กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านแล้ว ตลาดอสังหาฯ จะเป็นอย่างไร?

ความกดดันก็คลายลงมาก

ทันทีหลังจากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านโดยรัฐสภาเมื่อวันที่ 18 มกราคม ในงานที่จัดโดยกระทรวงก่อสร้าง นาย Le Viet Hai รองประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม ประธานกลุ่ม Hoa Binh Construction กล่าวว่าเขารู้สึกว่าความกดดันจำนวนมากได้รับการบรรเทาลงเมื่อกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ... ได้รับการแก้ไขและผ่าน

“ผมรู้สึกซาบซึ้งใจอย่างยิ่งต่อความพยายามของรัฐบาลและ รัฐสภา ในการแก้ไขปัญหาที่ภาคธุรกิจต่าง ๆ ร้องเรียนกันมานานหลายปี และแสดงความห่วงใยต่อการอยู่รอดของภาคธุรกิจ เราซาบซึ้งใจอย่างยิ่ง” นายไห่กล่าว

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เชื่อว่าเมื่อกฎหมายที่ดินผ่าน กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีโอกาสสั้นลง และตลาดจะเข้าสู่ภาวะปกติใหม่ในไม่ช้า

นายเล ฮวง เจา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แสดงความยินดีต่อการลงมติของรัฐสภาในการผ่านกฎหมายที่ดินเพื่อ "สร้างสถาบัน" ให้กับมติที่ 18 ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2565 ของคณะกรรมการกลางพรรค

ทรัพยากรที่ดินได้รับการจัดการ ใช้ประโยชน์ และใช้ประโยชน์เพื่อให้เกิดการประหยัด ความยั่งยืน และประสิทธิภาพสูงสุด ตอบสนองความต้องการในการส่งเสริมการพัฒนาอุตสาหกรรม การพัฒนาสมัยใหม่ ความเป็นธรรม และเสถียรภาพทางสังคม สร้างแรงผลักดันให้ประเทศของเราเป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูงภายในปี 2588 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงตลาดสิทธิการใช้ที่ดิน กลายเป็นช่องทางในการจัดสรรที่ดินอย่างสมเหตุสมผล ยุติธรรม และมีประสิทธิผล

นายเชา ชี้ให้เห็นว่า กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงนี้มีจุดเด่นหลายประการ อาทิ การขยายขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลธรรมดาให้ไม่เกิน 15 เท่าของขอบเขตการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลธรรมดาสำหรับที่ดินแต่ละประเภท ส่งผลให้ที่ดินเพื่อการเกษตรมีสภาพการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อช่วยให้ภาคการเกษตรพัฒนามากยิ่งขึ้น ส่งผลดีต่อทั้ง เศรษฐกิจ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกระบวนการขยายเมืองและการพัฒนาที่อยู่อาศัยในชนบท

สมาคมฯ ยินดีกับกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่ ซึ่งได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินและกำหนดตารางราคาที่ดินใหม่ ดังนั้น ตารางราคาที่ดินจึงถูกสร้างขึ้นเป็นประจำทุกปี และประกาศใช้ตารางราคาที่ดินฉบับแรก ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป และปรับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป ซึ่งจะช่วยให้ตารางราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด

กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะควบคุมการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินโดยเฉพาะโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินสะอาดที่รัฐจัดทำขึ้น หรือการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินโดยการเสนอราคาเพื่อเลือกนักลงทุนที่จะดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้ถูกเวนคืน

วิธีนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าผลประโยชน์ของผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับที่ดินคืนจะได้รับการชดเชยในราคาตลาดที่ถูกต้อง และจะได้รับการจัดสรรที่ดินใหม่ โดยให้ความสำคัญกับการจัดสรรที่ดินใหม่ในพื้นที่ก่อน นักลงทุนยังทราบต้นทุนและเวลาที่ใช้ในการชดเชยและเคลียร์พื้นที่อย่างชัดเจน และได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ และไม่มีสถานการณ์ที่นักเก็งกำไรแอบแฝงอยู่เบื้องหลังเจ้าของที่ดิน ซึ่งสร้างปัญหาให้กับนักลงทุนอีกต่อไป

Luật Đất đai sửa đổi thông qua, thị trường bất động sản sẽ ra sao? - 1 — ถนนวงแหวนที่ 3 มองจากด้านบน (ภาพ: DT)

นายโจวกล่าวว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยอย่างยิ่งต่อการใช้ที่ดินเพื่อส่งเสริมกิจกรรมการลงทุนในด้านการผลิตและการพัฒนาธุรกิจ (ยกเว้นโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์) เช่น การพัฒนาโครงการในนิคมอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจ เขตเทคโนโลยีขั้นสูง เขตเกษตรเทคโนโลยีขั้นสูง คลัสเตอร์อุตสาหกรรม สถานประกอบการผลิตและธุรกิจ การค้า บริการ การท่องเที่ยว การดูแลสุขภาพ การศึกษา การวิจัยทางวิทยาศาสตร์ สวนสาธารณะ พื้นที่บันเทิง ฯลฯ

