำลังทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ และจากผลสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยจำนวนมากกำลังเผชิญกับภาวะ "กระหาย" ที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม โครงการใหม่ทั้งหมดมีราคาสูงตั้งแต่ 45 ล้านดองไปจนถึงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงเท่านั้น ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลอย่างรุนแรงในโครงสร้างผลิตภัณฑ์ในตลาด

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า อุปทานใหม่ในตลาดส่วนใหญ่มักเป็นอพาร์ตเมนต์หรู ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 60 ล้านดอง/ตร.ม. โครงการระดับหรูและระดับไฮเอนด์กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว ขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดและระดับกลางแทบจะ “หายไป” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่อย่างฮานอยและโฮจิมินห์ อพาร์ตเมนต์หรูราคาสูงถึง 200 ล้านดอง/ตร.ม. ได้ปรากฏขึ้น ซึ่งหมายความว่าตลาดกำลังค่อยๆ ขยับห่างจากความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

รายงานของ CBRE ยังระบุด้วยว่าในไตรมาสที่สามของปีนี้ อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยส่วนใหญ่มาจากกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ คิดเป็น 75% ของอุปทานทั้งหมด ตัวเลขนี้น่าตกใจเมื่อพิจารณาว่ารายได้เฉลี่ยของประชาชนไม่เพียงพอที่จะรองรับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ผลที่ตามมาของความไม่สมดุลนี้คือการเกิด “ฟองสบู่” อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสินค้าส่วนใหญ่มุ่งเป้าไปที่นักลงทุนและผู้มีรายได้สูง ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านจริงออกจากตลาดไปทีละน้อย

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อครอบครัวที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมเท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดปัญหาใหญ่หลวงต่อสังคมและเศรษฐกิจ ตลาดที่ขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด ขณะที่มุ่งเน้นแต่สินค้าระดับไฮเอนด์ จะก่อให้เกิดความไม่มั่นคงอย่างรุนแรง

ประการแรก แรง กดดันต่อสังคม แรงงาน และผู้มีรายได้น้อยกำลังละทิ้งความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านมากขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้การเช่าบ้านระยะยาวกลายเป็นเรื่องธรรมดามากขึ้น ซึ่งอาจก่อให้เกิดความไม่มั่นคงทางจิตใจและส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิต นอกจากนี้ การต้องอาศัยอยู่ในพื้นที่ห่างไกลจากศูนย์กลางยังทำให้แรงงานเดินทางลำบาก ส่งผลให้ผลิตภาพแรงงานลดลง

นอกจากนี้ ยังมี ความ เสี่ยงต่อความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจ เมื่ออุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ตลาดจึงมีความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะ "เงินเฟ้อ" ก่อให้เกิดฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟองสบู่นี้อาจแตกได้เมื่อตลาดไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่แท้จริงได้อีกต่อไป นำไปสู่การสูญเสียมูลค่าของอพาร์ตเมนต์หรูและส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม

ขณะเดียวกัน ความเหลื่อมล้ำก็เพิ่มขึ้น เช่นกัน เมื่ออสังหาริมทรัพย์ให้บริการเฉพาะชนชั้นสูงและนักลงทุน ผู้มีรายได้น้อยจะถูกกีดกันออกจากตลาดมากขึ้นเรื่อยๆ สิ่งนี้นำไปสู่ความเหลื่อมล้ำที่เพิ่มมากขึ้น โดยบางคนสามารถเป็นเจ้าของสินทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ ในขณะที่คนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อบ้านได้

เพื่อแก้ไขปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องมีการแทรกแซงพร้อมกันจากทั้งภาครัฐและภาคเอกชน

ดังนั้น หนึ่งในทางออกเร่งด่วนในขณะนี้คือการเพิ่มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและโครงการบ้านจัดสรร กระทรวงก่อสร้าง ได้ตั้งเป้าหมายที่จะสร้างบ้านจัดสรรให้ได้ 1 ล้านยูนิตภายในปี พ.ศ. 2568 เพื่อเร่งความก้าวหน้านี้ รัฐบาลสามารถพิจารณานโยบายสนับสนุนนักลงทุน เช่น การยกเว้นภาษีที่ดินหรือภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) หรือแม้แต่การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ แรงจูงใจเหล่านี้จะช่วยลดต้นทุนการผลิตสำหรับภาคธุรกิจ ส่งเสริมให้ภาคธุรกิจลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมากขึ้น แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะโครงการระดับไฮเอนด์ นอกจากนี้ การปรับความหนาแน่นของการก่อสร้างในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดียังเป็นทางออกในการเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยไม่ต้องขยายพื้นที่อีกด้วย

เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น รัฐบาลอาจใช้มาตรการควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ผู้เชี่ยวชาญได้หารือถึงแนวทางแก้ไข เช่น การเพิ่มภาษีสำหรับธุรกรรมระยะสั้น ซึ่งจะช่วยลดธุรกรรมเก็งกำไรที่มุ่งหวังผลกำไรอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกัน ควรทบทวนกฎระเบียบการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อส่งเสริมให้ผู้ซื้อเก็บอสังหาริมทรัพย์ไว้ในระยะยาว แทนที่จะขายต่อในระยะเวลาอันสั้น มาตรการเหล่านี้จะช่วยรักษาเสถียรภาพของราคาที่อยู่อาศัย และสร้างเงื่อนไขที่ดีขึ้นสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

ไม่เพียงแต่บทบาทของภาครัฐเท่านั้น ความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนก็มีความสำคัญอย่างยิ่งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด รัฐสามารถสนับสนุนได้โดยการให้ที่ดินฟรีหรือส่วนลดที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรร ขณะที่วิสาหกิจมีหน้าที่รับผิดชอบในการดำเนินงานและบริหารจัดการโครงการ รูปแบบความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) จะช่วยแบ่งปันความเสี่ยงและผลประโยชน์ ส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอย่างยั่งยืน

นอกจากนี้ ความโปร่งใสของข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ทั้งประชาชนและธุรกิจสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง หน่วยงานบริหารจัดการจำเป็นต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับราคา การวางแผน และความคืบหน้าของโครงการอย่างครบถ้วน เพื่อให้ประชาชนมีมุมมองที่ถูกต้อง หลีกเลี่ยงภาวะ “ไข้” ของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากการเก็งกำไร นอกจากนี้ การสื่อสารยังต้องมีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางของจิตวิทยาตลาด ช่วยให้ประชาชนเข้าใจถึงคุณค่าที่แท้จริงของที่อยู่อาศัย และหลีกเลี่ยงการไล่ล่า “ไข้เสมือนจริง”

นอกจากการสนับสนุนธุรกิจในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแล้ว รัฐบาลควรมีโครงการช่วยเหลือทางการเงินสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในกลุ่มนี้ด้วย แพ็คเกจสินเชื่อบ้านพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษจะเป็นทางเลือกที่เหมาะสม ช่วยให้ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนและซื้อบ้านแบบผ่อนชำระระยะยาวได้อย่างง่ายดาย สำหรับครัวเรือนที่ประสบปัญหา การสนับสนุนทางการเงินโดยตรงหรือการอุดหนุนราคาซื้อบ้านบางส่วนก็เป็นทางออกที่มีประโยชน์ที่จะช่วยให้พวกเขามีโอกาสสร้างฐานะทางการเงินที่มั่นคง

อีกหนึ่งทางออกที่ขาดไม่ได้คือการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งในเขตชานเมือง สภาพการจราจรที่จำกัดทำให้คนทำงานจำนวนมากต้องมองหาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองสูงขึ้นเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงงานและสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมของประชาชนอีกด้วย เมื่อระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมต่อเขตชานเมืองได้รับการปรับปรุง พื้นที่เหล่านี้จะกลายเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัยในเขตเมือง และสร้างเสถียรภาพด้านอุปทานที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น

เพื่อสร้างสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากภาครัฐ ภาคธุรกิจ และสถาบันการเงิน มาตรการต่างๆ เช่น การส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด การควบคุมการเก็งกำไร การส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน และการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง จะช่วยปรับปรุงสถานการณ์ปัจจุบันให้ดีขึ้น เมื่อนำแนวทางเหล่านี้ไปใช้ ไม่เพียงแต่จะทำให้ประชาชนส่วนใหญ่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นเท่านั้น แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปสู่ความสมดุลและยั่งยืนมากขึ้นในอนาคต

ที่มา: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html