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ ให้ความเห็นว่า กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ซึ่งผ่านความเห็นชอบจากรัฐสภาเมื่อเร็วๆ นี้ เมื่อวันที่ 18 มกราคม 2567 และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 จะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ประการแรก ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน เนื่องจากกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่ส่งเสริมการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามกฎหมายฉบับนี้ กรอบราคาที่ดินจะถูกยกเลิกไป ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นจนใกล้เคียงกับราคาตลาด ซึ่งจะทำให้ประชาชนที่ที่ดินถูกเวนคืนมีสิทธิได้รับค่าชดเชย

นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเอนกประสงค์ การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเพื่อสะสมที่ดินเพื่อการผลิต สิทธิในการเช่า การร่วมทุนและการรวมกันสำหรับหน่วยบริการสาธารณะ การรับโอนที่ดินเกษตรกรรมสำหรับราษฎรที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตร การขยายกรณีการแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน... กฎหมายทั้งหมดนี้จะช่วยปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์สูงขึ้น... ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมสูงขึ้น

ประการที่สอง อุปทานอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้น หนึ่งในเหตุผลที่ทำให้หลายโครงการล่าช้าเป็นเวลานานคือความยากลำบากในการเคลียร์พื้นที่เนื่องจากค่าชดเชยที่ไม่เพียงพอ กลไกการกำหนดราคาตามกลไกตลาดจะช่วยให้กองทุนที่ดินสามารถจัดสรรได้เร็วขึ้น

หากก่อนหน้านี้การเข้าถึงที่ดินยังไม่มีการควบคุมอย่างชัดเจน บัดนี้กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงมีข้อบังคับเฉพาะเจาะจง ซึ่งกำหนดว่าที่ดินประเภทใดควรใช้เพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ ที่ดินประเภทใดที่ใช้ประโยชน์ได้ ความต้องการใดต้องผ่านการประมูล เมื่อนักลงทุนมีวิธีการและข้อบังคับที่ชัดเจนขึ้นในการเข้าถึงกองทุนที่ดิน อุปทานที่เข้าสู่ตลาดจะไม่ขาดแคลนเหมือนในปัจจุบันอีกต่อไป

กฎหมายยังมีบทบัญญัติเพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่ดินสำหรับผู้คนมากขึ้น คุ้มครองสิทธิของประชาชนอย่างเต็มที่ยิ่งขึ้น รวมถึงขยายขอบเขตสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพลเมืองเวียดนาม รวมถึงผู้ที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ นโยบายที่ดินสำหรับชนกลุ่มน้อย สิทธิและผลประโยชน์ของบุคคลที่ได้รับที่ดินคืน การดำเนินการวางแผนการใช้ที่ดิน ขั้นตอนการบริหาร การออกใบรับรองให้กับบุคคลและธุรกิจ...

คุณตวน กล่าวว่า ในปีนี้ นักลงทุนจะเพิ่มปริมาณการซื้อขายเข้าสู่ตลาด เนื่องจากหากสภาพคล่องของนักลงทุนชะลอตัวลงในขณะนี้ นักลงทุนจะไม่สามารถฟื้นตัวจากเงินทุนได้มากนักในปีหน้า หากรอจนถึงปี 2568 ซึ่งเป็นปีที่กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ นักลงทุนจะสามารถเรียกเก็บภาษีได้เพียง 5% เท่านั้น ซึ่งจะต้องใช้เวลานานในการดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินและปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ ก่อนที่จะสามารถขายได้

นายตวน กล่าวว่า หลายภาคส่วนจะได้รับประโยชน์จากกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) วิสาหกิจจะมีกลไกที่ดีขึ้น มีกฎระเบียบที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงมากขึ้นในการเข้าถึงกองทุนที่ดินและพัฒนาโครงการ

ประชาชนในพื้นที่ที่ถูกเวนคืนที่ดินยังได้รับค่าตอบแทนที่ดีขึ้น การเข้าถึงที่ดินได้รับการขยายโอกาสที่ยืดหยุ่นมากขึ้น และกลไกราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น กฎหมายที่ดินได้กำหนดกรณีการเวนคืนที่ดินไว้อย่างชัดเจน และระเบียบการประมูลที่ดินก็มีความโปร่งใสและเปิดเผยต่อสาธารณะ

ปกป้องผลประโยชน์สูงสุดให้กับประชาชน

ทนายความเหงียน ถั่น ฮา จากสำนักงานกฎหมาย SBLAW สังกัดสมาคมเนติบัณฑิตยสภากรุงฮานอย ระบุว่า กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่มีบทบัญญัติหลายประการที่ปรับปรุงเพื่อปกป้องผลประโยชน์สูงสุดของประชาชน ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นการเปลี่ยนแปลงที่ถูกต้องและเป็นไปในเชิงบวก ซึ่งมีส่วนช่วยในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยุติธรรมและมั่นคง

การผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขอาจถือเป็นสัญญาณเชิงบวก ตลอดจนเป็นการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ กรอบกฎหมายที่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดสอดคล้องกับแนวปฏิบัติ จะทำให้ผู้ลงทุนมีกรอบกฎหมายที่ชัดเจนในการดำเนินโครงการใหม่ๆ ได้อย่างราบรื่น ช่วยให้บริหารจัดการตลาดได้อย่างมั่นคงและโปร่งใส

ทนายหาประเมินว่าในช่วงไม่กี่ปีมานี้ กฎระเบียบบางประการยังไม่ชัดเจน เช่น วิธีการกำหนดประเภทที่ดิน โครงการใดได้รับการจัดสรรที่ดิน โครงการใดต้องเข้าประมูล ประมูล กลไกการกำหนดราคาที่ดินประมูล เป็นต้น ทำให้โครงการต่างๆ ประสบปัญหาการเข้าถึงที่ดิน

กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่นี้ช่วยขจัดข้อจำกัดและกำหนดกฎระเบียบอย่างละเอียดเกี่ยวกับปัญหาต่างๆ ซึ่งช่วยเปิดโอกาสการเข้าถึงที่ดิน ธุรกิจต่างๆ จะสามารถเข้าถึงที่ดินได้สะดวกยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ กฎหมายฉบับนี้ยังจะสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันที่เป็นธรรมและมีเสถียรภาพ เมื่อมีการควบคุมการเข้าถึงที่ดินอย่างเปิดเผยและโปร่งใส วิสาหกิจที่มีประสบการณ์ ศักยภาพ และประวัติการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพจะมีโอกาสและข้อได้เปรียบมากขึ้น

Luật Đất đai sửa đổi thông qua, thị trường bất động sản sẽ ra sao? - 2 — นครโฮจิมินห์จากมุมสูง (ภาพ: ไห่หลง)

กลไกใหม่นี้จะลดความสัมพันธ์ระหว่างการขอและการให้ลงให้เหลือน้อยที่สุด ซึ่งจะส่งผลดีต่อการสร้างสภาพแวดล้อมการแข่งขันที่เป็นธรรมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญในวงการ คุณเหงียน ฮู ถั่น รองผู้อำนวยการทั่วไปและที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ของบริษัท Weland ประเมินว่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใดๆ เกิดขึ้นกับธุรกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้ ผลกระทบจากกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงต่อตลาดจะไม่เป็นไปในเชิงบวกมากนัก

นายธานห์ กล่าวว่า เนื้อหาหลายๆ อย่างในกฎหมายปัจจุบันมีการควบคุมที่เข้มงวดมากขึ้น เช่น การประเมินราคาที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ ฯลฯ จากมุมมองของนักลงทุนโครงการ นี่ไม่ใช่เรื่องดีเลย

อย่างไรก็ตาม นายธานห์ประเมินว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขพร้อมระเบียบข้อบังคับที่เข้มงวดดังกล่าวจะช่วยหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพยากรเมื่อที่ดินของรัฐที่เช่าเป็นประจำทุกปีไม่ได้รับการอนุมัติและถูกดัดแปลงเป็นโครงการที่อยู่อาศัย

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์พบว่าการควบคุมตารางราคาที่ดินยังเพิ่มแรงกดดันในการทำงานให้กับท้องถิ่นต่างๆ อีกด้วย กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ อย่างไรก็ตาม หากมีความจำเป็น จำเป็นต้องกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินอื่นๆ ที่ยังไม่ได้กำหนดไว้

สมาคมเห็นว่ามีความจำเป็นที่จะต้องวิจัยและพัฒนาโครงการนำร่องเพื่อเสนอต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณาและออกมติให้ดำเนินการนำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินอื่นใดตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สมาคมขอแนะนำให้รัฐสภาอนุญาตให้มีการบังคับใช้บทบัญญัติบางประการของกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ทันที เช่น บทบัญญัติเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน การใช้ที่ดินเพื่อโครงการรุกล้ำทะเล และขจัดอุปสรรคในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการอนุญาตให้มีการบังคับใช้บทบัญญัติเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินทันที

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ มิญ ตวน ยังได้แสดงความเห็นว่า เราไม่ควรคาดหวังมากเกินไปว่าการผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขนี้จะทำให้ตลาดฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว เนื่องจากจะมีการล่าช้าประมาณ 8-12 เดือนกว่าที่กฎหมายจะผ่านและบังคับใช้ นั่นจึงเป็นเหตุผลที่รัฐสภาได้ผ่านร่างกฎหมายนี้ก่อนกำหนด เพื่อให้ผู้เข้าร่วมตลาดสามารถหารือ ทำความเข้าใจ และเตรียมความพร้อมสำหรับการบังคับใช้ได้ตั้งแต่วันนี้จนถึงปี พ.ศ. 2568

แหล่งที่มา